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历次金融危机共性对我国启示
摘要。17世纪以来，历史上发生了九次范围波及全世界的金融危机，无一不给世界经济运行带来了巨大的混乱，因此分析这些危机产生的共性，同时引以为戒，才能避免类似事件再次发生，维持我国经济的稳定。
关键词：金融危机；共性；房地产泡沫；建议
一、历次金融危机及其共性分析
回顾历史上的几次重大的金融危机，我们不难发现“十次危机，九次地产”的规律。本文以历史上三次比较典型的金融危机为例进行了共性分析。
（一）日本金融危机与房地产泡沫事件。第二次世界大战之后，日本下定决心搞经济，经济持续增长，成为世界上仅次于美国的经济大国。随后，受经济形势的影响，日本货币不断增值，日本房地产市场更是风生水起，投机者越来越多。人们对土地资源的需求不断增加，20世纪80至90年代日本城市地价指数上涨了2倍以上，导致日本的房地产市场泡沫和股市泡沫不断增大，日经225指数翻了一番多。与此同时，股票价格也随着地价的上涨不断攀升，日本国民资产增长超过60%，严重影响了实体经济发展。1991年以后，人们该投资的房产已经投资完毕，房地产市场需求开始下降，开发量也不断减少，于是，房地产市场价格开始了漫长的下降，至此，日本房地产泡沫破裂。
（二）美国房地产泡沫与次贷危机。由于美国互联网泡沫的破灭，2001年美国经济开始下滑，政府希望通过刺激房地产的发展以促进经济增长。由于当时富裕阶层的房屋需求已接近饱和，政府把重点放在中产阶层、低收入阶层甚至非收入阶层。宽松的贷款利率条件刺激了低收入群体对住房的需求，并导致了大量的次级贷款。2000—2007年，房价的上涨已经大大超过了过去几十年的长期增长趋势，房价的上涨远远超过了家庭收入的增长，导致了美国房地产泡沫的产生。在美国经济逐渐好转之后，美联储连续多次提高利率来预防通货膨胀，还款人还款压力也急剧增加，从而抑制了美国房地产泡沫，房价开始下跌。对于银行等提供贷款的机构来说，这相当于降低了抵押资产的价值，使他们遭受损失。同时，房价的下跌使次级贷款借款人无法获得新的抵押贷款，即使他们卖掉了房子，也无法偿还本金和利息，因此他们不得不违约。由此，美国历史上最严重的一次次贷危机爆发。
（三）东南亚金融危机与房地产泡沫。从20世纪80年代末到90年代初，日本经济泡沫、第三次石油危机和波斯湾战争令美国经济低迷，美元指数走软。此时，一些东南亚国家借机实现了高速经济发展，导致大量的外国资本流向东南亚，造成了大规模的外债。大量期限严重错配的中短期外债流入房地产市场，造成了房地产市场的投机现象。20世纪90年代中期，美国经济逐渐缓和。实行固定汇率制度的南亚国家，货币被迫升值，出口减少，资本大量流出，固定汇率制度被放弃，货币大幅贬值。随后股市大受打击，房地产泡沫破裂，银行坏账急剧增加，金融机构和企业大规模破产，金融危机爆发，经济泡沫迅速破裂。房地产行业在经济增长中发挥着不可替代的作用，每次经济繁荣都与房地产投资和消费正相关，每次衰退都与房地产泡沫有关，因此房地产是经济周期循环的重要因素。房地产泡沫已成为世界金融危机最重要的共同特征。
二、房地产泡沫相关概念及其成因
（一）房地产泡沫定义及特征。泡沫是指在连续的交易过程中价格急剧上升的资产，价格严重偏离价值。当资产价格上升到无法承受的水平时，它们必然会崩溃，仿佛泡沫破裂，经济开始从繁荣转向衰退。房地产泡沫是指房地产投机等因素造成的房地产价格从市场基础价持续上涨，即土地和住房价格非常高，与其使用价值不符。尽管使用的价值在不断增长，但却很难实现，在表面上形成了一种虚假的繁荣。房地产泡沫具有以下特点：
1.房地产泡沫是指房地产价格的急剧涨跌，幅度较大。
2.房地产价格波动不是连续的，没有稳定的周期和频率。
3.房地产泡沫的出现主要是由于投机，这是由于短期内房地产经济体系中货币供应量的迅速增加所造成的。
（二）房地产泡沫的形成原因。
1.由于供求不相等导致房地产的价格上涨。在供给方面，在经济蓬勃发展的时期，基础设施建设和住房建设将投入更多的资本，房地产开发需要大量土地，这将使土地供应非常有限，从而使土地成为人们的主要投机对象。一旦投机者在土地市场上投机，土地价格将对房地产开发商造成巨大压力，房价将不可避免地随地价上涨。在需求方面，城市化进程的加速将减少农村人口，增加城市人口，人口集聚将造成大量的住房需求，住房租金和价格也将相应上涨。因此，在快速城市化进程的背景下，城市人口的增加将导致对住房的需求增加，从而产生泡沫。
2.“羊群效应”的影响。羊群行为是指投资者在信息不完整或获取信息成本过高的情况下，对他人的投资行为进行跟踪和模仿的现象。目前，我国房地产市场泡沫正在逐渐显现，尤其是房价上涨导致的房价水平泡沫正在逐渐扩大。这主要是由于中国投资者对房地产市场的过度投机。这些投机行为突破了房地产的房地产属性，将其转化为高回报率的投资产品。这些不合理的行为使得房地产价格大大超过了原价。对房价上涨的预期导致了更多疯狂的投机。一旦房地产市场供不应求，就会进一步导致房价上涨，房价上涨意味着房地产投资的利润增加，最终导致房地产泡沫的出现。
三、我国金融危机预防建议
金融危机有很多原因。通过上述分析，总结出房地产泡沫是这些金融危机的共同特征。当前我国房地产市场价格不断攀升，已开始出现泡沫，这表明中国的房地产市场已经违背了“房子是用来住的，而不是为了投机的”要求，这阻碍了我国实体经济的发展，应引起国家和社会的高度关注。对此，本文提出了以下防止房地产市场泡沫出现的相关建议：
（一）着力调整土地供需配置。房地产泡沫产生的一个主要因素是供需失衡。我国房地产市场供需的主要问题是一二线城市与三四线城市的供需不匹配。一二线城市需求过高，供给有限；而三四线城市的房地产市场需求极为低迷。因此，当前我国应注重规范土地供需分配，避免土地资源闲置和投机。主要措施包括：
1.通过限制销售和购买，严格限制贷款，抑制对一线和二线城市房地产的需求。
2.控制大城市的人口，通过严格的政策限制一线和二线城市的人口持续流入，控制合理范围内的总人口，控制房地产需求的上升。
3.三四线城市出台引进人才和企业政策，促进三四线城市经济发展，吸引更多人口，刺激房地产需求。
（二）引导“租房不比买房差”观念的形成。对中国人来说，拥有一套房子才是有一个完整的家。目前，我国许多年轻人把购买自己的房子作为成功的标准，特别是对大多数男性来说，似乎只有拥有房子才有资本建立家庭。这个观念深深束缚了我国绝大多数的年轻人。然而，随着时代的发展，越来越多的年轻人没有足够的能力买房。租房实际上是解决这种情况的有效途径。租房有许多优点，房租比较低，如果买房子的钱用于租房，压力会大大减轻，生活质量也会相应提高；租房只需要携带一个包办理入住手续，而且位置可以随工作场所的变化随意调整。总而言之，租房有很多好处。我们应该让更多的年轻人知道租房不比买房子更糟糕。我们应该鼓励他们在资金不足的时期先租房，在家庭资金足够的时候再买房。这样可以大大降低房地产市场的需求，无法抬高房价，从而降低房地产泡沫产生的可能性。
（三）完善房地产产品结构。目前，我国房地产市场的产品结构越来越不合理，高档住宅区的建设也越来越多。这是因为更多的人更愿意投资于高端住宅区和大规模的住宅，这些住宅正在迅速增长，以获得高回报，从而获得投机性的收入。2017年的政府工作报告也强调住宅的居住属性，因此只有通过改善房地产的产品结构，才能有效控制房价的上涨。具体措施包括：
1.增加建造经济适用住房。经济适用房房价相对较低，是为中低收入人群建造的，具有社会保障性质。经济适用房的供应可以对商业住房价格的上涨起到很好的抑制作用。因此，加强经济适用房建设可以有效防止房地产市场泡沫的产生。
2.增加建造中小型住房。由于收入不足，一些家庭无法负担大户型的家庭住房，只能通过贷款来满足自己的需求，大量的房地产贷款将加速房地产泡沫的形成。所以加大中小家庭住房建设力度，有利于实现低收入家庭的住房需求，防止房地产泡沫的形成。
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