土地增值税历年考题.doc

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【例2】：刘先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150m2的商品房，缴纳契税12000元，并花50000元进行了装修，2006年12月将房屋以640000元的总价卖出，房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元，上述房屋原值及相关费用均提供出了合法有效凭据。刘先生转让这套商品房应缴纳哪些税？应缴多少？
　　【解析】：刘先生转让的这套商品房，由于房屋面积为150m2，属于非普通住宅，且只居住了两年零一个月，因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。刘先生应缴纳的税额为：
　　1.营业税＝640000×5%=32000（元）
　　2.城市维护建设税及教育费附加=32000×（7%+3%）=3200（元）
　　3.印花税＝640000×0.05%＝320（元）
　　4.土地增值税：可扣除项目金额＝400000×（1+5%×2）+12000+（32000+3200+320）＝487520（元）；增值额＝640000-487520＝152480（元），增值率＝152480÷487520×100%＝31.28％，增值率不超过50％，适用税率30％。应缴土地增值税＝152480×30％＝45744（元）

　　5.个人所得税，可扣除的房屋原值＝400000＋12000＝412000（元），可扣除的相关税金＝32000+3200+320＋45744＝81264（元），可扣除的合理费用＝装修费＋手续费、公证费等＝40000＋500＝40500（元）（税法规定可扣除的装修费最高限额为（400000×10％）40000元，其实际支付的装修费为50000元，则只能在税前扣除40000元装修费），应纳税所得额=640000-412000-81264-40500＝106236（元）应纳所得税额＝应纳税所得额×20％＝106236×20％＝21247.2（元）
　　【问题】单位之间进行房地产交换是否缴纳土地增值税？请结合补价予以考虑。

　　【解答】是否征收土地增值税判断标准之一是，是否取得收入，收入形式包括货币收入、实物收入和其他收入，单位之间进行房地产交换，双方均取得了实物收入，即对方的房产，是要征收土地增值税的，是否取得补价并不是判断是否征收土地增值税的关键，双方应分别以自己房产的公允价值确认收入，扣除项目与一般情形相同。
土地增值税条例实施细则规定赠予是不征收土地增值税的，但这个赐予与你的情况不一样，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号）的规定，细则所称的“赠予”是指如下情况：
　　（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠予直系亲属或承担直接赡养义务人的。
　　（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠予教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
　　上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利性的公益性组织。
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所以，你的行为是要缴纳土地增值税的，具体计算要根据公允价值、评估价值、资产原值及已使用年限等，具体情况可向所在地地方税务机关咨询或拨打12366纳税服务热线。
问：纳税人支付给中介机构代销房的手续费计算土地增值税时能否给予扣除?

　　答：一般情况下，纳税人支付给中介机构代销房的手续费已在企业的“销售费用”账户中核算，作为间接费用扣除了，因此其代销房手续费不再单独给予扣除。
2012年税法二预习——土地增值税历年考题

　　一、单项选择题
　　1.(2010年)根据土地增值税相关规定，下列行为中，需要缴纳土地增值税的是()。
　　A.某人将自己一套闲置的住房出售
　　B.某人将个人的房产无偿赠与自己的子女
　　C.某房地产开发企业以建造的商品房作价入股进行对外投资
　　D.某企业通过残疾人联合会将一套房产无偿赠与当地一家福利企业
　　【答案】C

　　【解析】从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税，A选项不符合题意；房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，免征土地增值税，B选项不符合题意；通过社会团体捐赠房产给教育、民政和其他社会福利公益事业免征土地增值税，D选项是免税的，不符合题意。房地产开发企业以建造的商品房作价入股对外投资应视同销售房地产缴纳土地增值税，只有C选项是依法征税的，符合题意。
　　2.(2010年)根据土地增值税的有关规定，关于房地产转让的说法，正确的是()。
　　A.以分期收款方式转让房产的，根据实际的收款日期确定纳税期限
　　B.以一次交割、付清价款方式转让房产的，在办理过户和登记手续后一次性缴纳土地增值税
　　C.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让其房产的，应从签订房地产转让合同之日起7日内到房地产所在地主管税务机关备案
　　D.纳税人因国家建设需要被依法征用房地产并得到经济补偿的，应从签订房地产转让合同之日起15日内到房地产所在地主管税务机关备案
　　【答案】C
　　【解析】以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限；以一次交割、付清价款方式转让房地产的，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税；因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的，应从签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案。
　　3.(2010年)对于符合土地增值税清算条件的纳税人，应当在满足条件之日起()日内到主管税务机构办理清算手续。
　　A. 7 B. 10
　　C. 30 D. 90
　　【答案】D
　　【解析】对于符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
　　4.(2009年)依据土地增值税相关规定，纳税人办理纳税申报的期限是()
　　A.签订房地产建筑合同之日起30日内
　　B.自转让房地产合同签订之日起7日内
　　C.向有关部门办理过户登记手续之日起7日内
　　D.签订房地产转让合同且收回款项之日起10日内
　　【答案】B
　　【解析】纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
　　5.(2009年)房地产开发公司办理土地增值税纳税申报时，应向主管税务机关提供的证件是()。
　　A.工商营业执照原件
　　B.税务登记证原件
　　C.税务登记证复印件
　　D.土地使用权证书
　　【答案】D
　　【解析】房地产公司应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报，并同时提供下列证件和资料:
　　(1)房屋产权证、土地使用权证书
　　(2)土地转让、房产买卖合同
　　(3)与转让房地产有关的资料。主要包括取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关的税金的完税凭证，以及其他与房地产有关的资料。
　　(4)根据税务机关的要求提供房地产评估报告。
　　6.(2009年)某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税()万元。
　　A. 21 B. 30
　　C. 51 D. 60
　　【答案】A
　　【解析】可扣除项目=800×50%+30=430(万元)，增值额=500-430=70(万元)
　　增值率=70÷430=16.28%，应纳土地增值税=70×30%=21(万元)。
　　7.(2009年)2009年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税()万元。
　　A. 73.5 B. 150
　　C. 157.5 D. 300
　　【答案】C
　　【解析】未开发的土地直接转让不享受加计扣除的优惠。
　　可扣除项目=1200+40+35=1275(万元)，增值额=1800-1275=525(万元)
　　增值率=525÷1275=41.18%，增值额=525×30%=157.5(万元)。
　　8.(2008年)出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按()计算。
　　A.账载余额
　　B.重置成本
　　C账载原值乘以成新折扣率
　　D.重置成本价乘以成新折扣率
　　【答案】D
　　【解析】旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
　　9.(2008年)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用非普通住宅，经向税务机关申报核准，可减半征收土地增值税的居住期限是()。
　　A.满1年未满2年
　　B.满2年未满3年
　　C.满3年未满5年
　　D.满5年或5年以上
　　【答案】C
　　【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用非普通住宅，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按全额计征土地增值税。
　　二、多项选择题
　　1.(2010年)关于房地产开发企业进行土地增值税清算的说法，正确的有()。
　　A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除
　　B.分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致
　　C.建成后有偿转让的公共设施，应计算收入，但成本、费用不得扣除
　　D.房地产开发企业销售已装修房屋，装修费用可以计入房地产开发成本
　　E.房地产开发企业将自建房地产转为自用时，应视同销售征收土地增值税
　　【答案】ABD
　　【解析】税法规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除；分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致；房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，选项A、B、D符合规定，是正确的；建成后有偿转让的公共设施，计算收入同时允许扣除成本费用，选项C不符合规定，所以不正确；将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，选项E不符合规定，是错误的。
　　2.(2009年)下列各项中，属于土地增值税征税范围的有()。
　　A.转让国有土地使用权
　　B.出让国有土地使用权
　　C.转让地上建筑物产权
　　D.转让地上附着物产权
　　E.转让地下建筑物产权
　　【答案】ACD
　　【解析】出让国有土地使用权和转让地下建筑物不属于征税范围。
　　3.(2009年)房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有()。
　　A.取得土地使用权缴纳的契税
　　B.占用耕地缴纳的耕地占用税
　　C.销售过程中发生的销售费用
　　D.开发小区内的道路建设费用
　　E.支付建筑人员的工资福利费
　　【答案】ABDE
　　【解析】选项A、B、D、E作为开发成本可加计扣除；选项C作为开发费用，不得加计扣除。
　　4.(2009年)下列各项中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有()。
　　A.取得销售许可证满3年仍未销售完毕的
　　B.取得的销售收入占该项目收入总额50%以上的
　　C.申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
　　D.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积85%以上的
　　E.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积虽未超过85%但剩余可售面积自用的
　　【答案】ACDE
　　【解析】符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
　　(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
　　(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的；
　　(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
　　(4)省税务机关规定的其他情况。
　　5.(2009年)下列各项中，符合土地增值税核定征收条件的有()。
　　A.符合土地增值税清算条件的
　　B.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
　　C.按照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的
　　D.虽然设置账簿但账目混乱应税收入难以确定的
　　E.虽然设置账簿但账目混乱成本、费用难以确定的
　　【答案】BCDE
　　【解析】房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税
　　(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
　　(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
　　(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
　　(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
　　(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
　　6.(2008年)下列行为中，应当征收土地增值税的有()。
　　A.将房屋产权赠与直系亲属的
　　B.由双方合作建房后分配自用的
　　C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的
　　D.被兼并企业将房地产转让到兼并企业的
　　E.以房地产作价入股投资房地产开发公司的
　　【答案】CE
　　【解析】选项A，不属于征税范围；选项B、D，暂免征收土地增值税。
　　7.(2008年)计算缴纳土地增值税时，判定普通住宅的标准有()。
　　A.建筑容积率在1.0以上
　　B.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下
　　C.建筑覆盖率在1.0以上
　　D.增值额未超过扣除项目金额之和的20%
　　E.单套建筑面积在120平方米以下
　　【答案】ABE
　　【解析】普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

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