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澳大利亚房地产市场前景
在未来房市持续疲软的过程中，中国投资客越来越看好澳洲的房产市场，其中主要包括悉尼和布里斯本的房地产市场，这将主要归咎于两地在最近的房产开发热潮中相对落后。
目前，澳洲四大银行持有超过8,500亿澳元的澳洲房贷，占据总房贷市场80%的份额。根据惠誉去年的预测，四大银行能够承受的房价跌幅高达40%。虽然风险依然存在，但四大银行对其似乎不以为然。澳洲西太平洋银行(Westpac)最近公布了第三财季业绩，发言人Paul Marriage表示，与世界上其它同行相比，西太平洋银行的“房贷拖欠率相对较低”。另外澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)的数据显示，从2004年起，外国投资者每年在澳洲房产市场的投资额超过200亿澳元。
下图为澳大利亚统计局今年统计的数据。从图中可以看出，改善购房者的人数逐年递增，而投资购房者的人数与改善购房者的人数的曲线趋势相似，但首次购房者的人数却在最近几年逐渐的下降。其中主要的原因可能是因为首次购房者在经济不景气的最近几年购房比较谨慎，对房市处于观望的态度，也有可能是因为银行的利率上升，所以使得首次购房者迟迟不敢购买房产。

供求分析
过去五年，澳大利亚经济发展强劲，这主要受惠于澳大利亚资源出口蓬勃及保守的货币政策，经济得以持续繁荣。在全球经济衰退浪潮中，澳大利亚房产市场并没有如其他国家般大幅下挫，而且澳大利亚失业率一直偏低目前仅为5.2%(低于5%即为劳动力缺乏)。另外，澳大利亚通胀亦得到有效控制，原因是政府利率调控政策得宜以及澳元高企。现时澳大利亚的通胀率为3.6%，符合政府的目标范围。并且与欧美国家深陷债务危机形成鲜明对比，在截至2011年6月为止的上一财政年度，澳大利亚的GDP取得1.4%的增长。
综合过去五年数据显示，在计入资本增值及租金收入回报后，澳大利亚房价整体趋势继续向上增长，在悉尼、墨尔本和布里斯班三大首府城市中，悉尼房价以12.7%的增长幅度排名第一，墨尔本为12.5%，布里斯本8.9%。

　　此外，澳大利亚人口不断增长，为澳大利亚楼市的发展带来支持。预计三大首府城市未来10年内人口将会将大幅增长：布里斯班人口增长率约21%，即由2011年的约200万增至2021年约245万；墨尔本的人口增长率约16%，龙岩租房由2011 年的400多万增至2021年的470万；悉尼的人口增长率月12.7%，由2011年的455万增至2021年的约510万。新州房地产协会(REINSW)会长Wayne Stewart指出，新州出租房空置率仍很低。澳大利亚房产市场供不应求的形式将持续增长，房产规划、审批及施工监督等方面严谨繁琐官方程序仍将拖累新房源的供应速度，尤其是悉尼，REINSW近期公布的数据显示，平均近1.4%的空置率刺激悉尼公寓物业持续增长的租金和房价升值。
　　Stewart呼吁政府进行投资以刺激居住房地产市场。“租房危机已极大地削弱了新州的住房可负担性，新州政府和联邦政府都应该立即采取措施解决这一情况。否则，租客们将被迫为了一栋比现在更小的出租房争得头破血流。”
　　据QBE LMI(权威贷款保险集团机构)公布的房产报告指出，大约60万名因全球金融危机期间的激励政策“提前吸引入市”的首次职业者已悄然进入房产购买市场，QBE LMI行政主管Ian Graham称，首次置业者对整个房地产市场至关重要，因为他们能够带动“改善住房者”入市，改善住房者现有的房子受欢迎的时候，也就是他们购买新房的需求最强烈的时候。QBE LMI公布的房产报告还指出，过去两年中，每年约有9.4万首次置业者入市，这一数据预计将在2012年攀升到11万以上，到2013年恢复到接近长期均值13.1万的水平。
总的来说，澳大利亚的房产现在仍然处于供不应求的状况。这让投资者们也充满了信心投资于澳大利亚的房地产。
竞争分析
由于悉尼的房产整体趋势是澳大利亚中最为可观的，所以本文找了3处悉尼的房地产作为分析。
（一）、公寓-Elysium（开发商：MERITON）
价格：54-101万澳币

1、 项目简介
Elysium是由澳洲著名的物业发展商同时也是最大的公寓开发商Meriton最新推出的位于著名的北悉尼高尚住宅区Gordon的楼盘。穿过悉尼港大桥向北，Chatswood, Lindfield, Killara, Gordon, Pymble, Turramurra, Warrawee, Wahroonga，北线轻轨串起这一座座漂亮的小城构成了环境优雅、富人聚集为特色的北悉尼高尚住宅区，环境优雅、名校林立和居民素质高是这一地区的主要特点。
这一由高档公寓组成的时尚温馨的新型社区，交通便利、价格合理、 质量上乘、装修精致，不但可以数分钟轻松步行至城铁车站和公共汽车站，高质量的中小学校近在咫尺，包括著名的Ravenswood School For girls ，居住在这里不但子女可以拥有享受澳洲最高等级教育的先天便利条件，靠近名校更是房产投资中的不败定律之一。
2、 周围环境
坐落于安静的自然环境，可从家中远眺LANE COVE国家公园的自然美景，又与现代生活紧密相连是本项目的特色。这里既有轻轨也有公共汽车服务，交通十分便利和畅通，乘坐火车直达CBD不到30分钟，更因为接近M1与M3公路，驱车前往北区重镇Chatswood及新兴城镇 Rhodes等都非常方便。Elysium的位置也十分优越，距离Gordon火车站仅500米，步行数分钟即可到达购物中心，生活便利，自住和出租都很适合。
（二）、公寓-APEX（开发商：Payce）
面积：60-135平米；价格：67-136万澳元

1、 项目简介
APEX是在悉尼市区内Green Square城市改造区域的总体规划中最新推出的一个激动人心的项目。这个项目由著名获奖设计公司Turner&Associates操刀设计，业界尖端的设计理念，豪华舒适的园林设计使APEX无处不散发出其现代化生活的气息。
APEX位于悉尼商业中心南面的Victoria Park内，该项目距离市中心4公里。Victoria Park区域拥有者极其发达的交通网络，其中包括了火车，BUS，主要公路以及可直达机场的专线，而对于居住在APEX的居民来说，这些方便的设施均是仅在咫尺。APEX作为全澳最大的城市改造项目-Green Square城市改造项目中的一部分，其投资价值以及增长潜力更是不言而喻。
2、 周围环境
位于维多利亚公园内部，绿色天然，龙岩租房风景宜人，濒临Moor Park Royal Golf Club。四周名校环绕：悉尼大学、新南威尔士大学、悉尼科技大学以及泰勒学院等，公立精英中学有：附近有知名的公立精英中学（selective school） ，Sydney Girl High school（新南威尔士州排第4位） ，Sydney Boy High school（新南威尔士州排第9位）留学生活首选，距离城市中心C BD以及Centre Station 仅两公里路程，步行可达出行购物中心Homemakers SupaCenta，享受便利生活，各大医院便于就医，周围商圈。
（1）、学校
Ø 绿色广场公立中小学 1.15km
Ø ABC Rosebery幼儿园 1.55km
Ø Alexandria Park社区学院 1.77km
Ø Gardeners Road公立中小学 2.2km
（2）、大学
Ø 新南威尔士大学 1km
Ø 悉尼大学 2km
Ø 悉尼科技大学 1.4km
（3）、医院
Ø 威尔士王子医院 2.6km
Ø 皇家阿尔弗雷德医院 3.2km
（4）、公园
Ø 亚历山德拉公园/网球场 1km
Ø 百年公园 0.8km
Ø 摩尔公园 0.2km
（5）、餐厅/咖啡馆
Ø Danks Street, Waterloo 0.6km
Ø Crown Street, Surry Hills 1.9km
Ø Oxford Street, Paddington 1.5km
（6）、购物
Ø Surry Hills 购物中心 1.2km
Ø Eastlakes 购物中心 1.9km
Ø Westfield 购物中心 4.5km
Ø Moore Park Supa Centa 0.1km
（三）、大盘-Breakfast point（开发商：Rose Group）
价格：50-400万澳币

1、 项目简介
Breakfast Point（悉尼早晨）是由澳洲著名房地产开发公司Rose Group精心规划设计和倾力打造的超大型现代风格亲水低密度生活区。距市中心、悉尼大学、悉尼科技大学仅20分钟车程,紧邻悉尼著名Concord购物区及Strathfield火车站,周边遍布悉尼著名公私立名校。项目占地52公顷，拥有超过14万平米的社区公园和绿化，开发商耗资1000万澳元打造的世界级超豪华会所，网球场、恒温泳池、健身房、桑拿、咖啡厅等均向业主免费开放。项目自身规划配套和周边完善的生活交通配套设施可满足业主一切生活所需。
2004年英国查尔斯王子带领英国皇室参观团，在此参观考察驻足长达2个小时。升值系数更加不言而喻，投资前景相当可观。
2、 周围环境
（1）、生活娱乐设施
l 10钟路程到达Concord, Burwood, Strathfield and Rhodes购物区
l 10分钟路程到达Burwood区最大购物中心Burwood Westfield购物中心
l 20分钟到达Circular Quay 和Parramatta
（2）、购物
Ø Breakfast Point 社区内有小型的购物中心和超市(IGA)，咖啡厅，餐馆等一应俱全。周边社区Mortlake, Concord and Strathfield有大型的购物中心，Burwood Westfield 是其中最大的购物中心。Rhodes Shopping Centre是一个综合型商场，其中有大型超市和悉尼唯一一家的宜家。
（3）、超市
Coles，Woolworths ，Harris Farm， Aldi
（4）、教育
l 靠近Mortlake公立中学，Concord高中，5分钟路程到达其他著名公立、私立中学
（5）、交通
公车到达Burwood区， L03路公车直达悉尼市中心
（四）、总结：
在这些地产的投资的环境中可以看出，澳大利亚的房地产的优势主要是在于环境优势。澳大利亚历年都被联合国人居委员会评选为全世界最适宜人类居住的国家，因其气候宜人，环境优越，国土辽阔，资源丰富，远离战乱而被称作“最幸运的国家”。所以在澳大利亚，环境对于一个地产是十分重要的。
其次，周边的一个便利程度也是十分重要的。大多数的公寓周围都有很多娱乐，教育以及公交的设施。这也是人们在买房的时候所会考虑的一个重要的因素。
对于MERITON、Payce以及Rose Group三大开发商来说，都是澳大利亚比较成功的。MERITON是澳大利亚最大地产开发商之一，成立于1963年。作为具有四十多年发展历史的澳洲最大的地产开发商之一，MERITON的开发项目遍布澳洲的主要城市，尤其在澳洲经济文化中心悉尼市的市场占有率达到70%之多。Payce 联合有限公司是一家于1978 年上市的公司。作为一个主要的地产发展公司，Payce 公司一直保持着提供住宅和商业市场成功项目的良好记录。 Payce 目前是在悉尼海港边较大的土地开发商之一，他们在西悉尼拥有霍姆布什湾 19 顷的土地，并且“The Waterfront” 被公认为是悉尼最适宜居住的地点之一。 Payce 创新性的城市发展项目提供给客户综合化的生活方式包含住宅，零售和商业，主要提供给那些有品位的业主和投资者广泛的选择渠道。而Rose Group也因为Breakfast Point的项目而变得十分有竞争力。所以在澳大利亚，开发商之间的竞争还是十分激烈的。
租赁的市场环境
由于澳大利亚的银行利率上升，所以随之而来的则是房租的上涨。房产分析师基纳（Anthony Keane）告诫房东们，今年房租收入的提升速度恐怕不能赶上银行加息那么迅速，随之而来的经济压力可能把产投资者“压扁”。
今年5月以后，澳洲的利率水平再次大幅上涨，至年末可达到5.5%。“我们认为房产投资者真的应该先设想一下，如果利率涨得比租金还快该怎么办？” 联邦证券的首席经济学家詹姆士（Craig James）说。
此外，人们还得考虑到商业银行在储行加息75点的基础上自行拔高房贷利率的可能性。商行们很可能对30万澳元的只还息贷款每周再多收43澳元，对40万澳元贷款增收58澳元。再加上当前这一时期澳洲房产增值迟缓，房产投资的诱惑力将被大大削弱。
虽然当利率及其它房成本超过租金收入时，房东们可以享受到负扣税（negative-gearing tax deduction）的好处。但即便如此他们也不可能把本钱100%收回来。依照房东个人所得税率的高低，在负扣税之后，比较可能的是收回15%-45%的成本。
詹姆士还警告，狠宰房客来覆盖投资成本这招，也不太可能行得通。“房东们必须权衡风险：是温和地涨租，然后留住好房客好呢，还是狠狠地涨价，结果把房客逼走，房子空下来一段日子好呢？”
RP Data的研究发现，2010年全澳州府城市******屋和单元房的租金增幅，均低于过去五年来的平均年增幅7.6%和7%。库舍尔介绍道：“过去五年中，澳洲单元房周租的增幅甚至超过了同类型物业的价格增长。这一结果反映出了人们生活方式的改变，五年来，单元房的增值空间已经超越了******屋。”
结论
总的来说，澳大利亚的房产价格仍然会不断的上涨，竞争也将会越来越激烈。不过房产的质量则会越来越好。由于供不应求的现状，房租的价格也会随着利率的上涨而逐渐上涨。空房率仍然会处于很低。澳大利亚的房地产仍然会处于乐观的投资状况。龙岩租房