中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,花园洋房住宅产品,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第1页,花园洋房定义与特征,花园洋房实质：,从建筑形式角度，花园洋房概念含有一定含糊性，其在本质上依然属于集合住宅范围。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了,显著提升,，因而取得相对独立市场站位。,花园洋房特征,品质提升关键词：,1,）内：,情景,往往含有更大面宽和平层面积，在舒适度提升基础上，经过独特入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间加入，突出了生活方式丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。,2,）外：,花园,小区往往拥有愈加好景观条件，加上产品观景面扩大（面宽）和观景层次增加（露台等），住宅与景观结合愈加紧密。,3,）形：,洋房,产品形象提升，或者表现为用材考究和工艺精巧，更多则表现为丰富建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成显著差异。,花园洋房产品在处理方案中常见角色,1,）低密度小区中作少许补充，以平衡整体容积率。,2,）成熟郊区化板块中经济性产品。,3,）成熟城市板块中改进型产品。,4,）陌生区大盘创新型产品。,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第2页,花园洋房价值分析,当前市场上花园洋房产品，能够经过建筑细节处理让,12,层住户取得相对独立入口，从而打破了集合住宅“单元”概念，专属感有了很大提升。,代表产品如天津万科水晶城,南入户情景洋房,。,2,、,居住空间前所未有,“,丰富多元,”,空间“丰富性主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中比重显著增加：,前者突破了功效导向窠臼，赋予生活更多自由度和可能性，激发了消费者场景联想。,后者亲密了居住空间内外间联络，对自然资源享受愈加充分。,1,、,入户方式开始趋于,“,私有,”,花园洋房价值实现是基于对普通多层产品超越和提升。而这种超越和提升是,在“建筑形式并未根本改变”限制条件下、向着别墅产品方向作出一定倾斜,。,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第3页,花园洋房价值分析（续）,一方面，由于建筑高度降低带来楼间距降低，组团空间尺度更加亲切；,其次，社区环境景观质量在上升，建筑立面细节与层次也更加丰富，组团内聚性加强；,所以，组团空间重要性开始体现，也更轻易营造院落感社区空间体验。,经典案例,万科,西山庭院中整体小区形式感与组团空间院落感并重；,绿城系洋房产品标榜,“,先有花园，后有房子,”,，不追求图面形式，以空间实感感人。,3,、,“,院落感,”,价值开始表达,集合住宅立面造型表达出“整体性”特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造关键；,而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了,层次丰富、形体错落、细节精巧、材料穿插，展现与普通集合住宅显著差异。,4,、,造型特质从,“,整体,”,走向,“,细节,”,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第4页,洋房产品小区空间,关键词,:,亲地、亲景、院落感,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第5页,洋房产品形象,关键词,:,层次、错落、细节、格调化,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第6页,专题,3,：花园洋房三种产品类别分析,注意点：,各种洋房产品在哪些方面对普通多层产品进行了显著超越？,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第7页,情景花园洋房产品分类,当前市场上常见洋房类产品大致能够分为三类，也代表了,“,多层别墅化,”,三个阶段：,1,、以绿城产品为代表,“,花园化洋房”路线,、以万科情景洋房系列为代表,“,情景化洋房”路线,3,、以万科宽景,House,为代表,“,叠拼化洋房”路线,上承多层产品,空间情景化,下启类低密度产品,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第8页,长沙绿城桂花城,绿城,长沙桂花城为低楼层、低密度、低容积率、高绿化率大型当代化高尚生活园区,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第9页,总体规划,经过一定规模中心花园和围合错落组团院落，营造层次极为丰富绿地景观系统,以多层次、组团化为空间布局基本标准，依照东向和南向两个入口动线延续，小区分为大致均衡四大组群，共享中心开放景观,利用半地下车库顶板形成不受外来交通干扰外部空间，结合景观设计，形成为住户服务室外休闲和活动场所,以江南小镇为意象体系规划母本，经过小区空间气氛营造、建筑群落关系处理、综合商业设施安排、人车分流交通组织等，营造出,“,大小区小住区,”,两级布置六大组团聚落空间,中心绿地水景,南入口,东入口,闻莺苑组团,春晓苑组团,初阳苑组团,栖霞苑组团,云树苑组团,桂雨苑组团,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第10页,小区景观看似自由随意，实则精心经营，与楼座布局形成良好呼应,在两级布置中，经过建筑围合，通廊围合、景观围合，最终形成一个院落套院落围合感觉，从而提升了住户安全感及私密性，富有生活意趣。,同时，在围合庭院中，园林和建筑合一，四季植物展现出来时间流动和生命改变延续。,在小区气氛营造上，绿城,桂花城着力于塑造一个步行小区，中心绿地、组团花园、广场等整个小区活动空间都能够经过步行来实现，而人性尺度把握上则控制在,200,、,300,米步行距离内。,建筑围合,通廊围合,围合组团,中心景观,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第11页,建筑依据景观排布，以多层为主，辅以小高层、高层，建筑错落有致,小高层则采取围合庭院方式组织，多幢楼宇共享一个封闭庭院，庭院南面为多层住宅，以确保院内有充分日照,园区中心,8,幢点式多层和北侧,4,幢点式高层住宅，与中心花园相辉映，组成了整个园区亮点，丰富了园区天际线，更表达出建筑与自然友好,5,层点式多层,“,小胖楼,”,会所欧式风情商业街,13,层点式高层,4-5,层，多层,小高层,16,层板式高层,7-11,层小高层,7-11,层小高层,11,层小高层公寓,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第12页,不以规模惊人，强化细节控制和人本感受，绿城产品实景展示对销售推进作用显著,格调迥异组团花园与中央水景花园遥相呼应，辅以形态各异、改变灵动水系及密集树林，组成一系列存在诱导性、参加性强且感观丰富共享景观环境空间，形成可居、可观可游、可赏整体空间景观意向,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第13页,情景花园洋房产品分类,当前市场上常见洋房类产品大致能够分为三类，也代表了,“,多层别墅化,”,三个阶段：,1,、以绿城产品为代表,“,花园化洋房”路线,、以万科情景洋房系列为代表,“,情景化洋房”路线,3,、以万科宽景,House,为代表,“,叠拼化洋房”路线,上承多层产品,空间情景化,下启类低密度产品,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第14页,案例,1.,天津水晶城,区域,：位于天津市西青区，外环线以外，临近南开、红桥两区；,占地面积,：,38.4,万平米。,建筑面积：,38.41,万平米,物业类型,：,情景洋房、公寓、联排，共,2700,户。组团：,9,综合容积率,：,1,卫津河,一期联院别墅,二期洋房,二期别墅,一期情景花园洋房,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第15页,万科情景洋房打破了公寓呆板形式和封闭关系，立面设计改变丰富，入户方式巧妙，,每户向阳面含有层层退台台阶状结构，使,每户拥有南向私家花园或露台,情景花园洋房在,设计上融合了别墅特点，,实现了空间个性突破，最大特色是,米横厅，户户有露台。,主要为,4,层半建筑，入户方式巧妙：,首层：南向花园入户,二层：南向露台入户,三层、四层：楼梯入户,二层露台入户,三层露台,首层花园入户,首层情景房,首层情景房,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第16页,首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽,建筑面积：,149.14,架空层储备室：,28.37,错层四室两厅双卫,南入口首层，位于首层，独享,50,左右私家花园，,花池设置，平添主人生活情趣。,独有情景房，倍添院居情趣,开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分,超出,20,主人房宽大舒适，可设置走入式衣帽间,三间主卧组织紧凑，空间利用合理,架空层平面,情景房,错层,12,米,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第17页,二层户型：南露台入户、错层、客厅,7.4,米面宽,建筑面积：,140.48,错层三室两厅双卫,独创露台入户方式，私密性、归属感更强,7.35,米开间，近,40,横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分,超出,20,主人房宽大舒适，可设置走入式衣帽间,三间卧室组织紧凑，空间利用合理,活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富,附带观景露台,露台入户,错层,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第18页,三层户型：楼梯入户、南露台、错层、客厅,7.4,米面宽,建筑面积：,128.92,错层三室两厅双卫,735,米开间，近,40,横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分,超出,20,主人房宽大舒适，可设置走入式衣帽间,三间卧室组织紧凑，空间利用合理,卫生间洗卫分离，互不干扰,活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富,附带观景露台,错层,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第19页,顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅,8.1,米面宽,建筑面积：,186.59,跃层四室两厅三卫,上层,豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房,主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然,坡屋顶，低于,2.2,米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意,卫生间、化装间设有天窗，市内屋顶采光明亮空气流通愈加顺畅,顶层双向,“,观景天窗,”,，近收阳光与惬意,下层,8.1,米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间,层高达,3,米，辟有,6,米共享空间，空间宽大明亮,客厅与观景露台相通，便于干燥通风,附带超大观景露台,露台,主人区,露台,露台,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第20页,万科水晶城在陌生区域实现成熟市区销售价格与很好销售速度，洋房类产品形式市场接收度高,一期情景洋房主要为,4,层半建筑：首层面积：,150,平米左右 价格：,80,万元左右，随楼附带小院。二层面积：,140,平米 价格：,72,75,万元左右三层面积：,128-130,平米左右 价格：,68,70,万元左右顶层面积：,178-187,平米左右 价格：,95-100,万元左右,一期情景花园实现均价：5500元/平米左右（洋房均价），实现市区内中高档住宅销售价格；,销售火爆，客户对洋房类产品形式市场接收度高，到达120-130套/月；,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第21页,案例,2,：北京万科青青,地理位置,：位于朝阳区京沈高速路旁，距国贸仅,14,公里，离东四环,7,公里，驱车,15,分钟即可抵达；,规模,：约,25,万平方米，容积率,1.1,产品,：青青家园分为四期开发，一期、二期、三期建筑层数以,4,层半为主，尺度宜人；四期为,8-9,层住宅，形成视线轴上游景观，丰富空间层次总户数,：,1860,户，主力户型：,120-180,平米，以三居为主。,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第22页,以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素表达洋房特质,层层退台，由自家退台俯视室外楼梯，小花园也进入眼底；,退台,退台,室外楼梯,首层私家花园,俯瞰露台,外置楼梯,步入式花园,步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生活；私家花园彰显居住者生活情调，业主小院落与小区大环境结合；,外置楼梯，打破传统,”,楼道,”,昏暗，增加与自然亲近；,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第23页,业主对露台使用频率依据季节不一样有所改变，但接收度较高，认可露台带来功效空间以及生活情趣丰富度,经过访谈发觉，业主对露台接收度较高，春夏季节使用频率高于秋冬季；,在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，使居者能够充分接触自然，同时丰富了生活情趣；,超大露台赠予也是洋房类产品一大卖点；,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第24页,销售情况：一层与顶层销售最快，花园与露台客户接收度高；,一期开盘当日销售60%；,二期销售未作任何推广，开盘一周内也销售一空；,销售价格：三期04-实现价格6000元/平米,该项目在房地产开发陌生区域，实现较快销售速度与成熟区域销售价格,三期产品以,4,层半建筑为主：首层面积：,150,平米左右 价格：,95,万元左右，随楼附带小院。二层面积：,130-150,平米左右 价格：,74-86,万元左右顶层面积：,160-180,平米左右 价格：,96-108,万元左右,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第25页,北方客户对洋房类产品市场接收度高，春夏季节使用率高,从洋房类项目销售状况上看，市场接受度高,客户追求是低密度生活感受：,对于花园洋房类，,花园洋房是一个介于别墅形态和板楼产品之间产品，,能够让买家找到舒适与价位最正确接合点。,花园洋房和户外联络最大特色就是退台，,多层产品阳台是扁长坐不下人，而露台是方正，没有顶盖区分于阳台更有花园感，能够真正把室外和室内空间结合在一起。,得房率高、实惠：,在户型设计上都力争方正、紧凑，面积控制合理，,拥有较高得房率，,同时，户主还能取得,赠予面积,，享受更大实用面积。底层户型还赠予地下室、花园，二、三层赠予露台。,从终端客户使用情况上看，春夏季节使用率高,功效空间与情趣生活丰富：,花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，,实现每户都含有一片自有室外空间、绿地，增强了室内外空间互动与交流，在北方城市春夏季节使用率较高。,改变人际关系,：,公共空间开敞化，让邻里之间交往更为轻易。,人与人之间关系比较轻松，相互之间能够在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。,私密性、安全性：,在露台、花园活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至能够和邻里分享、参加；,安全性方面，首先对人原因考虑，同类产品客群匀质，所以在这种低密度小区客户素质比较高，不用担心邻里相处原因，所以，,小区保安工作是业主安全根本保障。,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第26页,关于洋房产品建设成本,单体建安成本（土建,+,安装）：,1400-1500,元,/,平米,北方城市洋房产品单方开发成本（单体建安,+,小区绿化,+,市政配套,+,前期工程费等，不含销售费用、税费、地价）：,万科测算标准：,2200-2400,元,/,平米,金地测算标准：,2500,元,/,平米,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第27页,情景花园洋房产品分类,当前市场上常见洋房类产品大致能够分为三类，也代表了,“,多层别墅化,”,三个阶段：,1,、以绿城产品为代表,“,花园化洋房”路线,、以万科情景洋房系列为代表,“,情景化洋房”路线,3,、以万科宽景,House,为代表,“,叠拼化洋房”路线,上承多层产品,空间情景化,下启类低密度产品,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第28页,户型特点：一层为平层，赠予地下室和庭院；二层为平层，赠予地下室；三四层为复式，赠予大露台,五大价值点：,1,2,层都有地下室附送,独特露台空间,丰富建筑形态,气派横向客厅,豪华顶层套房,a,b,c,d,e,3+1,宽景,House,产品特点,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第29页,宽景,house,产品市场机会,机会一创新物业带来市场关注度和吸引力,机会二,处理对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制客户需求,机会三,宽景,House,能增加户数，降低,1,2,层总价区间，所以优于叠拼别墅产品。产品从舒适三房到舒适四房，面积从,145,平米,-200,平米不等。,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第30页,一层户型关键词：下沉式私家院落,/,半地下层,/,阳光房,庭院入户,/,多景式情景房,从入户花园走到一楼地下室,地下室是附送，面积也很大，能够分影音室和书房,地下室,半围合庭院,户型结构,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第31页,二层结构关键词：地下室与大露台,通向地下室楼梯,露台,二层：,附送露台,/,地下室,明厨明卫,方正实用,户型结构,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第32页,三层户型关键词：复式结构，阁楼和空中花园,送露台空中花园,顶层附送阁楼,三层复式结构：,复式结构,4,个露台,独立主人套房,客厅挑空,户型结构,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第33页,案例：深圳宽景,house,万科城,项目,用地,建面,容积率,研究产品对象,价格,开发商,万科城,397000,平米,437000,平米,1.1,宽景,house,6000,元,/,平方米,万科地产,总体规划布局,开,放,式,广,场,九年制学校；,幼稚园,宽景,house,情景洋房,商业中心；,Loft,TOHO,小高层,多层创新产品宽景,house,占一期物业百分比,19.3,，总套数,123,套,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第34页,户型,建筑面积（,m2,）,房型,层数,开间,进深,花园（,m,2,）,露台（,m,2,）,地下室（,m,2,）,端头套,147,4,房,2,厅,2,卫,1.5,层,12.6,15.4,64,6,96,中间套,142,4,房,2,厅,2,卫,1.5,层,12,18,62,89,底层小露台,赠予,96,平米半地下室,气派八米横厅,独特入户方式,富有层次感错层，分区更合理,赠予约,60,平米花园,端头户型一层,中间套户型一层,赠予,89,平米半地下室,多景式阳光房,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第35页,户型,建筑面积（,m2,）,房型,层数,开间,进深,露台（,m,2,）,地下室（,m,2,）,端头套,141,4,房,2,厅,2,卫,1.5,层,12.6,15.4,8.6,69,中间套,136,4,房,2,厅,2,卫,1.5,层,12,15.4,8.6,70,气派八米横厅,端头套户型二层,赠予,70,平米半地下室,赠予,9,平米露台,通向地下室楼梯,通向地上二层楼梯,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第36页,户型,建筑面积（,m2,）,房型,层数,开间,进深,三楼露台（,m,2,）,四楼露台（,m,2,）,端头套,182,5,房,3厅,3,卫,2,层,12.6,12.1,24,30,中间套,178,5,房,3,厅,3,卫,2,层,12,12.1,22,30,主卧、主卫和书房结构主人独立套,七米大客厅，给住户自由改动空间,餐厅挑空，采光好,端头户型三复一,中间套户型三复一,中西式厨房,赠予,50,多平米露台,通向三楼楼梯,通向四楼楼梯,主卫配置衣帽间，增添主人气派,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第37页,客户目标,Objectives,类低密度住宅产品,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第38页,TownHouse,定义与特征,Townhouse,组成：,TownHouse,是一个准独立住宅形式，它是由,Town,文化气氛、,House,私人生活和,Nature,自由格调，三种原因组合体。,Townhouse,技术关键点,1,）,TH,单体层数通常在,23,层，面宽范围：以,68,米居多，最小可至,4.8,米，北京汤,House,某户型两开间面宽,5.7,米；上海格林春晓某户型面宽,13,米。,2,）,TH,常见以,6,联、,8,联、,10,联居多，其总长度受消防规范限制。,3,）,TH,小区容积率普通在,0.60.8,之间。,Townhouse,产品在处理方案中常见角色,1,）低密度小区中平衡容积率。既能保持整个小区低密度意向，又能够加强开发强度，或以价格差消化资源劣势地块。,2,）中高密度小区中标杆产品。之于多层或洋房物业有良好连续性，同时又可表达显著升级。,3,）远郊别墅板块中低总价度假产品。,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第39页,TownHouse,产品价值分析,Townhouse,价值要素,Townhouse,产品关键价值在于初步摆脱了集合住宅形式，已经能够实现“独门独院、有天有地”生活模式,取得独立住宅居住感受而支付相对低价格，是该产品立足市场根本。,怎样在“有限”条件下“做足”别墅生活空间感受，成为,TH,通常产品发力目标,这一点也是全部类低密度产品共同特征。,1,、“看齐独栋”空间组成,2,、“有天有地”充分表示,3,、兼顾私有和邻里单元组合方式,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第40页,TownHouse,价值分析,1,、,“,看齐独栋,”,空间组成,Townhouse,住宅在功效空间组成上能够较为齐备地涵盖各类居住需求，能够概括为,5,个组成部分：,1,、礼仪接待性空间。,包含：入口、客厅（有时与起居室合一）、餐厅等；,2,、居家活动性空间。,包含：起居室、早餐室、厨房、家庭室、书房、视听室等；,3,、私密性空间。,包含：主卧室、次卧室、卫生间、客房等；,4,、辅助性空间。,包含：洗衣室、储备、车库、地下室等；,5,、景观性空间。,包含：（前、后）花园、内天井、露台等。,礼仪性空间分化独立，以及景观空间比重加大，是,TH,产品显著特征；,同时空间愈加,“,立体,”,TH,内部空间往往表现极为丰富与活跃，在有限面积限制下，尽可能营造出,“,别墅感受,”,。,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第41页,TownHouse,价值分析,2,、,“,有天有地,”,充分表示,“,有天有地,”,是别墅生活经典特征,详细是指室内外空间在多层面实现交流，而且这种交流含有私有化特征，即不但,“,有天有地,”,，而且必须是,“,自有天地,”,。限于,TH,本身形式上不足，其需要经过,底层花园、入户平台、内天井和露台,这些空间元素对,“,有天有地,”,特征进行强化。,天井内庭院兼具功效意义和情景价值,大进深却没有暗室和暗廊,连过道都是自然光，上楼下楼都能够看到内院,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第42页,入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩,万科第五园三期,TB,户型 四房两厅四卫,221,平米,首层 入户庭院,三层 主卧大露台,四层阳光房（阁楼）,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第43页,TownHouse,价值分析,3,、,兼顾私有和邻里单元组合方式,传统联排产品大多采取,“,山墙并联,”,方式，即使含有较高土地利用效率，但轻易形成小区外部空间单调呆板之感，同时也不便于邻里气氛创造。一些,TH,项目中经过,“,错联,”,、,“,对拼,”,和,“,合院,”,等组合方式，能够有效改进小区外部空间。,普通,“,山墙并联式,”,TH,产品，小区外部空间较为单调。,经过院墙和水系处理，形成江南,“,水巷,”,意向，呼应中式格调产品形象，很好弱化了线性空间单调之感。,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第44页,“,错联,”,增大中间单元采光观景面，打破小区空间单调感,首层：,89,平米,二层：,80,平米,地上建面：,169,平米,错联使每户都有完整体型和丰富立面朝向入口和庭院。,单体来看，外墙面积增加，有愈加好采光、通风和观景效果，尤其是中间单元居住品质显著提升。,小区外部空间也所以愈加丰富多变，打破行列式雷同格局。,首层,二层,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第45页,“,对拼,”,强化私家院落感，改进小区公共空间,新浦江城联院别墅,居室采光充分，能够形成多重庭院，且庭院含有很好私密性；,提升土地利用率，同时实现高于联排产品价格上线。,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第46页,“,合院,”,化零为整，小区,-,邻里,-,私家层次递进成为产品亮点,同时享受邻里院落和私庭，安全感归属感大为强化,整个合院抬高,1.95,米，又结合错层,0.7,米，蓝色区整体,2.85,米停车,房型,建筑面积,房型,层数,开间,进深,客厅层高,主卧层高,花园（,m,2,）,露台（,m,2,）,地下室（,m,2,）,车位,c,200,4,房,2,厅,3,卫,2,12.5,10.5,3.7,50,15,01,d,200,4,房,2,厅,3,卫,2.5,7,14,3.5,70,10,0,1,万科第五园,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第47页,联排小区空间与产品形象意向,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第48页,专题,4,：,TH,产品常见八种溢价方式,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第49页,方式一：地下室能够经过抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改进通风效果，提升地下室利用率。,南向下沉式庭院，和南向花园形成立体庭院；,亚运新新家园,中庭花园下沉；,亚运新新家园,半地下室，顶部高出水平面,60,工分以上；,美林香槟小镇,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第50页,方式二入户口和平台设计是,TH,“,有地,”,生活有力表现入户口设置自然、大气，不论南向还是北向，不影响其它功效空间使用；入户平台把握尺度感，结合花园布局，美观使用；,万科城,美林香槟小镇,万科蓝山,帕莎迪纳,中间套户型：南向入口防止直接入户，南向采光面尽可能大；主入户口平台要略大；,端头套户型：入户形式多样，结合花园布局统一考虑；入户平台放大可成为休憩区；,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第51页,方式三：入户玄关设计力争自然、流畅，实用功效强；入户门厅还可考虑挑高，设置侧窗，使,TH,更含有独立别墅特征；,侧进，形成入户玄关；,凹进，形成入户玄关，并挑高，含有独立别墅特征，气派；,选择侧面为主入口，确保南面完整性，设进户门厅和玄关，体面气派；,将入口凸出，形成玄关，有鞋柜和换衣柜；,万科蓝山,万科蓝山,金地格林春晓,美林香槟小镇,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第52页,方式四：客厅层高可经过各种方式挑高，大气、舒适；,客厅二层挑空（,6m,）,利用客厅喝餐厅间错层设计（,3,3.9m,）,利用二层错层将一楼客厅层高拉高（,3,3.6m,）,利用双跑楼梯增加层高（,3.6m,）,利用夹层和客厅间夹层增加（,4.8m,）,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第53页,方式五,:,中间套单元经过中庭花园、透光天窗、天井等设计可改进采光和通风效果方法,设置中庭花园,L,型楼梯中间挑空做透光天窗,小天井确保卫生间通风,餐厅上空挑空设置透光天窗,万科蓝山,帕萨迪纳,帕萨迪纳,万科第五园,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第54页,方式六：在户型几个交通组织方式中，直跑楼梯优点最显著，节约面宽、浪费面积最少；,直跑：节约面宽,双跑错层：最大化节约交通面积，但总要经过爬楼梯抵达其它功效空间，且无完整大平面空间，提议不采取,横向双跑：牺牲面宽，但不会使交通走道过于狭长，适合用于面宽稍大、进深稍小户型,竖向双跑：优劣势与横向双跑恰好相反,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第55页,方式七：端头套面积略大，增加设计亮点，提升产品力。端头客厅、卧室设置转角落地玻璃窗、房间可做到户户房间朝南、主卧南北通风等；,转角落地窗、转角阳台；,客厅挑高,5,米，设转角景观窗，视野开阔；和餐厅错层，互不干扰,北有阳台、南有转角窗；,北有阳台、南有转角窗而且主卧南北通风；,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第56页,方式八：主卧普通位于顶层专用层理想主卧室能够细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台，这点是,TH,有别于高档公寓主关键点,主卧专用层，南北双阳台，还带大露台,主卧室都配有阳光浴室,三层为主人专用层、主卧室,4,米层高，,3.6,米高落地玻璃窗，带阳台和大面积露台。,万科第五园,北京新新家园,各区域划分清楚，露台大而方正；,金地格林春晓帕萨迪纳,功效区隔显著，南北露台，空间灵活；,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第57页,专题,5,：经济性小独栋产品分析,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第58页,小独栋别墅界定,地上面积区间,：,200-320,平米之间,容积率,：,0.35-0.4,左右间距,：,3-5,米,庭院面积,：,300-500,平米,技术指标,地下面积,：,独栋住宅产品,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第84页,独栋定义与特征,独栋产品特征：,独立住宅,Single House,，集中表达了房、地、产统一性：,1,）“独门独院”，自我独立建筑形体；,2,）“有天有地”，“地”也是产品价值一部分3,）因其较大面积占有和资源占有，而取得较高价值凝结，“产业”特征很强。,独栋产品在处理方案中常见角色,1,）混合小区中价值标杆。,2,）强势资源价值兑现产品。,2,）陌生资源区开启产品。,3,）城市中实现高额开发利润。,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第85页,独栋产品价值分析,几个常见居住理想原型,1,、倚居山水隐逸生活原型,2,、归隐郊野田园生活原型,3,、高尚而自在欧美小镇生活原型,4,、复制童话城堡,/,庄园生活原型,5,、浮生半日度假生活原型,独栋关键价值,独栋产品关键价值在于对居住理想,“原型”,再现。独栋产品具备了基本舒适度平台，因而其产品价值在于对寻常生活方式深入完善甚至超越。应该说，是对终极居住理想一个靠近或实现。,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第86页,独栋产品价值分析,1,、功效完备之上特色化追求,2,、对资源倾斜性,3,、私有专属强烈表达,4,、产品形式集中表达“原型”、“传世”与“作品”精神,The Portabello Estate,美国 总价,7,千,5,百万美元,绝大部分房间能看到宽银幕式太平洋无敌海景；,配有两个海水泳池、泳池吧、两间,spa,、烧烤区、剧院、汽车博物馆、健身房、蒸汽室、咖啡馆、保龄球道、面积,1,英亩私人海滩、车库可停放,16,辆汽车,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第87页,独栋产品在规划上表达对资源极致性利用与分配,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第88页,不一样物业类型住宅产品成组团分区，确保别墅生活私密性,2.,高大绿植在遮挡视线同时还为业主带来尊贵领地感,1.,制造地形起伏以遮挡视线,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第89页,车道设计能够利用代征绿地以及河堤，道路线形应尽可能波折，以增加道路长度，增强神秘感与领地感,每一个别墅组团之前设计私家车道,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第90页,支路和组团路可多采取尽端路形式强化私密感,关于支路和组团路：,提议多采取尽端路形式,尽端路设置，能很好确保沿路别墅居住私密性，尤其是尽端路顶端别墅能够满度高端客户对私密性和身份感要求，销售速度很快。所以提议在路网设计中尽可能增加尽端路设计。,尽端路规划示意,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第91页,独栋产品形象意向,关键词：原型、传世、作品,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第92页,集合住宅产品卖得是“集合”,怎样发挥,“,集合,”,带来优势，怎样弱化,“,集合,”,带来问题与不足,洋房产品卖得是“不是集合”,怎样表达与集合住宅差异度,TH,产品卖得是“别墅”,怎样在产品形式与面积制约下，尽可能实现别墅生活感受,别墅产品卖得是“原型”,怎样在产品中经过对,“,原型,”,再现，来激发消费者对于居住理想价值认同,。,中低密度花园洋房住宅项目产品研究报告,第93页,