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西安市开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理实施细则

关于印发西安市开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理实施细则的通知
各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：
　　《西安市开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理实施细则》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

西安市人民政府
二○○九年五月八日

西安市开发土地后续管理和规范国有划拨
土地使用权出让管理实施细则
第一章 总   则
　　第一条  为加强国有土地资产管理，规范土地市场，根据国家有关法律、法规和《西安市人民政府关于加强开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理的通知》（市政发〔2007〕154号），结合我市实际，制定本实施细则。
　　第二条  本细则适用于西安市行政区域内国有土地的管理。凡使用国有土地的单位和个人，都应遵守本细则规定。
　　第三条  国有划拨土地在变更土地使用条件后,不再符合划拨用地范围的，或受让的国有土地使用权经依法批准变更土地用途、建设条件、使用年限等，使其与原出让合同或批准文件内容发生改变的，必须办理出让手续，或者重新评估、核算，补缴土地使用权出让金。
　　第四条  市、县国土资源管理部门是同级人民政府主管本行政区域内土地管理的职能机构，负责国家有关土地管理的法律、法规和本细则的组织实施和检查监督。
　　第五条 规划、发展改革、建设、房产、城改等行政主管部门要加强相互之间的配合，实现信息资源共享，在各自职权范围内，协助做好开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理工作。
　　第六条 各级人民政府必须严格执行土地用途管制制度和国有土地有偿使用制度，实行土地集中统一管理，建立和完善土地收购、储备、供应、开发的运行机制，加强国有土地资产管理。
第二章  划拨土地补办出让手续
　　第七条  划拨土地在不改变土地权利人和用途时补办出让手续，补缴土地使用权出让金原则上按以下公式核算：应缴纳土地使用权出让金额=拟出让时依法确认的评估市场值地价－拟出让时依法确认的评估划拨地价或承租土地市场价。
　　第八条  划拨土地在不改变土地权利人和用途时补办出让手续，具体按以下标准补缴土地使用权出让金：
　　（一）经依法批准已建成、出售的住宅用地补办出让手续的，按房改房上市的有关政策规定补缴土地使用权出让金。
　　（二）工业用地补办出让手续的，按不低于依法确认的评估市场值地价的25%补缴土地使用权出让金。
　　（三）商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地补办出让手续的，按不低于依法确认的评估市场值地价的40%补缴土地使用权出让金。
　　（四）其他用途土地补办出让手续的，按不低于依法确认的评估市场值地价的30%补缴土地使用权出让金。
　　第九条 划拨土地经依法批准改变土地用途的，按下例规定确定或补缴土地使用权出让金：
　　（一）划拨土地改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地的，应缴纳的土地使用权出让金按国家有关招标拍卖挂牌出让土地的规定确定。
　　（二）划拨土地改变为除商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地以外用途的，应缴纳的土地出让金额＝拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格－拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。
　　第十条  凡单体建筑项目部分改变用途的，应根据改变部分分摊的土地面积及用途，按依法确认的评估市场值地价补缴土地使用权出让金。
　　第十一条 利用划拨土地建设的拆迁安置房（包括经济适用房、廉租房）的配套公建用房，经依法批准作为商品房销售的，按不低于依法确认的评估市场值地价的40%补缴土地使用权出让金。
　　第十二条  土地估价基准日应根据不同情况分别确定：
　　（一）规划主管部门批准变更原批准的土地用途、规划建设条件，超过一年未完善土地审批手续的，经依法处理后，以国土资源主管部门受理的日期作为估价基准日。
　　（二）变更土地使用年限的，以国土资源主管部门受理的日期作为估价基准日。
　　（三）同一宗地的土地使用条件经规划主管部门多次批准变更的，以规划主管部门最后一次批准文件为准，以国土资源主管部门受理的日期作为估价基准日。
　　第十三条  土地出让应缴纳的土地使用权出让金，以估价基准日依法确认的宗地评估市场值地价作为计价标准。
　　第十四条  租赁土地经依法批准补办土地使用权出让手续的，按照依法确认的评估市场值地价，全额补缴土地使用权出让金。
　　第十五条  租赁土地经依法批准续租的，按下列标准收缴年租金：
　　（一）对持有地面房屋产权证书的，按土地所在地对应用途基准地价的40%除以该土地用途最高出让年期确定。
　　（二）对没有地面房屋产权证书的，按土地所在地对应用途基准地价除以该土地用途最高出让年期确定。
第三章  出让土地增加建筑面积
　　第十六条 对通过公开方式出让的土地使用权，规划建设条件原则上不得改变。确属城市规划建设需要变更的，规划主管部门应从严审核，依法办理审批手续。
　　第十七条  出让后的国有建设用地，建设单位申请调整原出让合同约定的或原规划批准的规划条件，由规划主管部门受理。规划主管部门同意调整的，应将调整后的规划批件抄送国土资源管理部门，并督促建设单位向国土资源管理部门申请，办理相关审批手续。国土资源管理部门同意调整的，应依法确定供地方式，并按新旧规划条件下依法确认的评估市场值地价差额的100%补缴土地使用权出让金。
　　第十八条  同一建设项目中，在不改变土地用途的前提下，经规划主管部门依法批准新建、改建、扩建、加层等增加建筑面积的，增加部分不超过原批准面积3%（含3%）的，免缴增加部分的土地使用权出让金。超过3%以上的，超出部分按新旧容积率条件下依法确认的评估市场值地价差额的100%补缴土地使用权出让金。
　　第十九条 未经依法批准擅自改变规划条件进行建设的，经规划主管部门核实，同一建设项目实际建筑面积超出原批准面积3%以上的，规划等行政主管部门应依法从严处理。处理后允许保留的，应补缴超建部分对应的土地使用权出让金。补缴金额按超出部分原出让时的成交（约定）地价或楼面价的100%确定；涉及改变土地用途的，应按新旧规划条件下依法确认的评估市场值地价差额的100%缴纳。
　　第二十条  出让后的国有建设用地，在出让年期内经依法批准拆除重建且不改变土地用途的，拆除重建后增加的建筑面积，按其分摊的土地经依法确认的评估市场值地价的50%补缴土地使用权出让金。
　　第二十一条 出让后的建设用地经依法批准增加建筑面积，或擅自增加建筑面积经依法处理后允许保留的，增加面积或超建面积超出原批准面积3%以上的部分，还应依法补缴城市建设配套费。
　　第二十二条  原出让的工业用地在不改变原规划用途的前提下，经依法批准增加容积率的，不再补缴土地使用权出让金。
　　第二十三条  租赁土地增加建筑面积的，比照本章的相关规定执行。
第四章  国有企业改制处置土地资产
　　第二十四条  国有企业改制，可根据企业的类型和改制需要，经批准分别采取土地使用权出让、作价出资、作价入股授权经营、租赁和保留划拨用地等方式处置国有土地资产。
　　第二十五条  纳入企业改制资产处置的国有划拨土地使用权，符合城市规划条件的，可以协议方式办理土地使用权出让手续，按下列标准补缴土地使用权出让金：
　　（一）工业用地按不低于依法确认的评估市场值地价的25%补缴土地使用权出让金。
　　（二）商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，按不低于依法确认的评估市场值地价的40%补缴土地使用权出让金。
　　（三）其他用地按不低于依法确认的评估市场值地价的30%补缴土地使用权出让金。
如果折抵负资产，继续按《中共西安市委、西安市人民政府关于进一步深化国有企业改革的实施意见》（市发〔2003〕24号）执行。
　　第二十六条  参与企业改制受让的工业用地，经依法批准改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地以外用途的，可以办理协议用途变更手续，应补缴的土地使用权出让金=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格－批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。
　　第二十七条  改制企业受让的工业用地，经依法批准改变用途进行经营性开发的，出让用地批文或出让合同约定应由市、县人民政府收回，交由国土资源管理部门采用招标拍卖挂牌等公开出让方式处置的，应采取公开方式处置；出让用地批文或出让合同未约定以公开方式处置的，可以协议方式处置。应当补缴的土地出让金额（底价）＝批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格－批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格
　　第二十八条 企业改制经依法批准采用租赁方式使用土地的，租赁期限一般不超过5年，租金标准按照本细则第十五条的规定办理。
　　第二十九条 企业改制经依法批准继续以划拨方式使用土地的，其使用年期不超过5年。
第五章  土地使用权交易
　　第三十条 土地使用权通过招标拍卖挂牌方式出让的，由市、县国土资源管理部门负责组织实施，并参考市场情况确定出让底价。
　　第三十一条  出让土地使用权在转让时，其土地使用权转让价格低于市场评估地价80%的，政府有权优先收购，所购土地纳入政府土地储备库。
　　第三十二条  国土资源管理部门在办理土地使用权出让手续时，应在《国有土地使用权出让合同》中注明该宗地的用途、容积率、绿地率、建筑密度等土地使用条件，以及开发进度等控制性要求和成交的单位面积地价或楼面地价。
　　第三十三条 规划、国土资源、建设、房产、城改等管理部门，对在相关部门未对土地使用权人擅自变更土地用途、容积率等土地使用条件行为做出处罚并补缴土地使用权出让金前，一律停止办理该宗地的规划许可、施工许可、土地使用、房产预售等手续。
第六章 附   则
　　 第三十四条  本实施细则自2009年6月10日起施行。