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关于行使优先购买权的告知书
资产拍卖中如何保障优先购买权的行使
资产拍卖中如何保障优先购买权的行使。-/朱志强
一、优先购买权及其行使前提
（一）优先购买权的概念
优先购买权是指特定人依据法律规定或约定而享有的在出卖人出卖某项特定财产时，得以同等条件下优先于他人购买的权利。我国民商法律体系中优先购买权的类型主要有：（1）房屋承租人的优先购买权；（2）财产共有人的优先购买权；（3）有限责任公司股东的优先购买权；（4）法律特别赋予的优先购买权。比如，金融资产管理公司在转让涉及国有（控股、参股）企业金融不良债权时，为防止国有资产流失，法律赋予相关地方政府或者代表本级政府履行出资人职责的机构、部门或者持有国有企业债务人国有资本的集团公司在同等条件下可以对不良债权行使优先购买权。此外，根据《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条规定，“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。”
由此可见，我国民商法规定的法定优先购买权，既涉及到房屋等物权转让，也涉及到股权和特定债权的转让。在出卖人出卖某项特定财产时，法定优先购买权的行使并不区分具体的交易方式，即无论是当事人双方自主交易转让（如协议转让）或公开转让（如拍卖，包括司法强制拍卖转让、招标转让、产权交易所挂牌交易转让等），优先购买权制度均得以适用。本文仅讨论在拍卖程序下优先购买权的行使问题。
（二）优先购买权行使的前提
法律规定优先购买权行使的前提是“同等条件”，即在同等条件下才能享有优先购买权。所谓“同等条件”并不仅仅意味着“同等价格”，至少还应包括相同的付款条件或方式、相同的付款期限等其他条件。在拍卖程序下，优先购买权人欲行使优先购买权，应当遵守相应的拍卖规则，包括但不限于按照拍卖规则的要求进行竞买登记、交纳竞拍保证金、在拍卖日到达拍卖现场等。从实质上看，优先购买权是法律基于一定的原因而对第三人受让权利的一种限制，但这种限制应合理地控制在一定限度内，法律需要考虑第三人与优先购买权人之间利益的平衡。因此，法律规定的“同等条件”可以理解为“相同条件”，即优先购买权人行使权利的前提是应遵守第三人应遵守的全部交易条件。
二、拍卖程序下优先购买权的具体行使
（一）履行通知优先购买权人的义务
对于优先购买权人的通知期限，相关法律及司法解释并不相同。对有限责任公司股权转让，我国《公司法》第73条规定：“人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。”笔者认为，该通知期限仅适用于法院强制执行程序中当事人协商转让或变卖程序，并不适用于股权拍卖转让的情形。在拍卖程序下，只需在拍卖日前的合理期限内通知其他股东即可，其“合理期限”应为其他股东有足够的决策、竞拍报名时间为衡量标准。对出租房屋的出卖或转让，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院于2009年9月1日起施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第23条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”对于上述冲突，笔者认为应当按照新法优于旧法原则确定，即在拍卖程序下，承租人的通知期限为拍卖日的五日前。
未在法律规定期限内通知优先购买权人，其法律后果在上述相关法律规定也不一致。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”按照新法优于旧法原则，未在法律规定期限内通知优先购买权人的，并不会导致房屋买卖合同无效，但承租人可以请求出租人承担赔偿责任。
（二）如何保障优先购买权人权利的行使
在拍卖程序中，优先购买权人因享有在一切交易条件确定后决定是否行使优先权的权利，可坐享其他竞买人博弈结果的权利，并非必须参与举牌竞价，关键是在竞买人最高报价出现后，拍卖人如何保障优先购买权人权利的行使。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”依该规定，拍卖过程中，在出现最高应价时，若优先购买权人不作表示的，应视为放弃优先购买权，即是否行使优先购买权的主动权在优先购买权人，拍卖人无需主动征询优先购买权人的受让意愿。为保障优先购买权人权利的行使，防止拍卖成交后可能出现的纠纷，在拍卖实践中，笔者建议在存在优先购买权人的拍卖场合，当最高竞价出现，经拍卖师三次叫价后仍无更高出价者应价拍卖师落锤确定成交前，拍卖师应直接当场征询优先购买权人是否买受。若优先购买权人表示不愿意买受或拒绝表示，则拍卖师落锤确定成交，买卖合同在上述最高出价竞买人与委托人之间成立并生效。若优先购买权人表示愿意买受，则所有竞买人可继续应价，直至确定不变的最高竞价后，由拍卖师按照上述规则确定最终买受人。
三、拍卖中优先购买权冲突的解决
在拍卖实践中会出现同一标的物可能存在两个或两个以上优先购买权人的情形，当发生优先购买权冲突时，主要根据优先购买权的种类采用以下原则予以解决：一是根据物权优于债权原则，物权类优先购买权效力优于债权类优先购买权。例如，当拍卖房产时，在共有人和承租人都拥有优先购买权的情形，因共有人优先购买权是基于物权而产生，而承租人优先购买权是基于债权（租赁合同）而产生。因此，在同等条件下，共有人的优先购买权效力应优于承租人的优先购买权。二是在顺序相同的债权类优先购买权发生冲突时，应按最高人民法院《关于人民法院民事执行中的拍卖、变卖财产的规定》第16条第2款“顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人”的规定执行。比如在金融资产管理公司委托拍卖涉及国有（控股、参股）企业金融不良债权时，多个相关优先购买权人主张优先购买权，或房产拍卖中两个以上承租人均主张优先购买权时，应以抽签方式决定最终买受人。三是顺序相同的股权类优先购买权发生冲突时，应按照《公司法》第72条“两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权”的规定执行。
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