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关于廉租住房情况的调查与思考
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。早在1998年住房商品化改革之时，国务院曾经下文要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。但廉租房制度建设由于责任不清、资金来源缺乏等问题一直没有实质进展。***年，在商品价格飞涨，经济适用房建设制度被广为质疑的背景下，要求加强廉租房建设的呼声越来越高。该年国务院颁布条例要求地方政府将土地出让净收益的部分按一定比例用于廉租住房制度建设，并为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷便利。**旗的廉租房建设从**年起步，到**年开始实施，到目前为止已经建1.26万平方米廉租住房。笔者带着对**旗廉租房建设的现状、分配情况以及存在的问题进行了调研。
一、**旗廉租房建设基本情况
**旗廉租房的惠民小区位于新中街消防队南，规划建设用地22642平方米，建筑面积27200平方米，2010年末已交付使用的廉租房286户，单套户型分别为49.44平方米和31.4平方米。2010年5月又开工建设廉租住房14260平方米，工程竣工后可提供324套廉租住房，单套户型同上年一致，预计2011年底竣工交付使用。
二、**旗廉租住房的分配情况
（一）分配的方式
根据**旗的实际情况，第一批廉租住房采取一次性销售的分配方式。考虑新惠镇XX县区低收入家庭经济承受能力廉租住房平均销售价格1100元／㎡，其中：
一、六楼990元∕㎡，
二、五楼1100元∕㎡，
三、四楼1210元∕㎡。房屋产权为有限产权，在为买受人办理房屋产权证时注明廉租房、有限产权字样，购买的廉租住房必须自住，不得出租、出借、改变房屋用途或者无正当理由连续6个月以上不在所购买的廉租房居住，否则经有关部门查实，将取消其享受保障资格，旗政府将按原购买价（不计利息）收回廉租住房。购买廉租住房的家庭，在旗政府出台廉租房上市的相关政策前确需转让的，旗政府将按原购买价收回，收回的房屋仍作为廉租住房出售给符合保障条件的家庭。
（二）分配办法
对复审公示无异议或经核实异议不成立的申请家庭，旗住房保障领导小组办公室发放《廉租住房销售准入通知单》，并组织进行电脑随机公开摇号，申请家庭凭通知单参加摇号选号。
按照自治区人民政府相关文件，我旗本次廉租住房分配，保障面积按申请家庭享受低保人口计算。即享受低保2人及2人以下家庭摇号选择31.4平方米户型住房，可选房源96套；享受低保3人及3人以上家庭摇号选择49.44平方米户型住房，可选房源190套。小面积房源如有剩余，享受低3人以上家庭在自愿的情况下，可以按摇号顺序选购。
通过摇号中签的家庭经公示无异议后，在规定的时间内到旗住房保障领导小组办公室领取《廉租房住房分配通知单》。选择相应的房号；公示存在异议、经核实确不符合购房条件的，取消该家庭购房资格，其中签号按摇号顺序顺延。每批房源选择的顺序依次为重度残疾人家庭（凭一、二级残疾证）、65岁（1944年12月31日前出生）以上老人家庭，其余家庭以电脑摇号系统摇出的顺序号从小到大排序选择房号。
房号选择后，申请家庭必须在规定的日期内到旗住房保障领导小组办公室签订《廉租房买卖合同》，同时一次性交清购房款，否则视为自动放弃购房资格。放弃的房屋由轮侯家庭依次选购。
权证办理。购买廉租房住房的家庭，在购买合同签订一个月内，须有旗房产管理所办理房屋所有权，免征契税、交易手续费，只收取产权证工本费。
对于符合规定条件、本期摇号未中签的家庭为轮侯家庭，参加下期廉租住分配，但须按要求重新申请。
三、当前廉租房制度实施过程中存在的问题
（一）土地和资金瓶颈制约廉租房制度实施
廉租房建设一般有两个条件，一是土地，二是资金，这二者构成了廉租房建设的瓶颈。就土地而言，城市用于建设的用地总量是确定的，为了降低成本，用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让，但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了，那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。就资金而言，廉租住房中央财政有部分补贴，**旗第一批廉租住房总投资1543万元，其中中央预算内补住资金479万元，地方配套资金1064万元。第二批廉租住房项目总投资1930万元，其中中央预算内补助资金713万元，地方配套资金1217万元，由此可以看到资金缺口还是很大。
因此，我国虽然在很多城市建立了廉租房制度，但由于城市土地资源的有限，城市财政预算安排资金的不足以及缺乏其他稳定的廉租住房资金来源渠道，廉租住房制度实施面临着许多困难
（二）供应对象收入难以统计与监管机制有待完善
目前，我国还没有建立个人信用制度和个人收入申报机制，个人收入来源很多，居民的隐形“收入”很难统计，仅仅通过居民个人的透明收入来衡量居民的收入明显缺乏公允性，居民收入审核存在相当难度，个人收入的不透明性为正确确定廉租对象带来了很大的难度。**旗根据《**旗2009年廉租住房分配方案》规定，申请廉租住房的家庭为旗民政部门确定的低保家庭；申请家庭人均住房建筑面积在13平方米以下；申请家庭成员为新惠镇XX县区范围内非农业常住户口。从现实的角度看，是解决一部分人的实际困难，可是不是享受了廉租房的人真正是弱势群体，这在现实中又很难界定。
（三）廉租房退出机制尚未完善
廉租房退出机制必须进行科学的设计，以避免有人从中谋取不当利益。这是因为廉租住房的市场租金有可能存在巨大的利益差价，这也意味着其中具有巨大的获利空间。廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。如何防范和避免这种现象的发生，在满足保障目的的同时，又不至于使廉租房成为新的牟利工具，这是廉租房保障制度设计时应予考虑的重要内容。然而目前我国廉租房退出机制还存在许多不完善的地方，从而影响廉租房建设的发展。
（四）保障对象覆盖率偏低，城乡一体化保障体制缺失
根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，廉租住房主要解决最低收入家庭的住房困难。按照中国统计年鉴采用的城镇家庭收入分组方法，最低收入家庭占城镇家庭总户数的10％。这种方法只能测算出最低收入家庭的大致数量范围，无法提供具体哪些家庭是最低收入家庭。这也就是说，最低收入家庭实际上只具有概念意义，没有明确指向，因而无法具体指导廉租住房政策的实施。在各地实践中，在没有其他更科学的衡量标准的情况下，城市居民最低生活保障金提供了一个判定城市居民贫困程度的收入标准。这对于在短期内确定廉租对象提供了极大的便利。但是，廉租对象普遍被限定在城市低保户范围之内，这在一定程度上缩小了廉租住房保障对象的范围。
而如果将廉租住房保障范围引申开来，可以扩展到弱势群体。我国目前对社会弱势人群并没有一个权威的定义。如果从覆盖的范围来看，应包括城市化进程中出现的许多新的阶层，如城市务工人员（包括打工者和农民工阶层）、城市框架拉大过程中出现的失地农民、城市失业或无业人员等群体。这些阶层的出现是多种因素共同作用的结果。随着我国社会变革的逐步加快，许多不确定因素会造成这个社会边缘群体的逐步扩大，这是我国经济转型期遇到的必然问题，作为在各项保障制度中担负重要作用的廉租房保障制度，尤其要未雨绸缪，科学规划设计。
四、现阶段实施廉租房制度的对策与建议
1、确保廉租房制度的建设有稳定的资金来源
目前，廉租房制度实施过程中最大的一个瓶颈就是资金不足，自2008年9月金融危机全面爆发后，我国采取措施积极扩大内需，国家已将住房保障作为刺激和发展经济的重要手段，从经济学角度来看，投资开发房地产既要有需求效应拉动经济增长，又要有供给效应。若投资开发房地产不能产生有效需求效应，高价商品房不能及时卖出，会加剧存量房积压，与经济的长远良性发展预期背道而驰。而廉租房建设恰恰具有产生巨大需求效应的先天优势。在我国，廉租房存在巨大的廉租房消费群体是毋庸置疑的。廉租房建设同时拉动建材、设备、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供。加大廉租房建设是现阶段扩内需、保增长的最快捷路径。3月16日年国家发展和改革委员会宣布，2011年中央预算内投资计划安排350亿元支持地方新建廉租住房。地政府要大力争取国家资金对本地廉租房建设的支持地方政府争取到中央这部分投入后加上地方投入和银行贷款，可以对地方经济起到明显拉动作用。地方的配套资金政府通过调整财政支出结构，在每年的财政预算中，保证一定的住房保障资金。除此之外，政府可以走一条符合中国特色的廉租房建设之路——政府与社会资本相结合，利用中国在工业化和城市化过程中出现的特有的大量的社会闲置资本和剩余劳动力，加大廉租房的建设步伐。
2、完善供应对象的家庭收入统计与监管机制
现阶段，在城镇廉租房资源非常有限的情况下，应在准入上确定一个资格标准，在轮候上建立科学的排序方式，并在廉租家庭不符合资格标准时建立合理的退出机制，这既可在最大程度上提高住房资源的效用，又可减少社会成员之间的分配不公。廉租房制度管理部门应定期对享受廉租房家庭的收入、住房状况等基本情况进行复核，以避免廉租房消费的“搭车现象”，确保有限的廉租房资源发挥最大的效用。
3、逐步扩大廉租房保障范围
随着国家民生政策的不断深入，廉租房保障对象的范围也应随之不断扩大。必须根据各地居民的实际收入情况确定廉租房保障对象。对于那些在城市中凭一己之力买不起房而又无资格享受廉租房保障的所谓“夹心层”和来自农村贫困地区并在城市担当脏、累、差等工作的外来人员，政府不能将之排斥在廉租房保障对象之外。解决这些弱势群体的居住困难，需要多方努力。既要创造较多的就业机会，又要解决其生存环境问题，因此，廉租房保障体系的设计要适当超前，逐渐扩大廉租房政策的覆盖面，逐步在新的环境下达到更高要求的“应保尽保”。
4、要充分认识到廉租房建设的政治社会影响，将民心工程做实做好。
以人为本、关注民生已成为构建社会主义和谐社会的主旋律。廉租房建设正是具有大量吸纳资金、创造大量就业机会、改善人民生活、带动大批产业发展的重要作用。因此，各级政府要提高认识，践行执政为民理念，进一步强化责任意识和公共服务意识，加快从重视住房经济拉动功能向重视住房民生保障功能的转变，保护广大群众的基本权利，将廉租房建设作为“民心工程”抓实抓好。
5、抓紧制定廉租房制度的法律法规并完善配套机制
任何一个制度设计，都是要取得最后效果与设计目标的高度统一。因此，可持续的住房保障体系，既要依据现实，又要着眼于未来。各地要抓紧制定相应配套措施，如廉租房管理机构的建立完善，建立公平科学的准入制度、轮换制度，廉租房资金的监管与使用，廉租房源的确定，政策宣传与监督管理等等。要制定符合本地实际的廉租房保障对象标准，包括合理划分最低生活保障线，入户调查与统计，保障对象的甄别与公示；要坚决防止政策执行中的偏差，从而避免廉租房成为权力寻租的工具，造成新的不公平，同时避免出现整个社会保障体系中很容易出现的“道德风险”。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”千古流传的诗句道出了到少人的心声，今天只有坚持以政府为主导，协调各方，建立起完善的社会住房保障体系，才能使不同层次收入的居民都能享受到社会经济发展的成果，并推动社会和谐、稳定发展。各级政府应该把积极推行廉租住房制度当做一项民心工程来抓，想方设法筹集资金，最大限度地多建设廉租住房，并逐步扩大廉租住房的覆盖面，最终让缺房而又买不起高价房的百姓都能为廉租房所覆盖，提高人民的生活水平，国家才会更和谐。
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