门店选址与筹备(课堂PPT).ppt

湘丰茶 放心茶,门店选址与筹备,1,目录,商圈知识,立店选址,新店筹备,2,第一部分 商圈知识,3,商圈的定义：,指店铺能够有效吸引顾客来店的地理区域。,商圈的层次,:,边缘商圈,次级商圈,核心商圈,4,认识你的真实商圈,确定商圈的位置、形状、大小和消费容量是任何选址工作的起点，但真实的商圈是什么样子的呢？,传统的选址理论中商圈形状，是以店铺为中心的三个大小不一的同心圆，按照从内到外的顺序依此为店铺的核心商圈、次要商圈和边缘商圈,同心圆商圈:,5,现实中的同心圆商圈,-同心多边形商圈,在河流、山脉、海岸线等天然地理障碍的方向，商圈形状向内收缩，而在交通路网比较发达的方向，商圈形状向外扩张从而形成不规则的多边形。,6,不规则多边形商圈-理想中真实的商圈城市公共交通体系是零售网点最主要的辐射途径，而公共交通体系的在不同方向上的分布是不均匀的，从而造成商圈形状更加不规则。,理想中真实的商圈综合考虑了消费者、地理、交通路网、公共交通体系和竞争对手的分布。无论是同心圆商圈、同心多边形商圈还是不规则多边形商圈，都忽略了一个重要的因素你的竞争对手，因此只能称为理想商圈。那么真实的商圈又是什么样子的呢?,7,核心商圈、次要商圈和边缘商圈的划分，取决于消费者到该网点购物实际概率，而非单纯的地理距离。只有认识了你的真实商圈，才能真正了解你的顾客群体有多大和他们的具体来自哪里。,8,三个层次商圈的比较：,层次,含义,地理,范围,时间,范围,顾客比重,核心商圈,最接近店,铺的区域,顾客来店,最方便。,小0.8公里内,大3公里内,15分钟,之内,55,70,9,三个层次商圈的比较：,层次,含义,地理范围,时间范围,顾客比重,次级商圈,核心商圈,的外围区,域,顾客来,店比较方,便。,小1.5公里内,大4公里内,小20分,钟内,大40分,钟内,15,25,10,三个层次商圈的比较：,层次,含义,地理范围,时间范围,顾客比重,边缘商圈,次级商圈以,外的区域，,顾客来店不,够方便。,小1.5公里,之外,大6公里外,小20分上,大40分上,10,11,居住人口,工作人口,流动人口,商圈的,顾客来源核心商圈,次级商圈,边缘商圈,是店铺选址的重要前提,有助于零售店铺制定竞争策略,有助于零售店铺制定市场开发策略,有助于零售店加快资金周转,商圈分,析的重,要性,12,1.店铺的经营特色,2.店铺的经营规模,3.经营商品的种类,4.竞争店铺的位置,商圈的,影响因素,（1）,5.顾客的流动性,6.交通地理条件,7.店铺的促销手段,商圈的,影响因素,（2）,13,商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：,商业区：商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口,多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流,行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。,住宅区：该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费,习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品,购买率高等。,文教区：该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性,为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食,品、文教用品购买率高等。,办公区：该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利,性、外来人口多、消费水准较高等。,混合区：住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的,消费特色，属多元化的消费习性。,商圈形态,14,商铺的类型，按照所属项目的开发形式不同可以分成以下七大类：,商业街商铺,：商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商,业街商铺。,市场类商铺,：“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营,的商业楼宇。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场,类商铺。,社区商铺,：其经营对象主要是住宅社区的居民。,住宅底商,：住宅底商指位于住宅底层的商用铺位。,百货商场、购物中心商铺,：鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所,以投资风险也比较高,商务楼、写字楼商铺,：酒店、商住公寓等里面用于商业用途的商业,空间。,交通设施商铺,：交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中,小型商铺。,以上不同类型商铺的投资特点、价值影响因素及市场成熟度差别都特别大，比如在北京，住宅底商和购物中心商铺属于处在发展初期的商铺类型，其投资收益中的价值升值收益和租金收益空间显着区别于发展成熟的商业街商铺。,15,位于不同地区的零售店类型,1.位于市区主要街道的商店,便利商店 如药店、快餐店、美容院等。通常为工作和生活在市区的人们服务,高度专业化商店 包括提供个人服务的高级服装店、礼品店、工艺品店、珠宝,店等，能够为顾客提供在其他地方得不到的服务 缺陷：停车问题，特别是要考虑到在高峰期是否有足够的停车位。,2位于小巷的商店,这些店铺没有相对较大的客流量，但是大多数小巷店有自己的顾客群，从而不需要,主街带来的人群，地价成本较低，容易拥有属于自己的停车场。缺陷：可见性不高。,3位于街区的商店,街区位置是距离顾客生活和工作最近的零售位置。一般在金融区、司法区、生产厂,区或医疗区内。优势：拥有很大的便利性，容易获得长期的顾客。,4位于路边的商店,路边的位置是指位于独立式建筑群中并沿着马路的位置。如沃而玛、麦当劳和大型,家具店，顾客会为了专门购物到那里。这类商店的营业时间比较随意，并且拥有自,己的停车点。,5位于区域型商业中心的商店,这种类型的购物中心的规模非常大，拥有25个部门型商店和超过100个零售商店。,大多数地区型购物中心的目标顾客来自于一小时车程以内的距离，中心所在的地区,的人口一般在100000以上。并可拥有大量的顾客群。缺陷：商店的独立性相对较低，地价十分昂贵。,16,第二部分 立店选址,17,决定在何处营业是所有零售商成功的关键。一项清晰连续的战略,应明确选址的目的。选址决策之所以重要，是因为它的高成本和长期,性。一项选址决策的失误很显然要比一次采购失误给零售商造成更大,的损失。,零售商发现一个完美的店址要经历一个艰难的过程。每个店址都,有优势和劣势，在评估特定店址的可行性时，零售商必须明确该商店,的目标市场顾客会光顾该店址。店址分析员的工作一直持续至考虑到,占用条款和其他一些法律问题。,过程复杂：综合性决策,成本较高：固定投入大,灵活性差：一经选定，很难变动,经营影响大,：,选址、选址、再选址,18,选址的重要性,商店的位置是零售商做的最重要的决策,店址是顾客选择商店时的首要考虑的因素（便利性大）,选址是个战略决策（可变性小）,选址的难度大（稀缺性高）,选择一个地址，包涵一系列优缺点的评估。,对不同的零售商，一般与成本和地址的商业价值有关,19,店铺位,置选择,的地域,商业活动频度高的地域,人口密度高的地区,客流量大的地区,交通便利的地区,接近集客地,同类商品集聚地,不宜做,店铺的,地区,快速车道旁,周围居民少且缺乏增长的地区,店铺密度过大,高层建筑物内,20,选址的步骤：,地区分析,商业区或购物区分析,具体位置分析,21,需求,测算,人口规模：,收入水平：,人口的性别、年龄、收入、,家庭规模、类型,地区分析（1）,利用消费价格指数或其它方法计算购买力指数,地区分析（2）,购买力流,入与流出,额的测算,流入额,流出额,流入指数,零售引力指数,流出指数,零售潜力指数,22地区分析（3）,其他因素,的分析,产业结构,物流系统,劳动力供给,政策法律,可能开设的新店铺的数量,23,中心商业区,城市的零售中心,副中心商业区或辅助商业区,二级商业区,商业小区,集客地周边、,居民区附近,购物中心,居民区、社区和地区,性购物中心,独立店区,商业区,或购物,区分析,24,1.交通条件,2.客流分析,客流类型,客流目标、速度和滞留时间,街路两侧的客流规模,具体位,置分析,（1）,自身客流,分享客流,派生客流,3.竞争店铺分析,4.地形特点及位置布局分析,5.城市规划分析,6.效益分析,具体位,置分析,（2）,拐角效应,能见度高,25,目录,拓展市调流程及基本思路,市场分析内容及途径,2.1,零售饱和理论,物业调查内容及途径,3.1,物业的寻找途径,商圈调查内容及途径,4.1,新址销售额的预估,4.2,损益平衡点分析,5.,附表,拓展市调方法,26,市场分析,物业调查,商圈调查,报 批,拓展市调流程,为了全面了解市场，各公司应该组织力量，对本省区进行认真细致的市场分析，掌握本省区医药经济发展状况和发展趋势、竞争对手的经营管理状态和发展变化趋势、当地政策。,确定待进入省、市、地区后，迅速组织拓展人员进行选址，综合考虑交通、租金等各方面的影响因素，寻找合适物业；,根据实地情况设定候选物业的商圈范围，对商圈内的居民、交通、氛围及发展前景等进行详细调查，并做投资收益分析，形成市调报告。,将市调报告报上级主管部门审批。,基本思路,1.拓展市调流程及基本思路,27,2.市场分析,竞争对手,医院,经营环境,经济环境,市场特色及发展前景,地域,（省、市、县）,省级市场调查7天，地市级市场调查3天，县市级市场调查2天,商务环境,外部环境,28,指标,内 容,调查途径,方 式,经营环境,当地工商部门的政策、行业开放程度、公共关系情况,行业局、工商局、社保局,公共关系调查表,经济环境,市区人口总数、人口密度、行政区人口分布状况、社会消费品零售总额、年人均可支配收入、茶叶零售市场份额,统计网、统计局、街道办,城市综合概况调查,市场特色,市场,门店数量、,消费习惯,问卷调查、询问药监局,文字分析,发展前景,新老商圈的分布、特色、发展前景,询问当地居民或相关职能部门,文字分析,2.1 商务环境,29,指标,内 容,调查途径,方 式,竞争对手,经营性质、经营特色、经营模式、商品结构、经营面积、平均毛利率和价格、分店数量、年药品销量、员工及一般管理人员工资水平、,实地调查、询问药监局、网络,竞争对手调查表,人力资本情况调查表,医院,分布、等级、规模、年门诊量，年药品销售额、病床数量、手术例数、门诊特色,实地调查、询问药监局、网络,茶馆调查表,2.2 外部环境,30,物业调查,基本情况,硬件设施,租金费用,结构指标,物业,产权,装修,辅助设施,租金,其它费用,31,3.物业调查,项目,指标,内 容,途 径,物业情况,基本情况,产权、产权证、土地使用证、消防合格证、业主姓名、联系方式、可交付时间、物业是否空闲、原停做原因、房屋结构、房屋形状、建筑物业类型、物业外观、建筑年限、整体面积、租用情况、面积使用率,实地观察、向周边居民或物业方询问,物业指标,层高、层数、柱距、临街面宽、进深、供电量、水压,观察、测量、询问物业方,费用,租金、物业管理费标准、支付方式、装修免租期、租金免递增期、租金递增率、水电费、广告位费用、门招费用,物业方谈判、邻居租金水平调查,装修,天花、地面、墙壁的装修现状和可使用程度,观察,设施,仓库、办公区、前坪、停车场、广告位、消防设备、空调、电梯供水、排水,观察、询问物业方,接近度,离公交车站、十字路口、斑马线、人行天桥、地下通道的距离、物业与街道面的落差、招牌展示,观察、测量,前 景,街道发展规划、合同期内是否会拆迁或改造,建设、规划局,32,3.1 物业的寻找途径,扫街：对所在商圈的主次干道进行地毯式搜索，寻找目标物业；,发布广告：在报纸，电视等媒体上发布求租广告，广告内容应注意保密性。,利用中介：利用房产中介帮助寻找物业；,招商广告：留意在报纸、电视等媒体上或者是室外的张贴广告上的招商或招租广告；,合作方协助：可利用当地合作方的资源优势协助寻找合适物业；,33,4.商圈调查,项目,指 标,内 容,途径,人口,基本情况,所在商圈类型、常住居民数量，,人口密度、人口分布形状、主要住宅类型、主要收入水平、居民文化水平、对价格的敏感程度、购物出行方式、每月购药频率,计算（栋数*单元*楼层*3.07）或街道办事处、街道派出所、问卷调查,年龄结构,居民年龄结构、,街道办事处或派出所,人车流,门前街道人、车流量、人车流主要类型,实地观察、询问、测定和统计,交通,公交车,公交车站、车站距离、车路数、行驶路线、停车场、便利性,实地观察,街道,物业位置、街道类型、道路情况、路幅、车道路、街道隔离带、坡度,商业氛围,卖场或商业街,主要大型的商场、卖场或者是商业街、公共设施、及距离、影响力,实地观察、询问业内人士、咨询相关规划部门,聚客能力,周围邻居业态、区域发展规划方向、影响力,竞争,医院,距新址距离、级别、年门诊量、门诊特色、影响力,实地观察、暗访、询问、问卷调查、询问业内人士,对手,对手数量、距新址距离、商品结构、价格、毛利率、日营业额、特色、影响,34,4.1 新址销售额的预估,1）新址商圈内居民数量人均消费支出预计可占市场份额.,2）商圈内竞争对手坪效新址营业面积.,3）（新址营业面积新址商圈内营业总面积）商圈内零售总额.,4）公司同类型门店的平均坪效新址营业面积.,注：以上四种方法相结合，综合考虑。,35,1).损益平衡点(保本点）,损益平衡点=月经营费用/（毛利率变动费用率）,2).年投资回报率,年投资回报率=预计年税前利润/前期总投资,3).投资回报年限,投资回报年限=前期总投资/（年折旧费用+年利润）,4.2 损益平衡点分析,36,5.表格,5.1 城市综合概况,5.2 医院调查表,5.3 竞争对手调查表,5.4 人力资本情况调查表,5.5 医疗保险情况调查表,5.6 立地情况调查表,5.7 常住人口数量分布调查表,5.8 人口年龄分布调查表,5.9 新址人车流量测定表,5.10 新址公交站点调查表,5.11 商圈商业情况调查表,5.12 商圈内药品零售价格调查表,5.13 选址审批表,5.14 盈亏平衡点分析表,37,工商注册部门,负责人,/,联系电话,注册要求,注册费用,国税部门,负责人,/,联系电话,纳税要求,纳税比例,药监部门,负责人,/,联系电话,资料来源,调查方式,_,市场公共关系情况调查,综合评估,调查人：,_,时间,_,年,_,月,_,日,38,城市综合概况,项 目,_年,项 目,_年,市区人口总数,人口密度,社会消费品零售总额,年人均可支配收入,人均医疗保健消费,药品零售市场份额,医保市场份额,药店数量,其它说明:,附表5.1,39,名,称,地,址,营业,面积,经营,品种,经营,模式,收银,台数,中药,柜数,医保,情况,有无,会员制,有无残、,孕通道,有无,促销活动,是否代,客煎药,日客,流量,客,单价,日营,业额,竞争对手调查表,营业时间,特色,附表5.3,40,附表5.2,医院调查表,NO,.,名 称,地,址,等级,年门诊量,年住院,人数,年手术,例数,床位数,年药品,销售额,其,他,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,门诊特色,41,附表5.4,单位名称,人均月工资,门店经理,部门主管,营业员,当地平均水准,人力市场,招聘管理,招聘费用,招聘方式,资料来源,调查方式,_,市场人力资本情况调查,调查人：,_,调查时间：,_,年,_,月,_,日,备 注,42,附表5.5,医保主管机构名称,地址,负责人姓名,电话,医保市场份额,现参保人数,定点医院,定点零售药店,其他详细情况,调查人：,调查时间：,城镇职工基本医疗保险情况调查,43,附表5.6物业名称,地,址,行政区域,产权归属,物业管理,租约期,可入场时,联系人,联系电话,签约人,联系电话,物业状况,物业前景,临街位置,道路类型,临街距离,公交线路,乘客走向,车站位置,辐射区域,非机动车流量,商圈人口数,外,观,空,调,有,无,电,梯,水,卫浴面积,办公区,前,坪,无,有,供电量,供电情况,停车场,车场位置,租,金,押,金,支付方式,横,招,招牌展示效果,直,招,好 差,天,花,毛胚,材料,颜色,其它,地,面,毛胚,材料,颜色,其它,墙,壁,毛胚,材料,颜色,其它,消防设施,有,无,商圈类型,建筑情况,商业区,近商业区,文教区,住宅区,办公区,工业区,混合区,其它,消防通道（有无）,消防栓,灭火器,喷淋,烟感,火灾报警器,紧急电源,室内装修,装修说明,年租金（含物业管理）,招牌广告位,位置,长宽,使用,(,无偿,有偿,),位置,长宽,使用,(,无偿,有偿,),柱,距,米,中央空调,其它,自来水,非自来水,水压正常,水压低,无,，面积,平米,使用,(,无偿,有偿,),仓库（,有,无,）,面积,平米,使用,(,无偿,有偿,),有,无,临街门面长,米,房屋结构,（,框架,砖混,）,建筑面积,平米,有效使用面积：,平米,分摊面积,平米,使用率：,%,建筑年份,年,共,层，租,层,新,旧,瓷砖,层高：,米,自用 公用 面积：,平米,停车场,/,位（,门前可停,有,无）；,使用,(,无偿,有偿,),元,/,平米,*,月,位置简述,人流量,（,8,：,00-21,：,30,）,30-65,岁人数占比,公交车站,公交车站（有,无）；,距新址,米,位于新址（对面,侧邻）,交通条件,道路状况,直道,丁字路口,十字路口,路宽,米,机车道宽,米,行人道宽,米,生活,交通主干线,次交通线,商流,斑马线,/,红绿灯（,有,无,）,距离,米,地下通道（有,无）天桥（有,无）,j,距门口,米,道路安全岛、隔离带（,有,无,），,栏杆（,有,无,）,车道类型（,双向,单行道,）,路面高度,米,道面坡度,，,无坡,其他说明,立地情况调查表,基本资料,44,客流量,客单价,营业额,毛利率,坪效,西药,饮片,成药,保健,品类特点,顾客特点,商圈情况,客流量,客单价,营业额,毛利率,坪效,西药,饮片,成药,保健,品类特点,顾客特点,商圈情况,客流量,客单价,营业额,毛利率,坪效,西药,饮片,成药,保健,品类特点,顾客特点,商圈情况,营业,时间,营业,时间,日销售情况,营业,面积,品,种,数量,收,银,台数,中药,柜数,新,址,距离,会员,数量,商圈环境,对手分析,经,营,模式,营业,时间,残孕,通道,带客,煎药,医保,中药,柜数,新,址,距离,会员,数量,服,务,质量,1,.,商圈内竞争对手调查表,名,称,地,址,店,员,数量,营业,面积,品,种,数量,收,银,台数,序,号,品类占比、经营特色,名,称,地,址,店,员,数量,序,号,服,务,质量,残孕,通道,带客,煎药,医保,经,营,模式,日销售情况,品类占比、经营特色,商圈环境,对手分析,.,2,名,称,地,址,店,员,数量,营业,面积,品,种,数量,收,银,台数,中药,柜数,新,址,距离,会员,数量,服,务,质量,残孕,通道,带客,煎药,医保,经,营,模式,日销售情况,品类占比、经营特色,商圈环境,对手分析,.,序,号,3,45,附表5.7,46,附表5.8,47,附表5.9,48,附表5.10,49,附表5.11,50,附表5.12,51,附表5.13,52,附表5.14,盈亏平衡点分析,53,第三部分 新店筹备,54,新店制胜策略,有效的人员培训；,周密的市场调查；,合理的品类结构；,正确的卖场布局；,系统的宣传推广；,诱人的开业方案；,55,案例分析：,56,谢谢大家,57,