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我国房地产市场现状及运行特点
2010-12-07 14:47:34　来源: 银行家(北京)　跟贴 1 条 手机看股票
—以大连市房地产市场为例
今年4月国务院出台了针对房地产市场的“国10条”，这10条政策可以说是我国近几年实施房地产调控政策以来最严厉的政策组合，包括政府政策、金融监管、交易税费、土地交易、房源供应等多方面。在我国当前形势下，房地产走势已不再是一个单纯的经济现象，它已经和很多社会、民生问题，甚至国家的经济、金融体系安全问题紧密地联结在一起。
我国房地产运行态势分析
此次金融危机后，我国房地产市场能够快速恢复和反弹，有很多因素在起作用，概括起来有如下几点：
第一，2005～2007年世界商品市场的大牛市使得许多商品的价格都迅速上涨，出现了价量齐升的局面，我国的房地产市场也不例外。从全国来看，这三年的商品房销售面积同比累计增长了81.7%，商品房销售价格累计上涨了34.3%。2005～2007年商品房价格上涨幅度落后于交易量的上涨幅度，一方面体现了商品房需求强劲，居民购买力强；另一方面也为2009年商品房的价格快速上涨以及销售量的上涨埋下了伏笔。实际上全国商品房销售量在经历了2008年的小幅下降后，2009年商品房销售量同比上涨了50.9%，商品房销售均价同比上涨了20.75%，双双达到了历年之最（见图1、图2）。
第二，2009年各地房地产市场商品房价格的迅速攀升，与2008年国家再次启动房地产刺激经济以及2009年天量信贷有很大关系。据估计，2009年的接近10万亿元的天量信贷中约有60%进入了各地方政府投融资平台。与此同时各地二套和三套房贷政策的放开以及贷款利率的下浮直接刺激了工薪阶层的购房欲望，相应地刺激了投资和投机性需求。
第三，地方政府的“招拍挂”机制直接推动了土地价格上涨进而推动了房地产市场价格的上涨。分税制改革的实施使得地方的财政收入占比由原来的78%下降至44%，而支出却由69%上升至72%，因此形成了地方政府对土地财政的依赖。这也是为什么近些年国家出台的房地产调控政策没有达到预期效果的缘故。另外，2009年的天量信贷很大一部分流入了地方政府的投融资平台，一定程度上为地方政府提供了充足的流动性，使得地方政府开发和囤积土地有了资金来源，增强了地方政府捂地不卖的信心，也助长了各地地王的出现。地王的出现严重影响了购房者的购房心理，特别是影响了打算购房但是购房能力不足的中低收入群体。
第四，如果把上面提到的因素当作外因的话，那么居民的刚性需求以及投机需求是推动这次房价上涨的内因。从人口普查结果来看，根据2008年的统计，20～49岁人口占我国总人口的47%（见图3）。这个群体的一部分到了适婚年龄需要购买住房，这部分住房需求“刚性很强”；一部分由于在1998年前后购买了“房改房”，经过10年左右的时间，这些家庭纷纷进入了住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。另外，我国已经进入了城市化加速发展时期，意味着将会有更多的人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视。相比而言，北京、上海、深圳的房价上涨较快与这部分群体的购买有很大关系。
第五，由于近几年国家工资收入体系改革，城市居民的持久性收入得到了稳步提高，投资和承受风险的能力在增强。我国物价的温和上涨、储蓄率偏高、人民币升值预期的增强也为住房的投资和投机性需求带来了理由。另外，经济适用房投资受国家政策的影响，反复较大甚至出现同比连年下降的情况。尽管这一情况从2006年开始得到改善，投资稳步上涨，但与商品住宅投资相比，增长幅度仍有明显差距，表明我国政策性住房步伐跟不上社会需求。
从上面的分析可以看出，近几年的房价上涨有一定的必然性。一个关键问题就是房价上涨的速度过快，超过了居民的承受能力和政府的容忍程度。高房价带来了首付的相应提高，改变了一些刚性群体的购房预期。
大连市房地产市场的特点
大连市作为东北地区乃至全国开放的门户城市，其经济实力是东北地区的龙头，GDP占辽宁省1／4强，加上其特殊的地理位置、气候条件、自然环境，吸引了内地，特别是东北三省的居民来大连购房，使得大连市的住房需求外向型特征特别明显。据统计，最近几年外来人口在大连市的购房量占大连市商品房销售量的38%左右。这使得大连市的房地产市场不但受到上文分析的一些因素影响，还表现出独到的特点：可开发建设土地供给紧张且呈逐年减少趋势，供给总量不足且需求旺盛，与全国其他二线城市相比价格运行较独立等。
土地供需紧张，土地出让价格增长较快
大连市土地开发面积在经历了2004～2006三年的较快增长后，2007年土地开发面积同比下降46%，2008年的同比增长仅为8%，尽管2009年同比增长40%，但是总量上仍低于2006年、2007年水平。
2006至2010年8月份大连市共出让经营性房地产用地202宗，总成交面积1404.06万平方米，总成交金额772.06亿元（见图4）。成交面积在经历了2007年、2008年调整之后，2009年、2010年稳步增加。2010年1～8月的数据与2009年的数据相比，土地成交面积增加28.5%，成交金额增加67.98%。
开发资金多元化明显，经济适用房的投资比例偏低
从房地产开发的资金来源结构来看（图5），2005～2010年的数据显示，开发商贷款占房地产总投资比例变化比较稳定，平均在24%左右。自筹比例逐渐提高，特别是含有定金和预售的其他部分占总投资的比例较大。2006年至2010年1～8月计算的这几项的平均占比分别为：23.3%、2.1%、33.2%及41.4%，说明居民购买能力较强。特别是在2009年、2010年人民币逐渐升值条件下，利用外资比例逐年下降，估计2010年利用外资比例同比下降86%。
从资金投向比例来看，商品住宅的投资比例很高，从2005年的61.45%增长到2009年的82.43%，2010年1～8月份为77.1%。对经济适用房的投资比例偏低，最高为2009年，比例仅为3.5%；2010年1～8月份的经济适用房投资比例同比下降46.7%（见图6）。
商品房供给和需求结构不平衡
从商品房的供给与需求总量来看，2005年至2010年1～8月商品房的供销比分别为0.72、0.86、0.52、0.91、0.48和0.6。说明当年销售的商品房中有很多的存量房源，特别是2009年供销比最低，供不应求现象比较明显。这其中主要原因，一是与开发商取得土地后没有按期开发有关，新开工面积增长平缓。二是与商品房的供给结构调整缓慢有关。受房地产国十条政策影响，2010年1～8月的销售面积下降很快，居民观望气氛很浓（见图7）。
从2006年至2010年1～8月的统计数据来看，90平方米以下住房的供给为18.6万套，需求为16.5万套；90平方米以上住房的供给为11.3万套，需求为10.8万套。从总量看，二者的供给都大于需求，而90平方米以下商品房的供给和需求总量都大于90平方米以上商品房的供给和需求。表明随着商品房价格的不断上涨，中低收入家庭住房支付能力下降，加上税收政策的引导，更多的家庭选择中、小户型住宅。
商品房价格上涨较快
从2008年5月到2009年12月的数据来看，市区的商品房均价为8000～10000元每平方米左右，个别地段的楼盘价格达到12000元每平方米以上，涨速较快。销售价格指数远远高于居民消费价格总指数；2007～2009年的房价收入比分别为17.78、14.18和14.03，远高于世界平均水平，接近北京和上海等一线城市的水平。
究其原因，主要与土地成本和拆迁有很大关系。一是土地成本占比较高。根据大连市近几年出让土地的楼面地价来看，土地成本占房价比例逐年走高，2007年占比为39.33%，2008年和2009年都为35%左右，远高于30%的全国平均水平。二是政府拆迁补偿力度加大，推高土地成本的同时也带来了商品房价格的上涨。2009年大连市的拆迁面积为171万平方米，2010年的计划拆迁面积为200万平方米。一方面集中的大规模拆迁改造直接催生了购房需求，推动了房价快速上涨。另一方面拆迁补偿成本的上升使得开发商获得土地的门槛明显提高，必然会带动房价的上涨。
大连房地产价格变化有独立特征
尽管大连市的商品房价格，尤其是市区的商品房价格最近几年增长较快，逼近于全国一线城市，但是从变动规律看价格指数波动较为平缓，对政策反应比较滞后。2008年受到国际危机引起的经济下行的担忧，一线城市（如北京）和个别二线城市（如厦门）的商品房价格都做了迅速的调整，但是大连的房地产价格调整相对滞后。2009年下半年受到国家宽松的货币金融政策影响，M2高速增长，各地房价都做出了快速反应，如厦门、宁波，但是大连的房地产价格反应平淡（见图8）。
大连市房地产市场展望
根据上面分析的大连市房地产市场的特点，结合大连市的土地、人口等变化趋势，我们认为，大连市房地产市场未来几年的变化主要受如下因素的影响。
宏观政策将在一定程度上影响大连商品房的价格
国家后续出台针对地产调控政策的可能性，取决于各地房地产市场对“国10条”的反应以及管理层的决心。目前一些城市在做房产税的前期研究工作，对可行性进行调研。从理论上来讲，开征房产税既可以通过税收杠杆，遏制富人、投机者炒房，促进房价回归，又可以募集保障房资金。从法律层面看，我国住宅土地出让的使用期限是70年，住房并非公民完全意义上的不动产。房产税与当前收取的土地出让金属于重复收税。如果征收房产税，就要改革土地出让金制度。如果大连市开始征收房产税，将会影响大连市商品房的外来需求以及当地的投机性需求，这将会有效减缓大连市商品房的价格上涨压力。
另外，国家未来的通胀压力和人民币升值预期也会影响商品房价格。尽管一些研究认为房地产是通货膨胀的避风港，但是二者并不是简单的正相关关系。一方面取决于通胀的性质，是结构性通胀还是全局性通胀；另一方面取决于本地房地产市场所处的阶段。如果房地产价格高位运行，或者其是引起通胀的主因，很难使其成为通胀的避风港。从上面的分析看，大连市商品房销售价格指数领先于消费价格指数。一定程度上说，资产价格上涨刺激了消费价格指数的上涨。对于人民币升值的预期，目前来看国家采取主动性升值的可能性不大，这一点在20世纪日元主动性升值加剧了房地产对实体经济的冲击就是一个很好的例证。如果人民币被动升值，其升值速度和波动性也在一定程度上阻止外资进入房地产市场的意愿。从上面的分析看出，2009～2010年的人民币幅度升值较大，但是2010年大连市房地产利用外资比例却大幅下降。因此在当前条件下，这二者对大连市的房地产价格短期影响不是很大。
从高层表态来看，国家在今后会加大经济适用房的供给，经济适用房供给比例的增加将会缓解房价的上行压力。大连市近几年的经济适用房的投资比例偏低，保持在3%左右，如果采取适当的优惠措施，引导地产商投资到经济适用房建设上来，势必增加经济适用房的供给，在一定程度上减轻商品房价格上涨压力。
大连市未来房地产市场价格走势受其自身因素影响不小
（1）土地紧张趋势在短时间内可能得到缓解，但是长期来看土地供给紧张状况不会改变。在未来几年里，大连市新增可开发土地面积会逐年减少。但是在调控政策预期的影响下，一些开发商手中囤积的土地和政府手中的土地会逐渐释放出来。一方面国家针对开发商囤积土地的政策效果会有所体现；另一方面政府从投融资平台得到的贷款到2011～2012年到期，在这一压力下政府会逐渐缩小土地获利的预期。这样一些存量土地的释放会在暂时缓解土地紧张的局面。从目前来看，大连住房的需求速度会明显大于城市扩张速度，土地紧张是必然趋势，但是大连市加大拆迁力度是应对土地供给紧张的有效策略，其对土地成本的影响力度取决于单位土地拆迁带来的成本增加与土地稀缺带来的边际成本增加的比例。
（2）经济适用房的供给力度会有所加大。地方政府对经济适用房的供给一直持模糊的态度。因为它会影响商品房的需求，商品房的需求下降势必会影响政府的土地价格和土地财政的收入。如果这次国家调控政策效果明显的话，势必会压缩商品房市场的利润空间，这样会引导地产商到经济适用房领域或其他领域进行投资。大连市近几年的经济适用房的投资比例偏低，一直保持在3%左右。目前，大连市政府已经开始运作，在市内四区和郊区准备新建经济适用房1500套。经济适用房的建设势必缓解当前的房价上行压力。
（3）价格回调是短暂的，未来几年可能会有上升的空间。近几年大连市的房地产市场价格走出了与全国其他城市相对独立的趋势，这与本地刚性需求以及改善性需求、外地人口来大连的刚性和投资需求稳步增长有很大关系。根据1978～1982年的大连市人口推算，在2006～2009年大致分别需要住房3.3万、3万、3.4万、3.9万套，2010～2015年大约分别需要3.1万、4.2万、2.9万、4.35万、4.6万套，刚性需求稳步增长。再加上工资收入的改革，居民的持久性收入增加会提升其对商品房的购买能力。
(4)大连市郊县的扩容会缓解市区房价上涨的压力。如果大连市加大向郊县扩容的速度，将会有效缓解市区商品房价格的上涨压力以及对郊县商品房价格示范效应，特别是如果大连市的地铁和轻轨投入运营后，将会缩短居民的空间距离，很多购房者将会选择到郊县购房，大连不同位置的房价差距将会有所缩小。