房地产市场解读：“三乡是支潜力股!”.doc

房地产市场解读：“三乡是支潜力股！”
发布日期: 2008-4-12 8:33     作者: 李琛     来源: 珠海房产之窗     浏览人数: 2671

    最初知道黄俊怡，是从他发表在房产之窗博客上的几篇文章获得初步印象，其三乡房地产研究报告让编辑们拍案叫绝！这些详尽的论断是如何得出的？和坦洲、珠海斗门相比，三乡房产目前的情况该怎样解读……带着这些疑问，小记前去拜访了三乡世光创建集团公司的市场研究主管黄俊怡。

    与坦洲相比：三乡是支潜力股，市场潜力更大
    中山的三乡和坦洲都紧邻珠海，在吸引珠海客源方面，基于对三乡和坦洲的认识，黄俊怡认为：三乡和坦洲各有优势，作为珠海的后花园，三乡的发展潜力是勿容置疑的。“华发股份07年底在三乡购得的一块44万平方米的地，与其说是吸引更多珠海客过来三乡，不如说是对三乡吸引珠海客的预期。”他说。坦洲对珠海有着近水楼台先得月的优势，坦洲的珠海客源集中也与他们的营销策划有关，坦洲虽然隶属中山，但他们的楼盘很少在中山推广，而是转向珠海的媒体，而且坦洲的开发商在很早以前在开发的前期定位上就偏向珠海。
    目前市场显示，三乡作为承接珠海城市辐射的后花园，近期吸引的珠海客呈现逐步上升的趋势。黄俊怡总结出三点原因：第一，珠海市中心驱车到三乡仅需20多分钟车程，珠海市区距离三乡不是很远，三乡做为珠海后花园具有巨大的升值潜力。第二，三乡的楼盘吸引力体现在良好的小区环境上。就拿三乡世光创建集团开发的东城项目来说，社区环境幽雅，服务齐全，拥有良好的生态景观，这些成为三乡楼盘的吸引珠海业主置业的亮点之一。第三，三乡的居住条件具佳。相比生活节奏过快的城市，三乡以适度的城市化生活吸引置业者，而且三乡社会综合治安环境好，此外还有着良好的教育配套环境、宜居环境，近年来吸引着一大批港澳人士居住、投资、度假，也陆续吸引珠海业主到三乡置业。还有就是三乡物价水平较低，城市服务素质高。

    与斗门相比：三乡打出度假休闲牌
    黄俊怡对斗门的认识是去年他对宁海世纪城和旭日华庭两个中高档次的项目的考察， “斗门区的楼市均价约在3600元/平方米左右，以工业为龙头，工业园区已经成为斗门经济发展的重要载体，购房的客户以本地周边厂企的中薪阶层、高层管理人员、普通职工、个体户这一类群体为主导。”说起来，他如数家珍。
    从三乡庞大的侨胞人数来看，三乡与澳门有着深厚的历史渊源，带动了澳门客在三乡买房，从这个角度来讲，有一定的历史原因。
    斗门跟三乡，他说要用两分法来看，两个地方有着不同地理位置，但也有着本质上的区别。造成斗门和三乡的置业人群的不同，他个人认为，斗门是工业定位城市，工业园区已经成为斗门经济发展的重要载体，地理位置上离珠海市区较远，市区的人不可能都跑到斗门去买房，购房主力客户群主要以以斗门本地人为主，以周边厂企的中薪阶层、高层管理人员、普通职工等等；斗门的客户群受自身条件的局限。
    三乡的房价低廉，性价比高，在珠海买一套房的总价，如果在三乡买的话，多出来的钱，还可以买一辆车，交通上，从珠海到三乡的距离20分钟左右，并且三乡的物价消费指数相对很低。三乡很早就为香港的客人提供服务，服务行业的服务水平也比较高。

    三乡有着良好的居住环境、生态环境、物价水平偏低、服务性行业发展素质较高、生活便利等，因此吸引了大量二次置业，用来休闲度假、有实力的中层客户群，当中也包括越来越多的珠海客，作为珠海后花园的优势明显。

    房地产行业：带动三乡镇区经济发展
    三乡的开发商根据自身楼盘的特点锁定消费群，根据不同的客户进行定位，从不同的需求层次出发，而且取得成功。镇内的交通是一个城市规划的问题，从大的环境上，景观大道至沙坦路等交通环境是不错的，而且从珠海到三乡的距离不远，同时各大楼盘也为广大业主提供巴士接送，交通相对还是很便利的，而且三乡这几年发展得比较快，未来的交通环境也肯定会有更大的改善。
    以雅居乐为例，雅居乐新城的占地面积占地65万平方米，自92年雅居乐在三乡开发的第一个项目以来，三乡就成为了中山房地产的一个不可或缺的亮点，雅居乐对三乡房地产的发展起到推动的作用。给三乡带来了先进的开发理念和模式，给三乡楼市提供优质产品的同时，在规划、园林户型的设计和项目规模、社区和周边配套等各方面，都迅速提升了三乡楼市整体发展水平。不但是对三乡，雅居乐也促进了中山居住格局的改变。
    三乡镇经济发展，第三产业占GDP比重42.6%。而第三产业，以房地产为主，可见房地产业对三乡经济占主导的作用，为三乡的经济发展和城市建设作出了巨大贡献。同时吸引了一大批外来人口在三乡发展，特别是带动了数以万计的香港澳门客在三乡居住，进一步扩大内需，促使服务行业的快速发展，达到经济繁荣。

    前瞻性预测：对三乡的楼市前景保持乐观
    “三乡的市场没有泡沫。第一，三乡市场没有出现供过于求的情况，第二，三乡镇区没有一线城市的炒楼现象，并且处于一个平稳的发展阶段，目前没有降价，说明了三乡市场需求是理性的。三乡目前的房价刚到了4000元的整体水平，仍然具有较高的性价比，二次置业、休闲、度假等中薪阶层的购房需求稳定，出现降价的可能性很小。”
    黄俊怡对三乡房地产的发展充满信心，他说，过去几年中，三乡以优越的居住和生态环境及经济发展潜力吸引大量外来置业者，伴随港珠澳大桥等大型项目建设的进展，这种优势在未来一两年中仍将继续发挥作用。房地产业是国家支柱产业之一，国家调控的目的并非是想打压楼市，而是为了保障房地产业更加健康、持续的发展。因此，他对三乡的楼市前景仍较乐观。