浅析我国城市商品房价格高的根源.doc

商业视角 借鉴他国的经验，学校适应邀请企业优秀的技术人员来讲座，并引 进企业有操作经验的技师作为学校的兼职教师。教师在企业挂职锻 炼，一方面由于企业没有绩效考核而很难全身心投入，另一方面学 校对挂职教师停薪也很难做到，但“前校后厂（店）”模式解决了 这个难题，教师在实践中锻炼成真正的“双师型”，毕竟技能型的 教师是培养技能型的人才的前提条件。3.建立公共实训基地 通过之前的成功案例可以看出，“前校后厂（店）”校企合作模式需要足够的空间，有的高校地理位置受限，很难在自己校内 建立一个投入资金多、规模庞大的实训基地。各个城市都建有大学 城，可以利用高教园区的有利位置，在大学城内几所学校共同出资 筹建专业相近或互补的实训基地工厂，解决空间难的问题。目前在 无锡（藕塘）职教园区内已经开始在建公共实训基地，建成后将成 为功能齐全的公共实训平台，成为区域性、综合性的高技能人才培 养服务机构。4.以服务外包产业带动“前校后厂（店）”模式的校企合作2009年无锡被国家商务部、教育部联合授予“中国服务外包 人才培训中心”，并签订了关于共建中国服务外包人才培训中心 的协议。签约后，商务部和教育部加大对无锡市服务外包人才培 养的财政支持力度，对符合条件的服务外包企业，每录用1名大专 以上学历员工从事服务外包工作并签订1年期以上劳动合同的，给 予企业不超过每人4500元的培训支持；给予培训机构每人不超过500元的培训支持。预计到2013年，共培养和培训服务外包实用型 人才12万人，这是校企合作发展的好机遇，利用服务外包产业的引 进，加深高校与企业的合作力度，使“前校后厂（店）”模式形成 规模化。5.政府出台相关政策，加大扶持力度 鉴于公共政策分析，在职业教育的发展道路上，国家政策的扶持很重要。比如瑞士， 1993年瑞士的公共教育经费中，职业教育 经费占16，学术高中占8，高等教育占17。可以看出，瑞士 对职业教育的重视不亚于对高等教育的重视。我国可通过立法明确 发展职业教育的投入力度，解决我国发展职业教育所需要的经费问 题。并且，国家也可通过立法给予与职业学校合作的企业一定的优 惠政策，以刺激企业和学校合作的愿望，更好地发挥企业的主人翁 精神。我们应深刻的认识到，发展职业教育并不是学校的个体行为， 而需要国家的政策扶持和企业的积极参与。同时，我们也需要清醒 地认识到，借鉴发达国家在职业教育上的先进经验。并不能盲目地 生搬硬套，而应结合我国的国情，发展具有中国特色的职业教育。参考文献：1龚 放:我国大学制度创新的契机与难点J.高教研究与实践，2006年2月第1期2龚 放: 多校联动 引领大学制度创新J.中国高等教育，2005. 第13、14期3蔡泽寰：借鉴英国的现代学徒制度培养高技能人才J. 高等 理科教育，2004年第5期4刘 琼：国外职业教育的先进经验及启示J.考试周刊，2008 年第31期5丁邦美： 实现双元制教学需要做到几个转变J. 教育理论研 究，2008.126 丘文 李贵胜：工学结合的案例、分析与若干思考J. 职教论 坛，2006年9月综合版.7余祖光：职业教育校企合作的机制研究.J. 中国职业技术教 育，2009（4）浅析我国城市商品房价格高的根源 陈 龙暨南大学城市商品房价格上涨已经成为现今我国社会普遍关注的焦点 问题，中央频频推出调控政策，但始终未能使房价回落到群众可以 接受的水平。本文意在通过理论分析，说明我国高房价的根源有两 点：一、城乡二元结构使城市商品房天然附有多种实物期权；二、 各种国家政策严重偏向大城市使期权增值。2010年8月30日，新民周刊刊登了国内十名专家对房价的 观点，共有六名专家承认房地产存在“泡沫”，八名专家认为会出 现拐点，其中六名认为未来房价会暴跌。事实将会如此吗？一、房价影响因素综述造成高房价的原因有很多，笔者根据目前学者所做的相关研究及得出的结论，将房价上涨的原因分为三大类：成本推动说、供给 需求说和投资资产说。1.成本推动说 成本增加是解释商品价格上涨最常用的原因之一，有些学者从这一角度切入，研究我国商品房价格上涨的原因。 姚先国和黄炜华（2001）研究发现，地价与房价有关联，但并非线性关系。只有其他成本都呈刚性再无下降空间, 而开发商已 到了无利可图的地步, 地价的上升才会全部反映到房价上, 成为房价 上涨的直接原因。尚梅，张金锁（2007）研究发现，代表商品房 投入品的建筑材料出厂价格指数与商品房价格正相关。地价上涨是房价上涨的结果，由拍卖的形式得出的，不能作为 高房价的原因。建筑材料出厂价格指数对全国房屋价格普遍上涨具 有一定的解释力，但对大城市商品房价格上涨的解释力相当有限， 显然，大城市商品房价格上涨有其它更重要的驱动因素。2.供给需求说 供给需求说是根据供给曲线和需求曲线的特征及交点来解释商品房价格的形成。依此解释商品房价格的学者包括： 张辉（2006）认为，投资、投机和过度消费行为使商品房需求膨胀，推动需求曲线向右移动，引起商品房价格上涨。投资、投 机行为的直接表现是购买第二套及第二套以上的商品房，过度消费 行为主要表现在购买第2套及第2套以上的住房和购买大型住房。这 两种行为都会造成需求膨胀，从而提高了通过供应调节市场供求关 系的难度，使商品房价格上涨。郎咸平（2008）从国内中小企业 经营环境恶化角度分析，得出大量资金从制造业撤出，以投资、投 机为目的购买商品房，引起商品房价格上涨。供给和需求的变化是解释商品价格变化的最基本的理论。但 是，寻找房价上涨问题的根源，还需要寻找影响供给和需求变化的 核心因素。3.投资资产说周洛华首次提出加息推高房价（2004），并在上海证券 报连续发文五篇论证“油价决定房价”，受到了国内多数学者的 质疑。周洛华从金融学的角度切入解释房价问题，他认为，运用传统 的经济学供求理论来解释房价无异于南辕北辙，商品房必须作为一 种投资资产来解释其价格变动。商品房附属的实物期权才是房屋价 格的决定性因素，而市场上现有的与房价波动有关的金融工具、投商场现代化2010年11月（下旬刊）总第630期 89机资金的交易策略都会对房价产成影响。4.小结 除以上观点，还有一些学者将房价高的原因总结为税收问题（2010，汪汇泉）、地产业的不当定位与地产商社会责任的缺 失、外资涌入与人民币汇率过低（2009，谷声然）、代表货币供 给状况的广义货币供给量（2007，尚梅、张金锁；郎咸平），这 些因素都通过成本、供需或资本市场等途径来影响商品房价格。多数学者都是根据房地产行业来分析房地产问题，少数学者会 从宏观经济政策的角度来分析房地产问题。本文意在从国家政策和 社会资源分配的视角，通过分析我国房地产附属的实物期权来解释 房地产价格高的根源。二、我国高房价的根源中华人民共和国城市房地产管理法第二十二条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限界满，土地使用者需要继续使用土 地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要 收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签 订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。中国社会科学院今日发布住房绿皮书中国住房发展报告 (2009-2010)，住房与城乡建设部政策研究中心的周江在发布会 上指出，我国的住宅按照有关的规范，要求寿命不低于50年。但是 现实生活中远远达不到，大约统计起来住宅使用起来有30年，就是30年就要拆掉重现建造。 由此可见，我国商品房本身仅包括30年的住房使用寿命和70年的土地使用权。笔者认为，房价高的根源不在于房子和房地产行 业，而是政府根据我国经济发展现状制定的各项政策赋予了商品房 各种实物期权，进而抬高了房价。1.城乡二元结构 我国经济发展过程中“城乡二元结构”的问题由来已久：城市的经济发展水平相对较高，交通、通信、卫生和教育等基础设施 发达，人均收入水平远远高于农村；而农村各方面都比较落后。因 此，与居住在我国农村相比，只要居住在城市，特别是几个主要大 城市，人们自然可以获得相对更高的收入、享受更好的公共基础设 施、使后代受到更好的教育。在市场经济条件下，这些权利推高了 城市商品房的价格，人们愿意支付更高的房价以获得享受城市良好 基础设施的机会。2.政府有型的手 由于我国经济发展水平和社会可用资源的限制，良好的社会福利和受教育机会不足以满足所有希望到城市里生活的人们。政府通 过一系列的政策，使商品房成为享受这些社会资源的权力的重要载 体，进而推高了房价。（1）社会保险政策对房价的影响 多数大城市的落户政策将是否在本市购买具有合法产权的商品房作为非常重要的考量标准，而是否具有居住城市的户口直接影 响每一个人能否享受到居住城市的收入和教育、医疗、安全、娱乐 等各项社会福利。以社会保险为例，绝大多数大城市在社会保险政 策上对非本市户口居民区别对待：北京不要求企业为非本市户口职 工缴纳生育保险，上海和广州对非本市户口职工的缴费基数区别对 待，武汉不要求企业为非本市户口职工缴纳失业保险，深圳的缴纳 比例区别对待而对于多数人来讲，在城市购买商品房是享受 “本市户口”待遇的重要途径。因此，需要对商品房支付溢价。（2）教育政策对房价的影响商品房对后代受良好教育的机会影响很大。目前我国城市的中 小学生入学一般根据居住区域分配到不同学校，很多城市采取就近 免试入学政策。而不得不承认，不同学校之间的教学水平还是有一 定差距的。多数家庭为了让孩子受到更好的教育，愿意出更高的价 钱购买名校旁边的住房，于是催生了“学区房”的概念。据中国 青年报报道，2010年6月，深圳某名牌高中与邻近某普通高中合 并，引发了该名牌高中“学区房”里的千余名家长因担心教学资源 被稀释，联名讨说法的维权行动。他们为“学区房”支付了溢价， 但买到的权益没有得到保障。高考政策对房价的影响更大。高考政策最大限度地实现人才 科学公平的选拔，促进了教育公平。但是，根据我国现行的高考政 策，考生能否进入一流大学取决于两个因素，个人考试能力和在哪 里参加考试。商品房通过就近入学政策直接影响学生的个人考试 能力，并通过高考制度直接决定了学生在哪里参加考试。例如，2010年报考清华大学，在北京参加考试面临的竞争是8.1万人录取430人，上海8.3万人141人，而在甘肃29.1万人参加考试录取61； 另外，由于高考制度，能否考上大学和进入什么样的大学对一个人 的一生来讲至关重要。从这个角度来看，教育因素中，高考政策对 房价的影响更大。在不同大城市能够享受到的教育利益已是相差悬殊，如果能 让后代的学习环境由农村或小城镇的中学换成大城市的重点中 学，并在大城市能加高考，家长会愿意支付多少溢价呢？根据以 上分析，受国家教育政策影响，这些溢价多数体现在了商品房价 格上。（3）其他政府行为 我国是以公有制经济为主体，政府掌握大量的社会资源，除了基础设施建设和社会福利支出以外，剩余的资源往往集中投放在大 城市，包括各种科研项目、体育盛事、博览会、庆祝活动等等。这 些投入对所在城市的下面影响往往是大于负面影响，极大地丰富了 城市人口的物质文化生活，并带来投资机会。国家政策赋予城市商品房的上述权利才是城市商品房价格居高 不下的元凶。即使是一块砖，如果法律赋予了它打人的权力，它的 租用价格也会高过任何律师的收费。三、房价调控的途径根据以上对商品房价格问题根源的分析，政府可以从以下两个方面入手调控房价。1.平衡城乡资源分配 平衡社会资源在大城市、中小城市和农村之间的分配，切实从经济利益层面引导教学资源和医疗资源流向中小城市和农村，进 而改善其教育条件和医疗卫生条件，激励大城市人口向中小城市迁 移。2.营造公正公平的环境 营造公平公正的竞争环境，通过市场机制使各项资源发挥最大的效用。通过市场机制途径解决房价问题，首先，需要政府减少社 会资源分配中的政府行为，“收回有形的手”，将市场可以解决的 问题交给市场。其次，通过改变社会福利政策和教育政策营造更加 公正公平的环境，使中小城市和农村居民能够得到与大城市居民同 样的福利和平等的机会。四、总结根据以上分析，笔者认为，城市商品房价格高的根源不在房地产行业，也不在城市；其根源在于城市商品房所附期权的价值。90商场现代化2010年11月（下旬刊）总第630期