房地产策划知识—价格表制作及公式省名师优质课赛课获奖课件市赛课一等奖课件.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,本资料仅供参考，不能作为科学依据。谢谢,Code of this report|,*,单击此处编辑母版文本样式,本资料仅供参考，不能作为科学依据。谢谢,Centaline Consultants,海口中原项目价格制作培训,第1页,序言,项目价格制作是项目操作关键之一，是策划工作者必须熟练掌握主要技能。销售经理也必须知道价格表制作过程，在初步价格表制作完成后能结合现场客户喜好、产品特点及企业要求等综合原因作出最为合理调整提议。,1,项目均价确定方法,价格制作（系数模式）,面价返算,2,3,价格制作（经验模式）,4,第2页,整体均价制订方式,一、成本法法则,成本法制订项目均价是依据开发商利润目标值确定或者行业标准利润率作为依据返算项目销售价格，该方法普通作为开发商计算项目保底价格。,二、比较加权法,从市场角度及项目本身角度出发，采集市场上与本项目性质相同在售项目标数据进行比较评分。最终加权计算得出项目销售均价。,第3页,比较加权法制订方式,就海口而言，假如是旅游度假项目。选取对比项目则是在其价值点相同项目上。假如是刚需型或者改进型物业，应以同区域内在售项目为主进行比较。对比项目选取同时，要确定相对比项目标参考价值度即参考值（参考值百分比相加等于100%）。相同度越高参考值越越高。,第一步,比较项目标选取,项目名称,本项目,A项目,B项目,C项目,D项目,比值,-,40%,30%,20%,10%,销售均价（元,/）,X,10000,9000,9500,15000,第4页,比较加权法制订方式,先确定要比什么，项目要比原因能够很多，不过找准比较原因是非常主要，这么才能较为客观进行比较，使最终结果趋于合理。在比较因数选取前，先要确定本身项目是卖什么？位置、景观、户型、配套、交通、园林、建筑质量还是密度。,第二步,比较原因确定,因数,参考值,地段,户型,朝向,景观,累计,第5页,比较加权法制订方式,比较原因能够选取很多，不过选择再多参考原因。全部原因参考值相加都必须是100%。比如项目是市中心小户型物业，其参考因数为地段、户型、朝向及园林四个。分配值能够为地段（40%）、户型（30%）、朝向（20%）、景观（10%）。,第三步,比较因数参考值分配,因数,参考值,地段,40%,户型,30%,朝向,20%,景观,10%,累计,100%,第6页,比较法计算方式（第一步计算对比项目综合分数）,例子：市中心小户型,因数,参考值,本项目,A,项目,B,项目,C,项目,D,项目,地段,40%,100,80,110,100,120,户型,30%,100,120,70,80,90,朝向,20%,100,100,60,80,120,景观,10%,100,90,90,90,90,累计,100%,100,97,86,89,108,计算方法：地段参考值*分数+户型参考值*分数,第7页,比较法计算方式（第二步计算对比均价）,例子：市中心小户型,计算方法：本项目分数（100）/A综合分数*,A,均价*40%然后相加,项目名称,本项目,A项目,B,项目,C,项目,D,项目,比值,-,40,%,3,0%,2,0%,1,0%,销售均价（元,/）,X,10000,9000,9500,15000,综合分数,100,97,86,89,108,计算结果：A=,4123,；B=,3139,；C=,2134,；D=,1388,对比均价=A+B+C+D=,10786,元/,第8页,小结,该类型均价计算方式是作为项目定价必须掌握技能。即使在打分过程当中存在很多主观原因，但该均价推导计算方式有利于梳理项目标各方面优劣势及其未来需要改进方向。能更有理据说服开发商。,打分过中即使存在打分人主观原因，不过经过有经验销售人员及策划人员多人打分之后，能有效把误差降到最低。所以，最终出来结果是有说服力度。,第9页,价格表制订（系数法）,系数法价格表制作与均价推导有相同之处，形式都是经过打分计算综合分数来判断各种户型均价,第一步确定评价因数（户型、朝向、景观。）,第二步确定平面差（爬楼打分计算综合价格）,第三部确定层差,第四步计算价格,假设有一项目一栋楼,20,层高，两梯四户。品字形布局有,ABCD,四种户型。,第10页,价格表制订（系数法）,评分表格,第11页,价格表制订（系数法）,制作价格表步奏,价格表板式制订,房号、楼层、建筑面积、套内面积、套数、单价、总价,楼栋价格汇总表,价格区间表,EXCEL,公式,锁定符号,$,末尾数清零公式,round,（,roundup,、,rounddown,）,计数公式,count,，,countif,（计数及帅选总价区间段）,最大最小值筛选,max,、,min,公式,第12页,面价返算,综合折扣计算：,付款方式折扣、预留折扣,综合折扣返算方式：,实收价*（,1+0.075,）,or,实收价,/0.925,其它优惠返算：,1,万抵,2,万，,5,万抵,10,万。,直接加或者经过套均价返算成折扣。（项目总金额,/,总套数,=,套均价）,5,万,/100,万套均,=0.05,（,95,折）,综合折扣,类项,折扣,预计百分比,加权折扣,一次性付款,0.92,60%,0.048,按揭付款,0.98,30%,0.006,分期付款,0.99,10%,0.001,促销优惠,0.98,100%,0.02,累计,0.075,综合折扣,0.925,第13页,价格制作（经验法）,开发商调整价格时候往往有经验操盘者会拿着总平图看种户型差价。对于整份价格表系数体系不会关心。对价格表给出调整意见也不是从系数角度出发，而是直接说上调*元,/,平方米。,所以，制作价格表过程中，假如是经验非常丰富策划。能够直接制订各类型单位差价直接形成价格体系。详细看,EXCEL,表格操作,第14页,价格最终结果,价格表两份（实收一份、面价一份）,价格说明,PPT,（阐述价格体系，总体、楼栋、平面差、层差）,楼栋均价分布图,户型均价分布图,第15页,开发商关注点,价格表提交给开发商后，开发商关注问题：,整体均价多少，有没到达要求？,好单位是哪些？差单位是哪些？原因是什么？,好单位与差单位价格差距够吗？,推售节奏在价格表上有没有表达？,层差制订是否合理？特殊楼层有否跳差？,开发商回馈意见之后，对价格平面差及层差都要进行调整,开发商认为不合理地方，原因是否合理？,如不合理，必须据理力争，说明原因。,合理调整地方一定要明确，不能含糊调高一些，调低一些。一定要给出调高标准如上调*元或者，,A,与,B,总价差,30,万等这么明确性指示。,第16页,关键关注点,价格表检验次序,房号：先看房号是否正确，在看户型是否一致。,面积：先看总面积与预售证上是否一致，再检验各栋楼面积。,公式：先看公式链接是否正确，再检验各条腿总价是否全相加。,面价返算：折扣是否全有链接。（用实收总额经过返算看是否等于面价总额来检验是否全部单位都返算了面价）,价格表关系到项目实际未来收入。价格制作一定不能出现任何错误。因为金额巨大，少少千分之一差距就有可能是上百万损失。,第17页,作业,1,01,02,03,05,2,01,02,03,05,第18页,Thanks for your attention,Wish you a good day!,第19页,