1、专家视角】养老地产：夕阳里的朝阳产业
2013-12-05 旅游地产观察
如果把老年人比喻为夕阳，那么随着我国人口老龄化现象加剧，养老地产已经成为夕阳里的朝阳产业。
被市场普遍称作“以房养老”模式的“老年人住房反向抵押养老保险”办法，今年被写进了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，养老地产也随之受到了更高的关注。
蛋糕有多大？
已经研究了养老基地10年多的浙江大学经济学院柴效武教授指出：目前中国老龄化问题非常严重，每年老年人口增加800万，截至2012年底，我国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占全国总人口的14.3%。据全国老龄委办公室预计，到2013
2、年底，中国老年人口总数将超过2亿，到2025年，老年人口总数将达到3亿，到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。
显然，养老蛋糕很大，而且还会不断增大。这也是宋卫平进军养老地产的理由：“别人把老人当包袱，我们要把老人当财富。因为老人的问题，就是我们现在已经碰到、将来一定会碰到的事情，为老人做事情就是为自己做准备。”进入新的发展时期，我们的生活变得越来越好了，无论是少年、青年还是中年，每个人都充满了希望，但是老年人已进入了人生的暮年，是相对最弱势的。他们更需要各种关怀、照顾和帮助。我国人均寿命74岁，按照60岁退休来算，还有14年时间。所以今后，这块市场蛋糕将有
3、多大，我们不难想象。
中国养老地产前景远大，但目前尚未形成成熟的投资模型和开发模式。一种观点认为居家养老更符合中国传统文化，养老服务应当走出养老院，覆盖整个社区，甚至整个片区。也有一种观点认为，做养老地产难，但小养老＋大地产或许可为，与酒店一样，用养老带动地产，通过提升地产价值和促进地产销售获取收益。
商业模式如何创新？
据不完全统计，浙江有80家企业要做养老房产，有100多个项目。但是成熟的模式并不多，大家还在摸着石头过河。养老地产模式如何创新？商业模式从哪里来？大佬们的实践给了我们参考。
【绿城乌镇雅园】
绿城乌镇项目为我们提供了养老地产的学院模式：该项目共占地6
4、00亩左右，50万平方米的社区，其中有100亩的寄宿制学院，可以容纳1万余名老人。该项目致力于打造学院式养老社区，老人可以根据兴趣学习，有200多门课程可供选择。整个项目由两部分组成，一个是居住产品，一个是服务产品，就是养老院加老年大学的模式，主要靠居住产品的资金去维持学院的运营。这个项目是实验性的，颠覆以前所有的养老概念，老年人不是无所事事地生活，而是在衣食无忧的情况下继续工作。
【小古城慢谷】
金成房产集团副总裁朱早介绍了在余杭双溪漂流的小古城慢谷的养老社区模式。这个项目是从2008年开始启动，整个项目定位为以养生养老为主题的综合性小城镇，规划了三大项目：一个是农业公园，一个
5、是养生社区，一个是体育公园。其核心养生养老社区是一个大型的街区，规划900多亩，农业公园和体育公园作为养生养老社区的大配套，农业公园有8000亩地，体育公园是5000亩地。住在养生养老社区里的人能够享受到农业公园，这里山清水秀，养老社区里的人每一个人配一块地，可以下田干干活，收获自己的农作物，整个农业公园是以农业为基础的休闲旅游项目。体育公园规划了一个高尔夫球场，包括户外运动，养老社区的人可以在这里运动养生休闲。
后期管理怎么做？
养生养老的房地产，很重要的一块就是做服务，做管理，做经营。
浙江大学社科院院长何文炯教授认为养老地产难度不在地产，而是后期服务怎样满足老年人的需
6、求：第一，健康保障，要有地方可以看病，看病资金有保障。第二，照护服务，这个现在很缺。第三，精神慰藉，满足老年人精神文化需求。
对此，宋卫平也表达了相同的看法：“对于房屋来说，我们有把握，真正最大的挑战就是护理，还有治疗。这是专门针对老年人，谁都不能忽略的。做养老缺少这块，就谈不上养老。我在十年前不敢做，想到要帮老人家换尿布、洗澡、翻身，陪老人家说话，我们很清楚自己做不到。这需要大量好的护理人员，可是我们不知道他们在哪里。直到我们办了医院，看到医生、护士护理老人，我才有了信心，下定决心进入养老产业。”
“对于企业来讲，养老地产项目更重要是后期服务，我们在国内做了一些项目调研，很多项目前期的承诺多数到后期真正运作过程很难完全兑现，反而导致很多客户的不满，所以对开发企业来讲一定要有长期的开发理念。”浙江大学房地产研究中心研究员施杰结合多年的研究总结说，“特别在后期的服务方面，要考虑怎么样利用社会化的平台，因为养老地产整个是一个很长的产业链，从上游的金融到保险机构，到下游各种配套、医疗、卫生、体育、文化等，所以必须要依托社会化的平台来做，比如北方、中部、南方，能够形成连锁模式，满足老人养老与旅游相结合的生活方式。”
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