某物业公司管理服务标准.docx

物业管理服务标准
项目
范围
**市普通商品房居住小区管理服务标准
****物业管理有限公司服务标准
（一）综合管理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理
（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；
（3）白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4）协助召开业主大会并配合其运作；
（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；
（6）与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
（8）全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；
（9）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。
（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。

在达到**市《普通商品房居住小区管理服务标准》的同时，还要做到：
（1）小区管理应用计算机等现代化管理手段，进行科学管理。
（2）
（3）小区内设有儿童娱乐场所和设施。
（4）为居民开展多项便民及有偿服务。
（5）物业公司开展“一业为主，多种经营”。
（6）建立财务管理公开，监督制度。
（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

按《**市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备。

确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：
（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用； 道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；
（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；
（4）负责小区智能化设施的日常运行维护；
（5）定期清洗外墙。

在达到**市《普通商品房居住小区管理服务标准》的同时，还要做到：
加强人员的思想教育，努力提高员工的服务意识，把入户维修建立在良好的人际关系上，确保房屋及配套设施完好率达到98%以上，零、急修及时率达到95%以上，入户维修合格率达到95%以上。。

（三）绿化

小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地
按市园林局规定的《二级养护标准》养护。
l．植物配置基本合理。乔灌花草齐全。绿化较充分，基本无裸露土地。
2．树木生长正常，生长达到该树种该规格的平均生长量。树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶；被啃咬的叶片最严重的每株在10%以下；有蛀干害虫的株数在2%以下；介壳虫为害较轻；树木缺株在4%以下；树木基本无钉栓、捆绑现象。
3．绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，基本无死株和干死枝，有虫株率在10%以下；草坪覆盖率达到90%以上，修剪及时，叶色正常，无明显杂草；宿根花卉管理基本及时，花期正常，缺株率在5%以下。
4．绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运。

在达到**市《普通商品房居住小区管理服务标准》的同时，还要做到：
按市园林局规定的《一级养护标准》养护。
（1）植物配置合理，乔灌木、花草齐全。
（2）实行专业化管理。
（3）实行专业化养护标准。
（4）实行专业化养护工作程序。
（5）实行专业化考核制。
（四）保洁
小区规划红线以内，业主户门以外
维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：
（1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；
（4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；
（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；
（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。

在达到**市《普通商品房居住小区管理服务标准》的同时，还要做到：
（1）每日垃圾收集二次，并日产日清。
（2）每日对保洁服务范围内区域进行清扫二次，对于甬路、宅前路每周拖洗一次，发现污物及时清理。
（3）按服务有关规定对服务范围内夏季每周三次消杀工作，其它季节每月一次。
（4）在雨、雪天气组织人员及时清扫。
（5）对突发事件加强控制、消毒；对公共部位全面通风、消毒、清洗。维护正常的生活秩序。
（6）对于楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门窗、楼梯扶手、栏杆等每天擦拭一次。
（五）公共秩序维护

小区规划红线以内，业主户门以外
公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：
（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；
（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；
（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。

在达到**市《普通商品房居住小区管理服务标准》的同时，还要做到：
（1）小区基本实行封闭式管理。
（2）小区主要出入口24小时专人职守，24小时保安巡逻制度，对重点区域实行24小时监控录像。
（3）保安人员有明显标志、工作规范，作风严谨。
（4）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
（5）小区内无重大治安和刑事案件。
（6）有健全的安全管理制度，对非业主人员实行登记管理，对业主实行门禁卡管理。
（六）停车管理

机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的管理

（1）有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；
（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
（3）保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预案；
（4）长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。

在达到**市《普通商品房居住小区管理服务标准》的同时还要做到：小区实行人车分流，车辆管理进行有序，无乱停乱放机动车、非机动车。
（七）消防管理
公共区域消防设施的维护及消防管理
（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；
（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。

在达到**市《普通商品房居住小区管理服务标准》的同时，还要做到：
（1）每年度进行消防演习一次。
（2）定期向业户宣传消防知识，对员工进行防火安全教育。
（3）定期进行消防检查，完善消防安全条件。
（八）高压供水
养护、运行、维修
（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；
（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
（3）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。

在达到**市《普通商品房居住小区管理服务标准》的同时，还要做到：
保证供水设备、设备间的环境卫生及人员卫生良好，及时完善系统的不足，加强巡视力度。确保设备设施的良性运行。
（九）电梯
养护、运行、维护
（1）主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；
（2）凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。

在达到**市《普通商品房居住小区管理服务标准》的同时，还要做到：
（1）本小区每周对电梯进行维保，在维修时间段内，实行逐梯依次进行。
（2）电梯24小时正常运行。
（十）装修管理服务
房屋装饰装修管理
（1）有健全的装修管理服务制度；
（2）查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
（4）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；
（5）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
在达到**市《普通商品房居住小区管理服务标准》的同时，还要做到：
（1）加强巡视、检查的力度、频率，确保小区装修及业主的财产安全。
（2）确保环境卫生，确保住户的生活环境和谐。
（3）装修垃圾集中堆放。