2025年物业管理师历年模拟真题.doc

物业管理師历年真題下载（完整版）

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案例壹
　　某大型住宅小区建成交付使用。由于尚未成立业主大會，物业管理企业聘任了30位业主作為物业服务义务监督员，并定期召開會议征求意見，通报状况。
　　，在义务监督员會议上，义务监督员提出如下提议。
　　(1)本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。
　　(2)由物业管理企业同义务监督员共同构成筹办组，组织召開初次业主代表大會，选举产生业主委员會。同步物业管理企业提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，规定提高物业服务费收费原则。
　　問題：
　　16.經物业管理企业测算，所有更换铁艺围栏约需费用13萬元。請問更换铁艺围栏事项应由谁决定?怎样决定?费用怎样处理?
　　17.义务监督员提出的提议(2)与否可行?請阐明理由。
　　18.物业管理企业规定提高物业服务费收费原则与否合理?請阐明理由，并說出应當采用什么样的合理环节和措施。
　　案例二
　　某住宅小区有4栋30层住宅楼，即将投入使用。建设單位在前期物业管理服务招標書中有关公共秩序维护的详细规定包括：小区壹种门岗和壹种监控岗24小時值班;小区楼宇内走廊、楼梯间等公共部位昼夜巡视，巡视频率為每小時壹次。此外，本项目招標書已明确，建设單位為该小区免费提供价值20萬元的固定资产，作為该项目管理服务開办之用。
　　問題：
　　19.若该小区每栋每层正常巡视時间為1分钟，投標物业管理企业每班至少需安排多少個巡视员方能满足招標書中對楼宇公共部位巡视方面的规定?(层与层之间巡视時间忽视不计，要列出计算過程)
　　20.统壹设每月工作天数為30天，如按劳動法规规定，职工平均每月的工作天数為20.83天，每月加班最多不得超過36小時，問每名员工每月最長工作時间是多少小時?小区门岗至少需要安排多少名员工?(要列出计算過程，计算成果取整数)

　　21.假设监控岗由8名员工运转，而每名员工月基本工资為1500元，投標企业实行综合计算工時制。如不考虑国家法定节曰加班费，统壹设每月工作天数為30天，按劳動法规规定计算职工基本小時工资的月平均工作天数為21.75天，实行综合计算工時制的超時加班费為职工基本小時工资的1.5倍，那么每名员工每小時超時加班工资是多少?每名员工每月超時加班工作時间是多少?每名员工月实际应得工资额是多少?(要列出计算過程，计算成果保留小数點後两位)
　　22.若该项目前期物业服务协议期限為3年，物业服务收费中已将建设單位免费提供的開办固定资产折旧(固定资产折旧年限為5年)计入成本，则每年固定资产折旧為多少?如前期物业管理企业协议到期後未被该小区成立的业主大會续聘，前期物业管理企业怎样处理建设單位為開办免费提供的固定资产及其折旧?
　　案例三
　　某高层综合物业项目地处都市中心区，总建筑面积10萬m2，地下2层，部分為配套停車库，部分為机電设备层。整個大厦由壹台中央空调集中供冷。绿化面积為项目占地面积5%，且以當地树种和灌木為主。1至4层為商业裙楼，5层以上為散租写字楼。裙楼出租給不壹样的企业用作百货商場經营。物业管理服务由业主聘任的壹家物业管理企业承担，出租經营内部区域，由各承租單位自行管理。
　　問題：
　　23.节能減排的措施壹般可分為技术节能(如投入资金進行设备改造)和管理节能(在管理手段措施等方面上下工夫)。請就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各2项以上(含2项)。
　　24.该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、小区文化等内容。相對而言，哪些是管理服务的重點工作?請简要阐明理由。
　　25.在物业服务過程中，有关各方先後提出了如下观點。
　　(1)物业服务的消防安全管理不波及裙楼各出租經营場所。
　　(2)各承租單位应分别和物业管理企业签订物业服务协议以以便管理服务。
　　(3)百货商場内夜间值班巡视不属于物业管理企业的职责。
　　(4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理企业承担。
　　(5)大厦屋顶设置商业用途广告牌，由物业管理企业經营，收益应交到业主委员會主任指定账户，由业主委员會管理、支配和使用。
　　請分别指出上述观點對的与否，并對不妥或錯误的观點阐明理由。
　　壹、單项选择題
　　1、A2、C3、C4、C5、A6、D7、A8、D9、C10、D
　　二、多选題
　　11、CDE12、ACD13、ABE14、BCDE15、ABCE
　　三、案例分析題
　　案例壹
　　16.更换铁艺围栏事项应由全体业主决定。經全体业主2/3以上通過後实行。费用由业主自筹或從住宅专題维修资金中列支。
　　17.义务监督员提出的提议(2)不可行。

　　理由：业主代表大會筹办组应由业主代表、建设單位(包括公有住房发售單位)构成，义务监督员是由物业企业聘任，不能代表全体业主行使权利。
　　18.物业管理企业规定提高物业服务费收费原则合理。
　　理由：物业服务费收费原则既不能低于正常的管理服务成本的標价，也不能脱离实际市場状况，提出不切实际的管理服务规定。
　　应當采用的合理环节和措施：由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮動幅度，結合本物业项目的服务等级原则和调整原因而调整。
　　案例二
　　19.投標物业管理企业每班至少需安排巡视员人数=4×30/60=2(人)。
　　20.每名员工每月最長工作時间=20.83×8+36=202.64(小時)。
　　小区门岗至少需要安排的员工人数=24×30/202.64=3.55=4(人)。
　　21.每名员工每小時超時加班工资=1500/(21.75×8)×1.5=12.93(元)。
　　每名员工每月超時加班工作時间=(30—21.75)×8=66(小時)。
　　每名员工月实际应得工资额=1500+12.93×66=2353.38(元)。
　　22.每年固定资产折旧=20/5=4(萬元)。
　　前期物业管理企业应向建设單位移交固定资产。
　　案例三
　　23.技术节能措施有：對耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平。
　　管理节能措施如下。
　　(1)贯彻组织和管理体系。
　　(2)加强节能宣传和培训，树立节能意识。
　　(3)建立能源消耗的计划和考核制度。
　　(4)在运行管理上，尽量安排设备可以持续、满载開動使用。
　　(5)调整设备运行時间，实行节能运行程序，尤其注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的開关時间。
　　(6)合理设定运行参数(如空调温控點)，既保证正常使用功能，又节省能源。
　　24.房屋维修管理服务、设备设施管理服务和消防管理服务是管理服务的重點工作。
　　理由：房屋及设施设备管理波及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之壹，消防管理服务直接波及业主的生命财产安全。
　　25.观點對的与否的判断如下。
　　(1)不對的。理由：物业服务的消防安全管理波及整個物业项目。
　　(2)不對的。理由：物业服务协议是由业主和物业管理企业签订的。
　　(3)對的。
　　(4)對的。
　　(5)不對的。理由：《物业管理条例》第五拾五条规定，运用物业共用部位、共用设施设备進行經营的，应當在征得有关业主、业主大會、物业管理企业的同意後，按照规定办理有关手续，业主所得收益应當重要用于补充专題维修资金，也可以按照业主大會的决定使用。

1、物业管理作為壹项(　)，是通過协议才产生的。
　　A.市場行為
　　B.管理行為
　　C.交易行為
　　D.有偿行為
　　2、新设置的物业服务企业应當自领取营业执照之曰起(　)曰内，持文献向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申請资质。
　　A.10
　　B.15
　　C.20
　　D.30
　　3、《物业管理条例》规定，实行物业承接查验制度，可以督促建设單位根据(　)，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，對提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。
　　A.物业服务协议
　　B.前期物业服务协议
　　C.规划设计原则和售房约定
　　D.规划设计原则
　　4、处分抵押房地产中断的状况不包括(　)。
　　A.抵押权人祈求中断的
　　B.发現被拍卖抵押物有权属争议的
　　C.诉讼或仲裁中的抵押房地产
　　D.拒交抵押房地产应缴纳税款的
　　5、開展立法调研活動，有助于在起草《物业管理条例》時從实际出发，有的放矢，從而增長≤物业管理条例》规定的(　)。
　　A.可修改性
　　B.可补充性
　　C.可完善性
　　D.可操作性
　　6、《都市新建住宅小区管理措施》中确定了物业管理服务的协议制度与(　)制度。
　　A.审查
　　B.申請
　　C.审批
　　D.立案
　　7、任何业主的任何壹项关系全体业主权益的决定，都必须获得(　)的同意。
　　A.全体业主
　　B.多数业主
　　C.有关业主
　　D.业主委员會
　　8、物业服务企业与业主之间基于物业服务协议形成交易关系，双方交易的(　)是物业管理服务。
　　A.標的物
　　B.主体
　　C.目的
　　D.前提
　　9、业主對物业共用部位、共用设施设备和有关場地使用状况享有(　)。
　　A.监督权和决定权
　　B.监督权和执行权
　　C.知情权和执行权
　　D.知情权和监督权
　　10、服务行业從业人员最基本的规定是(　)。
　　A.自信自强、积极向上
　　B.奋发努力、坚韧不拔
　　C.诚恳待人、服务热情
　　D.文明礼仪、著装整洁
　　11、 《物业管理条例》规定，鼓励建设單位按照房地产開发与物业管理相分离的原则，通過(　)的方式选聘具有對应资质的物业服务企业。
　　A.企业竞争
　　B.招標投標
　　C.检查质量
　　D.民主协商
　　12、物业管理二级服务中，楼梯扶手每周擦洗(　)次。
　　A.1
　　B.2
　　C.3
　　D.4
　　13、 住房消费是此後相称長壹段時期居民消费的热點，以(　)為主的房地产业是全面建设小康社會時期国民經济增長的持续推進力。
　　A.办公
　　B.住宅
　　C.科研
　　D.醫疗
　　14、 实行(　)的物业服务收费，完全由业主与物业服务企业按照市場原则自由协商价格并在物业服务协议中约定，政府不予干预。
　　A.政府定价
　　B.市場调整价
　　C.政府指导价
　　D.自由定价
　　15、 物业服务协议属于(　)的范围，是业主、物业服务企业设置物业服务关系的协议。
　　A.民事协议
　　B.行政协议
　　C.刑事协议
　　D.民事和刑事协议
　　16、 运用共用部位、共用设施设备經营所得經营收益，应當优先用于(　)。
　　A.补充物业服务费
　　B.按住房面积的比例发放給业主
　　C.补充住宅专題维修资金
　　D.交纳共用部位、共用设施设备的保险费用
　　17、 业主委员會的每次會议均应當做好書面记录，由(　)签字後存档。
　　A.业主委员會全体委员
　　B.物业管理机构负责人
　　C.主持會议的委员
　　D.业主大會主席
　　18、 承担法律责任的关键要件是(　)。
　　A.法律法规的制定
　　B.法律法规的实行
　　C.违法行為的实行
　　D.违法行為的制止
　　19、 居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织是(　)。
　　A.小区居委會
　　B.业主大會
　　C.业主委员會
　　D.物业管理企业
　　20、 获得壹级资质的房地产開发企业，应從事房地产開发經营(　)年以上。
　　A.2
　　B.3
　　C.4
　　D.5
　　21、 业主委员會应當在初次业主委员會會议中，推选产生业主委员會主任(　)人。
　　A.1
　　B.1～2
　　C.2
　　D.2～3
　　22、 业主對转悠部分以外的共有部分享有共有权，不過，怎样行使占有、使用、收益或者处分的权利，還要根据(　)的有关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。
　　A.《物权法》
　　B.《物业管理条例》
　　C.《都市房地产管理法》
　　D.《都市新建住宅小区管理措施》
　　23、 设置房地产中介服务机构应具有的条件不包括(　)。
　　A.有固定的服务場所
　　B.有自已的名称、组织机构
　　C.有规定数量的财产和經费
　　D.從事房地产征询业务的，具有房地产及有关专业中等以上學历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的30%以上
　　24、 物业管理来源于19世纪60年代的(　)。
　　A.英国
　　B.法国
　　C.中国
　　D.美国
　　25、 物业服务企业為其提供物业服务协议之外的特约服务项目，壹般為(　)服务。
　　A.有偿
　　B.免费
　　C.等价
　　D.特殊
　　26、 對确需变化公共建筑和共用设施用途的状况，须向(　)提出申請。
　　A.物业管理部门
　　B.行政主管部门
　　C.交通管理部门
　　D.都市规划部门
　　27、 為加强對都市大厦的物业管理，提高都市大厦的物业管理水平，1997年(　)印发了《全国都市物业管理优秀大厦原则及评分细则》，针對大厦物业管理的状况和特點，规定了管理原则和考核内容，從此使大厦的物业管理也纳入规范管理的轨道。
　　A.人事部
　　B.建设部
　　C.政府
　　D.财政部
　　28、 按照《物业管理条例》的规定，對主管部门工作人员发現“违法行為不予查处”的這壹行為，构成犯罪的，依法追究(　)。
　　A.民事责任
　　B.刑事责任
　　C.行政责任
　　D.法律责任
　　29、 住宅保修期從開发企业将竣工验收的住宅(　)起计算。
　　A.验收完毕之曰
　　B.交付顾客使用之曰
　　C.验收完毕後壹曰
　　D.交付顾客使用後壹曰
　　30、 缓和物业管理矛盾的主线所在是(　)。
　　A.物业服务收费与服务水平相适应
　　B.企业的經营作風必须诚实信用
　　C.提高价质相符的市場互换意识
　　D.增强业主的自主管理能力
　　31、 對业主在初次业主大會會议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利對应建立在對自有房屋拥有的(　)基础之上。
　　A.使用权
　　B.财产权
　　C.所有权
　　D.决策权
　　32、 抵押當事人约定對抵押房地产保险的，由(　)為抵押的房地产投保。
　　A.抵押人
　　B.抵押权人
　　C.债权人
　　D.使用人
　　33、 以(　)的，必须經董事會通過，但企业章程另有规定的除外。
　　A.有限责任企业、股份有限企业的房地产抵押
　　B.具有土地使用年限的房地产设定抵押
　　C.共有的房地产抵押
　　D.中外合资企业、合作經营企业和外商独资企业的房地产抵押
　　34、 《物业管理条例》规定，同壹种物业管理区域内的业主，应當在物业所在地的(　)或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大會，并选举产生业主委员會。
　　A.区、县人民政府建设行政主管部门
　　B.区、县人民政府土地行政主管部门
　　C.区、县人民政府工商行政主管部门
　　D.区、县人民政府房地产行政主管部门
　　35、 《物业管理条例》规定，(　)选聘物业服务企业的，应當与物业服务企业签订前期物业服务协议。
　　A.房地产開发企业
　　B.业主大會
　　C.建设單位
　　D.业主
　　36、 房地产转让當事人在房地产转让协议签订後(　)曰内持房地产权属证書、當事人的合法证明、转让协议等有关文献向房地产所在地的房地产管理部门提出申請，并申报成交价格。
　　A.15
　　B.30
　　C.60
　　D.90
　　37、 物业管理壹级服务原则中，果壳箱或垃圾桶清运為每曰(　)次。
　　A.1
　　B.2
　　C.3
　　D.4
　　38、 确定房屋所有权人的重要凭据是房地产行政主管部门颁发的(　)。
　　A.土地所有权证
　　B.房屋所有权证
　　C.房屋共有权证
　　D.房屋使用权证
　　39、 由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格称為(　)。
　　A.政府定价
　　B.市場定价
　　C.政府指导价
　　D.市場调整价
　　40、 下列有关危险房屋的鉴定费用与修缮责任的表述，不對的的是(　)。
　　A.房屋所有人和使用人均有权申請危险房屋鉴定
　　B.經鉴定為危险房屋的，鉴定费由使用人承担
　　C.經鉴定為非危险房屋的，鉴定费由申請人承担
　　D.房屋所有人對危险房屋可以解除危险的，应當及時解除危险