无锡房地产市场调查报告.doc

无锡房地产市场调查报告

35
2020年4月19日
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目 录
前 言 3
1、地块现状说明 3
2、调研任务描述 3
3、调研工作回顾 3
第一章 宜兴宏观经济环境分析 4
一、城市基本概况 4
1、地理位置及交通条件 4
2、地理地貌 4
3、城市空间形态 4
4、气候状况 4
5、环境概况 5
6、水文河流 5
7、历史沿革 5
8、城市人口和用地状况 5
9、文化习俗 6
二、城市经济发展环境 6
1、宜兴GDP总量: 6
2、产业结构 6
3、财政收支 7
4、固定资产投资 7
6、居民收支 8
三、城市经济政策环境 8
1、税收政策 8
2、土地使用政策 9
3、奖励政策 9
四、宜兴”十一五”规划发展主要预期目标 9
1、增强综合实力,优化经济结构 9
2、推进经济国际化进程,提高利用外资规模水平 10
3、加快城市化进程,提高可持续发展能力 10
4、人民生活比较富裕,社会事业全面进步 10
5、经济社会协调发展,努力构建和谐社会 10
第二章 宜兴房地产市场调查分析 11
一、宜兴房地产市场发展阶段和各阶段政策简述 11
1、城市建设土地利用总体规划和区域规划( -2020) 11
2、土地出让和转让政策 12
二、房地产市场发展状况分析 13
1、历年土地供应分析 13
2、历年房地产供需分析 14
3、房地产投资分析 18
4、房地产消费状况分析 18
5、地产二级和房产三级市场分析 18
三、区域房地产市场典型个案分析 19
1、半岛花园 19
2、新天地广场·新天地花园 19
3、中星湖滨城 19
4、今日星城 20
5、东溪望族: 20
6、香樟茗岸 21
第三章 市场调查结论 22
一、市场调查主要结论 22
二、区域/片区物业发展机会 23
宜兴地块项目建议书

前 言
1、地块现状说明
略
2、调研任务描述
据公司经营需要,对无锡城市概况、整体规划、区域房地产市场概况以及意向地块进行调研,为更好地配合投资管理部对集团公司是否要进军无锡房地产市场以及是否要投资意向地块提供初步的市场依据及初步方向建议。
3、调研工作回顾
3.1针对事先有的地块资料进行初步判断,将调研范围锁定在以无锡、宜兴为主要区域;
Ø 业内营销策划人士的深访(1名保安、2名销售代表、1名策划师);
Ø 中介公司的调研;
Ø 典型项目的实地调研(半岛花园、新天地广场·新天地花园、中星湖滨城、今日星城、东溪望族、海德名园、天目湖/香漳茗岸);
Ø 宜兴市政府官员的深访(国土局王副局长);
Ø 目标客群的深访(间接访问丁蜀镇陶品自产自销私营业主);
Ø 宜兴出租车司机随访(约10名出租车司机随访)。
3.2资料收集和购买:政府网站资料查询、宜兴市国民经济统计年鉴购买、城市总体规划文本的获取、房地产专业网站资料收集。
第一章 宜兴宏观经济环境分析

一、城市基本概况
1、地理位置及交通条件
宜兴地处苏浙皖三省之交,东濒太湖,南邻浙皖,距沪宁杭三大都市各约160公里,是长江三角洲的中心腹地。地理上位于北纬31°07'~31°37',东经119°31'~120°03'。地处江苏省南端,苏、宁、杭三角中心。处于长江三角洲太湖流域,隶属无锡市,东濒太湖距太湖西64公里,东南邻浙江长兴,西南界安徽广德,西接溧阳,西北毗连金坛,北面与武进相傍,滆湖镶嵌其间。城市主要对外交通有宁杭高速公路、锡宜高速公路、新长铁路、104国道、芜申运河、武宜运河等,交通条件十分便利。
2、地理地貌
宜兴全市总面积2038.7平方公里。地势南高北低。南部为丘陵山区,北部为平原区;东部为太湖渎区,西部为低洼圩区。市域北部为平原,南部为宜溧低山丘陵,中间为圩区。
3、城市空间形态
”一心双城”的空间结构形态,其中”一心”为龙背山,”双城”为宜城和丁蜀。

4、气候状况

年平均气温
16.9℃
16.7℃
最高日气温
38.1℃(8月14日)
37.9℃(7月4日)
最低日气温
-8.0℃(1月8日)
-6.5℃1月2日)
宜兴属亚热带季风气候,雨量充沛,四季分明,温暖湿润。热量条件好,无霜期长,日照充分,降水丰沛。
5、环境概况
宜兴山水甲江南,以”山清、水秀、洞奇、石美”闻名中外。历代人文荟萃,给宜兴留下丰富的文化遗产,因而宜兴具有得天独厚的旅游资源。境内既有善卷洞、张公洞、灵谷洞、慕蠡洞、西施洞、龙池山、玉女山庄、竹海、茶林等特色景观,又有三国东吴所立”国山碑”,西晋周王庙、东坡书院、太平天国王府等人文古迹;既有峰峦叠嶂、蜿蜒起伏的山区自然风貌,又有碧波荡漾,帆影悠然的江南水乡风光。1982年国务院批准将宜兴定为太湖风景区阳羡景区。
6、水文河流
宜兴系水城,位于太湖西岸,宜兴市建成区范围内水城面积约为5.4k㎡,城市外围有东氿、西氿、团氿及芜申运河环绕,主城区被宜北河、太滆河、长桥河、南虹河、升溪河、城南河等六条河道贯穿,总体形成水在城中,城在水中的独特江南水城风貌,城市的水环境、水生态、水文化构筑了宜兴城市的个性特色。(资料来源:宜兴市城市管理局网站)
7、历史沿革
宜兴历史悠久,至今已有5000多年历史。古称荆邑。解放后,宜兴1949年6月属常州专区,1953年1月属苏州专区,1956年2月属镇江专区,1983年3月起,属无锡市。1988年1月,撤销宜兴县,建立宜兴市。
宜兴物产丰饶,是著名的江南鱼米之乡,唐代以来一直是皇家的贡茶产地,更有近70 的制陶历史,发端于宋、兴盛于明的紫砂陶举世闻名,解放后成为中国著名的陶都。宜兴山水秀丽,善卷洞、张公洞、竹海等人文自然景观称甲江南,是国家优秀旅游城市。宜兴人文荟萃,历史上曾诞生了10位宰相,4位状元,381位进士,出现了周处、徐溥、卢象升、周延儒等一批历史人物,近现代更是人才济济,徐悲鸿、周培源、蒋南翔、潘汉年、潘菽、虞兆中等等只是其中的杰出代表, ”教授之乡”的美誉蜚声海内外。今天的宜兴是一个充满活力和生机的新兴城市,经济综合实力和竞争力在全国同类城市中名列前茅,是江苏省规划重点建设三级I类中心城市。
8、城市人口和用地状况
宜兴市市域总面积2038.7平方公里,其中陆域1582平方公里,太湖水域456.7平方公里。城市建设用地38.5平方公里。城市远期规划为(2020年)建设用地71.3平方公里,城市建设总用地规模120平方公里以内。
人口方面,至 全市户籍总人口105.7348万人,至 常住人口122.45万人,全市户籍总人口106.0499万人,其中城镇人口64.00万人,城市人口为35.4万人。城市人口远期规划为(2020年)60.0万人。远景城市总人口规模规划为100万人,宜城50万人,丁蜀20万人,湖滨新城30万人。宜兴的外来人口无论是数量、还是质量都较低,且波动较小。
提示:从房地产客源方面来讲,宜兴市外来补充市场太小。
9、文化习俗
古称荆溪,渊远流长,文物古迹众多,境内山多水多,山水相依,景色秀丽。别有洞天的陶都宜兴,物产丰富,风光迷人,是陶文化、茶文化、竹文化、洞穴文化兼具的独特旅游胜地。

二、城市经济发展环境
1、宜兴GDP总量:
全年国民生产总值为428.03亿元; 一季度完成122.06亿元,同比增长17.2%,占无锡市比重为14.7%,高于无锡市平均增幅1.8个百分点。 - ,地区生产总值逐年增长,同比增幅却略有减少,但仍在高位运行。全市人均生产总值处于全国县市前列。
2、产业结构
从产业结构来看,工业主体地位逐年表现突出,在 一季度,工业增加值占GDP比重已达58.4%;宜兴市十一五规划,全力支持发展第三产业,进一步优化产业结构,服务业发展潜力较大。细项看,宜兴主要产业分布在环保产业、电线电缆产业、精细化工、陶瓷产业、纺织产业;

工业产值总量持续增长,同比增幅在35%以上。规模工业比重大,拉动全部工业产值作用在四分之一强。

3、财政收支
财政总收入总额增长迅速,增幅度大: 一季度已完成15.91亿元,同比增长达到28.9%,占无锡市比重为11.3%,高于无锡市平均增幅6.4个百分点。
4、固定资产投资
固定资产投资趋于理性化,构成发生明显变化。年初确立了发展服务业特别是现代服务业的投资理念,明确了重点服务业的投资项目。 全社会固定资产投资完成173.96亿元,比上年同期增长22.7%。细项看第三产业的投资比重增长较快,第二产业的投资仍占有主要比重。

5、社会消费品零售价格指数和变化趋势
城乡居民收入提高,促进消费品市场繁荣: 一季度消费品零售总额达到43.62亿元,同比增长16.2%,占无锡市比重为15.3%,低于无锡市平均增幅0.6个百分点。 以来,全社会消费品零售稳定增长,同比增幅较快。具体表现在以”住、行”为代表的高值消费品,继续保持快速增长。

6、居民收支
城乡居民生活水平不断提高:根据城市住户抽样调查资料, 一季度完成5799元,同比增长19.5%,高于无锡市平均增幅5个百分点。 至今,人均可支配收入增长明显,收入的增加,带动了消费的增长及消费结构的升级。同时,物价一直在下降,收入增加,物价下行,更进一步促使居民消费。

小结:宜兴经济现当前呈现了健康快速发展之势,已形成环保设备、电线电缆,精细化工和陶瓷四大支柱产业,企业规模化也正在形成。

三、城市经济政策环境
宜兴招商引资政策
1、税收政策
1.1增值税:外资企业的销售或进口一般货物税率为17％;粮油、农用物资、水、气、图书等货物税率为13％;外资企业出口货物税率为零。
1.2所得税
外资企业类别
税率
适用范围
生产性企业
15％
注册在园区
非生产性企业
30％
全市
出口产品产值达到当年
产品产值70％以上
10％
注册在园区
注:
Ø 其余外资企业享受沿海经济开放区的所得税优惠政策;
Ø 外商投资500万美元以上的生产性项目能够享受更优惠的所得税政策。
1.3税收返还
实际利用外资在100万美元以上的外资项目(含增资扩股项目),按规定上缴的增值税,其地方留成部分的50％返还给企业。
2、土地使用政策
实际利用外资在100万美元以上的外资项目,在土地转让费上从优,除上缴国家和补偿农民部分外,市、镇两级财政部分全免。场地使用租金每年5元/平方米。
3、奖励政策
3.1对引资办成的外商投资项目(指直接投资),按外资到帐额的2-5％奖励给项目引荐者,该奖金由市财政直接兑现;
3.2对我市企业引进创办的外商独资项目,对独资企业新增增值税地方留成部分的25％返还给所在镇、园区,一定三年不变。

四、宜兴”十一五”规划发展主要预期目标
1、增强综合实力,优化经济结构
经济持续快速健康发展,综合竞争力明显提升。到 ,地区生产总值、人均生产总值均比 翻一番。经济增长方式明显转变,产业结构趋向合理。服务业增加值占GDP的比重达到40%,高新技术产业增加值占规模以上工业增加值比重达到40%。财政收入增幅高于GDP增幅2个百分点,单位生产总值能源消耗力争比”十五”期末降低20%。
2、推进经济国际化进程,提高利用外资规模水平
积极适应经济国际化形势,加快开放型经济发展步伐。”十一五”期间,全市到位注册外资、自营出口分别年均增长20%以上,到位注册外资累计超15亿美元。
3、加快城市化进程,提高可持续发展能力
资源得到循环利用、集约利用和合理利用,人口素质得到明显提高,人居创业环境明显优化,创立成为全国生态城市、国家园林城市。期末全市户籍人口控制在106万左右,人口自然增长率在0.9‰左右,森林覆盖率达到32%,城市绿化覆盖率达到48%,环境质量综合指数达到85分以上,城市化水平达到60%以上。
4、人民生活比较富裕,社会事业全面进步
坚持以人为本、富民优先,城乡居民收入持续增加,生活质量显著提高,城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均增长10%以上。城镇登记失业率控制在3.5%以内,恩格尔系数降到0.33以内。深入实施科教兴市战略,形成面向市场的科技创新体系,全面实现教育现代化。高中教育普及率期末达到98%以上,高等教育毛入学率达到51%,人均受教育年限力争达到 ;全社会研究与开发费用投入占地区生产总值的比重力争达到2%。卫生等其它各项社会事业得到进一步的发展。
5、经济社会协调发展,努力构建和谐社会
构建民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的和谐社会,经济社会管理全面走上法制化轨道。期末村、社区建成民主法治示范村(社区)的比率超过80%,城镇社区居委会依法自治达标率超过99%,农村村委会依法自治达标率超过98%,人民群众对社会治安的满意率达到98%以上。
第二章 宜兴房地产市场调查分析

一、宜兴房地产市场发展阶段和各阶段政策简述
1、城市建设土地利用总体规划和区域规划( -2020)
1.1城市人口和用地规模:城市人口远期规划为(2020年)60.0万人,建设用地71.3平方公里。远景城市总人口规模规划为100万人,宜城50万人,丁蜀20万人,湖滨新城30万人。城市建设总用地规模:120平方公里以内;
1.2城市规划区范围:以市区为主,包括宜城、丁蜀、屺亭、湖洑、高塍、大浦、新庄、芳桥、周铁等9个城镇的全部行政范围、新街镇的部分行政范围以及宜兴林场,总面积约770 km2,约占市域面积的38%;
1.3城市发展方向:宜城:东进、北扩、西优、南控;丁蜀:内部整合,集聚发展城市形态;
1.4城市形态:市域形成一片一轴的发展格局。其中,”一片”为东部中心片区;”一轴”为西部官林—徐舍—张渚城镇发展轴。市区形成” 一核三组团” 的空间结构形态。其中,”一核”为以龙背山、东氿公园为绿核;”三组”团为宜城、丁蜀、滨湖新城。 
1.5城市功能分区:
Ø 宜城 (五区) 
² 宜城中心区:包括宜城老城区和城东新区,全市商业、文化、服务中心及旅游服务基地,是宜城的主要生活用地。 
² 东山区:行政办公区。 
² 专业市场区:位于宜城北部区域,是以建筑材料、装潢材料、金属材料市场、汽车交易市场、化工交易市场为主要特色的专业市场区。 
² 环科园:国家级科技工业园,集生产、生活和公共服务为一体的综合性开发区。 
² 城北工业园(经济开发区):位于芜申运河以北,是以精细化工、高科技产业为主要特色的现代化工业区。 
Ø 丁蜀 (四区) 
² 丁山区:丁蜀城区主要为生活性用地。 
² 开发区:以绿色陶瓷工业为特色的工业园区。 
² 站前区:以大型陶瓷交易和新型材料等二类工业为特色的城市新发展区。 
² 洑东区:在洑东镇基础上发展以居住、旅游服务为特征的城市社区。 
² 工业用地主要集中在开发区和站前区,以发展以绿色陶瓷为主要特色的地方工业,适当发展其它门类的工业。 
1.6城市综合交通体系 
Ø 高速公路:形成4条对外高速公路交通线,包括宁杭高速公路、锡宜高速公路、宜苏高速公路(暂定名)和新宜高速公路(暂定名) 
Ø 快速轨道交通:宁杭高速铁路沿宁杭高速公路布置,新宜城际轨道交通沿规划新宜高速公路布置
Ø 国道:104国道从徐舍镇处改线,接丁蜀镇。 
Ø 航道:芜申运河、锡溧漕河规划为三级航道;锡滏运河规划为五级航道 
1.7城市特色 
Ø 宜兴城市主要特色为”中国陶都、江南水城”。 
Ø 陶都特色主要是立足陶都文化资源优势,积极有效的发展陶艺,振兴陶艺,成为名副其实的中国陶都。 
Ø 水城特色主要是要求城市建设充分利用现状团氿、东氿及城区的河道,结合滨水地形,利用水对城市地形的有机划分,打造滨水城市,形成形态鲜明、充满新鲜活力的水城特色。
2、土地出让和转让政策
宜兴市国有土地使用权招标拍卖挂牌交易的若干规定
2.1市人民政府设立土地市场作为土地使用权交易的专门场所。宜兴市土地交易中心是市土地交易市场的领导、协调、组织实施机构,本市范围内的土地使用权交易必须在市土地交易中心进行。市国土资源、建设、财政、物价、工商、发展计划、经贸、外经等部门应当按照各自职责,协助市土地交易中心做好土地市场的管理工作。
2.2本市城镇规划区内新增的经营性项目用地,应以招标、拍卖或挂牌交易方式出让国有土地使用权。

2.3国有土地使用权招标、拍卖和挂牌交易活动应当有计划进行,按照规划要求严格控制建设供应总量,着重盘活存量建设用地。市土地交易中心依据市人民政府批准的年度土地出让计划,会同市发展计划,国土资源、建设等有关部门拟定具体地块的供地方案。
2.4国有土地使用权出让方案由市土地交易中心会同市国土资源、建设等部门共同拟定,报市人民政府批准后执行。
2.5举行国有土地使用权招标、拍卖活动,市土地交易中心应提前发出公告。公告竞投(买)的时间、地点、地块,并向竞投(买)人提供拟招标、拍卖地块的有关资料[包括面积、位置、用途、规划要求、土地使用年限及竞投(买)参与人须具备的条件和竞投(买)规则等],并接受咨询。
2.6依据市人民政府批准以挂牌交易方式出让土地的,市土地交易中心应在土地交易市场或其它媒体公告交易底价和交易条件。公告期不得少于15天。
2.7国有土地出让金管理仍按”市政府关于土地出让中有关问题的实施意见”(宜政发[ ]234号)执行,土地出让钱直接,必要且已经发生的市政配套费应计入土地出让的前期费用。国有土地出让净收益的60%原则上应用于城市建设。

二、房地产市场发展状况分析
1、历年土地供应分析
1.1房地产开发土地供应总量和来源:当前宜兴土地出让以挂牌为主,基本以底价成交。 宜兴商住用地供应量为1000多亩, 商住用地供应量计划为3000多亩,其中大部分为一些企业直接从中央获取土地使用权。(资料来源:宜兴国土局王副局长深访)
1.2土地开发利用情况: 完成新开工面积721.01万平方米,完成住宅竣工面积378.78万平方米。完成开发土地面积51.39万平方米,待开发土地面积178.94万平方米。
(资料来源: 宜兴统计年鉴)
1.3 宜兴 房地产土地交易信息:

地块编号
地块位置
面积(㎡)
用途
容积率
成交价
(万元)
楼面地价
(元/㎡)
每亩单价
成交时间
宜地挂( )第 45号
官林镇
48,704.2
综合
娱乐城部分不大于0.9
商住部分不大于1.2
2,910
498
40
-06-13
宜地挂( )第 47号
万石镇
1,499.1
住宅
不大于1.0
61
407
27
-06-05
宜地挂( )第46号
经济开
17,944.0
商住
不大于1.7
1,840
603
68
-06-01
宜地挂( )第48号
周铁分
8,258.2
商住
不大于1.7
765
545
62
-06-01
宜地挂( )5号
宜城苍
177,914.0
住宅
不大于1.12
12,180
611
46
-05-20
宜地挂( )第 44号
环科园
37,395.0
住宅
不大于1.2
1,330
296
24
-05-11
宜地挂( )38号
经济开
103,300.0
商业
不大于1.0
13,270
1285
86
-04-30
宜地挂( )第41号
经济开
75,700.0
商住
不大于1.5
11,750
1035
104
-04-30
宜地挂( )第3号
丁蜀镇
223,140.7
住宅
不大于1.1
17,600
717
53
-04-24
宜地挂( )第4号
丁蜀镇
141,859.0
综合
不大于1.0
8,200
578
39
-04-24
宜地挂( )第 36号
屺亭中
440.0
商住
3.75
72
436
109
-04-20
宜地挂( )第40号
环科园
33,274.0
住宅
不大于1.2
1,685
422
34
-04-12
宜地挂( )第 35号
环科园
7,148.6
商业
不大于1.0
1,160
1623
108
-03-06
宜地挂( )32号
万石镇
12,540.5
住宅
不大于1.2
464
308
25
-02-14
宜地挂( )33号
万石镇
2,915.8
住宅
1.52
154
347
35
-02-14
宜地挂( )第31号
高塍镇
289,600.0
商住
不大于1.1
13,900
436
32
-02-08
宜地挂( )1号
宜兴市
67,086.5
综合

16,000

159
-02-06
合计

1248719.6

资料来源:江苏土地市场网的土地交易信息栏()

2、历年房地产供需分析
2.1房地产供需总量调查分析:
2.1.1商品房投资加大的趋势在强化:从 以来,宜兴市房地产市场各项指标增长较快,同比增幅也较高。房地产开发投资稳步增长。 一季度,商品房开发建设完成投资7.68亿元,同比增长69.9%。

2.1.2房屋的施工面积大幅增加

2.1.3住宅施工面积占房屋施工面积的比重较大,表明居民的住房需求随着收入的增加而有所增强。

2.1.4居民住房需求较大:居民住房需求的增加从商品房销售面积、住宅销售面积、商品实际销售额、住宅销售额的表现显得更加突出,从 以来,不论是绝对额,还是同比增幅,都很快。在商品房销售面积中,住宅销售面积比重占九成。

销售额增长较快。在 ,同比增长居然达到了92.3%。住宅销售额同比增长也达到了76.7%。

22房地产供给和需求结构分析。
项目
普通住宅
别墅
办公楼
商 业
营业用房
其它
房屋竣工面积
123.32
3.2
0.6
18.44
0.61
不可售面积
3.84
-
-
2.19
0.61
套数
8560
135
-
-
-
现房销售面积
62
3.75
0.63
6.37
0.12
期房销售面积
46.64
3.35
0.33
8.51

空置面积
8.66
0.02
-
2.49
0.01
当前政策已不再批准别墅类用地的开发使用,宜兴市场上主要供给为多层、小高层、高层公寓,户型以三房为主辅有少量四房,另有少量双拼和联排别墅。
需求方面,双拼和联排等城市别墅需求量大,销售速度快,一般在开盘一至两个月内甚至开盘一周内全部售罄。在实地调查的半岛花园、中星湖滨城、今日星城、海德名园中,大多为别墅已售罄或剩余不多,而公寓还有大量剩余。多层、小高层和高层公寓方面,客户较为偏爱多层公寓。公寓的整体销售速度相对较慢,宜兴大部分项目的销售速度在10套左右/月,今日星城因有专业代理公司销售,项目在宣传推广方面也投入较多,销售速度较快,在有充分房源的前提下,保持在100套左右/月。

2.3房地产价格变化调查分析:

数据来源:历年<宜兴统计年鉴>
宜兴市住宅平均房价也在逐年增加,宜兴市近两年房地产价格增长较快,市中心独栋别墅类物业在 约为4000-5000元/平方米。截至 7月,城市联排别墅已达6500-7000元/㎡。其中紧邻团氿湖的中星湖滨城联排别墅达140000- 0元/㎡。阳羡路的今日星城 推出的独栋别墅约在5000多元/㎡, 7月9日即将开盘的联排别墅均价在7000元/㎡。宜兴市住宅公寓类物业在 价格约为2500元/㎡左右, 7月均价约在3200-4000元/㎡。(资料来源:项目调研、房地产中介实地走访、营销人员深访)

3、房地产投资分析
3.1房地产投资规模变化和地产企业情况:宜兴市现有开发商多以上海、苏州等地为主,本地小开发商不多。(资料来源:宜兴国土局王副局长深访)
3.2房地产投资结构及其变化情况:宜兴现有房地产市场均为商住用房供应。

4、房地产消费状况分析
4.1购房消费目的分析。
宜兴现有购房者中,绝大多数以自住或改进居住环境为主要目的,以投资为主要目的者极少。消费者特别是高端消费者在购置物业过程中首要偏爱景观,其次是产品本身的综合品质,然后是区位和周边配套。
4.2购房资金来源。
别墅类物业的购买者选择一次性付款比例的比例极少,选择七成银行按揭贷款比例达90%以上,住宅公寓类物业的购买者选择一次性付款比例达30%以上。(资料来源:今日星城营销人员深访)
5、地产二级和房产三级市场分析
5.1二手楼转让:当前宜兴市二手房转让多因改进居住环境而卖掉原有旧居为主,纯粹用来投资者不多。特别是地产中介信息库租售信息中绝大多数为 之前入伙的项目,精装销售价格多在2500-3000元左右。
5.2房屋出租:也多因改进居住条件后,将原有旧居出租。 后入伙的房屋信息极少,其中三房简装带空调租金在1200元/月。出租信息中绝大多数为 之前的房屋,三房租金约在1万元/年。租金一般为半年一交或一年一交。(资料来源:宜兴国土局王副局长深访、宜兴市天平地产中介公司楼盘信息调查)。
小结:宜兴现有房地产市场以自主需求为主,发展趋势良好,本地消费支撑力度高,不存在过热及结构性泡沫。

三区域房地产市场典型个案分析
1、半岛花园
开始销售, 5月份入伙。现剩余三套双拼别墅和一套独栋别墅。双拼面积为380平方米,售价260-265万/套。独栋别墅615平方米,售价700多万元。
别墅面积含车库、地下室、阁楼等,售价按套计算,在签约之前能够议价,双拼可优惠约20万元/套,独栋可优惠约40万元/套。主要客群以本地私营业主、老板为主,置业目的为自住。有少量几套别墅业主为无锡或江苏省内其它区域人士,因老婆等人脉关系在宜兴探亲方便而在此置业。
2、新天地广场·新天地花园
宜兴新天地置业有限公司开发,是宜兴城市建设规划项目,受到政府的重点支持。项目位于氿滨大道旁,城市主要交通要道宜北路、太滆路交汇处,毗邻”宜兴外滩” 氿滨广场, 周边工商业发达,居住区集中,生态环境优越,内具凝聚力,外有辐射力。项目规划总面积约20万㎡,其中新天地广场总面积约7万㎡,住宅公寓约13万㎡,主力户型为三房二厅二卫。着力打造宜兴时尚、休闲、娱乐、购物于一体的shopping mall文化广场。
新天地花园现售均价约为4000元/㎡左右,层差15层以下为50元/㎡,15层以上为80元/㎡,朝向差为100元/㎡,最高价约在6000元/㎡左右。
总机:79 0 新天地广场:7908222 新天地花园:7908333
3、中星湖滨城
”百万平米世纪之城,人文荟萃水岸家园”
上海中星(集团)有限公司开发,位于氿北路1111号团氿湖正北岸,美国Renato Russi建筑事务所规划,上海中星志成建筑设计公司设计。
物业类型有临湖别墅、联体别墅、多层、小高层及公寓,总占地面积1650亩,容积率0.8,其中住宅95万平方米,商业、服务配套共20万平方米,绿化率55%以上,为陶都的城市文化新地标。紧邻约50000平方米的团氿湖自然水面,与80000平方米森林公园。小高层住宅均价为4000元/㎡,别墅均价约在14000元/㎡,最高达 0元/㎡。
项目借势小区毗邻的团氿,形成以水系特征为主导的沿湖景观,体现生态环境,结合规模、品牌、理念的基础优势。经过整体规划,首先建设约14万平方米左右的住宅,配以7万多平方的超大规模全人工的中心人工水景、绿地及大型文化休闲广场;随后逐步构建大卖场、中小学、幼儿园、休闲绿地等近18万平方米商业公共建设施,并完善全面的交通建设,托起地块品质、积聚人气;最终全面形成为高品位的集居住、生活、休闲、娱乐、购物等一体的作为宜兴的典范的新的中心社区。嘉宾专线:87931111
4、今日星城
无锡今日置业有限公司开发,苏州市安腾投资顾问公司代理,位于宜兴市东部阳羡东路,为宜兴规划发展的核心区域。项目总规划45万平方米,其中有5万平方米的商业配套,物业类型有精品多层、小高层、连排别墅。
物业类型
户型
面积区间
均价(元/㎡)
多层
主力户型为三房二厅一卫,辅以少量四房二厅二卫
三房117-126㎡
四房138㎡
4100-4200
小高层
主力户型为二房一厅一卫和三房二厅二卫
二房75-90㎡
三房90-144㎡
3700-3800
联排别墅
四房、五房
188-279
7000
5、东溪望族:
宜兴银湖房地产开发有限公司开发,项目东起兴业路西接东溪河,南临氿南路,北与宜兴市中心最大的历史文化公园宜园隔街相望。园区占地130余亩,规划总建筑面积约10万平方米,拥有独立别墅、连体别墅、排屋、多层及小高层城市公寓等多种物业形态,经过引入东溪河天然河水将园区自然分为五大组团。
销售情况:别墅现已售罄, 别墅销售价格为4500元/㎡。现在推售多层住宅3000多元/㎡,未来推售的小高层预计在4000元/㎡。主力户型为三房120-130㎡之间。辅以少量四房150㎡左右。
客群特征:客群已宜兴本地自住为主,喜欢房间宽敞舒适,不太要求数量多。有极少量客户在该项目购置物业者大都为临近退休,在宜兴本地有一定人脉关系,计划未来养老常住。
购房资金来源:项目中90%选择三成首付七成银行按揭的付款方式。
销售速度:普通住宅销售速度很慢,约10套/月,别墅销售速度较快。正常情况下宜兴7、8月份为销售淡季,9月15日开始好转。
垂询热线:,87959990
6、香樟茗岸
香樟茗岸别墅小区位于AAAA级天目湖旅游度假区太公山东侧的高档智能化别墅小区,从小区步行至天目湖为5分钟左右。
小区占地5.6万平方米,建筑面积约3万平方米,整体小区房屋错落有致。一期 6月18日开工建设,9月开盘, 8月28日入住。小区整体呈后现代主义建筑风格,由116栋独立、双拼与联排别墅组成。
当前一期已售罄,二期 开盘,主力户型为别墅(独立、联排、双拼)。由近百栋独立别墅,近百栋双拼、联排别墅,及三百多套别墅式休闲公寓,三百多套精装修酒店式度假公寓组成。
定价为一套一价,45平方米的公寓为19万起价(另加2万左右的精装修费用),220左右的双拼为168每套起价。
第三章 市场调查结论

一、市场调查主要结论
1、整体上,宜兴房地产处于从快速发展的阶段;当前宜兴的近3年的年均国民经济增长幅度高达17％,人均GDP已经达到5182美元;根据国际惯例,当前阶段的经济水平,房地产市场处于高速发展阶段;
2、宜兴房价处于较低的水平, 全年销售住宅的整体均价约为2700元/平米;这与宜兴所处的发展阶段紧密相关,当前其房地产市场的成熟度不高,区域市场初步形成规模开发,部分镇区仍未形成房地产市场,当地人投资意识不强,本地大部分人一般具有自建房和单位福利房子,购房意识相对成熟的城市不强,本地人购房主要的原因为了改进居住环境;
3、外来人口较少,外来居住需求量不大,外来需求主要来自于发达经济城市如上海无锡、苏州等地在宜兴有一定人脉关系,计划未来养老常住为主要目的人士;
4、宜兴房地产开发区域主要集中城区,城区近郊以及未来规划的新区;当前宜兴市区有东扩趋势;镇区除丁蜀、张渚等部分经济发达镇区存在少量地产开发外,其它镇区少有地产开发,经济较弱的镇区房地产市场基本没有启动;
5、别墅供应量小销售速度快,相比较普通住宅供应量较大,销售速度慢,整体房地产市场7、8月份为销售淡季;
6、购房资金主要选择银行贷款为主,其中别墅的银行贷款率达95%以上,普通住宅公寓按揭贷款率为70%左右;
7、市场运作较为不规范,政府管制不严格,存在大量违规操作,可在预售许可证办理之前提前收取定金和首期款等;

8、外来品牌企业纷纷进驻宜兴,销售代理公司进驻并开始提供服务,初步形成了专业化的市场体系;
9、宜兴本地消费承受力较高,消费习惯较好。相比较收入水平房价不高,不存在过热和泡沫现象,预期未来区域房地产市场继续呈稳步发展趋势。

二、区域/片区物业发展机会
1、市场定位:宜兴中高端企业的企业会所,中大型企业高管层的私家会馆:
1.1提供酒店式物管服务,直接销售;
1.2产权酒店:产权分开发售,由酒店管理公司统一经营管理。
2、物业类型:联排别墅、电梯公寓

×××营销中心
二○○七年七月十二日