镇江地税“房产交易税收相关政策解析”.doc

  镇江地税“房产交易税收相关政策解析”
[ 主持人]江苏省镇江地方税务局今天在地税网站举办关于“房产交易税收政策解析”专题在线访谈栏目，此次访谈我们特别邀请了江苏省镇江地方税务局税政管理一处处长王建明、税政管理二处处长孙斌为嘉宾，他们将就房产交易相关政策与网友进行在线交流，欢迎网友和纳税人互动提问。王处长、孙处长，两位好！
    [ 孙斌]主持人好，各位网友大家好！
    [ 王建明]主持人好，各位网友上午好！
    [ 主持人]王处长，请你向大家介绍一下房产交易会涉及到那些税种？
    [ 王建明]好的。房产交易涉及的税种基本为地方税种，包括营业税、个人所得税契税、土地增值税、印花税等，根据交易的类型不同，所涉及的税种也不一样。
    [ 主持人]那么市民进行新房和二手房交易时的纳税申报流程分别是怎样的呢？
    [ 孙斌]新房交易的纳税申报流程相对简单，只要经过“家庭唯一住房”减免认定后，即可以进行申报纳税。二手房交易的纳税申报流程相对复杂，需要先进行计税价格核定申报、再进行“家庭唯一住房”减免认定，如果是非住宅房屋的还需要进行土地增值税清算，最后进行申报纳税。
    [ 主持人]现在已经有网友参与进来了，我们来看看他们都有哪些问题吧！
    [网友 果子狸]　　我今年打算结婚，但是自己名下还没有房产，这个月刚在市区购买了一套88平米的新房，想问一下怎样办理认定唯一普通住房的手续？
    [ 王建明]凡符合家庭唯一普通住房契税优惠政策的纳税人，取得房产登记受理单后，请携带资料到房产大厦四楼30号窗口办理相关认定手续。
    [ 王建明]具体资料为： （1）房产登记受理单、收费计算单； （2）房屋登记信息查询结果； （3）家庭成员身份证（复印件，原件携带查验） （4）户口本或户籍证明（复印件，原件携带查验） （5）填写“家庭唯一住房诚信保证书”（家庭成员需到场签字，未成年子女可由父母代签）； （6）需提供其他资料：未婚单身的纳税人还需提供民政部门出具的单身证明（原件）；货币拆迁后无房的需提供拆迁协议（原件及复印件）；地税部门所需的其他证明材料。
    [网友 游客]请问房产交易中个人所得税征税标准，我省会不会严格按照20%执行
    [ 孙斌]《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，适用税率20%。
    [ 孙斌]纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定，具体比例请您咨询您房屋所在地市的地税机关。
    [网友 游客]我想问问继承土地、房屋，也要征收契税吗？
    [ 王建明]其次、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
    [ 王建明]首先、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
    [网友 张先生]2007年我们村拆迁，因为当时我的户籍不在村里，所以拆迁后的安置房没能直接登记在自己名下，后来父母经公证后赠与而获得产权，我名下只有这一套房产。现想出售，需要缴纳哪些税款，具体如何计算？如需缴纳个人所得税，那么扣减的原值部分是按我父母当初于政府处拿房时的合同价款计算，还是要考虑拆迁因素，以其他方法来计算？
    [ 王建明]我建议您携带拆迁协议、房屋转让等具体材料到市房管大厦征税窗口，我们将根据您提供的资料，审核之后能给予更加详细的答复。
    [ 王建明]对于您转让购房时间的认定：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。
    [ 王建明]个人所得税，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
    [ 王建明]就营业税来说：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
    [ 王建明]个人转让住房，作为转让方需要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加和个人所得税等税收。
    [网友 游客]几年前，我的一位亲戚全家移民去澳大利亚了，把市区的一套住宅赠予给我，我现在也在办理移民手续，想将这套受赠的住宅出售，请问我需要缴纳个人所得税吗？
    [ 孙斌]这种情况您需要缴纳个人所得税。用转让受赠房屋的收入减去原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费，所得的差额乘以20%，就是您应该缴纳的个人所得税税额。需要提醒您的是，如果受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
    [网友 游客]　　我最近准备创办一个个人独资企业，想把自己的房产转到企业名下，作为企业的固定资产，请问这样操作是否要缴纳契税呢？
    [ 王建明]您如果是同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。因此，您将房地产投入自己投资的个人独资企业，在办理土地使用权、房屋所有权登记时仅需办理更名手续，免征契税。
    [网友 吴先生]　我想把房产抵押给银行贷款开办一个企业，要缴纳契税吗？
    [ 王建明]具体来说，房地产抵押是以土地使用权、房屋所有权作为标的物的抵押关系，它是指债权人或第三人以土地使用权、房屋所有权作为履行债务的担保，当债务人逾期不履行债务时，债权人即抵押权人依法将房屋折价抵作价款或者变卖房屋优先得到清偿。房地产抵押过程中没有改变土地、房屋权属，因此，对房地产抵押行为不征收契税。
    [ 王建明]以房地产抵押不征收契税。
    [网友 游客]如果卖方住房是五年并且是唯一住房,可以免个税,需要卖方提供证明吗?如果要, 到哪开这证明
    [ 孙斌]其次，对于卖房户口是辖市区或者是省内外市的，要由出售房屋所在地住建局出具唯一住房的证明，然后由卖方户口所在地住建局出具户口所在地无房证明，并签署唯一住房诚信保证书。
    [ 孙斌]卖方是需要提供证明的，我们镇江地区是这样操作的。首先、卖方户口是本地的，由当地住建局出具唯一住房的证明，然后由卖房人签署唯一住房诚信保证书。
    [网友 游客]父母动迁房，产权是父母。动迁协议满五年。产权未满五年。现母亡。父要卖掉房子，子女不继承。是唯一一套房。问要交什么税？怎样办理?
    [ 孙斌]您的房屋所在地是在什么地方？您这个情况在镇江地区需要缴纳营业税、城建税、教育费附加、个人所得税。
    [网友 游客]　我的一个债务人想用房产抵偿欠我的钱，请问如果我答应用这种方法话，是否需要缴税？
    [ 王建明]您以抵债方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或赠与,对受让方（债权人）征收契税。
    [网友 游客]　我现在还是未婚，并且住在父母家中，自己名下有一套住房，已经购买2年了，现在想将这套住宅出售，请问需要缴纳个人所得税吗？
    [ 孙斌]根据现行规定，只有属于家庭唯一住房且获得产权超过5年，进行交易转让时，才可以免征个人所得税。所以您这种情况还是需要交纳个人所得税。
    [ 主持人]由于时间关系，今天的访谈就进行到这里了。网友如果还有纳税方面的问题，可登录江苏省镇江地方税务局网站（）政策解读、纳税咨询、政策法规等栏目进行查询或拨打镇江纳税服务热线12366-2进行咨询。谢谢大家，再见！
    [ 王建明]感谢各位网友的积极参与和对地税事业的关心和支持，再见
    [ 孙斌]感谢各位网友，再见！