【毕业论文】零售商业的发展思路和经营.doc

绿水湾社区零售商业的发展思路和经营策略

毕业设计（论文）

题目：绿水湾社区零售商业的发展思路和经营
策略

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绿水湾社区零售商业的发展思路和经营策略

摘要

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业,是城市商业的基础,是满足居民综合消费的重要载体。本文在分析绿水湾社区零售业的现状与存在问题的基础上,从全局角度出发,理论联系实际,对绿水湾社区零售商业存在的缺乏规划、业态层次低、服务功能不健全等问题提出具体的解决方案，从战略层次上探讨城市新居民区零售业的全局性!关键性的发展模式,对我国城市新居民区零售企业的发展具有重要的借鉴和参考价值。

关键词：社区；社区商业；社区零售商业

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DEVELOPMENT AND MANAGEMENT STRATEGY OF LVSHUIWAN COMMUNITY RETAIL BUSINESS

Abstract

Community commerce is a kind of commerce for the residents in the community scope as the service object,which will benefit,satisfy and promote residents comprehensive consumption for the target.Community commerce is the basis of city commerce and the important carrier to meet integrated consumption of consumers. Based on the current situations of retail trade in new urban residential area of lvshuiwan community ,this dissertation firstly analyses the potential problems of the retail trade.The concrete solution is aimed at the real problems encountered in the development of the community commerce in lvshuiwan,such as disordered development,disaccord between the commercial set and residents’ demand,imperfect service function.Therefore,from the perspective of strategy,the research on the development mode of retail trade in new urban residential area plays a significant role in the overall development of retail trade in new urban residential area of China.

Key words : community; community commerce; community retail business

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目 录

1 概念界定与理论介绍………………………..……………..…..……..……..1
2 绿水湾社区商业发展现状…………………..……………..…..……..……..3
2.1揭阳社区商业发展状况… ……………..… …………..…..……..……..3
2.2绿水湾社区商业发展现状……………..……………..… ..…… ..…..…3
2.2.1 零售商业网点总量不够，总体总营业面积不够..…..….….… …4
2.2.2 绿水湾社区零售网点业态结构不尽合理，服务领域过于单一…4
2.2.3 给居民带来便利的同时也带来了污染的隐患……………..… …4
3 城市社区商业发展存在的问题…………………..…… ………..…..…….6
3.1社区商业服务网点总量不足、分布不均… …………..…..……..……..6
3.2商业业态配置不尽合理…..…..……..… …..… …….. …..…..… …..…6
3.3建筑载体与业态发展相矛盾…………..…..…… ..……. .…… ..…….. 7
4 社区商业问题产生的原因分析……..……....…..…… ..… ……..…… …..8
4.1 对社区商业的公共属性认识不统一………..…..……..………...... …..8
4.2社区商业规划不合理………..…..……..……..…..……...….…………..8
4.3社区商业整体缺乏统筹规划…..……………..…..……..………… …..8
4.4商业规划整体质量不高.……………..…..……..……...……..…….. ....9
5 结合具体实践，对绿水湾社区零售商业提出几点建议….… …… …......11
5.1加强对社区商业发展的统筹规划……..…..……..……..………....…..11
5.2坚持多样化的社区商业业态类型…..….…..…..…..…..…..…..….…..12
5.3加强零售商业的主体培育…..…..…..…..…..…..…..…..…..…..…..…13
5.4探索社区商业开发经营模式…..…..… ..….. …..…..…..…..…..…..…13
6 结论.……………..…..……..……...……...………...……….… …… …....15
参考文献…………………………………………………………… ……….……..16
致谢………………………………………………………………… ………….…..18

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1概念界定与理论介绍

社区这个概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体[1]。在西方社会学史上，对社区概念的定义、解释差不多有100 多种，最普遍意义上的社区是介于邻里和区域之间的社会实体。城市社会学家帕克（1887）认为：“社区一词是指许多个人、家庭、团体以及习俗、制度组合在同一地区之内，并在这种共同组合形式中形成的种种联系”[2]。国内学者张鸿雁（2000）则认为：“社区是由建筑结合起来的并由居住关系构成的现实社会的社会空间发展过程”[3]“城市社区是人类社会另一大基本的社区类型。城市社区是指以从事工商业及其他非农社会活动的居民所组成的、有一定人口规模的地区性社会生活共同体。”[4]社区零售商业是指以社区为载体，以社区范围内的居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业，社区零售商业的服务对象主要是社区内的居民，应具备行业齐全、服务配套的特点，并以先进的商业业态和优美的商业环境，在满足社区居民日常生活需求的同时，更注重提供文化娱乐、休闲服务等多样化、个性化的综合消费[5]。
零售商业是指向个人消费者或最终消费者销售商品或服务的商业，在整个流通体系中，零售商业是生产者与消费者或批发企业与消费者之间的中间环节[6]。目前比较主流的零售业定义分为两种：一种是营销学角度的定义：认为零售业是任何一个处于从事由生产者到消费者的产品营销活动的个人或公司，他们从批发商、中间商或者制造商处购买商品，并直接销售给消费者。这种定义在近三十年 把较少数量商品销售给普通公众的实体。他们不改变商品的形式，由此产生的服务也仅限于商品的销售。零售贸易板块不仅包括了店铺零售商而且包括了无店铺零售商[7]。
在城市形态和结构的理论研究中，迪肯森(1945)考察欧洲诸城市之后，提出了城市形态的三个地带学说。这些理论从城市形态和结构的角度，以动态的观点，观察城市形态和商业布局的变化，从城市形态发展规律中，预见今后城市的形态变化趋势，以及可能对商业布局带来的影响[8]。
在商业地理学的综合研究中不，加尼尔(J.B.Gamier)和德洛贝兹(A.Delobez，1979)的《营销地理学》通过理论综述结合案例分析，从商业组织、商业区位、商业网络、CBD 商业、乡村商业、城市边缘区新业态等方面进行研究，侧重对不同尺度商业空间的组织及表现形式的分析[9]。道森(J.A.Dawson，1980)的《零售地理学》，主要研究了城市消费行为、零售业区位、零售业组织、零售活动与公共政策[10]。在零售地理学研究中，琼斯 (K.Jones)和西蒙斯 (U.Simmons，1987)的经典论著《零售区位论》，从需求、消费者5行为、零售结构、区位分析等角度，对零售环境进行了系统的探讨[11]。
本文在阅读国内外大量零售业资料基础上,结合绿水湾社区零售商业的发展现状,对社区零售业发展模式进行探讨，将社区零售商业的发展作为系统目标,以现代零售理论和经济发展理论为支撑,对绿水湾社区零售业的发展现状进行分析阐述。

2 绿水湾社区商业发展现状

2.1揭阳社区商业发展状况
揭阳的社区商业建设一直以来都是处于较为原始状态，一方面是揭阳本地居民消费观及消费力限制了社区商业的发展，另一方面开发商只求眼前的销售收入，不去关注商业配套设施建设，招商引资，运营管理。在很长一段时间里，揭阳数得上来的商业项目也就是那几个不成器的"步行街"和不成样的"电脑城"。当然，作为一个地级市，揭阳的商业地产也不至于是一片空白，近几年无论是服务于本地特色经济的宏和的揭阳市国际金属材料市场还是服务于商务消费的创鸿的万业广场都是较为成功的商业地产案例。但从总体上来说，揭阳的社区商业建设仍处于较落后阶段。所谓的社区商业项目大多数时候还是停留在住宅小区配套沿街店面，基本上没有任何规划引导。
在全国楼市低迷的时候，揭阳地产也在近一年的时间中陷入了低迷状态。但是在2010年5月，揭阳先后有榕江华府、 大世界翡翠城、榕东新城、金水岸、星河城、时代华府等住宅项目相继推出商业类产品，以前淹没于住宅大军之中的商业地产在悄然间摇身一跃成了主角。而纯商业项目如普宁城市广场、普宁国际商品城、万玉广场等也纷纷在这个时候加大推广力度。甚至连尚在"襁褓"的创鸿汇也频见宣传动作。一直以来揭阳市商务委积极推进社区商业建设，积极建设一批形态协调、业态齐全、功能完备、环境优美、方便居民日常生活的社区商业示范社区。由此可见揭阳社区商业项目正在蓬勃发展，并且在揭阳经济建设中占有重要的地位[12]。
2.2 绿水湾社区商业发展现状
随着绿水湾社区的发展，社区商业经济逐渐繁荣。社区已经能基本满足居民购物，餐饮，美容美发等基本生活消费需求。但在规划布局上，缺乏长远的考虑，小区开发商只注重自身利益和快速回收成本，从而导致了小区的规划，建设和管理处于混乱的状态，严重阻碍了社区商业的发展。
2.2.1 零售商业网点总量不够，总体总营业面积不够
绿水湾社区零售商业网点总量不够，总体总营业面积不够，还不能有效的满足消费者的消费需求，而且绿水湾社区零售商业网点的数量在空间分布上也是不均衡的，社区中心网点多，边缘区域少。绿水湾社区的商业设施主要集中于社区中心，社区中心的零售网点过于集中，会使得社区中心的商业设施超出了小区居民的需要。这主要是由于小区开发商在开发的过程中，更多的从自身商业利益出发，在住宅底层、沿街及居住区的中心开发多个商业中心，造成居民区零售业发展失控，零售商业网点在社区中心过度集中且同质化，导致社区中心零售业竞争激烈，造成零售网点经济效益下滑，甚至无法经营下去。
2.2.2 绿水湾社区零售网点业态结构不尽合理，服务领域过于单一
绿水湾社区零售网点业态结构不尽合理，服务领域过于单一，业态结构尚需改善。传统业态比例大，新型业态比例小，业态结构比例失衡。一直以来绿水湾社区商业都处于低水平状态，但随着经济的发展和居民收入的不断增加，居民的消费需求不断提高，而且消费观念也发生了很大的转变，社区商业也出现了符合市场大势和消费水平与消费层次的多元化的业态状况。例如：超市，便利店，专卖店，连锁店，专业店等先进业态形式。但事实上,社区居民消费需求档次改变的同时，对精神文化消费需求也与日俱增。在绿水湾社区商业笔者了解到，现在的居民们不止只满足于吃喝穿戴，居民对书店，电影院，报亭，花卉店，娱乐场，休闲场等精神方面的消费愿望也与日增强。但在绿水湾社区，能满足居民的精神文化消费需求的商家寥寥无几，且提供的服务质量远远不能满足绿水湾居民日益增长的需求。
2.2.3 给居民带来便利的同时也带来了污染的隐患
近几年来，绿水湾社区商业进入快速发展阶段，消费市场持续繁荣、商业流通规模不断扩大。这不仅在商品种类上满足居民的需求，在质量上也不断提高，但在给居民带来便利的同时也带来了污染的隐患。以绿水湾商业社区为例，社区中许多商家在利益的驱使下，一些食品加工和餐饮业态缺乏基本的卫生设施，经营水平和管理手段落后，这些现状给当地的居民都带来环境和健康等方面的安全隐患；同时，一些没有固定经营场所的游商走贩常常占道经营,或穿梭或盘踞于社区之中，给居民们的交通带来了阻碍，并带来了大量的垃圾污染。这些繁荣背后的烦恼，制约着社区商业的发展。
因此，极有必要对绿水湾社区零售商业网点进行科学合理的布局研究和规划，使之能更好的满足消费者的消费需求，促进绿水湾社区零售商业的和谐发展。

3城市社区商业发展存在的问题

随着社会经济的不断发展，绿水湾社区在规模和现代化水平上得到不断的发展。全区商业设施总体布局更加优化，区域商业中心和社区配套商业快速发展，特色商业发展迅速，现代化商业建设进程加快。但是在社区商业功能上仍然存在许多的问题，例如零售网点总量不足且分布极不均匀、布局规划不合理、规模业态单一落后、零售配套设施不完善，缺乏有效管理、现代化水平低等等。绿水湾社区商业通过几年的发展，其配套设施在方便居民、服务居民方面已经取得了很大的改善，但住宅区配套商业建设和发展还是相对滞后，社区居民多样化的消费需求（尤其是精神生活方面）得不到满足，社区商业购物在便民利民的同时其带来的污染也忧民扰民伤民等都依然矛盾突出，通过对绿水湾社区商业发展情况的实地调查，可以发现社区商业普遍存在的一些问题:
3.1社区商业服务网点总量不足、分布不均
从绿水湾区社区商业服务网点的空间分布情况来看，各方面之间的统筹协调、互补相容不够。商业服务网点总量不足、布局不均，现代化水平不高的问题仍然存在。一方面在经济发展较好的区域，就出现了大量超市、便利店扎堆开设，造成了市场竞争激烈、企业利润下滑的局面，给中小商户带来不利影响。另一方面在边缘区域，社区商业配套滞后，商业配套设施不足与居民日益增长的消费需求矛盾突出，商业服务网点少，造成了“买菜难，购物难”的两难现象，给附近居民带来了诸多的不便。
3.2商业业态配置不尽合理
绿水湾社区的零售商业业主在选择商业业态上和其他社区一样都是以方便居民，服务社区为首要原则的，并且尽可能满足社区居民多样化的消费需求。绿水湾社区目前已经拥有便利店、水果店、菜市场、餐饮店、药店等满足社区居民基本生活的各种商业业态，但是随着绿水湾社区居民收入的提高，居民的消费需求从简单满足日常生活需要，到现在对精神生活的追求也日益增长，但在现在社区能满足居民精神生活需求的商业业态还是比较少的。这部分如电影院，溜冰场，游泳池，KTV，美容院等休闲娱乐项目由于经营不稳定，设备成本高，而经营举步维艰。所以在社区商业业态比例比较少，不能满足社区居民的消费需求。
3.3建筑载体与业态发展相矛盾
在绿水湾社区，社区商业是随着社区的发展而形成的，是以住宅底商和商业街为经营布局。这种商业布局是由于缺乏事先统一的规划，从而导致了商业业态档次低，社区商业功能不全，并且对社区居民的日常生活产生了严重的影响。绿水湾社区的商业布局是自然形成的，而住宅底商大多都是以个体经营为主，大部分个体经营户缺乏战略规划，以短期利润为目标，硬件投入少、设施简陋、卫生状况较差。此外底层商铺、上层住宅的这种建筑形态，没有实现空间上的动静分离，无法避免的会出现扰民问题。另外，餐饮等社区商业服务设施的排水、燃气、排烟等系统相对于民用有特殊的要求，不能妥善处理好社区中商用与民用基础设施的关系，必然造成社区内噪声、空气的污染，还有近年来绿水湾社区经济发展加快，人口增长迅速，与之形成鲜明对比的是社区菜市场规模没有扩大。现在菜市场在布局和数量、规模上难以满足居民日常生活的需求，造成许多居民买菜极为不便，在一定程度上也导致部分街道马路市场日渐增多，严重影响了市容市貌和居民正常的工作生活秩序，甚至影响到整个社区的居住品质。

4 社区商业问题产生的原因分析

通过对绿水湾社区商业现状的分析，简单阐述了绿水湾社区商业目前存在的问题。这些问题对社区商业的健康发展、社区服务功能的完善己经造成了一定的阻碍。那么，经过多年的发展和完善，为什么绿水湾社区商业还会产生这些问题呢?是什么原因导致这些问题的无法解决?将从以下两个方面对问题的成因进行分析。
4.1 对社区商业的公共属性认识不统一
社区商业提供的服务具有商品的一般属性，也具有不同于一般商品的特殊属性。其中的基础型业态是社区中与居民生活密切相关的商业和服务，是保障社区居民日常生活的重要前提和基础，它包括了菜市场、餐饮、维修、废物回收等基础型业态[13]。但是现阶段这类社区商业服务业态大都处于亏损和微利经营状态，需要政府出资给予补贴、建设并进行有效管理，还不能完全靠市场配置和调节。社区商业资源的最优配置应当以社区商业服务功能的完善程度作为依据，以居民的满不满意、认不认可为标准。而菜市场、餐饮、维修、废旧回收等社区商业的基础型业态，是满足居民基本日常生活消费的必不可少的商业服务业态，政府必须予以政策和资金支持。
4.2 社区商业规划不合理
我国社区建设源自于新中国成立之初，一直以来都是由地方政府在全权开展社区建设，从社区规划，建设，运行，管理都是在政府部门单方面进行的。改革开放以后，社区规划的作用由单一的安排、指导社区建设转变为宏观调控社区经济发展，而且真正在现实中运行，但是，地方政府仍然控制着社区规划审批和建设管理的决定权，所以还无法将市场的实际与需求完全与社区规划科学合理的结合在一起[14]。
4.3 社区商业整体缺乏统筹规划
社区零售商业的繁荣发展离不开地方政府科学合理的社区规划，不同社区的社区规划必须与其社会经济，社区人口数量，居民的购买力，人口分布，居民的消费需求等实际情况相结合，社区零售商业的健康发展是提高社区居民生活质量的重要保证。最近几年来，社区商业规划越来越受到地方政府的高度重视，揭阳社区商业发展规划的编制工作正在如火如荼地进行中，社区商业建设越来越规范化，高效化。
虽然揭阳社区商业建设正在步入高效发展的轨道中，但是在实际工作，依然存在社区商业规划滞后、指导性不强的问题，主要表现在：1.规划滞后是指在社区商业发展中，社区商业规划滞后于社会生活实践。虽然揭阳试验区地方政府有对绿水湾社区商业的发展定位做详尽的说明，但是对社区商业实际发展最具指导意义的街镇商业发展规划制定相对滞后。其他街镇没有详细的社区商业发展定位和业态规划指导，形成了社区商业随意性大，发展无序的问题。2.规划指导性不强是指社区商业的规划会涉及到各种各样的因素，应根据揭阳市试验区的地区发展总体规划和地区区域功能，分析绿水湾社区零售商业发展的内在规律性，综合考量绿水湾社区人口数量、人口的具体分布、居民的购买力、消费需求、交通发展、道路格局等各种因素，来科学合理地规划构建绿水湾社区的商业网点布局。然而在实际工作中，由于有些社区商业规划与城市规划缺乏有效的衔接，对地区未来发展趋势判断不准确，规划制定的科学性、有效性不强，造成社区商业功能布局和业态的配置与居民的实际需求结合得不够紧密。
4.4商业规划整体质量不高
从理论上说，社区商业规划应该对社区投资商和开发商有很大的约束效力，可以说是区域社区商业发展的“法律”。但是，社区商业发展规划不具有法律的强制性，所以社区投资商，开发商只会从自身利益最大化的角度去规划社区的零售商业结构和商业业态布局，可以说简直无视社区商业规划的权威性和科学性。在现实社区建设中，社区开发商不需要通过商务部门的审批，只要达到城市居住区规划设计规范的要求和配建设施达到人均标准，就可以到建委等政府职能部门办理承建等各种相关手续，然后社区开发商就会按照他们对小区的规划进行投资建设，这么简单而且不规范的办手续程序，使开发商可以很简单就通过各种审批，然后对社区进行任意的建设，这样就致使社区商业处于散乱无序，社区商业布局和业态布局不合理的状态。这时候大多数社区开发商就会将商业物业出售以求尽快回收资金并挣取利润，最后社区商铺被以出租或自营的形式来经营各种商业，商业的业态的最终决定权又转移到商铺经营者手中。自主选择业态的经营方式，导致了居民需求与社区商业业态的不匹配:有些业态过剩，有些业态缺少，居民需求无法得到充分满足[15]。

5结合具体实践，对绿水湾社区零售商业提出几点建议

5.1加强对社区商业发展的统筹规划
社区商业发展规划是社区商业有序发展的保证，政府有关部门必须摒弃社区商业是社区或开发商的事情,推进社区商业建设要坚持规划引领的发展思路，按照规划先行、协调统一、科学合理、执行到位的原则推进社区商业规划，对社区商业发展进行统一规划。
在我国目前的国情下，很多开发商独立行事，只看中短期眼前的利益，缺乏站在社会商业的整体角度来看待社区商业规划的重要性。因此有必要强化政府在我国社区商业的发展中应该起到重要的指导和引导作用，坚持规划先导的原则，加强政府的统一规划和规划的指导性。
省市、区县、乡镇政府以及行业管理部门应该在房产开发前介入，统筹规划社区商业的开发，对商业规模、功能设施布局等进行预先科学规划。在商业整体规划的引导下，要细化社区商业规划，对居住区商业服务设施实施定量控制，根据不同的居住规模，确定商业的配置标准。至于各个居住小区的商业业态分布和数量，则由开发商根据商业整体规划布局，结合各个小区的具体情况，进行合理布局。只有通过正确引导，市场机制运作，让开发商从整体规划中受益，才能使开发商真正认识到科学规划的必要性。政府的指导，开发商的意识，都是发展社区商业中不可或缺的方面。
在城市建设和发展过程中，应在明确城市布局的前提下，首先科学合理地考虑社区商业的布局，进而在考虑社区规模和性质的基础上，通过规划，为社区商业预留足够的发展空间，以规划明确开发商和投资者的行为。根据社区商业开发的成功经验，社区商业的健康发展，必须有政府的合理规划，这样一方面能够保障对居民综合性消费需求的满足能力，另一方面也可以避免盲目开发而导致的过度竞争局面。
而我国目前的社区商业在业态构成、功能配套等许多方面，还有很大的自发性色彩，必须加强统一规划[16]。社区商业的合理有效规划，必须明确负责规划的主体，一般来说，总体规划布局是城市整体商业系统工程的重要组成部分，应该由市级部门统一负责，以保证整个城市商业布局的合理性，而具体的规划则可以由区级部门来进行，要立足于具体的社区，使社区商业的规模、形态、业态等特征与社区的需求紧密结合[17]。一要坚持社区商业规划与城市总体规划和发展状况保持协调。各级政府要发挥其职能，把社区商业发展纳入城市总体规划和各区县城市和经济发展规划之中，对社区商业的设置、配置标准、业态设置等方面提出指导性意见。社区商业规划可以适度超前，但社区商业的发展必须符合城市经济发展状况、社区规模、社区消费群体的聚散情况和购买力水平等多方面因素，确定合理的规模，经营档次与运作形式。社区商业适合的业态、同一种业态的数量、零售商规模、商业网点的分布等都要依据社区的具体情况而定，做到布局和结构合理；对大规模零售商的进入应组织由政府人员、专家、消费者代表参加的听证会，要经过可行性论证，以避免重复建设，盲目发展和过度竞争[18]。二要加强社区商业专项规划工作。根据国外社区商业发展经验，社区商业综合体将是未来商业发展的重点，政府部门必须要有先期的合理规划，这样才能使社区商业健康繁荣地发展。目前在我国城市建设规划体系中，主要有城市发展总体规划和控制性详细规划，专项规划有交通、绿地和管线规划，而没有针对商业专项规划，从而造成我国目前商业网点布置缺乏规划性，一些地方商业不能满足社区居民的消费需求，而另外一些地方商业却盲目开发，从而导致过度竞争的局面。因此，笔者建议政府应加快制定商业专题规划
5.2坚持多样化的社区商业业态类型
随着社区经济的发展，居民收入的提高，居民的消费需求也发生了变化。因此发展社区零售商业，要综合考虑当地的经济环境、居民的收入水平、消费习惯,因地制宜地选择适合社区的业态形式。针对当前大多数社区存在零售业态、服务业态不足的情况，当地政府相关部门应该加以引导，引进新型零售业态，以满足居民多样化的消费需求[19]。
社区商业业态的选择应本着服务社区的原则。所以成功的社区商业综合体在于项目的功能齐全和合理的业态组合，而并不在于项目建筑规模的宏大。社区商业综合体都应具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等四种功能，各种功能的分配比例最好为：购物40%-50%，餐饮2030%，娱乐10%-15%，服务5%-10%，这样的功能布局才能满足社区居民的需要。同时，需要注意的是，社区商业有别于其他商业，是其为社区服务的功能。在商业业态的布局上，要考虑服务性功能业态的比重，如快餐店、美容美发店、药店、生鲜超市、干洗店、维修店、银行、社区卫生所、社区活动中心等，从而为社区居民提供生活上的便利。
5.3加强零售商业的主体培育
从绿水湾目前的情况看来，社区商业物业的开发是房产商，而社区商业的经营则是一些管理能力非常弱的家庭团队。这些经营户管理力量薄弱，而且他们不会去考虑社区商业整体布局的合理性。因此，建议相关职能部门在规划阶段介入之外，还要在社区商业形成和经营的过程中给予一定的指导。同时要大力培育一批专门从事社区商业开发和经营的房产开发商。集开发和经营与一体的房产商，在设计规划小区时就会考虑到招商问题，考虑到将来在此居住的小区居民的各种消费需求。还需要引进一批经营社区商业的连锁组织，把先进的商业业态、连锁的商业网点、品牌化的商品引入到居民区，努力引聚一批专卖店、快餐店、专业店以及其他文化娱乐企业，使得社区商业的经营管理能够更有效的利用各种资源，更有效的提供产品或服务来满足居民的需求，进一步提高居民区零售业的组织化程度和商业层次[20]。明确将社区商业中的基础型商业业态纳入公共服务范畴，提供强有力的金融支持。商务部副部长姜增伟2007年在全国社区商业工作会议上表示，社区商业中与百姓生活息息相关的生活保障型业态和业种(基础型商业业态)，基本属于微利亏损行业，应列入公共服务的范畴，在进入初期，更需要政府予以一定支持。零售业的发展离不开金融的支持，零售业入驻居民区，零售店建店、店面布置、商品配备、物流体系的建设等都需要大量的资金，零售商在短期内凭借自身的资金不可能及时供给，而强有力的金融支持，能为入驻小区的零售业带来强劲的后备力量，会加速零售业入驻小区的步伐，从一定程度上完善零售业的其他配套建设，促进居民区零售业的发展。
5.4探索社区商业开发经营模式
社区商业经营要达到满足社区居民消费需求、保证社区商业氛围的形成、提升社区品质和形象的目的，必须淘汰为追求资金快速回笼的提前销售方式。要做到社区商业的可持续性发展，统一规划、集中管理是必要条件，社区商铺只租不售或先租后售是充分条件。在社区商业开发上采取先招商、后设计建设的开发模式。即开发商在项目规划设计的同时进行商业主体招商，与商家共同进行设计，按商家要求进行建设。这样就可以避免商业设施建成后建筑结构与业态和商业企业要求不符的情况。既有利于满足社区居民消费需求，又有利于商业企业获得效益，迅速形成良好的商业氛围。当然，建立这样的开发模式需要开发商在项目设计建设之前对该地区商业环境进行详细、科学的调研和论证，并且与商业企业保持良好的合作关系，这样才能保证社区商业成功运作。在社区商业运作上，只租不售或先租后售的方式能保证社区商业的良性循环发展。对于价值不大的小型商业设施采取先出租后出售的方式。在前期调研的基础上进行定点、定向招商，对招商对象进行把关以避免过度竞争，将适合社区品质和业主需要的商家或业种引进来，引导社区商业走上合理化发展轨道、形成良好的商业氛围。先租后售的做法可以将不合适的经营者排除在外，以保证社区商业沿前期规划的思路良性发展，在提升租金的同时保证后期销售的增值性，形成开发商、投资商、经营商和业主四方共赢的局面。

6 结论

社区零售商业对我国经济的影响所带来的前景是极为宽广的，我国社区零售商业在取得巨大成绩的同时,其发展过程中所出现的种种问题也是不容忽视的。本文主要介绍了绿水湾社区零售商业的现状及其存在的问题分析，其存在整体规划不合理，商业业态配置不尽合理，社区商业服务功能不全等规划问题，并提出具体的解决方案。希望这些建议能使得绿水湾社区以后的规划可以在商业网点分布，小区的服务功能等方面可以更多的做到便民利民，也可以为其他小区的规划提供更好的借鉴方案。

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致谢

时光荏苒，四年的大学生活即将结束，我借论文完稿之时，向曾给予我帮助
的师长及朋友们表示衷心的感谢！

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