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1、 党校物业管理技术方案 79 2020年4月19日 文档仅供参考，不当之处，请联系改正。 滁州市委党校新校区物业管理项目 策 划 书 安 徽 巾 帼 物 业 管 理 有 限 公 司 目 录 1.0巾帼物业简介及物业项目简………………………………………………4 1.1安徽巾帼物业管理有限公司企业简介…………………………………4 1.2滁州市委党校物业项目简介……………………………………………6 2.0管理设想及费用预算………………………………
2、………………………7 2.1管理策划及运行费用……………………………………………………7 2.2 管理服2.务整体设想…………………………………………………13 2.3具体服务方式、内容及办法………………………………………… 13 3.0管理模式………………………………………………………………… 15 3.1 ISO9001质量体系管理模式………………………………………… 15 3.2 全面、严谨、系统的管理模式…………………………………… 15 3.3 内部管理架构和机构人员设置说明……………………………… 16 3.4 公司计算机管理系统………………………………………
3、………16 4.0物业管理前期介入………………………………………………………17 4.1前期物业管理服务……………………………………………………17 4.2日常物业管理服务……………………………………………………18 4.3分项服务计划………………………………………………19 5.0服务方案及服务标准……………………………………………………21 5.1环境保洁方案…………………………………………………………22 5.2安全保卫方案…………………………………………………………27 5.3会议服务保障方案……………………………………………………33 5.4维修维护方案………………
4、…………………………………………37 5.5绿化维护方案…………………………………………………………42 6.0设备、物资投入…………………………………………………………48 6.1行政备品………………………………………………………………48 6.2保安装备………………………………………………………………48 6.3清洁、绿化用品………………………………………………………49 6.4维修用品………………………………………………………………51 7.0管理指标、服务承诺……………………………………………………52 7.1管理指标、落实措施…………………………………………………52
5、 7.2服务承诺………………………………………………………………55 8.0突发性事件预想及应急处理预案………………………………………58 8.1治安案件、刑事案件处理预案………………………………………58 8.2电梯各类突发事件处理预案…………………………………………60 8.3火灾、消防报警的处理预案…………………………………………61 滁州市委党校物业项目技术服务方案 （不含酒店、宾馆租赁） 1.0巾帼物业简介及物业项目简介 分目录 1.1安徽巾帼物业管理有限公司企业简介 1.2滁州市委党校物业项目简介 1.1安徽巾帼物业管理有
6、限公司企业简介 1.1我公司是一家专业的物业管理企业，公司组建于 ，在市妇联领导的关心和支持下，于 正式挂牌成立，市妇联领导亲自为公司命名，并把巾帼物业作为市妇联“女性再就业实践基地”。 公司具有良好的管理素质，先进的管理经验和年青的管理队伍，公司中层以上管理人员平均年龄34，拥有工程监理、财务、预算、消防、供水、供电、中央空调、电梯、等专业，中级以上职称人员10人，初级以上职称13人，拥有管理资金800万元，管理面积38万平米，管理项目21个，涉及：政府、机关、企业、教育、卫生、烟草、电力等多种行业；现有职工327人，其中下岗职工、就业困难人员、低保户、残疾人等246个，占公司总人数的8
7、0%，其中下岗女工97人，社区安排的就业困难人员16人，残疾人4人，是一家专业从事写字楼型物业管理企业，具备承接各种写字楼及物业小区物业管理的管理能力。 1.1.1管理体系： 公司在 正式引入GB/T19001- /ISO9001： 质量管理体系和GB/T24001- /ISO14001： 环境管理体系，GB/T28001/OHSAS18001： 职业健康安全管理体系，并在 全部经过认证。 1.1.2企业荣誉： 1. ，国家人力资源和社会保障部办公厅授予： “全国千户百强服务企业”称号。 2. ，省人力资源和社会保障厅授予：“安徽省劳动保障诚信示范单位” 称号
8、 3. ，滁州市工商行政管理局授予：“守合同重信用单位”称号。 4. ，琅琊区人力资源和社会保障局授予“吸纳下岗职工再就业企业”称号。 5. ，琅琊区消费者协会授予：“诚信单位”称号。 6. ，琅琊区消费者协会授予：“诚信单位”称号。 7. ，市房产局主管部门年度考评甲级服务企业。 1.1.3公司业绩： 1.市规划馆管理处 2.市规划局管理处 3.市环保局管理处 4.定远县政务中心管理处 5.琅琊山蓄能电站管理处 6.市检察院管理处 7.长电科技管理处 8.市妇女儿童活动中心管理处 9.琅琊区政府管理处 10.琅琊区教委及各下属学校管理
9、处 11.滁州学院（北校）管理处 12.人民防空管理处 13.嘉美公司管理处 14.邮政速递物流公司管理处 15.定远县计生站管理处 16.亿通手机公司管理处 17.贝旺族食品管理处 18.喜多多食品公司管理处 19.琅琊区检察院管理处 1.2滁州市委党校物业项目简介 1.2.1滁州市委党校物业项目位于花园路与西涧路交叉口西侧，占地面积80亩，建筑面积27000平方米，其中综合楼1栋，宿舍楼1栋 ，面积16000平米，图书馆和行政楼6184平米，教学楼5188平米。本方案所述物业项目服务范围包括行政楼、图书馆和教学楼，不包括酒店、宾馆。 1.2.2委托服务内容和
10、职责范围包括： 1.2.2.1安全保卫工作：负责门卫的值班及来访登记和接待工作，负责校区内的巡逻检查工作（不包括酒店、宾馆楼宇内部）；负责管理区域内的财产设施安全；负责消防监控的值班、记录及消防器材维护检查工作；负责管理区的秩序维护和停车场管理工作（不含酒店、宾馆专用停车场）；负责管理区噪声管理制止工作； 1.2.2.2环境保洁工作：负责室外环境卫生、门前三包的清扫保洁工作（不包括宾馆、酒店）；负责室内委托范围内的保洁工作；负责办公垃圾的收集和清运。 1.2.2.3绿化管理：负责委托范围内的绿化养护和会议花卉摆放、更换工作；负责制定绿化养护计划并组织实施； 1.2.2.4公共设施管理：
11、负责委托范围内的设备设施管理和配电房的日常值班和维护管理；负责现场维修所需（300元以下）备件的采购储备。负责现场突发事件的应急抢修和处理工作。编制各项维修、维护计划和应急事件处理预案报业主方备案批准。协助和督促特种设备的检修公司做好维护工作并做好记录报业主方备案。建立设备、设施的维保档案。 1.2.2.5会议勤务保障：负责会议室设备设施的使用和检修维护工作；负责会议的勤务保障工作；负责会议现场花卉、设施的摆放和方案实施； 1.2.2.6多媒体管理：负责教学、会议、弱电设备的开启使用和日常维护保养；负责多媒体使用人的使用教学。 2.0管理设想及费用预算 分目录 2.1管理策划及运
12、行费用 2.2 管理服2.务整体设想 2.3具体服务方式、内容及办法 2.1管理策划及运行费用 2.1.1 配备原则 2.1.1.1服务第一的原则 管理机构的设置与各类员工的配备，均以提高市委党校物业管理的整体服务水平为前提。在充分满足把市委党校管理成为“安全、清洁、优美、舒适、方便”的办公和学习环境，让业主和学员充分亨受到这一目标的基础上，从组织机构和人员素质上确保高标准、高档次、高品位地为业主和学员提供全天候、全方位的优质服务。 2.1.1.2 精干高效的原则 着眼于管理现代化和组织科学化，经过提高员工基本素质，增加管理科技含量，来达到机构精简，人员精干，工作高效的目
13、标。既保证服务的高质量，又实现运行的高效率。使市委党校物业管理具有可持续发展的长久后劲。 2.1.1.3 知识化、专业化的原则 各类员工的配备，均以具备较高的知识水平与精湛的物业管理理论和丰富的实践经验相结合。根据员工不同的工作职责，要求员工必须具备相应的文化知识水平，在此基础上，取得政府部门颁发的物业管理岗位培训合格证书。并辅以不间断的物业管理专业知识培训，使员工的素质与物业管理工作都处于不断完善与提高的最佳状态。 2.1.2 岗位设置及人员配备 2.1.2.1拟任市委党校物业管理项目负责人情况一览表 姓名 年龄 学历 从事专业 职称 拟任职务 证书编号 徐杰
14、 34 大专 5年 项目经理 管理处主任 号 2.1.2.2市委党校物业管理骨干和技术人员配备情况一览表 姓 名 岗 位 年龄 学 历 专业年限 职称 陈长柱 水电工 49 初中 29年 高级技工 张健 弱电技师 42 大专 6年 中级技工 刘超 保安队长 46 技校 6年 共产党员、退伍军人 李涛 保洁主管 34 技校 4年 李春艳 会议服务主管 39 高中 6年 2.1.2.3岗位设置、人员配备 岗 位 人数 备 注 项目经理 1 行政班，负责全面工作，重大活动
15、和会议必须在现场协调指挥 保安班长 1 行政班，负责安全保卫全面工作，白天巡逻检查、车辆管理，消防器材检查维护，噪声管理，协助做好其它工作 保安员 6 24小时值班，两班倒；白天2人：门卫1人、消防监控值班1人；夜间3人：门卫值班1人，消防监控值班1人，巡更1人；调休：1人，5天休息1天。 教学楼保洁 2 负责教学楼全面保洁 图书馆、行政楼保洁 3 含班长1人，负责委托范围内的保洁工作，协助突击教学楼开班教学期间保洁工作 园艺兼室外保洁 1 负责院内环境卫生，协助配合绿化、设施维修工作 水电工 1 负责配电房值班和设备设施维护，8小时工作制，24小时在勤，非
16、工作时间突发情况1小时赶到现场。 弱电技师 1 8小时工作制，时间机动灵活，满足现场需要 会议服务员 2 行政班，根据会议保障需要安排作息时间，并负责做主要领导办公室卫生和接待室工作。 人员合计 18 2.1.2.4运行费用 2.1.2.4.1人工费用 岗 位 人数 工资 保险 服装费 小计 说 明 项目经理 1 1500.0 816.0 20.0 2336.0 1、保险按照社保局缴费标准。 2、服装配备按照：夏装2套、春秋装1套、冬装1套，3年更换折合每月约20元，会务人员服装为提升形象，配置较高。 保安班长 1 900.0
17、 816.0 20.0 1736.0 保安员 6 800.0 816.0 20.0 9816.0 保洁员 5 700.0 816.0 20.0 7680.0 园艺工 1 1000.0 816.0 20.0 1836.0 水电工 1 1800.0 816.0 20.0 2636.0 弱电技师 1 1500.0 816.0 20.0 2336.0 会议服务员 2 1100.0 816.0 20.0 3872.0 合计 32248元/月 年费用合计 32248×12=386976元 2.1.2.4.2保洁用品及消
18、耗费用 名称 单位 数量 单价 合价 说 明 尘推 个 5 60.0 300.0 1、保洁用品和消耗按照保洁员人单人每月消耗计算。 2、不常见的保洁工具为节省费用从公司领用，不占用业主费用。 抹布 条 10 3.5 35.0 洗衣粉 袋 10 2.5 25.0 洁厕灵 瓶 20 3.5 70.0 消毒液 瓶 10 3.5 35.0 簸箕、扫把 套 5 15.0 75.0 年费用合计 540×12=6480元 2.1.2.4.3绿化维护用品及消耗费用 名称 单位 数量 单价 合价 说 明 园艺
19、剪 把 2 25.0 50.0 1、本项费用测算按照年度费用； 2、该项费用由于第一年可能由施工单位维护和包活，我方可能不会产生费用，如不需要我方维护，该项费用不计。 喷雾器 台 1 120.0 120.0 肥料 袋 5 65.0 325.0 药剂 项 1 300.0 300.0 防寒草绳 捆 30 25.0 750.0 锹、铲、锄头 项 1 60.0 60.0 年费用合计 1605元 2.1.2.4.4维修维护消耗预算 该项费用由于物业设施刚刚建成，部分设施和设备尚在施工单位质保期内，部分设备设施可能直接列入移交，或
20、逐步进行移交。因此，很难进行精确测算，本项预算构成按照设施故障率和损坏预想进行预算，如不精确，业主方能够提出修改或采取其它方式，我方愿意接受。如无异议，在报价内，我方负责委托范围内设施一年期的维修。 名称 单位 数量 单价 合价 说 明 上下水管道 项 1 1500.0 1500.0 1、管道维修包括疏通和维修更换； 2、卫生间设施维修包括隔断、龙头、冲水器、下水软管、和阻塞疏通。 3、办公家具维修包括桌椅板凳和教学设施、会议室桌椅。 4、小件电器包括电子钟电池更换、开水器配件和水电维修辅材。 5、门窗维修包括门锁、合页窗户锁扣、风撑。 6、照明系统更换包括灯
21、泡、灯管、整流器、启辉器、开关、插座。 卫生间设施 项 1 .0 .0 照明系统 项 1 .0 .0 办公家具 项 1 500.0 500.0 小件电器 项 1 1500.0 1500.0 门窗 项 1 1000.0 1000.0 年费用合计 8500元 2.1.2.4.5税金：（税金为上述费用的5.6%） （386976+6480+1605+8500）×5.6%=22599元 2.1.2.4.6管理费：10%（管理费包括电话费、工具、器材费、投入成本回收、公司利润和不可预见的支出费用） （386976+6480
22、1605+8500+22599）×10%=42616元 2.1.2.4.7年服务费用合计：468776元（大写：肆拾陆万捌仟柒佰柒拾陆元整） 2.1.3各类人员素质标准 2.1.3.1管理处主任：（暂定，待业主方批准） (1) 三十四周岁，中级职。 (2) 身体状况：身体健康，身高1.65M。 (3) 工作态度：服从领导、听从分配、积极主动、认真负责。 (4) 工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。 (5) 学历职称要求：高中学历，中级职称。 2.1.3.2 服务中心接待员：（拟定） (1) 年龄不超过35周岁，身体健康。 (2) 学历要求：中专或同等学历以上
23、 (3) 工作态度：服从领导、听从分配、积极主动、认真负责。 (4) 工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。 2.1.3.3 会议服务员：（拟定） (1) 年龄不超过35周岁，身体健康，形象端庄。 (2) 学历要求：大专及以上，初级以上职称。 (3) 专业水平：持有岗位证书。 (4) 工作态度：服务热情、服从领导、积极主动、认真负责。 (5) 工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。 2.1.3.4 维修工： (1) 年龄不超过45周岁，身体健康。 (2) 学历要求：高中、中技以上。 (3) 专业水平：必须有3年以上本专业工作经验。 2.1.3.5 水电
24、工：（暂定，待业主方批准） 须持滁州市劳动局签发或转审的有效＜特种作业操作证>。普通维修工(水工、泥工、空调工等)必须经过公司工程部安排的各类相应专业知识考试或实操考核。 2.1.3.6 保安员： (1) 年龄：30--50周岁之间。 (2) 身体状况：健康、五官端正、身高170CM以上。 (3) 学历：具初中(同等学历)以上文化程度。 (4) 有较强的观察、记忆、分析和辨别能力，有责任心。 2.1.3.7 保洁员： (1) 年龄在35—45周岁之间。 (2) 身体健康、五官端正。 (3) 具有初中以上文化程度。 2.2管理服务整体设想 安徽巾帼
25、物业管理有限公司经过近7年的实践摸索，不断总结、创新发展，形成了一套严谨、先进的管理模式，并转化成公司独特的管理优势。对于滁州市委党校物业项目，我公司必将把各项优势全部运用到实际工作中去，全力以赴，塑造精品，把巾帼物业的品牌浓缩在滁州市委党校物业项目的管理与服务之中。 2.2.1在滁州市委党校物业项目物管中全面引用ISO9000国际质量体系。 滁州市委党校作为物业管理主管单位，我们将经过实际的运作，结合市场的需要将滁州市委党校物业项目实际管理过程中全面引用ISO9000国际质量体系。 2.2.2在日常物业管理中引入环保理念，将ISO14001环境管理体系标准运用到日常管理中。 体现市委
26、党校倡导的绿色、健康生态的办公环境。将经过管理保证环境的高度整洁与和谐，经过回归自然的氛围，培养物业使用人的自律意识，从而爱护环境、关心环境、关心生态的良好习惯，使市委党校成为 “环保校园”。 2.2.3全面推行酒店式物业管理，公寓管理于全面、细致的服务之中。 在公司多个项目成功实施的酒店式物管经验，并将由我司策划部、质量部会同“市委党校物业管理处”提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务，对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理，对业主及物业使用人则体现为热情服务，提供全面的酒店式物业管理星级服务。物业管理公司与业主及物业使用人之间，不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系，而是充
27、分体现服务提供者与服务接受者的关系。 2.2.4全面推行智能化物业管理。 我司下属工程部曾给多家单位担任智能化系统的前期介入和设计，对施工、维修、保养工作，有其丰富的经验将用于市委党校设置的楼宇智能化系统，对智能化管理系统进行全面、专业性的维护与管理，以期发挥智能化设施安全、高效、方便之优点。 2.2.5公司将根据业主、用户的实际需求提供“ 个性化” 服务。 加大服务深度及广度，在管理上营造的特定氛围之下，使在市委党校工作的人们处处感受到舒适、便利，创造温馨和谐的生活环境。 2.2.6分开管理方式 根据市委党校自然环境优势，将全部实行封闭式管理，加强人防与技放防相结合；强化技防，
28、降低管理成本，提升服务质量。 2.2.7创优 条件具备后第一年创市优秀示范项目，第二年创省优。 3.0管理方式 分目录 3.1 ISO9000质量体系管理模式 3.2 全面、严谨、系统的管理模式 3.3 内部管理架构和机构人员设置说明 3.4 公司计算机管理系统 3.5 控制方式 3.1 ISO9001质量体系管理模式 公司的管理运作和服务规范遵循国际标准化组织的ISO9000： 管理模式建立、实施，并力争经过了ISO9001的质量体系认证。 3.2全面、严谨、系统的管理运作模式： 我司的每一个管理
29、项目都“整合”于公司严谨系统的分工体系之中，公司机关、各专业部门、各分公司与各管理处形成一个有机的整体，而不像其它物业管理公司各管理处基本独立、各自为政；我司对每一个具体管理的项目都直接有公司总部强大的整体管理力量为技术支持，使其处于公司的有力控制之中。 其主要表现在以下几个方面： 运作模式、公司信息反馈机制、管理处客户信息反馈机制、检查监督机制、专业化运作模式。 3.2.1公司信息反馈机制： 我司参照ISO9004-2管理模式中的服务质量建立信息反馈机制，以不断提高管理质量、服务水平，并不断提升品牌。除了正常的行政管理体系及检查监督体系中的信
30、息反馈之外，在日常工作之中由质量管理部全面负责业主及物业使用人对本公司管理服务诸意见的反馈，由各专业公司、专业部门、专业班组负责各专业信息反馈。 3.2.2专业化运作模式： 对于项目专业性与技术性较强的管理服务，都由公司的各专业化队伍提供专业服务，同时严格选聘社会上已发展成熟的初级劳务专业公司(如清洁公司、家政公司等)，以降低成本，提高效率。 3.3 内部管理架构和机构人员设置说明 1、由于市委党校全封闭式管理，需加强人防与技防的结合，管理层人员按照整体管理层架构设置，根据项目的具体情况，管理人员可酌情调整。 3.3.1 岗位职责 (1) 管理处设服务中心（包括保洁、大型活动
31、和会议服务）、保安部、工程部三部。 (2) 服务中心负责办理档案管理、问询、投诉、报修和特色服务等所有接待工作；整个范围内的清洁绿化和楼层管理工作；管理处日常物资采购；内部员工培训；员工宿舍和食堂的管理等。 (3) 保安部负责消防和公共安全保卫工作；交通、停车场等管理工作。 (4) 工程部负责公共设施、设备的保养和维修管理工作；用户提出的日常维修、提出的合理化建议等工作。 3.3.2 严格的人员管理和科学的目标责任： 我司所特有的管理精神与服务质量精神的宣传贯彻及其所形成的企业文化已在广大员工之中普遍形成了“自觉自律的意识”，“严格苛求，精益求精”是公司服务卓越质量的重要前提。 (
32、1) 管理人员全天候现场驻扎： 我司要求所有的管理处绝大部分管理人员24小时在勤，随叫随到，实行半军事化管理，这样不但能够使所有的管理人员熟悉物业及用户情况，密切与用户的沟通联系，更能够提供及时服务并迅速应对突发事件，同时确保了全面的质量管理水准，使我司最大限度地提供优质服务。 (2) 目标责任制： 具体管理项目之管理目标的实现，与管理处主任的升迁、去留密切挂钩，这一点是公司管理中考评激励机制的重要特色之一；同时具体管理项目以管理处主任为核心的全面负责，也提高了管理的效力。 4.0物业管理前期介入 分目录 4.1前期物业管理服务 4.2
33、日常物业管理服务 4.3分项服务计划 4.1 前期物业管理服务 4.1.1从物业管理各专业角度提出专业建议，方便日后的物业管理, 如： （1） 建筑设计（地下室、地面、架空层、标准层、屋面等）是否满足物业管理的需求； （2） 设备机房的环境、通风是否满足要求； （3） 根据清洁管理经验及整体规划要求，对垃圾房建造位置的合理性及其建造价格提出建议； （4） 管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局； （5） 根据当前国家标准对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议； （6） 从消防设施设计布局、产品选型、施工进度等方面提出建议；
34、7） 根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见，对设计中的缺陷提出纠正及修改建议； （8） 给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、城市配套工程等方面，提供修改意见； （9） 从治安管理、工作环境、社区文化活动需要等方面提出修改建议； （10） 根据公共部位建筑材料的选用情况， 提供保洁标准和程序建议。 4.1.2 从智能化的实用，经济角度，提出专业建议， 如： （1） 考察整体工程进度， 提出智能化工程的阶段性实施进度计划； （2） 针对发展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能的建议； 4.1.3 协助组织各专业工程、
35、设施设备的验收工作， 对不合格处提出整改意见， 由发展商责成有关施工单位进行整改， 然后进行复验， 最后协助收集验收报告。 4.2 日常物业管理服务 （1） 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。 （2） 房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、照明、天线、加压供水设备、配电系统、电梯、中央空调系统、楼内消防设施设备、中区供水系统等。 （3） 公用绿地、花木、建筑小品及办公区域内的园林式绿化养护与管理。 （4） 本物业规
36、划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房、停车场等。 （5） 本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。专业装修工程质量监理与装修管理。 （6） 公共环境的清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。 （7） 交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。 （8） 对实行全封闭式安全管理，全天24小时三班轮值，确保安全。 （9） 结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的娱乐活动以协调人际关系、沟通联系。 （10） 配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但
37、不含人身、财产保险保管责任）。 （11） 管理与物业相关的工程图纸与竣工验收资料。 （12） 接受业主/住户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。 （13） 按照酒店式物业管理标准设立服务中心服务， 实行“服务设计、菜单服务”。 4.3 分项服务计划 4.3.1 酒店式服务、人性化管理 为顺应时代和社会的需要， 我司不断提高和自我完善物业管理水平， 并于 全面导入现代酒店管理理念和技术，变“物业管理”为“物业服务与管理”，更加强调突出“服务”的内涵，将物业管理服务真正提高到一个新的高度。 （1） 以业主为中心，提供酒店式专业化服务 传统的物业
38、管理，都是以物业管理公司为核心，先制定一整套规章制度与约束条例， 然后要求各位业主（住用户）遵照执行，较少考虑业主的实际需求与感受。而酒店式物业管理，完全以业主为核心，实行“针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务”，经过训练有素的、既有星级酒店服务水准的物业从业人员，提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务。 （2） 以星级酒店为样板，营造温馨、惬意的服务氛围 酒店业是整个服务行业的代表，在酒店里能够得到超凡的享受。我司将酒店服务与物业管理有机地结合起来，让业主在所拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才能提供的服务。服务接待中心不再看到身穿保安制服的保安员，而是由彬彬有礼、形象、气质
39、俱佳的服务中心的接待人员代替等。无论是从发展商，还是从业主、用户的角度出发，让她们每一刻都能够从新的感受到与众不同的尊贵和自豪。 （3） 强调服务意识，提高服务效率 在酒店里，客人的投诉或需求永远是摆在第一位的，“顾客就是上帝”，即使不能让客人有一丝一毫的不满意存在，实行零缺点服务（100—1≤0）。要把酒店行业的这种“服务意识”和“服务效率”导入到物业管理中来，使得“客人投诉当日有回音，故障维修处理不过夜”，努力使业主（用户）的满意率达到百分之百。 （4） 调整组织架构，实行科学化管理 公司采用星级酒店管理模式，按照现代企业制度的四级管理体制和垂直领导原则，从内部组织机构上达到权、则
40、利的统一；对外服务和接待上，则设立开放式办公的服务中心，提供一站式服务；将所有能提供的信息如服务项目、服务时间、联系电话、服务价格等，汇编成《服务指南》。派发给业主，既加大管理与服务的透明度，又方便了业主的查询与联系，使得双方的信赖感大大加强，从而奠定优质服务的基础。 4.3.2护卫严要求、礼仪高标准 （1） 由于“市委党校”智能化完善、全封闭式管理、环境优雅等特征，相应地决定了安全保卫工作的特点——“内松外紧”。因此，公司将经过一系列行之有效的管理制度和工作方法，加之护卫人员恪尽职守的敬业精神，竭力为“市委党校”提供既有安全性、又富有人性化的优质服务，给人以温馨、自然、亲切的感觉。
41、 （2） 高素质的护卫人员： l 身高一般在1.70M以上，身体健康，反应敏捷； l 文化程度在高中（中专）以上； l 有40%以上的人员属于复员军人，具有较高的军事素养与一定的拳术基本功； l 有三个月以上的从业经验和良好的职业敏感性，熟悉公司护卫工作程序； l 具有严格的组织纪律性和良好的职业道德。 （3） 作息时间严谨，着装端庄高雅： 服务时间、班次： l 实行24小时全天候服务；了，为保持与整体气氛的和谐统一，护卫员岗位着装要求： l 入口岗、消防监控中心岗二种岗位； l 消防监控中心岗入口岗着藏青色制服装，穿藏青色衬衣，打领带；护卫员发型统一，一律留平
42、头。 5.0服务方案及服务标准 分目录 5.1环境保洁方案 5.2安全保卫方案 5.3会议服务保障方案 5.4维修维护方案 5.5绿化维护方案： 5.1环境保洁： 1、办公区公共部位的楼梯走道、卫生间、门厅、装饰部分、公共会议室、接待室的保洁和办公垃圾集中；办公区保洁员还兼职负责党校主要领导主持的接待、会议服务工作。 2、生产区的公共部位走道、卫生间、楼梯、门窗的保洁； 3、室外环境卫生和生活、办公垃圾收集和集中堆放。但不包括转运垃圾收集。 5.1.1日常保洁计划标准 本标准适用多数物业服务项目，贵方针对性的保洁计划待施工结束后再制定详细的保洁
43、计划和考核标准报贵方审核。 一）公共部分 楼 层 公 共 部 分 清洁项目 日常工作及周期工作内容 清洁标准 每天 每周 每月（季） 大理石台面 每天配合清洁剂清洁并随时保洁 全面清洗一次 无灰尘、无污渍 光洁如新 墙 壁 瓷砖 每天配合清洁剂擦 抹二次，并随时保洁 全面清洁一次 无灰尘、无污渍 光洁如新 柱面 每天配合清洁剂擦 抹二次，并随时保洁 全面清洁一次 无灰尘、无污渍 光洁如新 涂料 局部灰尘、污渍随时 处理 无灰尘、无污渍 大厅玻璃 每天配合玻璃清洁剂
44、随时保洁 全面清洁一次 无灰尘、无污渍 无痕印、手印 消防楼梯 每天配合清洁剂拖 二次，并随时保洁 全面清洁一次 无灰尘、无污渍 光洁如新 楼梯、走道 每天保持干净随时保洁 每日全面保洁二次 无灰尘、无污渍 无杂物 楼梯扶手 每天配合清洁剂擦 抹二次，随时保洁 不锈钢扶手 上不锈钢油 全面清 洁一次 无灰尘、无污渍 屏风、隔断 每天配合清洁剂清洁 二次、随时保洁 无灰尘、无污渍 无痕印、手印 天花板、 风口、灯饰 随时保洁 全面清 洁一次 无灰尘、污渍 二）洗手间、外围部分 洗 手
45、 间 部 分 清洁项目 日常工作及周期工作内容 清洁标准 每天 每周 月（季） 地面 每天配合清洁剂温拖四次，并随保洁 全面清洁一次 无污渍、无垃圾、无异味 天花板、灯具、 风口 随时保洁 全面清洁一次 无灰尘、无污渍 门窗、墙身及 隔板 每天清洁一次 全面清洁一次 每月抛光保养一次 无灰尘、无污渍 洗手盆及台面 每天配合清洁剂擦抹四次、并随保洁 全面清洁一次 无污渍、无垃圾、无异味 镜面 随时用玻璃清洁剂进行清洁 无污渍、无水印、手印 大小便器皿 随时用洁厕灵清洁 用消毒药水全面消毒一次
46、无污渍、无垃圾、无异味 垃圾篓、 垃圾 每天换垃圾袋二次、保持设施清洁、干净 清洁消毒二次 无溢出垃圾、异味 下水管道 及时通 确保下水畅通 卷纸、擦手纸 纸架清洁、更换纸 负责及时更换 其它设施 每天清扫一次 无污渍、无水印、无手印、无异味 指示牌 每天配合清洁剂擦抹一次，并随时保洁 全面清一次 无灰尘、无污渍 三）重点部位 相 关 设 施 清洁项目 日常工作及周期工作内容 清洁标准 每天 每周 每月（季） 会 议 室 桌椅、台面 每天配合清洁剂擦抹二次，并随时保洁 全面清洗一次
47、 上家私蜡一次 无灰尘、无污渍、光洁如新 白板 随时保洁 全面清洗一次 无灰尘、无字迹 沙发、茶几 每天配合清洁剂擦抹二次，并随时保洁 全面清洁一次 清洗一次 无灰尘、无污渍、光洁如新 烟灰缸 随时清理、清洗保洁 无烟头、无污渍、干净 不锈钢、指示牌 每天用不锈钢保养剂擦抹一次 无灰尘、无污渍、 不锈钢设施 每天用不锈钢保养剂清洁一次，并随时洁 全面清洁一次 上不锈钢油一次 无灰尘、无污渍、无痕印、手印 沙发、桌椅 每天配合清洁剂擦抹一次，并随时保洁 全面清洁一次 无灰尘、无污渍、光洁如新 无人办公桌台面 每天配合
48、清洁剂擦抹一次，并随时保洁 无过多纸屑、手印、污渍、印迹 饮水机 每天随时保持周围地面清洁 全面清洁一次 清洁消毒一次 无水迹、无污渍 垃圾篓 每天清理二次随时保洁 全面清洁一次 无溢出垃圾、异味 垃圾桶、垃圾箱 换取垃圾袋一次。清洁烟灰缸及时整理清抹箱盖、箱身 全面清洁一次 清洗一次 无溢出垃圾、异味 2米以下墙面 每月一次，使用前检查一次 目视干净，无灰尘、污迹 地下设施 2个月全面清理一次 目视干净，无灰尘、污迹、无锈迹 四）室外环境卫生及设施 射灯，路灯 配合清洁剂擦抹一次并随时保洁 全面清洗一次 无灰尘、无污渍
49、 单位名字迹 配合清洁剂擦抹一次 无灰尘、无污渍 旗杆 2米以下擦抹一次 配合清洁剂擦抹一次 无灰尘、无污渍 旗帜 清洗一次 无灰尘、无污渍、无痕印、手印 水沟、管道 清洁、通 每季度集中通一次 无垃圾、无污渍 楼房2米以下墙面 局部污渍随时清洁 每周一次 无明显污渍 四周平台玻璃钢架 配合玻璃清洁剂清洗一次 无灰尘无灰尘、无污渍 污水池 隔油池每天二次、污水池随时处理 捞干净，包装无泄漏 垃圾桶、垃圾箱 换取垃圾袋一次，清洁烟灰缸及时整理清抹箱盖、箱身 全面清一次 无溢出垃圾、异味 绿化带
50、 及时清洁 保持植物干净，无落叶、枯叶、垃圾 消 杀 办公楼及外围 每月一次 车 位 每天清扫局部污渍随时清洁 全面清洁一次 无垃圾、无污渍 5.2.安全保卫： 5.2.1安全保卫工作职责、范围 保安的管理内容包括：治安管理、外围消防管理、安全防范、车辆管理，来访接待，管理的主要目的是保证业主的人身财产安全，保证正常的生活和工作秩序不受干扰。 我们根据贵方的性质，来访人员较多，办公设备和物品比较贵重，安全防范难度较大，任务较重，发生意外后负面影响大，也是是日常管理工作的重中之重，既要考虑满足工作需要，也要考虑为业主方节省费用。 （一）现场秩序
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