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关于土地抵押评估的若干思考
[摘
要]。土地抵押评估是土地估价的主要业务之一。土地抵押评估涉及到信贷安全和当事人的合法财产保护问题，所以其不同于一般土地的评估。在土地抵押评估的实际执业中，会遇到估价目的含糊、价值类型和估价时点难以确定、抵押估价业务流程不宜规避信贷风险等问题。本文在这些问题的分析和借鉴国外土地抵押评估经验的基础上，提出了土地抵押估价在业务流程改进、估价行为规范、行业内外互补等方面的改进建议，以此达到加强土地抵押估价业务管理，防范土地信贷风险，维护土地当事人的合法权益的目的。
[关键词]：土地估价；抵押估价；问题；改进建议
土地是一种良好的提供债务履行担保的物品，因为，土地具有不可移动性、寿命长久、价值量大、保值增值性等特点。随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。一般，公民、法人或者其他组织向其他公民、法人或者其他组织借款时（其中典型的是向银行申请贷款），债权人为了减少自身的风险，往往要求债务人或者第三人一起提供合法的土地担保。为了知道该提供担保的土地的价值，债权人一般会要求债务人提供债权人信任的估价机构出具的估价报告，以作为发放贷款限额的参考依据。但是土地抵押因为涉及到信贷风险、土地当事人的合法权益等重要问题，所以土地抵押评估不同于一般土地的评估。
1土地抵押评估的特点
1.1未满足抵押土地特别要求的，不得进行抵押评估
（1）抵押土地须具有完善的产权
产权明晰是抵押土地评估的基本要求。考虑到土地抵押贷款中的风险，抵押土地应具备完善的土地产权，领取规范的国有土地使用证。估价人员应对抵押土地的国有土地使用证进行认真审核，并通过现场勘察，保证土地使用者、用途、位置、面积、权属性质以及有无他项权利等与实际相符，保证抵押土地来源合法、产权清楚、用途规范、法律文件齐全。此外，在对房地产产权证和国有土地使用证进行审核时，应按照“房地一致”的原则，保证房地产权利人与土地使用者相一致。在抵押贷款时，如委托人与土地使用者不一致，则应明确委托人与土地使用者的关系，并由土地使用者出具同意抵押的书面证明。
（2）抵押土地的用途应符合城市规划的要求
对抵押土地以现状用途进行抵押的，应注意城市规划对现状土地的影响。对由于城市规划的改变导致土地用途发生变化的，则应有规划部门的审批意见，以规划部门确认的用途为准。对由于城市规划需要在贷款期内征用的土地，应不作为抵押资产。
（3）《城市房地产管理法》等法律法规，对不能抵押的房地产（其中也包含土
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