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1、 永安房地产市场 第一部分 永安城市规划分析 一、发展目标及方向——南拓北扩，东扩西进的发展战略 永安市采取近期“南拓北扩”、中远期“西连东进”的城市拓展战略，继续组织实施“南商北工”战略，南面，优做美南部商住新区，抓好行政中心、体育中心等社会事业项目建设，向南延伸到黄历、桂口，促进南区繁荣；北面，以尼葛工业园区为节点，加快城区向曹远延伸；东面，通过城市南北第二通道、埔岭汽车工业投资区和泉三高速公路南互通连接线建设，促进城市向东面扩张；西面，通过西门—下渡—飞桥与泉三高速公路北互通连接线的建设和吉山、霞鹤高尚住宅区的规划建设，促进城市向西面拓展。 分析：随着永安市政府的搬迁，城市进一
2、步拓展，城市功能进一步完善，周边配套永安行政中心，建设局、教育局、电大，进修学校，三明外国语学校，法院、酒店等，给南片区的楼市发展带来新的机遇。出现了大规模的楼盘，如五洲第一城、永安山庄、新安大院、五洲山庄等 二、城市规模日益壮大 l 建设海峡西岸区域综合枢纽。围绕建设服务周边地区发展新的对外开放综合通道，发挥闽中南邻沿海、西近粤赣、联动周边的综合交通、能源与电网、现代物流、区域协作等区位优势，建成山海协作对内联接的重要中间节点和海西承东启西的重要中间节点，形成山海联动、东西贯通的海西区域综合枢纽。 l 建设海峡西岸新兴工业基地。围绕打造海西载重汽车生产基地、产业用纺织品生产基地、林竹集
3、成板生产基地、新型干法旋窑水泥生产基地、生物医药及生物产业新兴基地目标，形成集群化、集约化、专业化和生态化的新兴工业体系，建成主业突出、特色鲜明、核心竞争力强的海峡西岸新兴工业基地。 l 建设海峡西岸区域物流中心。依托永安在海西高速公路网和海峡铁路网中逐步确立的现代综合交通网络，做好无水港、物流园区和专业市场规划，规划海西区域煤炭储运中心，建设纺织、林竹及农副产品、汽车及零部件、建材家具家居及装饰材料等一批区域特色鲜明、集散功能较强、影响力较大的区域专业市场，打造闽中物流集散、人流集聚的重要区域。 小结：永安为闽中地区交通枢纽，规划前景总体良好。永安经济发展快，位居三明第一，城市化水平度达
4、到62.5%以上，人均收入较高，经济活跃，消费能力较强。 第二部份 永安房地产市场分析 ㈠ 永安市区目前房地产发展状态 老城区板块： 早期对房地产的发展，就是局限城市中央，总是在城区中心作文章，区域商业价值的高涨，土地稀缺性，难有可供开发成片的土地,楼群见缝插针，拥挤不堪，市城区建筑密度已高达45%。老城区在售楼盘有月亮之上、新天地、凯城华府。 南区板块： 随着城市化的强快，中心板块已经无法满足城市发展建设。随着南商北工的战略，新市政府及事业单位的坐落，形成城市新区格局，推动了楼市的进一步发展。楼盘兴趣，规模及品质不段提高，如：五洲第一城、永安山庄、新安大院、五洲山庄 北区板块：
5、 工业区坐落，导致空气质量下降，人群素质下降，使消费者产生大抗拒心理，不利于楼盘开发，所以北区板块，楼盘较少。 ㈡楼盘分布 2004年4月，永安市政府推出“南商北工”的城市功能总体布局思路，巴溪湾在规划中定位于永安市示来商贸金融、行政办公、文化体育和信息服务中心。 随着市政府的南迁以及城区中心可开发的地越来越少，带动南片区的房地产发展，房地产出现新一轮的发展，南片区的楼盘都具备一定的规模和优越的自然景观。 北工抑制永安北的发展，主要楼有名流豪庭和名流时代，这两个盘属同一开发商，抢先占领江景线及龟山公园自然景观。 ㈢众多项目入市加剧市场竞争 永安十一·五房地产建设年计划
6、 随着城市扩张的加快，土地供应十分充足，房地产市场也发展迅猛，也催生了许多体量较大楼盘，目前在售或者已公开即将发售的楼盘，达12个，主要集中在南片区新市政府区域和火车站北片区，逐步以城南和城北扩展。可以看出楼市集中放量、放量过大，将导至供求关系的失衡，给销售带来较大的压力。 ㈣永安商品房价格走势 永安房价走势 年份 2007 2008 2009 2010 价格 2503 2808 3476 4500 从价格上看，成交均价，2010年永安商品房价格远远大于前几年。房地产市场经过2008 年的低迷盘整和2009 年的快速回暖升温，又重新回归到较为平稳的运行轨道。
7、但对于2010 年的房地产市场而言，房价攀升加剧市场供求失衡，将给售销带来更大的压力。 ㈤房价与销售情况 项目名称 推出时间 主力户型 推出数量（套） 销售率（%） 平均单价（元/㎡） 明阳水岸 2009年9月 90㎡二房 440 一期100 4200 凯城华府 2010年1月 130㎡3房 936 一期100 4800 新安大院（二期） 2010年1月 50㎡单身公寓 800套 二期第一次100 4700 五洲山庄 未开 300-370㎡别墅 51 一期15幢，销售33% 12000 五洲第一城（二期） 2009年底 120
8、㎡3房 266 85 4380 名流时代 2010年初 53㎡单身公寓 84 100 5100 蝶翠山水 2010年初 94㎡两房户 300 27 3700 l 从上面数据可以看出，大部份楼盘均在09年年底10年年初推出，08年正值政策调控、楼市遇冷，楼盘也在观望。 l 09年年底，正处于楼市复苏，所以推出的楼盘有较好的销售效果。 l 市场均价在4500元/㎡。 l 市场购买力强，楼盘一推出，短时间内就销售完。 l 永安本市人购买力很强。 ㈥消费者洞察 ①客户职业分析 通过对各楼盘消费客群调查，我们得知购房群体的主要组成部份：政府机关、事业单位、
9、个体工商户。 ④区域需求 永安置业人群主要是本永安市区人为主，其次就是周边乡镇。城市化过程，会有更多人住进市区。 ⑤未来客群分析 要点：本市客户为主，周边乡镇为辅。 通过先期营销，已经消化掉大部分本市客户群，而城市化的加快，本市区客群为主的现象将会逐渐缩小比重。 ㈦代表楼盘分析 ⒈名阳水岸 项目名称 明阳水岸 地理位置 香江大道，大溪桥头 项目规划 占地25亩，总建16000㎡，五幢小高层住宅，总套数440套。 一期为1、2号楼，140套 产品分析 90㎡二房所占比例80% 110㎡3房占15% 130㎡4房占5% 销售价格 一期， 起价：35
10、00元/㎡；最高价：5100元/㎡；层差40-80元/㎡，景观差200。 共26间店面，17000-18000元/㎡ 销售状况 2009年9月开盘，一期销售100% 购买客群 主要购房群体：企事业单位，乡镇 项目点评 项目坐落于燕江，很较好的自然景观； 项目本身规划唯美，得用高差，在社区内分割营造中心景观走廊； 过大溪桥才到核心区，周边配套不完善，周边建筑形态较陈旧，短期形像较差。 配套会所，注重小区品质刻画。 ⒉ 凯城华府 项目名称 凯城华府 地理位置 地处永安城区燕西街道，巴溪河西侧 项目规划 用地面积3.9万平方米，总建筑面积10.9万，绿地率达35%以
11、上，共936户，398个停车位。 产品分析 一期：50㎡1房占6%；130㎡3房占90%；220㎡楼中楼占4%，300㎡一层楼中楼3%（底层+二层+地下室，有产权）。 二期：50㎡1房10几套；80㎡2房80几套；130㎡3房300多套。 销售价格 一期（20100101）：均价：4800元/㎡；起价：4150元/㎡；最高价：5300元/㎡；朝向及层差分别差50元/㎡。 销售状况 一期销售率100% 购买客群 永安本地人80%，其中80%为公职单位的；20%是外地及乡下的。 单身公寓主是为小孩子教育划片的，永安最好的小学及中学都属于此片区。 项目以自住为主 项目点评
12、项目拥有当地最好的教育资源，实验幼儿园、永安六中、永安一中。 项目本身的传说就是风水宝地，是永安人公认的，永安人很注重风水。说法，永安是燕城，地图形状就像只燕子，这块就是燕子的心脏部位，这边也是燕江河的弯腹，有聚宝盆之称。 周边配套成熟，客户认可度高。 ⒊ 新安大院 项目名称 新安大院（二期） 地理位置 新安路216号新安大院 项目规划 总用地面积199.5亩，总建筑面积345381.35㎡，其中住宅面积272031.24㎡，计容面积307188.4㎡，容积率2.31，绿化率近40℅。 第一期的总用地面积38.11亩，总建筑面积73653.5㎡，容积率2.67，绿化率3
13、5 %。其中住宅面积62038.9㎡，商业、办公面积5974.1㎡，地下室5640.5㎡。 第二期的总用地161.39亩，总建筑面积271727.85㎡，容积率2.22，绿化率为40℅。其中住宅209992.34㎡，商业11841.39㎡，地下室29632.06㎡。 产品分析 一期：总套数400多套；主力户型90㎡。 二期：总套数800套；50㎡单身公寓400多套；70㎡二房160套；130㎡三房240套。 销售价格 起价：3600元/㎡；均价4700元/㎡；最高5300元/㎡ 销售状况 购买客群 主要购房群体：本永安市人居多，基本上是住宅升级或小孩子教育，乡镇暴发户
14、单身公寓主要孩子教育划片，一部份是投资的，所占比例大概各50%。 项目点评 项目具备一定的规模，院内保留了一个次生态森林山体公园，达一万多平方米，景观资源丰富，建筑围绕山体公园和树木布置，景观优美，有利于小区品质提升及推广。 项目拥有当地最好的教育资源，实验幼儿园、永安六中、永安一中。客户对区域认可度高。 ⒋五洲山庄 项目名称 五洲山庄 地理位置 新安路458号，五洲大酒店旁 项目规划 五洲山庄，占地50亩，总建筑面积20000多平方米，规划51幢别墅，店面22间。 产品分析 51幢，面积330-370㎡ 销售价格 每幢售价300-400万 销售状况 未开盘，
15、但已经售了五套了 购买客群 主要购房群体：企业主，政府高官 项目点评 项目虽然小，但只有51户，依山而建，保留原有的自然景观，景色优美。属于南片区，旁边就是五洲大酒店。 项目拥有当地最好的教育资源，实验幼儿园、永安六中、永安一中。 ⒌五洲第一城 项目名称 五洲第一城（B地块） 地理位置 新安路，五洲第一城，行政服务中心旁 项目规划 总占：77278㎡，总建：18万㎡，容积2.17，密度24%，绿化35%。 22幢小高层，别墅18幢；总户数1655户；80几个店面（20-80㎡），地下车位456个。 产品分析 一期：80㎡2房256套；120㎡3房121套；95㎡复
16、式66套；40㎡单身公寓345套。 二期：77、88㎡2房88套，115-120㎡3房188套。 三期：规划408套，产品有二房、三房、四房 销售价格 二期：起价3800元/㎡；均价4380元/㎡；最高价4600元/㎡ 销售状况 一期售完，二期销售85%左右。 购买客群 公职人员：50%；乡镇企业35%；其它：15% 项目点评 项目规模为较大且容积率相对较低，产品品质相对较好且可形成一定的规模效应； 处蝴蝶山公园与巴溪河畔之间，依山傍水，紧临沙溪河，景观资源相对较丰富； 新城之中心，公共设施齐全。 永辉超市入住，给生活带来更多的便得性，以及前景的看好。 ⒍名流豪庭
17、 项目名称 名流豪庭 地理位置 北大桥南侧100米 项目规划 占地58000㎡；总建13万㎡，一期先推出374户 产品分析 一期产品：90㎡34户；110㎡170户；114㎡34户；125㎡136户 销售价格 未开盘 销售状况 未开盘 购买客群 项目点评 临江，有很好的自然生态环境，视野开阔； 项目本身有一定的规模，有较长的江景线； 江对面是龟山公园，项目会有一座桥通往龟山公园。 由于景观有优势，有利于楼盘品质的提升。 项目配套善未成熟，但本身有自己的名流时代、名流财富中心。对以后的发展，会带来相应的提升。 ⒎名流时代 项目名称 名流时
18、代 地理位置 北大桥南侧100米 项目规划 18层独幢，1-2层办公，3-5楼做酒店 产品分析 53㎡128户；65㎡64户；90㎡32户 销售价格 均价：4100元/㎡；最高是4400元/㎡。只开6-10、17层。 销售状况 销售100%左右 购买客群 主要是投资客为主，当地的为主，部份龙岩、厦门、福州。 项目点评 坐立于城北主干道，虽然交通便利，但受到北工的影响，不得于生活品质的推广。 酒店式大堂，酒店式管理，观景电梯，很好的为项目刻画形像。 周边生活配套还不完善。 ⒏蝶翠山水 项目名称 蝶翠山水 地理位置 永安市埔岭32号 项目规划 总
19、占45亩，总建6.5万㎡，车位202个，绿化35%，总户数620户，10幢小高层住宅，7-8#楼17层，其余的9-11层 产品分析 总规划72%为90㎡以下的小户型 一期总套数300套，94㎡220户，84㎡80户 二期：94㎡220户，84㎡80户；139㎡32户，123㎡32户。 销售价格 一期09年底：起价：3400元/㎡；最高价：4000元/㎡；均价：3700元/㎡ 销售状况 已经销售80套，销售率27% 购买客群 老师、政府、乡镇 项目点评 项目临巴溪河，有天然的自然景观； 属于南片区，临309省道，交通便利； 项目外于城市边缘，生活配套较差； 随着城市南拓，项目还是有发展潜力的。 ⒐新天地 项目名称 新天地 地理位置 燕江中路与解放路交江处 项目规划 占地面积：24000㎡，14000㎡，两幢17、18F，1-3规划商场共7000㎡ 产品分析 35㎡58户；76㎡29户；89㎡58户；124㎡29户 销售价格 未开盘 销售状况 未开盘 购买客群 未开盘 项目点评 项目属于繁华街区，商来价值高，生活便利； 临长途汽车站； 临三中，实小，属于划片，有利于对高教育人群的吸引。
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