特殊用地殡仪馆用地评估及处理过程.doc

特殊用地殡仪馆用地评估及处理过程
一、概述
根据我市规划建设的要求，土地储备交易中心对民政局下属XX殡仪馆使用的土地实施收购。收购过程中需对该土地进行评估。按国家有关规定（见附件），殡仪馆用地在国家土地分类上属于特殊用地，在用地性质上属于公用设施用地，在供地方式上属于国有划拨土地的范畴。
该类用地的评估在《城镇土地估价规程》及基准地价体系中没有相关的规定，导致评估工作中涉及的用地性质、参照地价标准等问题难以确定。考虑到该项工作既要满足土地收购的需要，同时又要在评估方法上与基准地价的评估技术、路线、方法等相挂钩，因此我市有关部门组织土地评估专家就该类用地的评估进行了专题研讨，希望能制定出一套合理规范的估价标准，今后用于指导我市该类土地评估实务。
二、分析
专题研讨从殡仪馆用地在利用中的特殊性、省内其它城市该类用地的处置方式、殡仪馆用地在评估中针对基准地价设定用途的归类、殡仪馆效益分析等方面进行了分析论证。
（一）殡仪馆用地在利用中的特殊性
1、利用上的特殊性。殡仪馆是一种市政及公用设施，是服务于社会大众的公益性事业，在运营中与一般的土地使用相比存在特殊性。殡仪馆一般建设在城市郊区，有相对固定的服务人群，其收费标准受国家政策的影响巨大，其本身的使用对于周边土地的利用会带来负面的影响，在建设上受严格的控制。
2、评估工作中的特殊性（评估方法选择的困难性）。该类用地使用上的特殊性使该类用地数量相对稀少，土地市场上没有相应的交易案例。同时该类用地在使用上基本采取划拨的方式供地；收益上完全根据政府的相关规定取费，一个殡仪馆的收入状况与土地的利用方式、位置、形状、地形地势、经营状况没有很直接的关系。评估中对于该类土地价格水平、评估技术路线没有案例可以参照。
（二）省内其它城市该类用地的处置方式
    就该类土地的评估问题，向省内几个地级市土地评估机构专家进行了咨询，发现各地多数没有遇到该类问题。在山东省泰安市发生过一起，在殡仪馆的搬迁过程中是按土地置换的方式操作的，没有进行土地收购，故没有进行土地评估。
对于该类用地的评估各地土地评估专家的意见基本一致，认为该类特殊用地的地价水平应当与工业用地地价水平接近，在估价实务中可以采用基准地价中工业用途基准地价修正体系评估。
（三）殡仪馆用地在评估中针对基准地价设定用途的归类
目前我国城区基准地价体系主要采取分类定级的思路，一般分商业、住宅和工业用地，尚未针对特殊用地建立基准地价的指导理论及相应的地价体系，现有的基准地价修正体系不能充分指导该类土地评估实务工作。从理论和实务上，该类特殊用地的市场价格目前没有现成标准案例，在与基准地价修正体系中土地用途的参照标准上，可以考虑从四个方面进行分析：
    1、通过对地价影响因素敏感度的分析，判断土地使用上的趋同性，以确定其参照标准。    地价影响因素是指对地价的变化产生影响的因素。在同一城市中对地价产生影响的因素一般为区域因素和个别因素，主要包括以下几个方面：区位条件、交通条件、基础设施状况、公共设施配套状况、周围环境条件、生活条件、容积率
等。下表中对几类用途地价影响因素影响程度作了比较分析：
地价影响因素对不同用地类型地价影响程度大小对照表

用地类型
影响因素

商
业

住
宅

工
业

殡仪馆
区位条件
大
大
小
小
交通条件
大
大
较大
一般
基础设施条件
大
大
较大
一般
公共设施配套状况
大
大
小
小
周围环境条件
大
大
小
小
生活条件
大
大
小
小
容积率
大
大
小
小
通过上表的比较分析，发现该类用地与工业用地的地价影响因素敏感度近似，在使用条件上也更接近工业用地。
2、从行业性质的角度判断土地的参照归类
殡仪馆从行业上讲属于市政公用设施的范畴。市政公用设施中还包括供应设施、交通设施、邮电设施等。根据以往的评估经验，市政设施用地——如：水厂、电厂、热电厂、机房、基站用地在评估中是参照工业用地的地价水平进行评估的，因此对于殡仪馆用地也可以参照工业用地的地价水平进行评估。
3、从殡仪馆重建的角度分析土地的参照归类
殡仪馆用地属于划拨用地目录，殡仪馆在重建时需要支付的土地费用为土地的取得成本及相关税费，不需要支付土地出让金。该部分土地费用与工业用地评估采用的成本逼近法中土地成本价格在构成上是完全一致的。从这个角度看，该类用地在土地成本上更接近于工业用地。
4、从殡仪馆用地土地收购后处置的角度分析土地的参照归类
殡仪馆用地对于自身及周围的土地利用产生负面的影响。一般情况下新建项目在选址时不会选择建设在殡仪馆的旁边或原址上，特别是对人气要求比较高的商业和住宅项目。这就导致殡仪馆用地在收购后处置时受到较大的限制，不可能处于一个较高的价格。这从另一个角度决定殡仪馆用地的地价水平不会接近该区域商业或住宅用地的价格。
通过上述分析，专题研讨小组认为殡仪馆用地评估中针对基准地价设定用途可以归类到工业用地。

（四）殡仪馆效益分析
    根据民政局资料，殡仪馆是市民政局下属的自收自支事业单位，其中带有火化项目的殡仪馆是不对外放开的。殡仪馆行业利润率很高，高利润率的原因是政策的许可和经营上的垄断。

殡仪馆作为一种高收入的市政公益设施，政策上的许可对其收入的高低是决定性的，如果国家将该行业定义为纯公益性质的单位，采用国家补贴政策，其收入就会非常低。土地在经营中的作用主要是作为一个场地，起到一种承载的作用，土地的区位条件及规划条件对殡仪馆的收入影响不大。
    殡仪馆在经营上具有垄断性，并由此产生行业垄断收益。目前，殡仪馆为国有性质的自收自支事业单位，该部分垄断收益由国家享有。假设殡仪馆可以由企业、个人经营，那么该部分垄断收益应当通过税费的形式收归国库。例如卷烟厂是一个垄断性的行业，由此带来的行业垄断利润国家通过卷烟消费税将该部分垄断利润收归国库。

殡仪馆用地在使用上存在经营的成分，在地价的实现上应当略高于工业用地地价水平。通过对其收益的分析，专题研讨小组认为殡仪馆用地应当在工业用地地价水平上进行+15%的用途修正。
三、结论及建议
专题研讨结论：殡仪馆用地在地价水平上与工业用地地价水平接近，地价影响因素与工业用地地价影响因素基本一致。在评估实务中该类用地可参照工业用地的性质及工业用地基准地价修正体系进行评估，充分考虑该类用地中的经营成分，在地价水平上进行+15%的用途修正。
专题研讨建议：在今后的土地评估实务中，类似殡仪馆用地的土地评估参照工业用地进行评估。
附件：关于殡仪馆用地评估的意见。
     根据国土资源部国土资发[2001]255号《关于印发试行〈土地分类〉的通知》，殡仪馆属于建设用地中特殊用地——墓葬地范畴。根据国土资源部令第9号《划拨用地目录》，殡葬设施用地属国家划拨用地范畴。作为土地使用证登记用途为殡仪馆的用地，按上述文件规定在使用中可享受国家划拨土地政策。
相关讨论意见：
神龙村夫：前不久在本论坛有过类似的提问。针对这个问题，有些人主张参照商业用地，有些人主张参照工业用地评估，有些人则主张参照综合用地评估。一般而言，尽管殡葬用地可以产生如商业用地一般的收益，但一般处在城乡结合部，其土地的商业性价值大大降低，本人也认为参照工业用地比较合适。之前我曾接触过殡仪馆的财务资料，也了解殡仪馆中有一些用地的归类非常特殊，例如墓地也属于殡仪馆用地的一部分，而这一部分受中国的传统所限，在有限年期内很难重复使用，其资产属性与一般的存货资产比较相似，销售出去一点存量就减少一点。但是，墓地的管理却与固定资产相似，必须善加维护，甚至还得投入一定的人力物力，栽花栽树、培沟夯路等。如果单纯去评估这类土地，怎样分类都不是很恰当。
Flying：我认为本文的参考价值很大，很值得认真的思考研究。本文在附件中列举了国家相关文件资料予以论证，但是文件比不上社会发展的变化，我个人比较赞同墓地用地价格评估向商业用地靠拢这种观点。现阶段，虽然仍有很多地区的墓地属于划拨地，但是在经济发达地区，出让性质的墓地也逐渐增多。我所在的城市除了部分墓地仍属民政局下属单位，近几年新批准建立的墓地基本都是出让用地。本人曾经参与某出让墓地的可研究报告，并做过某出让墓地的抵押贷款评估，评估结果表明了墓地具有高昂价值。虽然像文章中提及的情况，墓地因其特殊性，基本位于相对偏远的地区，且常常是山地，它的使用有不可替代性，同时墓地分块售出后的确与存货资产比较相似，管理与固定资产相似，但是墓地售价高昂（至少每平方米数万元，一个数十平方米、分上下两层的豪华墓地，售价至少是数百万元），同时还有很多配套的其他费用（如墓碑费、花草费、刻字费等），并且在购买墓地后购买者还需要交纳管理维护费，在出让用地后产生的垄断超额利润也归墓地经营公司所有。
所以对于墓地的评估，并不能简单地向工业用地靠拢就行了。墓地具有特殊的不可替代性，但是偏远山区的土地如果不用作墓地，基本也难以改为其他用途，尤其是商住用途，其价值应该会低于作为墓地表现的价值。文章中的评估方法适用于某些地区划拨墓地的评估，而我认为本人的观点则更适用于市场化、经营化的墓地评估，并且我相信，随着社会的发展，后者才是今后墓地评估的发展方向。
金木水火土：我比较同意flying的观点。flying所说的情况和我在文章中描述的案例都是事实，本人也同意纯粹经营性的墓地应该参照商业用地，但是我认为有两个问题值得特别关注：
    其一，有些地方把基准地价的功能放大（我们这里就是）。用做墓地的土地界定为墓地就可以，不一定要套用商业或工业用地。只要客观地分析其成本、收益、市场，选择适用的方法，对墓地的评估就能够完成。
其二，不动产的特性决定了不同城市同类不动产的差别是客观存在的。文章中举的案例只不过是在现阶段，在我们这个地区是基本合适的方法，不会被追究评估责任。本文的目的并没有要求大家在遇到殡仪馆用地评估问题时均按照本文的方法执行，因此文章中才会强调针对“特殊项目”，本文主要目的是推荐对殡仪馆用地评估处理的过程及态度，希望能对大家有所帮助。