某商住楼营销策划初稿.docx

下渡路商住楼

营销策划初稿

第一篇 市场概况分析报告
一、 国家宏观经济情况分析
二、 广州市物业市场发展现状
三、 广州楼市发展趋势预测
四、 项目所在区域房地产市场分析

第二篇 商品策略建议
一、 项目分析
二、 市场定位
三、 规划建议
四、 定价建议

第三篇 营销企划建议
一、 总体策略目标
二、 推广策略建议
第一篇：市场概况分析报告

一、 国家宏观经济情况分析
经过一年多的低速增长后，今年我国国民经济出现重要转机，今年经济增长有望达到8%。在中央一系列扩大内需宏观经济政策的持续作用下，今年，我国经济运行出现一系列明显而积极的变化。目前已初步扭转了经济减速增长的趋势，出现稳步回升的良好势头。这表明，我国经济已成功克服亚洲金融危机带来的不利影响，宏观调控取得重要阶段性成果。
据国家统计局提供的资料显示，今年我国经济加快增长的主要动力来自第二产业中的工业和第三产业。仅从上半年情况看，第三产业完成增加值13,626亿元，增长8.1%，增速比上年同期加快1.3个百分点。市场趋活、运量扩大，商品房销售大幅度增加以及旅游业的兴旺是推动第三产业增长加快的主要原因。
其中，据国家统计市场发布的月度投资报告分析，1-8月，全国商品房销售面积6007万M2，同比增长40.1%增幅比1-7月份提高 2.1个百分点；商品房销售额1045亿元，同比增长48.8%，增幅比1-7月份提高4.2个百分点。受此影响，房地产开发投资始终保持快速增长，成为带动经济回升的重要动力。1-8月份累计，同比增长24.3%，增幅比1-7月份提高0.2个百分点。这表明房地产业的行业运行状况良好。
但是，还应当看到，尽管国家采取积极的财政政策和稳健的货币政策等对经济产生了积极影响，但有效需求不足的问题仍然没有得到根本的改善，我国还没有从需求不足的困境中彻底走出来，且有效需求不足在今后相当一般时期内仍然是制约我国经济均衡发展的量大障碍。作为支柱产业之一的房地产业，由于其商品的长期性、固定性和高价格特性，所面对的有效需求不足也相当突出。这将会在一定程度上制约房地产市场的良好运行。
二、 广州市物业市场发展现状
虽然广州住宅市场的发展仍有一定的阻力因素，但总体而言广州经济受全国经济影响仍会继续向好，物业市场受金融、政策的支持、市政配套设施（如地铁、内环路等）的完善，仍会在未来几年迅速发展，而人民生活水平的提高，也为市场的兴旺创造了可能。

1. 国家政策方面
从政策面上看，土地招标、拍卖的推行及成熟，对房地产开发企业总量的控制和资质审查制定的切实实行，房屋拆迁总量的实施，以及市政建设的确实实施，国家对房地产业尤其是住宅产业的大力扶持，会对广州住宅市场的发展起到强有力的支持作用

2. 金融政策方面
从金融面上看，国家实施了对消费贷款额的放量增加及投资方向的改变，对贷款业务限制范围的放宽，金融利息率的不断降低以及央行对货币供应逐步实现从直接调控转向间接调控，广州市国有商业银行对住房贷款的放松及住房按揭手续的简化等一系列政策。另据悉近期广东农行计划今年新增个人住房贷款100亿，并将在重点城市陆续开设一批“金钥匙”住房金融超市，把16种按揭贷款业务“打包”向市民推出。所有这些为广州房地产市场的进一步发展奠定了基础。

3. 楼市价格方面
A. 楼价趋向平民化
与上年同期相比，一向属于较高楼价地段的越秀、东山、天河、荔湾等区域均有不同程度的价格下调，其中越秀区和荔湾区已较少见高价豪宅上市，均价较上年同期分别下跌近20%和10%，天河区近期亦鲜见高价豪宅上市，连珠江新城的全新江景新上市，亦只是每平方米6000~7000左右的中高价，相对珠江新城前期上市楼价每平方米近8000元的豪宅楼价而言，目前的楼盘售价的确是更为大众化和理性化。

B. “市”“郊”楼价扯平
与去年同期相比，市中心旧城区的楼价越平越大众化，而非市中心区域楼价却在不断向上，两者的展销均价基本上拉或平手。由于受各种利好消息刺激，白云区山景楼盘和番禺区楼盘空前活跃，两区楼价亦相对而言走高，其中白云区比去年同期上升17.2%，郊外（含番禺区）比上年同期也有16.4%的升幅，而白云区新广从公路路段以往只有一两个楼盘展销会，现涌出近10个楼盘开展销会，该地段由于拥有两大利好因素——“白云山景”和“新体育馆”，发展潜力不容低估，尤其值得一提的是位于新广公路，从地域上属于市郊楼盘的“白云堡豪苑”，其别墅和公寓订价不断走强，上月已成为广州市上市促销楼盘中，按揭均价最高的住宅楼盘。从各方面资料 显示，新广从公路将会发展成为一条新的“房地产大道”。

4. 销售水平越来越高，售后服务的范围不断扩大。
随着我国房地产市场的发展，房地产卖方市场向买方市场转变，市场竞争剧烈。这促使发展商、代理商们在精心营造高质素楼盘的同时必须努力提高服务质素，近期震动楼市的“无理由退楼”，实行“三包”等，既是发展商实力的显示，也是对买家的附加服务。

三、 广州楼市发展趋势预测
新世纪的到来，为广州楼市带来一系列利好因素：福利分房的结束、货币分房的全面推行、中国加入WTO极可能在今年内实现，和番禺、花都的撤市改区等等。预计广州市房地产市场将呈现以下趋势：

1. 房地产市场将进一步规范化。
入世作为催化剂必须加快市场规范化、法制化建设。政府作为宏观调控部门，将依照市场规律，在法规建设、完善服务上进一步下功夫，行政审批行为将逐步减少，从而为企业创造公平、公开、公正的市场环境。

2. 市场竞争将加剧，开发商垄断程度加大。
入世所带来的开放市场，必然促进外资的进入，使房地产企业面临新的挑战；同时货币分房的全面实施，使住宅市场从单位集体购买转变为个人分散购买，个人买房对工程质量、环境质量和功能质量都更为挑剔，促使开发商根据市场需求不断提高楼盘素质、完善售后服务。通过激烈的市场竞争，实现优胜劣汰，有实力的大公司脱颖而出，最后形成数量有限的大型房产开发公司，成为房地产开发的主流，实现规模经营。

3. 居住郊区化的趋势更明显。
随着广州市行政区域的扩大，未来几年内地铁二、三号线和花都新华轻轨的建成使用，番禺、花都的楼盘将以其大规模的生活小区、良好的生态环境和便捷的交通吸引更多买家，广州市城区的居住、商业结构将相应调整。
4. 广州楼市趋向平民化，中低价位住宅将是下半年市场消费主流。
记得去年此时，广州房地产市场红红火火，江景盘的热卖吸引了众多消费者的目光，连珠江新城的楼盘也凑在一起赶热闹，而今年，消费者的注意力似乎更多地被番禺、花都的撤市设区而吸引，使得番禺住宅市场较受买家青睐，住宅的平民化特色也较为明显。
从目前的房地产市场分析，市区中的新推盘以中小型楼盘居多，而早期的大盘不是进入收楼阶段，就是在热卖特惠单位。因此，上半年房地产广告也表现出市区楼盘广告投入量减少的特点。从房地产市场的销售习惯分析，下半年一般都是房地产销售的旺季，不但在售楼盘数量多，广告支出量也较为庞大。从今年上半年房地产发展走势来看，市区大盘下半年将会有较大的调整和推盘举措届时将带动广州房地产市场格局改变。
另一方面，上半年房地产市场平民化的特色将一直保持至年终。这是因为去年实物分房的最终结束，代表着普通消费者个人购房时代的来临，决定了住宅平民化特色形成。与此同时，今年上半年番禺、花都的撤市设区，带动了郊区楼盘的热卖，而这类楼盘相对低廉的价格正好迎合了普通买家的支付能力，加重了今年在售物业的平民化色彩。下半年，番禺等郊区住宅市场仍会继续因撤市的利好因素影响而吸引买家关注，因此下半年广州市住宅市场的消费主流依然会是中低价位的住宅物业。而随着地铁二号线建设不断推进，以及地铁三号线路的公布，地铁沿线的楼盘售价将出现略微上升的趋势。
从住宅市场的需求角度考虑，消费者买楼置业已成为平常事，加上今年消费市场的相对畅旺，相信住宅需求市场在下半年将会保持足够的活力，下半年广州市住宅市场应会有较大的发展。
当然，要把预计的消费力真正转化为实际的市场吸纳力，还有赖于发展商制造的最终产品，要看地产商们如何在激烈的市场竞争中抢得先机。

5. 随着政策法规的健全，市场的规范、市民观念的转变、信息的流畅，广州市房地产将进一步繁荣，二手楼交易将继续大幅度增加。
四、 项目所在区域房地产市场分析
1、 海珠区房地产市场现状及趋势
纵观项目所在地区海珠区，是广州市内楼市最活跃的地区之一。海珠区的每年商品房供应量是全市的首位。
海珠区过去在一般人的眼中是“江郎才尽但是近年来，由于工厂的搬迁，金碧花园、光大花园、保利花园等一批“大鳄”纷纷落户，海珠区的楼市人气急升，楼市和新城区相比有过之而无不及，现在已经和天河区一起，成为广州市楼盘供应的两个大户。
海珠区是广州传统的工业区，近年来，随着一些大工厂易地改造谋求发展，住宅建设已成了该区新的经济增长点。近几年来，海珠区房地产开发量每年升幅均在20%以上，住宅建筑热潮逐渐由旧城区向外周扩散，滨江路、宝岗大道、工业大道、江南大道等主要路段成了不同档次楼群聚集的主要区域。
根据最新路网规划：海珠区建设道路总长度达264.7公里，区内建成跨江桥梁增至12座。目前，海珠区新建和在建的有：东南环城高速、华南快速干线、新港东路、东晓南路、南洲路、滨江西路扩建，随着这些路段及地铁二号、三号线，丫髻沙大桥的建成，一个路网更发达的新城区将会呈现在人们面前。
据悉，2001年起，全市将实行路桥捆绑式收费，即意味着广州市内的所有过江桥将取消过桥费，这无疑是在交通上除去了“河北”与“河南”的人为障碍，对海珠区楼盘吸引已区份的买家将是一知利好因素。
在未来两三年，海珠区楼市依然是广州楼市的一个热点，由于推出量较大，仍需要一些有份量的大盘充当“领头羊”，板块式的启动对整个区域热度的提升大有帮助。但是，今后海珠区楼市的竞争将会更加激烈，销售的压力已日渐显露。原因有如下几个方面：其一，几个大型的小区将会在几年内有大量的住宅推出，市场在缺乏集团购买力的情况下，能否被迅速接纳值得忧虑。今后的买家除本区居民外，还需要江北人士和外来人员购买的支持，这就更要求海珠区的住宅具备更高的质素和保持价格较低的优势；其二，商业气氛不浓将成为制约海珠区发展的一个重要因素。现时除江南大道外，在海珠区的东西两边，商业仍然处于一个初级的小商小贩经营阶段。海珠区的商业地位如果得不到及时的提高，不但写字楼发展难有市场，而且随着人们对周围环境要求的不断提高，其楼市的优势也将受到消弱。所以，除了在住宅小区内创造一个良好的内环境处，培育与拓展一个方便、繁华的外环境，是海珠区房地产发展长久不衰的保证。

2、 滨江东板块市场特征：
就项目所处的滨江东板块，经过综合调查取证研究分析后，该板块呈现出以下特征：
1） 一线江景盘与非一线江景盘价格相差比较大，如同一区域的丽景湾比天立俊园按揭均价高大约1441元/M2，因而从价格定位方面档次差异比较明显。
2） 目标客户群均呈现出追求高尚社区享受的消费观念。无论是一线江景海珠半岛花园、中海锦苑，还是非一线江景的金雅苑、天立俊苑，其锁定的客户群体大部分白领阶层以上的消费者。
3） 由于滨江路的未开通，此板块相当部份楼盘交通不太方便。但大部份一线江景买家都有私家交通工具，其居住的尊贵性得到充分的展现；但是针对非一线江景盘却丧失了许多没有私家交通工具的消费者，在客户群体方面受到限制。
4） 大部份项目都比较注重现场的包装，尤其是丽景湾的夜间包装效果比较突出。
5） 广告诉求中大部份盘都涉及到滨江江景这一概念这一概念，以滨江路的休闲和珠江情结为依托，塑造项目。

第二篇：商品策略建议

一、 项目分析
1、 项目概况
本项目用地位于广州市海珠区的滨江东地带，于下渡路旁，占地面积7731M2，总建筑面积45988M2。南为滨江东路，东为下渡路。本案规划由三层群楼和两栋20层，一栋26层的塔楼组成。

2、 项目优劣势分析
◆ 项目优势分析：
A、 项目位于海珠区的滨江东板块，易引起买家关注
广东省房协在进行广州优秀楼盘评选时发现山水楼盘成绩斐然，其中江景盘更是明星荟萃。如珠江新城、滨江东路段等地带房地产市场的繁闹说明江景楼盘在住宅建设中有天然优势，人们越来越崇尚大自然，追求自然景观优越的居住环境。伴江而居符合人类追求美的本能要求，反映人对大自然的亲和力。本项目虽非一线江景盘，但位于滨江东地块，使业主仍能过上优越的滨江生活。所以本项目的推出，定会吸引一部分倾心于滨江生活的买家。
B、 与海珠区的知名江景盘为邻，给人以高层次居住区感觉，有利提高项目档次
与本项目相邻的是现时强势出场的滨江东江景名盘，除了一线排开的一线江景盘外，还有许多非江景盘而又在滨江东地段的知名楼盘，如嘉仕花园、金雅苑、天立俊园和中信乐涛苑等。与众多的知名楼盘相邻，使本项目容易引起有效需求者（有意且有能力购房）的关注，假如本项目具有良好的综合素质，而价格适中，就能把周边知名楼盘的有效需求者争取过来，加促销售。
C、 滨江东沿江绿化环境优美，海珠区配套完善，为本案提高良好的外部环境
海珠，不仅是一个美丽的名字，投资热与置业热正在这个地区如火如荼地展开，海珠区交通发达，随着地铁二号线将开通，海珠将成为地铁、公路、水运等组成的交通网络。海珠区珠江环绕，风景优美，与二沙岛、珠江新城、海珠广场、白天鹅宾馆等广州名胜风景隔江相望，南倚洛湖居、丽江花园、广州碧桂园及丫髻岛旅游风景区。另外，海珠区还名校林立，中山大学、广州美院、广州商学院、广东教育学院等华南名校使海珠区洋溢着浓厚的人文气氛。
D、 项目尚处于规划中，可塑性强，有助项目推广
由于海珠区在销楼盘较多，供应量充足，加上金碧花园、保利花园及滨江东板块多个大型小区楼盘的影响，导致区内各楼盘竞争异常激烈。对本项目来说，要在海珠区内建立自己的信誉品牌，使楼盘的销售顺利进行。就必须从项目的整体综合质素上落手，并建立楼盘自己的个性即项目的理念。并在推广过程中建立有效详细的销售战策部署，作出准确的阶段性推广策略和销售推广策略。而项目的全程策划，将能有效地增加项目的竞争能力，有效缩短销售期及大大减低发展商的风险。

◆ 项目劣势分析
A、 项目规模小，设计规划中，生态环境较难营造
因为在海珠区中，房地产项目众多，区域竞争激烈，除了大型小区，如金碧花园、光大花园等口碑极佳外，还有许多知名楼盘。而相对小区楼盘更能受买家欢迎，发展空间更大。就本项目来说，规划设计中属于单体楼，且除了裙楼上的架空层平台花园外，整个社区就没有别的绿化空间。这样小区的生态环境很难营造，这必将直接影响销售，幸好本案位于滨江东地块，大环境可观。
B、 现时的户型设计，各单位之间的通风性，私密性差
根据发展商提供的资料，三栋高层塔楼相距较近，A、B栋更是连体楼。这种设计方案使到A、B、C三栋内部相向单位的通风采光及私密性均出现问题。且整体设计上忽略了大户型的空间实用适合性，即大户型不方正，室内布局不合理。故建议发展商对现平面设计作出调整。
C、 项目发展商知名度不够且项目整体规划设计没有特色
根据本公司的市场调查，无论是广州还是周边的珠江三角洲地区，均有60%-70%的购房者认为发展商的实力和信誉直接影响他们对楼盘的选择。现今的广州房地产市场，由于竞争很激烈，购房者对楼盘综合质素的要求越来越高，这样更迫使开发商们要不断提高自身素质，精心做开发。
如滨江东板块的中海锦苑，由于发展商的知名度以及项目的特色设计，把楼盘的江景概念发挥得淋漓尽致。该盘智能化的设计与管理，更成为买家设身处地的周全之策。中海锦苑的销售把滨江东搞到沸沸扬扬，给同区其它楼盘的销售带来一定压力。
而就本项目，由于项目发展商对房产市场一直涉入不深，项目整体规划设计又缺少特色和超前理念，这对项目的推广有一定的阻碍，故建议本项目引入全程策划，整体控制项目的推广过程，把项目的不利因素转化为零，或转化成有利条件，辅助项目的顺利推广。
D、 项目周边旧城景观差，不能望到江景，与滨江东的一线江景盘有一定距离
项目地块虽然位于滨江东地板，大环境比较优越，但项目地块位于滨江东路的南边，又紧挨浪琴居，就算在高楼层上，也基本看不到江景。而且在本项目用地的四周景观陈旧。项目对面的天心制药厂对项目的景观环境起一定的负面作用。

二、市场定位
1、 项目总体定位
综上所述，由于区内楼盘供应量大，且有多个大型楼盘，纷纷以提高本身的综合质素争取市场。参照本项目同区域的知名楼盘和明星楼盘的项目定位和成功推广，及根据区内竞争对手情况，确定项目的总体定位为：位于滨江东豪宅区内，具备豪宅质素，有巨大升值空间的近江华宅。本项目能全面提升住户的生活品质，包括浪漫悠闲的滨江生活，绝对优越的交通，最别致最有品味的社区园林，还有最优惠的价格，最大的升值空间以及最完善的城市教育网，是城市生活与郊区悠闲渡假生活的最高综合体。

2、 项目定位细述
其一是城市生活与郊区悠闲渡假生活的最优综合体。优化组合，5天上班，2天休息，“5+2”模式反映在居住方面即市内一套房供上班居住，郊区休闲渡假又一套房。但是如此一来市民居家成本高、负担过大。人们希望能市区找一套高档楼盘，即解决居住又达到景观、环境、休闲目的，这种组合成本较低，居一套房就一举两得，滨江东的楼盘是很好的选择，这也是它销售畅旺的原因之一。
其二是具备豪宅质素，存在巨大升值空间。广州只有一条珠江，两个岸，滨江路地块很值钱。而项目若能以“质优价廉”的姿态入市，其升值空间路人皆知，必将大大助于项目的推广。
其三是经典的园艺方案。旨在为居民打造艺术生活的平台，通过艺术环境的营造，提高居民的生活品味，同时以社区艺术活动为载体，增强小区内人与人的沟通，创造一种良性的人际关系。经典的园艺方案有助于本案突出个性，优于周边楼盘。
其四是个性化户型的完善。合理配置各种户型比例，以国内现阶段典型家庭结构为出发点，附予户型个性化。如属于现代时尚白领或新婚夫妻的时尚经济型；特别为东方三代同堂家庭设计的小康型等等。每一款户型都让户主看到未来家庭生活的影子。
其五是项目规划应具有前瞻性，故先进的互联网宽带网及高科技管理等元素必须进入小区内，才能保证高质量的城市生活。
其六，为项目的定位服务，建议引进知名物业公司与跨国地产代理合作，利用其知名度及声誉，造成“强强联手，创造辉煌”的理念，即能加速项目品牌的塑造，又能给消费者信心，促进销售推广，打强项目的明星效应。

3、 目标客户定位
总体来看，海珠区楼市呈现复合型、综合性的特点，从买家来看， 海珠区楼市买家大致分为两大部分：一部分是海珠区原有居民，另一部分是来自河北的居民，特别是荔湾、越秀、东山等三个城区的居民更成为海珠区楼盘的主要客户。
由于项目的中高档次定位，所以本案的目标客户应具有较强的经济能力，有一定的积蓄的高收入家庭或人士。细分目标客户如下：
a. 追求优质生活环境人士
这部分客户群多为二次置业，其收入高，经济实力较强，对物业的要求已由简单的居住要求上升为追求生活环境，享受生活的高层次。
b. 追求生活质素的白领阶层中产阶级（东山、天河、海珠区）
一部份在大公司工作的白领阶层资金并不充裕，无法承受诸如天河、东山区的高楼价，但若选择有较佳生活环境的番禺区，对日常工作又显得不方便，从本项目经广州大桥到写字楼区：天河区、双东区（环市东、东风东）较为方便。同时，本项目所处滨江东板块环境优美，小区内外设施也力求尽善尽美，一应俱全整体居民素质较高。因此，对于既想拥有居住质素，但又有上下班时间约束的白领阶层——教育程度较高的中产阶级，本项目将具备一定的吸引力。
c. 投资者
海珠区是近年来房地产的新热点区域，现滨江东地板楼盘更是近年楼市新宠。本项目的具大升值空间将成为投资者追逐的又一热点。
d. 海珠区原成民（以年轻一辈 为主）
仍然是“恋旧”情结：在海珠区长大，家人皆居住在海珠区，但年轻一代求新意识较重，选择本区既能在原区居住，又能拥有新区的生活品质。

三、规划建设
1、 住宅组团的建设平面设计建议
a. 加强各单位的通风性和私密性。
此点在项目劣势时已提过，三栋塔楼中心部份通风采光困难且私密性差。建议把A、B栋塔楼距离拉开，使A、B栋相望单位能采光通风良好。
b. 户型比例
本项目定位为中高档楼盘客户面向以年轻一辈人为主，建议以中小户型为主（二房单位）。主要是因为小户型加上价格优势可以吸引一部份具有强烈滨江东情结，但是经济上无明显优势的中等收入的置业者。这与本案的目标客户吻合。
c. 先大后小，围护大户型的方正实用
俗话说“想不想买看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理”，适用是住宅建设者的基本要求，也是根本要求，户型 设计的第一位选择因素就是使用方便，离开这点就谈不上户型设计的先进性。
l 面积适当的厅，满足会客、团聚、视听、休闲的公共性活动功能。
l 在厅内要有良好的光照、通风与视野。
l 厅内不要有太多的门，以方便安排家具。
l 厨房最好靠近门口，以利扔弃垃圾，避免污染。
l 厨房与餐厅最好紧邻，以便端上与撤除餐具。
l 卫生间与卧室要相近，夜间使用、老人使用均不会发生麻烦。
l 集中归纳起来，动静分区、干湿分区、公私（公用区与私密区）分区应是使用功能合理的基本原则。
l 项目中几个户型的厅开门太多，使得客厅十分不实用和适用。

2、 以建筑物外立面的建议
楼宇外立面为最直接反映楼宇质素工具，同区有多个楼盘为高层楼盘，外形自然高贵、华丽，若项目外形能与之比美，在外形档次上面自然可以提升，参考国内外较热销的设计方案，以超前的设计，使楼盘外形具有自已的个性，以独特的建筑语言向世人演示楼盘本身定位。项目外立面可以成功演绎项目的形象定位，也可增加项目的附加值，增加人们的认知价值。

3、 对会所、绿化配套的建议
这里提出一个“泛会所”的新概念。泛会所是指会所不再局限在封闭空间内，而与社区环境相结合，整个社区就是一个大会所“儿童游戏场、绿化休憩地，散步径、露天广场、平台花园等等，构成范围外延的大会所。
就本项目来说，建议在裙楼上的架空层建立一个“泛会所”，集会所与园林绿化于一体，使得住户的休闲，活动空间不仅仅局限在室内而是遍布了整个社区。例如深圳万科金色家园的会所设置则十分有心思：小区中有悠扬的背景音乐、咖啡廊设在小区平台花园、喷水池边是曲艺欣赏茶座……发展商如此设置会所设施，既善用了资源，也克服了项目场地不足的弊端。对此，买家觉得新鲜之余，也赞同其心思。

4、 加入有利提高项目知名度元素——知名管理公司、园林设计公司
引入在市场上已有良好口碑的管理公司管理项目，使质素软件由管理水平得到反映，由已有良好设计往绩的园林公司设计平台花园，使项目质素通过园林设计得到反映，为项目“打质素牌”制造支持点。
四、定价建议
1、 采用市场定位法
针对同区竞争楼盘的情况，确定项目的价格策略。现在的海珠区已成为一个以房地产开发建设为主导的区域，其楼盘除了望江豪宅板块外，均以中价楼盘为主，价格水平在4000~6000元/平方米，主要吸引海珠区、荔湾区的买家。而本项目临近豪宅板块，位于滨江东南边，属二线江景楼盘。现此类二线江景楼盘的价格水平在5000~6000元左右。
2、 本项目价格策略建议
a. 建议本项目价格操作策略是低开高走，达到最终的目标均价。
反观广州市的多个大楼盘的成功推广经验，如南国花园、芳草园、中海锦苑等，证明了低开高走价格策略的可行有效性，保证了项目的成功开盘。而且随着工程施工的进行，市场知名度的积累及楼盘综合质素的逐渐呈现，价格就随之提升，显得合情合理。又能主消费者看到物业升值空间，给购房者投资者信心。应避免在销售前期，因未彻底摸清市场实际所能接受的价格水平，而贸然交价格设业过高，带来发展商不但不能提价，反而要降价的尴尬局面。
b. 蒂造豪宅群中的中价盘
一直是近年楼市热点的滨江东地区，由于沿江可开发的房地产资源有限，且后市供应量不多，估计未来几年的价格不会有较大的调整。而本项目是中档路线，应突出表现在户型上，以60M2-90M2的户型为主力，重点集中在二房单位。这种中小户型正好填补了滨江东豪宅市场的空白，而且住宅消费层面更大，更多的市民可以考虑在该区域置业，以一套75M2的住宅为例，总价约为40万元，对于一班30~45岁，事业正处于上升阶段的白领人士而言，这个价钱在其可以承受的范围。
第三篇、营销企划建议

一、 总体策略目标
以豪宅中价盘与两大支撑性卖点——适用性户型与艺术化泛会所环境及高质素物业管理，构成本案广告推广的基本素材。并把卖点深挖，构筑更高层次的推广理念。一个好的概念可以产生震憾人心的魅力，通过感官刺激打动每位消费者，起到口碑传送的作用。

二、 推广策略建议
1. 项目形象设计及品牌营造
在即将跨进21世纪门槛之际，房地产发展早已不是简单的开发建设，我们应站在产业革命的前沿，把“CIS企业形象战略”推向社会，使开发企业实现历史跨越。开展实施品牌战略，“项目CI设计”就是要以突出的文化风涵，规范形象要素，提升项目品牌为主要内容，使得项目在令人眼花缭乱的房地产市场上能够形象鲜明，独树一帜。
具体做法可通过由著名物业管理公司管理，口碑好的承建商，著名策划代理商，著名建筑队设计师，著名园林设计等实力企业或机构，加入项目的开发。强强对手，迅速地筑起项目的品牌及知名度。
而在项目形象表现上可通过由著名物业管理公司管理，示范单位，临时花园及提前落成平台花园等，项目施工现场的围板宣传以及项目现场24小时景观效果等的布置设计，作项目形象定位宣传，在销售的整个过程中吸引过往人流，建立知名度。

2、项目全程策划的介入
项目全程策划就有赖于销售代理公司为项目度身订做的详细实战式销售策划方案及其实施调整。并结合多媒体、跨地区的强大销售网络，使项目的推广事半功倍。很多有一定量体的楼盘开盘初期红红火火，中后期去渐渐沉寂，给人虎头蛇尾的印象，其原因固然在于销控不严，更在于广告节奏控制不当，后劲不足，为确保宣传效应应均衡稳定，我们一改房地产广告惯用的密集轰炸法，精心拟定了阶段性广告策略，媒体策略和系列辅助公关活动。
3、 项目工程进度与销售阶段相配合
由于市场的竞争大，消费者选择多，出于求买个放心，故倾向于购买现楼或推现楼。而项目现在只进行了三通一平，工程进度慢。另处如工程进度过慢，给人以“烂尾楼”的感觉，对以后销售影响大，建议加快工程进度，争取在明年推出。

结束语

在贵司的支持和配合下，敝司对项目进行了初步了解和调查。随着调查的深入和对项目理解的加深，对项目的开发销售前景更加充满信心。本案仅仅是在调查研究基础上提出的整体战略建议，旨在为发展商证明一个正确的发展方向，敝司确信，在贵公司与敝司的共同努力下，该项目必须将顺利进入热销，成为海珠区的又一焦点楼盘。
本案仅就项目作一初步分析，更详细的项目研究及销售步骤将会在日后为贵司提供。

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