商业街体量估算参考.pptx

1PARTPART5行业常规经验依据项目物业体量建议行业常规经验依据2PARTPART商业街类型界定广域型3 3指地方中心城市中较大型的商业街，城市地位较强的商业街，顾客群以服务本市域级居民为主，服务人群达数十万计以上，主要目标群体1520万人左右，一般每月12次，目标性到此消费，商业街内业态丰富，以耐用品销售为主。此类商业街，一般分布在城市中心区域，交通便利，聚客能力较强，以公交、私家车、地铁等工具出行接驳为主超广域型4 4指位于大型城市的中心商业区，以具有巨大聚客能力的超大型商业街，如东京涉谷，上海南京路，北京王府井等，商圈人口20万人以上，服务人口庞大，集合百货及大型商场的，综合性商业街。客户利用铁路、地铁等交通该工具，不定期来此购物，此类商业街在流动人口多，交通便利，聚客能力强，具有传统特色的地区，且主要限于大型城市地域型2 2指大中城市中的中型规模商业街，以服务某区域内，参与生产生活的市民为主，服务人口约310万，日用品店及耐用品店相混杂，且具有一定量的知名品牌主力店，此类商业街一般位于交通可达性较强的位置，以公共汽车、私家车、自行车为主要接驳工具，部分区域内紧邻居民可步行近邻型指城市周边和居民区内的小型商业街，主要由中小型商店构成，顾客来源以周边居民为主，服务人口13万人左右，以销售日常生活用品（食品、杂货、小型发廊、洗衣店等）为主，以步行或自行车（助动车）的接驳形式为主1 1CRIC认为，本项目距离城市商业中心较远，需要地域型商业作为周边居住、休闲的配套，交通便捷性和旅游地产规划能使商业街向广域型靠拢5项目物业体量建议行业常规经验依据3PARTPART长度密度业态构成店铺构成近邻型一般在100200m，以200m左右较为常见，最长一般不易超过300m50%80%以日常用品为主，亦有少量耐用品，及生活服务配套，例如理发店，快餐店，小型五金店等，以服务平时居住为主，重视实用性，实惠型核心店铺，一般为地方性连锁店，超市为主，一般数量不多，仅12家地域型一般为300600m，常见长度在500m左右，一般建议不超过600m70%90%耐用品结合日常用品，顾客层分布和价格定位、较为广泛，业态较为丰富，服务周边居民生活品质感、个性形象与亲切感并存，核心店，主力店较多，以全国知名品牌店，地方百货，超市等为主广域型7001000m，一般800m左右为宜80%90%以耐用品为主，一般有两种方向，一是，覆盖市域内所有客群，价格定位广发，二是，只针对市域内某种需求的，一类店铺的集聚核心店，为国际或全国知名的连锁品牌，旗舰店，或者主力店等，包括，百货，超市等超广域型10001500m及1500m以上，但较少见90%100%以耐用品销售为主，类似于广域型商业街，但规模，级别，在广域型的基础上，均有所升级突破会出现国际型品牌门店作为核心店存在，旗舰店较多汇集，亦有国内知名品牌的连锁店，百货店等考虑到华润自持一部分的商业体量，可售型商业体量不宜过大，另外，商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉商业街特征5项目物业体量建议行业常规经验依据4PARTPART5商业街宽度一般不超过20米，从消费者逛街舒适度角度出发，结合实地调研的地块情况，本项目商业街宽度在12米较为合适一、商业街宽度理论：商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悦的消费心情，而不是单纯的行走空间，人们在其中流连的过程本身也是一种体验和休闲。所以购物者所关注的纵向范围主要集中在建筑一层，对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在7.5米15米之间，超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。因此，对于本项目而言，“公共距离”的舒适宽度约12米左右。A亲密距离（约0.150.45m）在这种距离内可进行爱抚、格斗、安慰、保护等行为动作的发生B个人距离（约0.451.20m）在这种距离内能看清对方表情等，可获取交流信息C社会距离（约1.207.50m）在这种距离内有社会交往的意向D公共距离（约7.50以上）在这种距离使人们享受公共空间项目物业体量建议行业常规经验依据5PARTPARTII.18III.25I.1.53.0二、人体视力范围理论：I.中心视力范围，视角1.5到3，物体视觉效果最清晰；II.瞬间视力范围，视角18，通过眼球转动获得物体的清晰形象；III.有效视力范围，视角25，利用头部和眼球的转动，在该区域内注视物体时，必须集中注意力方有足够的清晰视觉。5565现代研究认为，人体视野水平方向约180，垂直方向约120，其中视平线上方55，下方65。正常人的视力范围要比视野小一些，视力范围是要求能迅速地看清目标细节的范围5从消费者逛街时有效的视力范围角度考虑，一层商铺的层高在4.5米为宜，一、二层商铺的总层高可控制在8.85米以内，根据具体物业排布以二层商铺为主，考虑到整体建筑造型的起伏变化，局部位置可考虑三层一层商铺高度一层商铺高度二层商铺高度二层商铺高度最大适宜建筑高度HhW/2tga，其中h为人眼的高度，这里取较高人体地区男子正立时眼的高度1.68m另加鞋厚度0.02m为1.7m；a为仰视角，为求得建筑主要视力范围内的最大高度，这里取为30；W取为12m,W/2表示人走在中间的宽带区内。可知，H4.5m，这也就是一层商铺的高度。如果考虑到区位的经济因素，那么视平线上方a55是最大的仰视角，由此确定的视野内最大经济建筑高度为HhW/2tg55，即H8.85m，这也就是二层商铺的总高度。项目物业体量建议行业常规经验依据6PARTPART可能业态行业描述面积需求层高需求面宽及进深需求便利店一般指24小时服务便利店，例如7-11，快客，全家等50120一般不低于2.8m一般面宽47m，进深，810m超市（小型）知名品牌下的小型超市，例如联华，农工商超市200300一般不低于3.5m进深1015m食杂店以食品出售为主的专门店，代表品牌有杏花村，第一食品商店等50200一般不低于2.8m无特别要求，面宽一般不低于4m连锁快餐具有知名品牌的连锁快餐类店代表品牌，麦当劳，肯德基，必胜客200500建议不低于4.5m一般面宽要求12m及以上，进深15m左右普通餐饮大众餐厅，或商务型餐厅，服务范围较广，类型较多商务型：150800大中型：80200一般首层不低于3.5m进深一般不可低于15m火锅店以大众消费为主，中等规模，例如小肥羊等120600一般首层不低于4m进深一般不可低于15m西式简餐例如，茶坊、酒吧、咖啡厅，西式饼店等50400建议不低于3m进深一般不低于12m美容美发300600一般不低于3m一般无具体要求，但品牌店更倾向于大开间服装鞋帽以服装、鞋帽类商品为主要经营的专门店（不包括大型旗舰店）40300一般不低于2.8m，3.5m及以上更适宜知名品牌店，倾向于大开间店面，进深一般无特别要求日化用品以化妆品，洗护用品等为主要经营的40150一般不低于2.8m，3.5m及以上更适宜商业街业态对于面宽、进深的要求各有不同，考虑到未来商业街可能入住的业态商家，对于进深的要求，建议不低于15米，面宽可根据具体入住商家进行分割，一般在612米较适宜5项目物业体量建议行业常规经验依据7PARTPART本项目商业物业体量建议沿街商业501从商业街的普遍规律看，商业街的一般经常长度会做到5001000米左右，但考略到本商业街非城市级主要商业街，以作为配套服务功能为主，因此CRIC建议不要做太长，总长度控制在500-600m左右。02根据鲁能领秀城内街商业的单间面宽5-6米，进深8-10米，而根据本项目属性（兼具旅游、居住办公等多重城市功能）其商业街的业态应更为丰富，因此建议进深可做到1215m。03本项目的沿街商业定位为地域型偏广域型，建筑密度可达90%，一般为2层设计。04以时尚商业街区为主要形态，设计上应考虑到两面商业的有效互动，避免距离过远，以及过多车行道的穿入。沿街商业体量21600-32400项目物业体量建议行业常规经验依据