市政办城中村改造意见.docx

市政办城中村改造意见
各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门、各单位：
为进一步加快我市城中村改造工作步伐，改善人民群众的生产生活条件，促进经济社会又好又快发展，现就我市城中村改造工作提出如下意见。
一、指导思想
和目标任务
（一）指导思想
坚持以科学发展观为指导，围绕改善人民群众的生产生活条件，将城中村改造作为一项重大的惠民工程摆在突出位置，按照“政府主导、统筹安排、积极推进”的总体思路，对城市建成区内的村（居）遵照“规划先导、环境优先、公开透明、市场运作、强村（居）富民”的原则，稳妥有序推进，把城中村改造成为环境优美、配套完善、布局合理的现代城市社区，使人民群众共享改革开放和经济社会发展的成果，实现城市建设与经济社会和谐发展。
（二）目标任务
根据市政府关于三年完成城中村改造的总体要求，确定我市城市建成区内49个城中村（已有4个村完成改造）要在年至年三年时间内全部完成改造任务。建成区以外的村庄特别是城边村、重点镇驻地村，也要积极创造条件推进村庄改造，争取有更多的村（居）实施改造。
二、基本原则
（一）坚持规划先导、合理布局的原则。在全市总体规划的指导下，高起点高标准编制村（居）改造修建性详细规划。鼓励村（居）整合，成片开发，优化资源配置，实现资源共享。

（二）坚持优化环境、提升品位的原则。要把村（居）改造作为推进城镇化的重要组成部分来把握，高水平设计，高标准建设，注重优化综合环境，提升现代城市品位，展示现代社区理念，确保城市风格的协调一致。
（三）坚持公开透明、稳妥有序的原则。村（居）改造工作必须在思想上高度重视，工作上精益求精，过程上公开透明，保证群众的知情权、参与权和监督权，防止因政策不透明、操作不适当引起社会不稳定。
（四）坚持先安后建、市场运作的原则。村（居）改造要首先保证村（居）民居住和就业安置用房、集体经济发展用房规划建设到位，剩余土地进行市场化运作，按规划开发建设。
（五）坚持与村（居）民创业增收和集体经济长远发展相结合的原则。村（居）改造所在地规划设计，既要考虑村（居）民居住适用，又要兼顾村（居）民的创业增收和集体经济发展用房的安排，确保村（居）民生活条件与生产发展条件协调配套、全面改善提升
（六）坚持与农民经济适用房建设相结合的原则。按照“统一规划布局、政策吻合衔接”的思路，鼓励采用先建农民经济适用房、带动村（居）改造的模式，有序推进村（居）改造。
三、改造模式
（一）根据村（居）集体经济状况和村（居）委会的运作能力，各街道（区）可按照先拆迁后安置的“净地出让”模式操作，也可按照先招商后拆迁的“项目招标”模式操作。各街道（区）选择的改造模式须经市城中村改造指挥部批准后实施。
（二）鼓励有实力、信誉高的开发企业参与村（居）改造。其中300至600户的村（居）改造原则上选择二级及以上资质的开发企业；600至1000户的村（居）改造原则上选择一级资质的开发企业；1000户以上的村（居）改造原则上选择上市开发公司或近三年来由中国房产信息集团和中国房地产测评中心共同评选出的中国房地产开发企业100强。由市城中村改造指挥部办公室牵头，市城建局、市规划局、市财政局、市监察局、市审计局、市国土局、街道（区）参与对开发企业进行考察，考察确定后，由街道（区）与开发企业签订框架性合作协议，约定村（居）改造的前期启动资金、开发企业进入退出条件等。
四、审批程序
（一）拟进行改造的村（居）向所在街道（区）提出书面申请。
（二）由所在街道（区）负责编制《村（居）改造可行性分析报告》，论证审查同意后，报市城中村改造指挥部办公室预审。
（三）经市城中村改造指挥部研究确定列入村（居）改造的，由市规划局依据城市总体规划，提出规划设计条件意见书，由所在街道（区）负责委托设计单位依据区域控制性详细规划编制村（居）改造修建性详细规划。
（四）拟改造村（居）的修建性详细规划，经市城市规划建设管理协调委员会审定后进行公示。
（五）由村（居）委会制定拆迁补偿安置方案，经所在街道（区）审查，报市城中村改造指挥部办公室审核同意后，召开党员大会和村（居）民代表大会讨论通过，经95%以上村（居）民同意，并与村（居）委会签订由街道办事处（区管委会）盖章见证的拆迁补偿安置协议后，报市政府正式审批。
（六）已批准实施的村（居）改造项目，由街道（区）组织村（居）委会实施拆迁，并依法办理有关手续。
五、政策支持
（一）拆迁安置补偿
1、拆迁安置：拆迁安置标准以改造村（居）合法的一个宅基地单位为基数，城市规划区内指导性安置用房建筑面积为：多层楼房每个宅基地单位安置面积不高于140平方米，小高层及高层楼房安置面积不高于160平方米。各村居）可根据实际情况制定具体的拆迁安置标准。
2、拆迁补偿。各街道（区）负责根据上级有关规定和改造村（居）实际情况制定具体的拆迁补偿标准，允许村（居）民选择货币补偿。
3、对列入村（居）改造计划、不宜在原居住地翻建新房的危房村（居）民，同时又符合购买农民经济适用房条件的村（居）民，鼓励先行就近购买农民经济适用房，具体政策另行制定。
（二）资金支持
1、由市政府统筹资金10亿元，主要用于对按净地出让模式改造的且前期启动资金困难的村（居）进行周转。
2、对具备村（居）改造条件但因村（居）建筑密度大、安置补偿成本高等原因，致使村（居）改造投融资不能平衡，由市城中村改造指挥部办公室会同有关部门进行测算，并按照“先易后难、突出重点、有序推进”的原则，提出统筹村改资金的意见，报请市政府审批。
3、对城中村改造安置项目前期贷款（不超过安置项目总投资的40%），市政府承担50%的贴息补助，贴息期限一年。
（三）用地支持
1、村（居）民安置房用地原则上办理国有划拨土地手续，安置用房给予办理国有土地使用权证和房屋所有权证（注明划拨土地），需上市交易的应按有关规定补缴土地出让金后方可进行。
2、改造村（居）因规划所限需增加土地的，由市城中村改造指挥部办公室会同有关部门进行测算后，报经市政府批准，按程序办理新增用地手续。如因规划等原因，确需提供先期周转用地用于安置房建设的，在该村旧址处置时，同等面积扣减。
3、鼓励、提倡以街道（区）为单位实行多村（居）合并，组团式规划，统一设计、统一建设、统一配套。
4、实行市场化运作的房地产开发企业通过“招拍挂”方式取得村（居）剩余原址土地使用权进行房地产开发的，按有关规定办理。
（四）税费减免
1、村（居）改造中的村（居）民搬迁安置项目和集体经济发展用房，免缴城市基础设施配套费（属企业收费部分除外）和有关行政事业性收费等相关费用。
2、村（居）改造用于安置村（居）民和集体经济发展用房的建筑营业税、耕地占用税、契税的地方留成部分，给予村（居）集体等额财政资金扶持，由市财政局会同市城建局、规划局、国土局、地税局审查确认，经市政府批准后，一次性兑付。
3、引导和鼓励社会各界积极支持村（居）改造工作，按取费标准的50%收取勘测、规划、设计、监理等技术服务费。
（五）收益管理
1、改造村（居）剩余原址土地通过“招拍挂”出让所得收益，全部返还改造村（居），主要用于村（居）民的拆迁安置、村（居）民生产生活保障和村（居）集体经济发展等。
2、给予村（居）民适当生活补助，改造后的村（居）要根据集体经济收入来源实际，给予村（居）民适当的生活补助。补助标准要量力确定，切忌盲目攀比。
3、经市政府批准实施的村（居）改造项目，自批准实施之日起，须在2年内安置好村（居）民，否则停止享受有关优惠政策。
（六）村集体经济后续发展
集体经济发展用房和集体经济发展用地必须作为集体财产，用于增加集体经济收入，严禁变卖流失。对适宜给集体经济发展用房的，原则上按人均5-8平方米配置；对适宜给集体经济发展用地的，按村（居）改造项目安置用地面积的20%配置。若违反规定擅自对外销售房屋的，市房管部门一律不予办理房屋所有权证，并追究相关责任人的责任。
六、组织领导和工作要求
（一）加强组织领导。市新型城镇化和城中村改造工作领导小组指挥部下设办公室和四个工作组。四个工作组分别是拆迁安置组，负责村（居）改造项目规划、拆迁、安置、补偿等方案的审查和指导；土地征用出让组，负责依法办理村（居）改造项目的相关土地手续；维稳保障组，负责做好村（居）改造的社会稳定保障工作；宣传组，负责村（居）改造的日常宣传。每年实行由市级领导联系村（居）制度，具体指导村（居）改造。各街道（区）要成立专门的村（居）改造领导机构，选好配好领导力量和工作人员，全力推进村（居）改造工作。各级、各部门要切实将村（居）改造摆在更加突出的位置，进一步增强责任感和使命感，各司其职，密切配合，通力协作，形成齐抓共管的工作合
（二）明确工作职责。全市村（居）改造工作由市政府主导，统筹安排；各街道（区）为村（居）改造工作的责任主体，负责组织村（居）改造方案的编制、各种审批手续的办理、房屋拆迁、开发招商等重点环节的工作；村（居）委会是村（居）改造工作的实施主体和具体承办者。
（三）加大考核力度。市委、市政府每年将村（居）改造工作作为全市重点工作，列入各镇、街道年度工作目标绩效考核，强化跟踪督查，定期调度通报，实施重奖重罚，确保完成市委、市政府确定的村（居）改造任务。具体考核办法由市城建局根据本《意见》和市委、市政府每年对各镇、街道办事处的工作目标考核意见另行制定。
（四）强化监管措施。对已批准改造的村（居）要严格把好村（居）改造计划的预审关、村（居）改造条件的审查关、村（居）改造的规划关、村（居）改造具体实施方案的批准关，严禁未经批准擅自启动村（居）改造程序；要严格把好剩余村（居）原址土地招拍挂条件预审关，确保土地资产的升值；要严格把好涉及村（居）改造土地返还资金和经济发展用房收益的使用关，实行街道和村（居）两级监管、村民代表监督制度，确保专款专用；要严格把好市场化运作审查关，严禁各村（居）与开发商私签协议、私收定金，确保依法办事、规范运作。市城中村改造指挥部办公室要根据建材市场变化情况，适时进行村（居）改造安置用房成本调整核算，并做好村（居）改造安置用房成本审查关，以确保村（居）改造的顺利进行。同时，将市财政资金和规费减免等各项优惠扶持政策的落实情况列入纪检监察范围，加强审计监督，确保资金安全不出问题。加强工程质量和安全监管，确保建设高质量和高水平的住房。
（五）妥善解决历史遗留问题。要本着尊重历史、面对现实的原则，按照本《意见》的要求，积极稳妥、合法有序地处理好村（居）改造遗留的矛盾和问题，确保村（居）改造新老政策的对接。特别是对城市规划区内村（居）过去与开发企业合作启动村（居）改造形成的历史遗留问题，要按照合情、合理、合法的原则妥善处理。
（六）加强舆论引导。各街道和相关部门要坚持正确的舆论导向，通过新闻媒体和各类宣传渠道，加强宣传引导，特别要加大村（居）改造政策、村（居）改造的成功案例及实施村（居）改造后村（居）民美好生活环境的宣传力度，让群众看到村（居）改造带来的实惠，以充分调动群众参与村（居）改造的积极性和主动性。要定期公示村（居）改造项目进展情况，充分保障群众的知情权、参与权和选择权，做到家喻户晓，人人皆知，公开透明。要切实维护群众利益，认真做好村（居）改造拆迁意愿调查摸底、规划编制、项目测算、风险评估等前期工作。建立健全社会稳定预警机制，妥善处理群众来信来访，及时研究解决村（居）改造中出现的新情况、新问题，确保改造一个、成功一个，提升政府公信力，维护社会稳定。
本《意见》适应于城市规划区内的城中村、城边村改造。对城市规划区外的村庄改造，由各镇（区）政府（管委）参照本《意见》，并根据村庄占地面积、地理位置、经济条件、项目依托等实际情况，制定村庄改造办法，合理确定拆迁安置补偿标准，着眼于降低建设成本和运行成本的原则，提倡建设多层住宅。
本《意见》自发布之日起实施，年10月10日下发的《城市规划区内村（居）改造的意见（试行）》和年5月21日下发的《关于城市规划区内村（居）改造意见（试行）的补充规定》同时废止。
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