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1、z前 言 卓越体现城市价值，充分回归人文本质！ ----------题记 受长大投资委托，深圳黑之蛛广告有限公司长沙分公司近期就长大投资所投资开发的长沙市芙蓉南路项目进行了全面的综合性市场调研，调研区域涉及长沙市天心区、雨花区、芙蓉区、岳麓区、开福区，调研课题达100余个，并在调研过程中多次组织业内专家、部分资深同行研究项目发展的相关事宜，成为本方案内具有深刻价值的组成部分，至此形成本方案。 本方案---《长大·芙蓉南路项目市场综合调研分析报告》分六章共二十余个部分，以调研数据
2、为基础，以本公司房地产市场研究专家的经验总结及趋势预测为思想延伸，分别对宏观政策、金融经济、房地产政策，区域市场发展现状、未来走势、存在机会与威胁点、竞争对手核心竞争力调研分析、市场消费及需求特性等几大方面进行了详细透彻的阐述，并在项目建筑规划、园艺设计、功能分布、项目定位、营销战略等方面给出了中肯的指引性意见。力求以分物业形态、分发展周期、有针对性的、科学有效的市场研究为项目开发提供务实合理的决策基础，并为开发单位后续发展战略提供思想基石。 长大·芙蓉南路项目 市场综合调研分析报告及设计建议书 第一章 宏观市场调研 一 调研概述 1.1 调
3、研目的及意义 本次市场综合调研其主要目的在于： Ⅰ 对当前房地产项目开发的宏观环境（宏观政策、金融状况、货币、行业政策、相关行业市场）进行调查，为项目开发规避可能存在的宏观政策、金融、经济效益风险，为项目开发战略制定科学合理的路线图。 Ⅱ 对长沙市情、经济、人口、房地产投资环境、房地产逐年供求量、空置规模、一级市场状况进行专项调查，用以确定未来区域市场供求量及价格走势，为本项目开发及中长期的开发战略提供以市场为导向的决策基础。 Ⅲ 调查长沙市各区域内的住宅、商业、写字楼物业的开发规模、销售情况、项目特色、推广策略、竞争力分布状态等，并筛选出项目周边区域内的现有、潜在竞争对
4、手，为本项目的前期规划、营销战略、推广节奏划分奠定信息基础。 Ⅳ 对已购房者、计划购房者进行市场消费特性调查，分析其对居住、商务物业消费需求的区域敏感性，分析其在项目建筑、园艺、价格、品牌、服务方面的需求状态，实施项目的导向型发展研究战略，降低来自于市场层面的项目发展风险。 Ⅴ 对近期房地产市场实施新政以来，广大拟购房客户的心理状态进行调研分析，结合宏观市场研究的结果，确定项目合理的上市时期及入市姿态。 Ⅵ 对项目地块自身优劣势进行客观的调查分析，规避、化解本项目地块发展过程中可能存在的交通、环境、地形、因素影响。 1.2 调研区域及策略 1.2.1 调研区域 （1）住宅物业调研区
5、域依据长沙市行政区域划分分为： 芙蓉区、雨花区、天心区、岳麓区、开福区 （2）商业、写字楼物业调研区域依据长沙市现有商圈分布规模及辐射能力划分为： 火车站商圈、五一路商圈、东塘商圈、伍家岭商圈、袁家岭商圈、荣湾镇商圈 1.2.2 调研策略 （1）调研方法 本次市场调查采用两种方法进行：对长沙市房地产市场现状、政策及市场竞争的调查，主要采取数据资料收集、分析研究，并辅之以实地市场调查；对目标消费者调查主要采取入户面访、问卷测试的方式；同时对房地产行业专业人士采用深度焦点访谈的方式；均辅之以二手资料的分析与研究；总体思路是采用定量研究与定性分析相结合的方法
6、以收相辅相成之效。 （2）问卷样本抽样区域安排： 根据长沙房地产市场现状及调查目的，本次市场调查抽样区域表如下： 抽样区域 （%） 天心区 雨花区 芙蓉区 开福区 岳麓区 合 计 35 30 25 5 5 100 （3）有效样本条件 Ⅰ 问卷样本符合市场调查行规的要求：如无相关行业（房地产、广告、市调、咨询）从业人员及亲属等； Ⅱ 商业物业市场调查被访者应为有经商和投资实际与潜在需求的客户； Ⅲ 写字楼物业市场调查被访者一部分为对公司事务具有相应决策权或影响力的公司经理级人员为佳；另一部分被访者以雨花区、天心区政府机构及企事业单位
7、办公室主管人员为佳； Ⅳ 访谈调研被访者应为对房地产营销业务和长沙市场熟悉的营销/策划总监或同等级人员。 1.3 调研数据采集、研究工具 （1）调研数据采集的渠道主要为： ①问卷调查的数据； ②专家访谈数据； ③国家及政府相关文件； ④专业机构市场调研数据； ⑤各级统计局所属宏观、区域、行业统计结果； ⑥经验值判断的估测数据等。 （2）主要研究工具为： 主要的数据研究工具为类比分析法、模型分析法、图例分析法、交叉分析法等。在数据分析的基础上，本公司专业地产策划师亦根据
8、个人经验值采用了较多种类的经验判断分析方式，以补充各类统计分析方法的局限性。 1.4 调研工作概述 本次调研工作共历时20余天，由本公司项目调研小组全程操作完成，问卷调研部分聘请了10名有房地产市场调研经验的大学生在前期进行了系统的调研培训后采取问卷随机发放回收和定点入户调查。发放调查问卷共500份，回收有效问卷485份，并就项目所在区域发展前景及当前长沙房地产市场走势对资深业内人士进行了专题采访。最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计，多次组织召开数据统计分析会议，最后形成本调研报告。 根据问卷调研所采集的数据容易受年龄、职业、文化水平、房地产认
9、知程度所局限的特性，本次调研除在问卷设计、访谈引导上有所突破外，另制定了合理范围内的数据统计结果优化原则，采取经验值与数据统计相结合的办法，使调研数据更具参考价值，圆满完成本次项目市场综合调研任务。 1.5 项目调研摘要 （1）天心区人居环境理想，发展潜力强劲 近8成被访者认同天心区的居住价值，对天心区的交通、环境普遍具有认同感，但对居住配套的完善性尚存在疑问。 （2）价格、地段仍然是购房决策的重心 本次调研结果显示，价格与地段成为购房者首先考虑的因素。楼盘的性价比、交通便利与否仍然是购房决策的核心部分。值得一提的是，物业管
10、理与楼盘品质、生活配套三大因素成为购房决策的次核心部分。 （3）新政影响下当前房地产消费市场观望心理较为严重 仅8%被访者在半年内有购房计划，究其原因主要为错误的理解了当前楼市价格水平，期待长沙市房地产市场出现价格回落的现象。另有近5成被访者计划在1-2年内购房。 （4）天心区商业发展价值要完全被市场认同还需尚待时日，但商业增长潜力被普遍看好 56%的被访者认为天心区省政府周边区域商业增长潜力较大，但39%的被访者却处于观望状态，表示在商业氛围成熟后再考虑购买或租赁经营，这其中有商业投资心理的安全因素影响，更主要的还是反映出天
11、心区的商业发展空间还是较大的，将不排除在省政府周边区域诞生以商业物业为主的项目出现，并创造销售大好局面的可能。 （5）长沙购房客户消费心理正趋于理性，置业思想日渐成熟 不论是住宅物业，还是商业、写字楼物业，被访者在地段、价格、配套、品质、物业服务上的需求正越来越高，对居住及商业所需的软、硬性基础也考虑得越来越完善，种种迹象表明，长沙购房客户的置业心理正日渐成熟。这其中有国家及地方政府部门的引导、媒体信息传达作用加强，市场透明化程度提高的影响，更说明了消费市场已经逐步转型进入良性发展阶段，原来的信息不对称现象将越来越少在房地产市场中出现。 二 调研背
12、景 2.1 项目背景 本项目由长沙长大房地产开发有限公司投资，拟分两期进行开发。项目地块位处长沙市天心区芙蓉南路与李洞路交汇处，呈不规则矩形状，地势北高南低，落差约8米。周边四面临路（含规划市政道路），临芙蓉南路的面宽近300米，商业价值较高。 总占地面积63661.92平米，约95.6亩，规划净用地面积约78亩，规划建筑面积约一三万平米，涵盖住宅、商业、写字楼物业形态。其中住宅部分建筑面积为6.5万平米。（以上数据来源于初步规划设计方案） 项目交通便利，未来周边环境及生活配套条件较为理想。公园、学校、医疗卫生、市政休闲广场环侍左右，往北省政府新址、天心区政府、中南
13、大学铁道校区、中南林业大学、湖南省广播电视大学、湖南省保险学院、省农机研究所、省林科所等诸多高等院校、科研院所云集于此，有着相当深厚的文化底蕴和学术氛围；往东有红星大市场、湖南钢材大市场、天心区民营科技园、三人托农业生态休闲园、立达人高科技农业示范园等一大批在中南地区具有影响力的商贸中心大市场、科技园区，周边规划住宅小区数量较多，未来人居及商业价值极高，是不可多得的综合性项目用地之一。 2.2 长沙市情 长沙是湖南的省会，省政治、经济、文化、科教、商贸、交通、金融、信息中心，是中国中部地区一个充满活力的省会城市，一个作为长株潭经济一体化的核心城市，一个具有深厚湖湘文化底蕴的历史文化名城和优
14、秀旅游城市，有着优良的经济基础和城市发展环境。 全市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙、望城、宁乡三县及浏阳市，共有52个街道办事处，76个建制镇，44个乡。总面积1一八19.5平方公，其中市区面积556.33平方公里，总人口6一三万，建成区面积一八6平方千米，市区常住人口199万人，根据国务院新批准的长沙市城市总体规划，规划区面积扩大至2890平方千米，至2020年规划城市人口规模310万，城市建设用地310平方千米。 2.3 当前房地产投资环境状况 （1）地区生产总值 2004年，长沙长沙市GDP总量突破千亿关口，达到1108.85亿元，经济增速达到11年以来的最高，人均G
15、DP超过2000美元。在26个省会城市中升至第一三位。 （2）第一、二、三产业数量 2001-2004年经济增量结构中，第一、二、三产业增加值年平均增幅分别为4.6%、16.1%和12.1%。 （3）国内房地产开发景气指数 2004年12月份，“国房景气指数”为105.32，比11月份上升0.23点，比2003年同月下降0.91点。 （4）固定资产投资总额 2001年——2004年全社会固定资产投资年均增长35.7%。2005年5月止累计完成全社会固定资产投资256.96亿元，同比增长36.72%，增幅同比提升2.98个百分点。 （5）房地产业所占比重 长沙市房地产业在第
16、三产业中的比重为5%。其总量规模与长沙市的人口规模和经济规模相比明显偏小，从长沙发展规划以及长株潭一体化长远发展规划来看，房地产业有着极大的发展空间和良好的发展前景。 （6）社会消费品零售总额 2005年5月止累计实现社会消费品零售总额243.71亿元，同比增长16.6%，增幅同比提升0.9个百分点。 （7）居民消费价格指数 2005年5月份城市居民消费总价格指数为101.3，5月止累计为102.4，增幅同比回落0.3个百分点；5月份城市居民商品零售价格指数为99.5，5月止累计为100.5，增幅同比回落0.7个百分点。 （8）商品住宅价格指数 2004年，长沙市共成交商
17、品房38671套，成交面积450.22万平方米，成交金额99.17亿元，又创历史新高，分别比2003年同期增长44.69%、50.44%和57.03%，增幅较大，增速加快。2004年长沙市商品房的销售均价为2738元/平方米，比去年上涨10.94%。其中商品住房销售均价为2391元/平方米，比去年上升了7.61%。 2005年5月房地产开发投资同比增长44.92%。商品房销售面积同比增长30.44%，增幅同比回落4.04个百分点，住宅销售额同比增长25.78%，增幅同比回落20.47个百分点。 （9）人均可支配收入 2005年5月止累计城市居民人均可支配收入为5767元，同比增长16.
18、4%；城市居民人均消费性支出3897元，同比增长8.0%。 2.4 当前长沙市房地产市场状况 长沙作为湖南省的经济、文化中心，其房地产市场价值自然 在省内是首屈一指的。1998年以来，长沙市房地产开发投资由不足50 亿元的产业规模逐渐以几何式倍增，到2004年，长沙市房地产投资共 计完成175.54亿元，比2003年增长43.23%，创下历史新高。2004年 ,长沙市房屋施工面积共1462.40万平方米,同比增长32.19%,房屋竣工面积591.90万平方米,同比增长33.54%。房地产开发规模继续保持较高增长。 但受国家宏观政策调控影响，长沙市房地产投资增速正在趋缓。2004年
19、长沙市共有449.60万平方米商品房批准预售，同比增长-4.10%。商品房上市量自98年来第一次出现负增长。其中, 批准住宅预售面积361.67万平方米,同比增长-5.28%;批准办公用房预售面积21.45万平方米,同比增长-2.94%;批准商业用房预售面积36.35万平方米,同比增长-29.62%。商业用房的供应量比2003年减少了一五.30万平方米，仅占预售总面积的8.08%，所占比重也较2003年回落了3个百分点。 2004年，全市共成交商品房38671套，成交面积450.22万平方米，成交金额99.17亿元，又创历史新高，分别比2003年同期增长44.69%、50.44%和57.03
20、增幅较大，增速加快。随着长沙市居民收入水平的不断提高，居住品位的不断提升，消费者的购房需求还将有一个较大的上升空间。 2004年，长沙市商品房的销售均价为2738元/平方米，比去年 上涨10.94%。其中商品住房销售均价为2391元/平方米，比去年上升了 7.61%。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大 反差，导致2004年长沙市商品房价格涨幅较大。 2005年长沙市房地产上市量出现增速回落现象较为明显，一季度，全市共完成房地产开发投资43.27亿元，商品房施工面积1024.30万平方米，其中新开工面积241.73万平方米，分别比去年同期增长75.5
21、4%、99.63%和164.75%。房地产投资增幅巨大，增速比去年同期增长44.83个百分点。房地产开发全面展开，新盘和大盘明显增多，商品房建设规模升级，一季度的施工面积突破了1000万平方米。2005年一季度全市共竣工房屋面积79.54万平方米，同比增长一三.98%。商品房竣工面积的增速比去年同期回落了41.33个百分点。 2005年随着宏观调控政策的逐步加强，长沙市商品房供应结构将会有所优化调整，长沙房地产市场也将会逐步走向更为规范化，走品牌化、品质化、规模化发展路线。长沙市房地产消费者也会更加趋于理性，这将更加有利于化解市场中存在的投机、非理性因素，从而促进市场的真正健康稳定的发展。
22、 三 宏观政策调研分析 3.1 国家宏观金融政策调研分析 3.1.1 2004年宏观金融政策回顾 我国房地产业的融资模式决定了房地产业对金融政策息息相关。在我国现有房地产项目投资中，开发商只需付出土地出让金，在取得土地的使用权后即向银行进行土地抵押获得贷款。因此，银行直接承担着资金链巨大带来的高风险。此外，房地产融资管理不善，土地反复抵押与骗贷情况难以杜绝，又加重了房地产融资的风险系数。巨大的投资只能依赖高速的资金回笼，可见，由虚假的需求引发的房地产投资泡沫必将带来销售不力，资金链断裂，对于金融系统与房地产市场的影响是致命的。 加入WTO后，我国经济逐渐与国际接轨，金融
23、市场运行受国际因素影响增加。随着美联储进入加息周期，中国也逐步揭开加息的帷幕，毫无疑问将使开发商与购房者展开新的博弈。此外，人民币面临升值的压力，对于改变海外投资的流入影响深远，也成为未来影响中国房地产运行的重要国际因素。 2004年国家颁布与房地产相关的重要金融政策 表01 类别 颁布时间 颁布单位 政策 行业信贷规模 2004-03-03 中国银监会 商业银行房地产贷
24、款风险管理指引(征求意见稿) 行业信贷规模 2004-06-一三 中国人民银行 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 行业信贷规模 2004-09-02 中国银监会 商业银行房地产贷款风险管理指引 行业信贷风险 2004-04-11 中国人民银行 提高存款准备金率0.5个百分点 行业信贷风险 2004-04-27 国务院 提高房地产业资本金比例由原来的20%上升至35% 行业信贷风险 2004-01—01 中国人民银行 扩大金融机构贷款利率浮动区间 行业信贷风险 2004—10-28 中国人民银行 上调金融机构存贷款基准利率，放宽人民币贷款
25、利率浮动区间，允许人民币存款利率下浮 个人住宅贷款 中国银监会 《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》 3.1.2 2004年宏观金融政策影响 （1）房地产开发商 房地产开发商成本增加。目前国内许多开发商的开发资金超过60%来自银行，升息等系列政策提高了开发商的融资门槛，增加了开发商的成本，使房地产开发商的自有资本率的提高，对房地产商的资质提出了更高的要求。 房地产开发商重新分化。房地产企业的资金链继续拉紧，实力不强的开发商将面临较大的困难，将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力，管理能力较强的公司将获得较大
26、发展空间，并获得更多的政策支持；而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商将被逐渐淘汰出局，有利于房地产企业的适度集中，健康发展。 房地产开发商融资方式多样化。国家在紧缩银根的同时为其他融资方式的开展提供了方便之门。国家积极鼓励开展房地产信托业务、突破以往房地产信托产品的规模的政策有助于丰富房地产融资渠道、降低住宅产品地产项目的融资门槛，减轻了房地产开发商的融资压力。 （2）投资者 银行贷款利息的提高增加了投机者的还贷压力，特别是实力不济的炒房者的短期投机行为将得到一定程度的遏制。更为重要的是，加息改变
27、了市场预期，有利于引导投资的合理流向，确保房地产市场持续、稳定、健康发展。 （3）自住型购房者 中央机构与各大银行规范性政策的出台，使自住型购房者的消费趋于理性，持币观望者逐渐增多。加息使消费者的购房支出陡然上升，短期内将对潜在购房需求产生较大：中击。但从长期来讲，需求的变动取决于加息幅度的变化。 （4）房地产市场 纵观2004年国内金融政策，提高了房地产开发成本，使房地产开发投资趋于下降，从而影响到房地产市场的供应；加息改变了需求的预期，突现出真实的购房需求。整体来说，今年房地产价格上升的幅度已经大大
28、低于去年。从长期来讲，房价的过快增长会得到平抑，其中加息幅度是影响房价涨跌的关键因素。 2004年国家对房地产行业的政策基调是严格规范，促进健康发展，打击盲目开发和过度投机，使行业走向良性发展的轨道。这些调控措施的效应将在2005年逐步显现。首先，对不同开发商的风险评级将会列上议事日程，不同资质开发商的贷款利率将进一步扩大：其次，国家将扩充多种融资渠道，典当，信托，国外资金的入市，都将有效的分散银行目前巨大的风险；再次，对于国外投资的规范管理也提上日程：另外，进一步加强对房地产投机者信贷的控制也是政府金融政策的要点，提高个人投资性买房贷款的门槛对于房地产市场回归理性是重要的一个措施；最后，政
29、府将在对宏观经济做出整体分析后作出加息的决定，加息的频率和幅度都不会很大，目的是使经济进一步降温，改善负利率情况，但原则是不让经济出现“硬着陆”的情况，因而从长期来看，对于房价的走势不会产生过多负面影响。 此外，物业税征收办法的草案将会出台，并征询各方的意见。开征物业税将改变政府的行为方式，使其在考虑出地数量和规模时，更具长远性和计划性，进而促进不动产评估业的大规模发展，同时还将降低房地产开发商的开发成本，减少金融风险，降低购房门槛，对房地产市场的发展产生深远影响。房贷证券化的可行性也将会是2005年讨论的热点。 3.2 国家土地调控政策及走向分析 3.2.1 200
30、4年土地政策回顾 2004年，政府政策围绕抑制投资过热和房地产投机，重点集中在土地与金融政策两个方面。通过控制房地产供应的源头、规范房地产市场秩序、通过加息等手段来平衡房地产市场供求等几个方面全方位对房地产市场进行规范。其宗旨在于挤掉房地产市场的投机泡沫，促进房地产市场健康有序的发展，并引导房地产企业适度集中化、产品供应多样化、市场需求理性化，使整个产业进入产业成长周期的成熟发展阶段。 2004年，国家以前所未有的力度大力整顿土地市场，主要体现在三个方面：杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。全年国家颁布的土地政策具有连续性与整体性，旨在通过对土地市场的
31、监管力度，目的就是为了从源头上进一步规范房地产市场的供给，防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。 2004年国家颁布的重要土地政策 颁布日期 颁布单位 法规 2004年03月01日 国土资源部 《国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报》 2004年03月16日 国土资源部 《国土资源部关于下达<2004年全国土地利用计划的通知>》 2004年
32、04月29日 国务院办公厅 《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》 2004年09月22日 人大常委会 《中华人民共和国土地管理法》修正案 2004年10月28日 国务院 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 2004年11月01日 国土资源部 《土地利用年度计划管理办法》修订版 2004年11月07日 国土资源部 《建设项目用地预审管理办法》 2004年11月10日 国土资源部 《关于完善农用地和土地征收审查报批工作的意见》 3.2.2 2004年土地政策影响 （1）土地市场向良性发展 国家对于土地市场的一系列政策，将保障我国土地
33、市场摆脱目前的无序状态，走向健康发展的轨道。 （2） 土地供应量将减少 2004年国家土地政策最重要的影响在于减少土地供应量。首先，国家停止协议出让土地，使得现在的大部分土地供应转为国家储备，或在企业间实现市场化流通。一方面减少了土地市场供应量，另﹁方面则提高了开发商的拿地成本。 （3）土地供应结构发展变化 2004年，国务院总理三次批示彻查在建和未建的大型商业设施，清理固定资产投资重点对象，如高尔夫球场、大型物流园区及大型购物中心等。一系列措施与去年国土资源部发布的45号文件一脉相承，是对于大规模投资项目及高档住宅项目用地的重大调整。 （4
34、二三级市场交易比重变化 根据房地产市场对政策反应的滞后性，土地供应市场的紧缩将影响一手房市场的长期供给。在二三级市场联动机制较为完善的城市中，二手房交易将借助有利的需求势头，以更快的速度发展。从这个角度来看，土地政策效应将推动二手房交易市场的发展，改变我国长期以来三级市场与二级市场倒置的格局，使我国房地产市场的发展接近国外标准。 2005年土地政策将着眼于保护土地资源，制定科学化与规范化的措施保护有限的土地资源。同时，政策的还将关注农民的切身利益，保护耕地、维护失地农民的切身利益、提高土地的利用效率以及如何在市场经济的环境下合理评估土地价值等方面将是明年土地政策的焦点所
35、在。 3.3 建筑及相关行业市场状况分析 2005年以来，随着国家关于房地产的调控政策进一步加强，建材、钢铁等原材料工业增长指数呈高位持续回落状态。2005年一季度，受铁矿石和有色金属原料涨价等因素影响，多数钢铁品种、电解铝和主要的有色金属产品价格明显上涨。但受需求增速放慢影响，这些行业增长指数仍呈持续回落态势。固定资产投资，尤其是房地产投资增速明显放慢是主要原因。 2005年，钢材和有色金属价格将逐步趋于平稳，下半年价格将比上半年有所下降，对生产资料价格拉动作
36、用减弱。今年4月下旬及5月份，钢材和有色金属价格在前4个月明显上涨的基础上出现了不同程度的回落。目前，钢材和有色金属市场成交并不活跃，市场处于观望时期。从发展趋势来看，受前期产能增长过快、国家宏观调控措施效果进一步显现、市场预期等因素的影响，钢材、有色金属价格有进一步惯性下跌的可能。但受铁矿石、电力、运输价格上涨，企业生产成本居高不下等因素影响，钢材和有色金属价格下降的幅度不会很大，，预计此态势将保持至明年，因此房地产行业基本上不用太过担心建筑材料价格的过度上涨。 四 长沙市经济运行状况及城市发展规划调研分析 4.1 长沙市近期经济运行状况 4.1.1 2001-2004年主要
37、经济指标 ――GDP年均增长一三.4% ――地方财政收入年均增长29.6% ――全社会固定资产投资年均增长35.7% ――社会消费品零售总额年均增长14.2% ――进出口总额年均增长10.5% ――直接利用外资四年累计达19.一八亿美元 ――城市居民人均可支配收入年均增长9.9% ――农村居民人均可支配收入年均增长8.03%，预计2004年农村居民人均可支配收入达4005元 2001-2004年房地产投资主要参考指标
38、 全年生产总值 （亿元） 固定资产投资 （亿元） 人均可支配收入 （元） 居民消费价格总指数上涨 房地产开发投资 （亿元） 居住消费价格 上涨 2001年 728.08 279.80 8704 下降1.7% 63.19 下降6.4% 2002年 812.9 362.57 9021 下降0.8% 81.79 下降0.8% 2003年 928.22 494.97 9933 2.3% 122.56 6.5% 2004年 110
39、8.85 668.09 11021 103.2% 175.54 5.7% 从以上数据可以看出，自“十五计划”开始，长沙市各项经济指标都处于稳定增长状态，随着居民收入增加、对外贸易及区域内商业贸易的逐步活跃，居民消费需求也出现了高涨，房产消费作为最基本的生活需求，长沙市民对房地产市场抱以极大的消费热忱，房地产投资也由2001年开始基本保持30%以上的增长速度。房地产开发投资所需的经济、人口、城市建设环境基本具备。 4.1.2 2005年长沙市经济发展综合评述 从总的发展趋势来看，2005年长沙市经济发展的有利条件主要有：一是长沙城市发展空间将有新的突破，重大的基础
40、设施投资必将是从整体上改善省会中心城市以及长株潭城市群空间结构、物流条件、生态环境等战略性项目，投资需求的增长仍将继续保持相对稳定；二是长沙融入泛珠三角经济圈、实现工业产业链体系的战略性对接步伐将进一步加快，全市工业化进程将进入战略投资引导规模工业高速推进新阶段，产业结构将形成第二产业突出发展和所占比重快速上升的调整趋势；三是随着消费引擎对经济增长的拉动力逐步增强，能否进一步扩大消费需求，实现消费引擎的主导地位，抑制和避免投资瓶颈的过早出现，是长沙市经济增长方式能否实现转折的关键。抓住这些有利条件与发展机遇，用科学发展观指导长沙发展，实现在新的发展平台上的再次腾飞是完全可能的。 2004年长
41、沙市经济总量实现重大突破， GDP总量已突破1000亿元大关、全部工业总产值突破1000亿元大关、社会消费品零售总额突破500亿元大关、全社会固定资产投资中的城镇投资突破600亿元大关、城市居民人均可支配收入突破10000元大关、农民人均可支配收入突破4000元大关、辖区内财政总收入将突破200亿元大关、地方财政收入将突破100亿元大关，同时工业经济将产生一个年产值过100亿元的超大规模企业。这些突破说明长沙经济发展总体上已经进入新的平台。在这新的发展平台上，经济增长方式要求有重大的创新才能适应发展，而2005年将是能否实现这个转折的关键年份。 2005年5月止，累计完成全社会固定资产投资2
42、56.96亿元，同比增长36.72%，增幅同比提升2.98个百分点。城镇以上固定资产投资229.11亿元，同比增长38.60%。更新改造投资同比增长45.一三%，房地产开发投资同比增长44.92%。商品房销售面积同比增长30.44%，增幅同比回落4.04个百分点，住宅销售额同比增长25.78%，增幅同比回落20.47个百分点。 房地产投资增速已经趋缓，预计自六月份开始商品房成交面积将有较大比重的下降，但实现成交均价回落的空间不大。 4.2 长沙市城市发展规划研究 长沙城市面貌日新月异，规模有很大扩展，功能日趋完善，市区正逐步形成主体沿江呈带形和周围多中心、组团式的布局。在规划建设市区的同时
43、还有重点地逐步进行了周围城镇的规划建设，已有高塘岭(新建望城县县城)、星沙镇(新建长沙县县城)、宁乡县城及丁字湾、铜官等小城镇，通过扩建新建，具有了一定的基础。城市基础设施和市政工程建设也有了显著的增加和改善。总的来说，长沙的城市化水平较高，是中部地区一座人居环境优良的城市。 （1）城市规划 改革开放以来，特别是跨入新世纪后，长沙实施“拓城”战略，高起点高标准规划，以“一主两次四组团”规划城市布局，以“两府四城”建设为龙头拓宽城区空间。根据国务院新批准的长沙市城市总体规划，规划区面积扩大至2890平方千米，至2020年规划城市人口规模310万，城市建设用地310平方千米。 （2）交通状
44、况 长沙是中部地区重要的交通枢纽城市，水陆空交通四通八达。境内有京广、湘黔、浙赣、洛湛、长石铁路线联通东西南北；有京珠、长常、长永高速和106、107、319国道纵横交错，14条省道和106条县道等密布成网。高速公路里程已达193千米，等级公路3361千米，公路密度达到每百平方千米42.74千米；有湘江千吨级航道；有全国最大的内河主枢纽港———霞凝新港；有设施先进的黄花国际机场，可直航国内35个主要城市和香港及曼谷、汉城、釜山等境外城市。使长沙成为中部地区物流、人流、信息流的集散中心，东西经济合作的桥梁和纽带。 （3）公用设施 长沙城市公用设施日趋完善。城区万人拥有车辆11.9标台,居全
45、国省会城市第10位。城区现有自来水厂7座，日供水能力一三7万立方米，城区供水普及率达100%，人均生活用水拥有量328升/人日，居全国省会城市第三位。排水系统较为齐备，排渍能力为23．.92万吨/小时。城区现有污水处理厂两座，污水处理率41.1%，居全国省会城市第19位，预计到2006年污水处理能力达70%。长沙有容积5000万立方米的大型垃圾无害化填埋场，有日处理1640吨的望城县桥驿镇的垃圾处理厂。 （4）通讯能力 全市程控电话交换容量达95万门，智能通信网、数据通信网、图像通信网、多媒体综合信息网等一八个通信网已形成，可与全国各地和世界一八0多个国家和地区进行通讯联系。综合通讯能力在
46、全国居第三位。 （5）人居条件 长沙是全国省会城市中唯一的生态建设示范试点市。城区突出湖湘文化特色与山水洲城特征的融合，风格独特。近两年来，市区新增绿地面积700多万平方米，城市绿地率、绿化率分别达31.07%和36.01%，饮用水水质达标率为96.一三%。空气中二氧化硫浓度近三年来年均值一直优于国家标准，空气质量指数优良天数达70%。2004年全市城市园林绿地面积达5907.0公顷，比上年增长3.4%，人均公共绿地面积7.44平方米，增长14.3%。森林覆盖率为53.6%（新标准为49.98%）。全市拥有生态示范区建设试点地区和单位5个，自然保护区14个，自然保护区面积1.93万公顷。
47、 （6）工资与生活水平 长沙地区劳动工资与生活水平中等。2004年长沙市城市居民人均可支配收入突破万元大关，达11021元，在全国省会城市中排第6位，比上年增长11.0%；农村居民人均可支配收入4179元，比上年增长14.6%，其增速高于城市居民3.6个百分点，比全省平均水平高1452元，在全国26个省会城市中居第7位。 （7）绿化情况 作为全国省会城市中唯一的生态建设示范试点市，公共绿地太少一直是长沙绿化的“短腿”，近几年，长沙在城市绿化方面下了大功夫，兴建了一批精品工程，城市绿地率和绿化率不断上升，创造了良好的人居环境。1080米长的湘江风光带尤如绿色珠链环江蜿蜒，五一绿化
48、广场、步园绿化广场、芙蓉绿化广场三大广场为市民提供环境一流的休憩场所。长沙还制定了建设生态城市的具体目标，到2005年，市民出门500米见绿将由梦想变成现实。 未来发展，长沙市将力争在2014年建成全国生态城市;2005年以前建成国家生态示范区；2008年以前建成国家环境保护模范城市；到2014年建成生态市。 4.3 人口分布状况分析 2004年全市总户数为一八0.05万户，比上年增加2.95万户，各区县（市）均有增加。全市年末总人口为610.38万人，比上年增加8.62万人，增长1.4%，其中男性人口为3一三.76万人、女性人口为296.62万人，比上年分别增加4.
49、37万人和4.25万人，全市总人口保持低速增长态势。在全市总人口中，居住在城镇的人口为312.45万人，占总人口的51.19%，比上年增加16.56万人，增幅上升2.03个百分点。城镇人口所占比重达51.19%，居全省首位，高于全省平均水平（35.50%）一五.69个百分点。 人口密度是表现人口分布的主要形式和衡量人口分布地区差别的主要指标。2004年全市人口密度为每平方公里516人，比上年增加7人。从全市各区县（市）人口密度情况看，目前人口密度最大的是芙蓉区，每平方公里达8486人；其次是天心区、雨花区、岳麓区、开福区，每平方公里人口密度分别为5674人、4036人、2777
50、人和2一三8人，五区人口密度均远远高于全市平均水平；望城县人口密度为516人，与全市平均水平持平；人口密度处于全市平均水平以下的有浏阳市、长沙县和宁乡县，其中人口密度最小的是浏阳市，每平方公里266人。从近几年全市各区县（市）人口总量分布情况看，芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区五城区人口居住稠密，长沙县、望城县、宁乡县和浏阳市人口相对稀少，全市人口地域分布格局依旧。 4.4 居民收入及住房消费比例分析 2001-2004年长沙市居民收入及支出分析表
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