有关房屋拆迁补偿的讨论.docx

房屋拆迁补偿问题

摘要：随着城市现代化建设步伐加快，需要拆迁大量的房屋。城市房屋拆迁工作室一项政策性，群众性，经济性都很强，非常复杂又十分难做的工作，它涉及国家，集体。个人三方面关系，直接关系到被拆迁人的切身利益和拆迁单位的经济利益。城市房屋建设拆迁，安置工作的成败直接影响国家城市规划战略的推进，已经成为政府和人民共通关注的焦点问题在城市拆迁问题中，其中新闻中广为播报的“钉子户”产生的最主要的问题就是拆迁补偿问题，所以在房屋拆迁中补偿问题是工作的关键。
关键词：房屋拆迁；拆迁制度；拆迁补偿

房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位或个人对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。由于城市规划和专项建设工程的需要，对城市国有土地的使用权实行再分配，从而达到土地资源的合理配置，使土地利用效率最大化。这往往就需要拆除大量旧房，在原有土地上进行新的房地产开发建设。但是由于土地的地上附着物凝结了原用户的资金与劳动力，并且是原用户、住户赖以生存和生产的基本物质条件，因而在再建设过程中，拆迁工作的主持者必须对原用户、住户的损失给予适当补偿，并对其进行妥善的安置。拆房、搬迁、还建等过程中产生了各种各样的法律关系。近十多年，各地制定了许多关于拆迁补偿和安置的地方性法规和规章。根据《拆迁条例》的规定，国家建设部主管全国的城市房屋拆工作，它的主要职责是制定房屋拆迁法规、规章、方针和政策、监督、检查和指导各地房屋拆迁工作。各省、自治区建委（或建设厅）和城市的房地产管理局（或者人民政府授权的其他部门，如拆迁办公室）主管本行政区域内的城市房屋拆迁工作。
房屋拆迁的形式有三种：
1、 人民政府组织统一拆迁。即由人民政府或其专门委托的单位统一进行拆除、补偿、安置等工作。它是国家提倡和鼓励采用的拆迁方式，《拆迁条例》规定：“有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实施统一拆迁。”
2、自行拆迁。它是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。主要拆迁业务人员必须在拆迁主管机关进行培训，取得拆迁资格证书后才能上岗。
3、委托拆迁。它是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托他人进行。被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。
在拆迁中常常会遇到不愿意配合拆迁的，而这些不愿意拆迁的大部分原因是由于拆迁补偿问题。那么拆迁补偿又是什么呢？拆迁补偿是在征地过程中对住宅或者非住宅房屋的价值评估后对该房屋合法拆除并给予房屋产权所有人一定补偿，房屋征收补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收补偿工作。那么拆迁补偿根据房屋用途可以分为住宅房屋拆迁补偿和非住宅房屋拆迁补偿两种。房屋用途取决于两个方面：一是土地的用途，它决定了房屋用途的走向；二是规划设计的用途，它决定了房屋用途的内容。“住宅”是专供居住的房屋，“商业服务用房”是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，二者是两种完全不同用途的房屋。正是房屋的用途区别，其在设计规划上和建筑结构上还有价值产生都有所不同，因此拆迁补偿也有所不同。
补偿的方式有三种，第一种是货币补偿，货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。第二种是产权置换，产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。第三种便是两者相结合的补偿方式顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
城市房屋拆迁既设计城市规划和城市的旧区改造，又涉及被拆迁人的利益，既要维护社会整体利益，有利于重点工程建设和城市房地产的发展，又要依法保护拆迁人和被拆迁人的合法利益，改善市民的居住环境和促进社会安宁。因此，在房屋拆迁补偿工作中，必须符合城市整体规划，必须有利于城市旧区改造，遵循加强维护，合理利用，调整布局，逐步改善，统一规划，分期实施的原则，逐步改善居住和交通运输条件，提高城市的综合功能。实行透明化，使被拆迁人了解补偿依据和计算方法，减少因对补偿款额的误会而导致的拆迁矛盾。公平公正原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，确定一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。估价人员必须公正清廉，不能受任何私心杂念的影响。从法律上讲拆迁应该是拆迁利益双方的平等民事关系。同时由于被拆迁人从一定意义上说处在弱势群体位置，且他们当中各自的生活需求和经济实力不等，所以把补偿方式的选择权交给他们，实际是一种扶弱政策倾斜，而且这种倾斜恰恰又是一种公平的体现。
房屋拆迁补偿也需要法律程序，1、申请房屋拆迁许可证。在房屋拆迁中拆迁人应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交以下材料：建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，然后方可办理房屋拆迁许可证。2、审查房屋拆迁许可证。市、县人民政府房屋拆迁管理部门自从收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，经审查，对符合条件的，办法房屋拆迁许可证。取得拆迁许可证后，方可实施拆迁。3、发布房屋拆迁公告。房屋拆迁管理部门要将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布，并在公告中明确补偿的标准，即根据房地产市场的评估确定补偿价格，使被拆迁人做到心中有数。4、双方协商达成补偿协议。拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。在这个阶段，被拆迁人应该能充分发表自己的意见，也可以聘请其信任的房地产评估机构进行评估，对不满意政府确定的补偿价格可以进行诉讼。
在日益发展的城市中，拆迁已经是城市建设必须做的事情，然而在目前的情况看来随着社会主义市场经济体制的建立，法律制度的不断完善，我国城市房屋拆迁补偿制度已确立并在逐步完善，但与公用征收补偿制度健全和完善的国家想比，我国目前的房屋拆迁补偿立法还存在明显的缺漏。1.房屋拆迁补偿的程序不透明 在整个房屋拆迁程序中，公众参与的机会很少，往往被拆迁人只是被动地接受，致使被拆迁人对政府产生对立情绪，导致拆迁工作无法进行，也影响了公益事业的建设。房屋拆迁行为实施后，补偿还未到位的现象较普遍。“征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。”由此可见，我国土地征收的批准决定直接具有被征收财产移转的法律效果，补偿程序仅是附属程序，补偿与否不影响被征收财产的实际移转占有。而法国的公用征收批准决定只使公用征收合法化，不产生移转财产所有权的效果，所有权转移只有普通法院做出裁决并且事先支付补偿后才可进行。 2.房屋拆迁估价不合理 《条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。市场评估价不客观，对被拆迁人安置方法考虑不周全，措施简单。并且这项规定虽然考虑了各地经济水平的不同，但同时也为地方政府在制定评估规则时多考虑自身利益、少考虑被拆迁人的利益留下缺口。各地制定的补偿价格很难恢复被拆迁人在拆迁以前的生活居住水平，这两者之间存在很大的差距。而且，如果地方政府不能根据城市房价变化及时调整基准价格，就会造成评估价格与市场价格相差甚远，给被拆迁人带来更多的损失。
对于目前的状况，拆迁问题也越来越影响着城市的发展及建设，对于这种状况我们应该采取有效的应对的措施。
1、 加强房地产评估行业的自律管理建立拆迁评估机构和从业人员市场准入和退出机制，完善房屋拆迁评估体系。制定相关的法律，避免当出现有关拆迁的诉讼时，法院无法受理，或即使受理，又因为没有明确的补偿标准而无法执行判决。行为是思想的外在表现，思想是行为的内在根源。若要从根本上完善现行城市房屋拆迁制度，自然要从立法理念着手。从过去的《城市房屋拆迁管理条例》到如今的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，其立法机构均为国务院，均属于行政立法范畴，而行政立法的理念往往是行政价值观念在立法活动中的具体体现，所以，树立科学、正确的行政价值观念对于完善我国城市房屋拆迁制度具有重要意义。
2、 采取合理的评估方法。价格评估是拆迁补偿问题的核心。对于货币补偿的房屋价格评估，采用现行市价法，确保补偿款足以支付购买类似房屋的费用;对于产权调换的房屋，对被拆迁房屋和拆迁安置房屋必须采用相同的价格评估方法，同时必须考虑土地使用权的价格。另外，对于划拨土地应当进行补偿。
3、 在立法中，准确定位政府在城市房屋拆迁过程中的职能。解决拆迁问题的关键，是政府应当明确界定自己在拆迁过程中的角色，正确发挥政府的职能。应当在法治国家、市场经济的背景下重新准确定位政府的在拆迁过程中的职能，界定政府的权力，提升政府的治理能力，约束政府的治理行为。政府应直接管理与其职能相适应的公共领域，而对私人领域只能行使悠闲的宏观协调管理权。在私人领域内主要依靠市场经济的契约关系来调节和管理，政府只需要充当“裁判员”角色即可，只有某些问题发展到影响国民经济的大局，仅仅依靠市场和社会无法解决的时候，才由政府出面干预。城市拆迁是一项复杂的系统工程，为了有效推动城市房屋拆迁的顺利进行，应在立法中准确定位政府城市房屋拆迁过程中的职能，一方面，坚持市场化、社会化的方向，对那些通过市场和中介机构可以解决的事项，从政府管理职能中剥离出来。由大包大揽的无限政府转变为专心致力于公共事务管理的有限政府。
4、 加强地方政府房屋拆迁中的道德化建设，包括行政的制度和体制的道德化和行政人员的道德化。体制安排要体现道德化，在涉及到具体的拆迁工作制度时，要充分考虑行政人员的个性发展要求，扩展行政人员实现自我价值的方式和渠道，让行政人员带着自身对房屋拆迁双方、对社会的责任充分发挥工作的热情。那么行政人员的道德化就要做到行政人员自身道德建设和他人对行政人员的教育，通过这两种方式让行政人员更好地处理权力与利益的关系、行政伦理与行政权力的关系以及道德选择与自主性问题。只有通过这样的道德建设，才能让行政人员树立起自身应有的职责，遵纪守法，全心全意为人民服务，促进房屋拆迁工作顺利、和谐的进行。
5、 城市的拆迁工作中，需要根据出现的具体问题和矛盾制定相应的解决对策，随着越来越多的实践经验总结解决方式，在此过程中离不开政府等相关部门的配合以及明确的分工。随着我国房地产业的飞速发展，城市房屋拆迁问题成为我们不可回避的重要问题之一，因此我们必须正视这个问题，并且根据出现的实际问题给于全面而细致的解决。

参考文献
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