某国际广场灯具市场状况分析.docx

××国际装饰广场可研报告

项目研究单位：河南佳鑫营销顾问有限公司
完 成 日 期 ： 2009年10 月9 日

目　　　录　

一、河南省××投资有限公司简介…………….………………………4
（一）企业基本情况
（二）企业管理人员概况
二、郑州市宏观背景分析………………………………………………6
三、行业选择分析………………………………………………………10
四、全国主要城市灯具发展状况………………………………………13
五、郑州市灯具市场状况分析…………………………………………18
六、河南省其他城市灯具状况分析……………………………………24
七、广告材料市场分析…………………………………………………26
八、项目概论……………………………………………………………31
（一）宗地概况
（二）项目总体概述
（三）项目定位
（四）目标客户定位
九、项目周边市场情况分析……………………………………………36
十、 规划设计方案……………………………………………………38
(一)、整体规划方案
（二）、主要经济技术指标
十一、投资估算…………………………………………………………39
十二、商务酒店收益分析………………………………………………41
十三、投资收益分析（含租金敏感性分析）…………………………42
十四、盈亏平衡分析……………………………………………………44
十五、资金占用峰值分析………………………………………………46
十六、净现金流、现金正流入时间……………………………………47
十七、投资回收期………………………………………………………48
十八、项目投资风险分析………………………………………………49
十九、融资归还能力分析………………………………………………51
二十、主要结论…………………………………………………………52

一 河南省××投资有限公司简介

（一）企业基本情况
河南××投资有限公司（以下简称：××公司）成立于2006年10月26日，注册资金5000万元、法人代表××；股东构成：上海××金属材料有限公司，投资比例99%；×××，投资比例1%。××公司注册地址：郑州郑东新区郑汴路；经营范围：房地产开发经营；物业管理（凭资质证经营）；房地产投资；钢材、建筑材料的销售；酒店管理。
企业理念：公司奉行“质朴勤奋、谦恭仁厚、谨严高效、创新超越”的企业理念，秉承“自立、自主、自胜、自治”的创业观念,加强公司内部的文化建设，除了对企业员工的业务培训外，更是加强对员工素质和企业理念的渗透，以超越同行业先进的经营理念、严格的考核制度及人性化的管理制度，充分调动每个员工的工作积极性和主观能动性。公司员工上下团结一心，锐意进取，爱岗敬业，充分体现了 “以质赢客”的客户观,为客户创造了最大价值。
（二）管理人员状况
公司法定代表人、执行董事××，现年38岁，上海交通大学安泰管理学院毕业，在职研究生学历，工商管理硕士学位，郑州市××投资有限公司董事长。
总经理××，现年44岁，郑州大学研究生毕业， 清华大学EMBA（在读），经济师、企业法律顾问职称。
公司的领导班子成员精诚团结，在行政管理、工程建设、市场营销方面都是同行业的精英骨干。公司其他管理人员均具有一定的房地产开发专业知识，是一支朝气蓬勃的管理团队。
公司编制职工80人，现有职工61人，具有专业技术职称人员30名，其中管理类人员12人，工程类人员21人，财务类人员5人，营销类人员23人。公司下设监察部、行政部、财务部、工程部、预算部、采购部、营销部（招商组、策划组、客服组）、物业部。
最好补充之前的开发业绩，尤其是商业地产的开发和经营业绩。

二 郑州市宏观背景分析
1．郑州市城市简介
郑州——河南省省会城市，是全省政治、经济、文化的中心，位于中原腹地，黄河中下游分界处，市内设6区，辖新郑、新密、登封、荥阳、巩义5市和中牟一县，全市面积7505平方公里，郑州作为河南省省会城市，地处中原腹地。是中国重要的交通枢纽，京广、陇海两大铁路动脉在此交汇，铁路货运口岸正式对外开放，拥有亚洲最大的铁路编组站、全国最大的零担货物中转站和国务院批准的出口加工区。公路交通有310、107国道，东有京珠高速公路，北有连霍高速公路。航空有新郑机场。
郑州市在中国版图的位置图

郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射区域的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。
2、郑州城市规划
根据：《郑州市城市总体规划（2004-2020年）》
到2020年，郑州市将发展成为一个南北宽，东西长的带状城市，整个城市发展呈两个“V”字形的发展态势 。
向东发展是目前郑州市发展的主要方向，郑州新区是目前发展的重点方向。
郑州新区开发建设的大幕已拉开，郑州新区下辖1840平方公里，西起中州大道、东至中牟县东边界、南至航港区、北至黄河大堤，统管“五区一县”。
目前，郑州新区的组织架构已经成立，空间发展战略规划正在编制，市委市政府提出的阶段性目标是：“三年打基础、五年出形象、十年建新区”。
郑州新区将以构建综合交通枢杻为核心，实现客运“零距离换乘”、货运“无缝对接”的目标；铁路方面，新区将加紧建设郑西、石武和郑徐客运专线，推进郑渝铁路前期工作。另外公路、航空也加强建设力度，尽快形成区域内的骨干路网体系。
郑州新区将建全省进出口最大集散地，推进一批重大项目建设。
（郑东新区经过几年的建设，现在实际进展与当初规划相比情况如何？建议增加一节进行对比）

3．郑州市区域专业市场分布
3.1 郑州市专业市场分布
根据调研郑州市专业市场主要分布如下图：
北环商圈
航海路南三环商圈 南三环商圈
火车站商圈
郑汴路商圈

分布图显示
郑州的专业市场主要集中在城市的东部、南部、北部及火车站区域，形成了火车站、郑汴路、航海路南三环、北环几大专业市场集群。西部的专业市场数量相对较少。
3.2郑州商业现状（此部分题目与内容不是十分吻合，改为郑州商业特点）
u 商业类别齐全，区域分布特征较为明显。
u 根据郑州市目前的整体发展规划（可否找到经过有关部分批准的此规划？具体对商都路商圈是如何定位的？其发展规划是怎样的?），商都路商圈是郑州市重点规划发展的家居建材类物流商圈，从产业政策导向和交通配套等方面都有较强的支持，发展前景广阔。
u 商都路（家居建材）商圈，已经初步形成建材类商住物流区，并辐射到山西、河北、山东、安徽等周边省市。
3.3郑州物流商业现状
u 物流商业已占据郑州商业的半壁江山（这个结论最好用具体数据作为基础），发展迅速，逐步向规模化、产业化、集约化等多方向发展，将挑战传统商贸经营格局。
u 目前，郑州市物流类商业项目供应面积较大，平均每个项目建筑面积达到27万平米。

三 行业选择分析

结合项目自身优劣势条件（建议给出具体的优劣势条件，并使用swot矩阵进行分析），以及对市场状况的分析发现（理由不够充分，为什么不选择其他行业？建议对郑州的市场状况做出简明分析）：目前灯具和广告材料二个细分行业具有较强的可操作性，因此，本次重点针对这两类市场进行重点分析，为项目行业定位和产品规划提供参考依据。
为此，我们实地考察了广东、浙江、上海、江苏、福建、北京、黑龙江等十余个省市，获取了大量的一手资料；并与商务部、全国灯具协会、全国广告材料分会等取得了直接联系，得到了各行业的发展状况一手真实数据。此外，还针对相关行业的从业者进行了一系列的访谈，了解到他们的经营意愿。
1． 全国灯具行业市场规模
伴随国家宏观经济的利好消息，我国照明灯具行业在近几年持续、快速、稳定发展。据相关数据显示，我国照明行业销售额连续5年以20%左右的速度迅猛递增，且势头不减。
据统计局统计，截至2008年底，照明电器行业累计完成工业总产值2000多亿元，比上年同期增长25%；产品销售率为98.19%；累计销售收入587.09亿元（数据相互矛盾，销售收入只有总产值的30％不到），利税总额215.32亿元。
1.1、我国灯具类别构成分析
灯具市场需求主要由民用灯具和专业灯具两大部分构成，其中民用灯具是目前整体灯具市场主要部分，占据整体灯具市场份额的七成以上。而民用灯具市场的需求状况也是居民生活水平和居住条件改善的直观体现，与经济发展和房地产供给状况成正比关系。

同时，国内目前大多数的灯具生产和经营也是围绕民用灯具进行，专业灯具主要依赖进口和少数国内技术领先企业，产销渠道也较为专一，因此，这里重点研究与民用灯具市场的供需状况。
1．2 全国灯具行业产地状况分析
我国灯具业市场的重心，集中在广东沿海及华东、浙江一带。其中广东省的中山市是目前国内最大的生产销售基地，该市生产的灯具2007年就占到全国75％以上的市场份额，年灯具产值达105亿多元人民币，部分产品还出口海外其他国家和地区。江苏、浙江一带灯具行业也比较发达，其中主要集中在常州及周边地区。（此处论述与下图数据不一致，下图没有给出数据年份）

1．3 全国灯具行业年销售额分析
2000年－2006年国内照明行业销售总额（单位：亿元人民币，最好给出数据来源，另外数据较早，应找到07、08年的数据进行分析）

二 项目概论

从上表可看出，灯具市场的市场销售都是一路上扬，市场销售很好，创造了不菲的市场销售业绩。（经济危机后，此结论是否发生改变?房地产行业出现的下滑对灯具是否有影响？）

四 全国其他主要城市灯具市场状况
为了更好的了解郑州灯具市场的状况，对其他重要同级别城市，尤其是其他省会城市的灯具市场进行研究，作为郑州灯具市场的参照。

1、 其他主要城市灯具市场状况
北京

武汉
灯具市场名称
铺位总数
商户总数
最高租金 平均租金
（平米/月）
平均租金（平米/月）
所剩商
铺数量
空置率
武汉市天翔灯饰城
86
79
170
110
0
0
武汉市汉来广场
170
160
185
130
0
0
大武汉家装广场
49
47
158
128
0
0
武汉市宜家广场
56
56
150
125
0
0
武汉市长青灯饰城
50
47
60
55
0
0
长沙
2、各主要城市灯具市场供应规模统计表

从上表可以看出，各大城市的灯具市场的空置率都极低，处于供不应求的状况；另外，与其他同等级别城市对比，郑州目前的灯具市场供应规模明显偏小，市场空间较大。按照平均水平200平米/万人的数据计算（以房屋开发面积为基准是否更合适？这样与本节3的论述一致），郑州应有灯具市场供应规模约为14.3万平米，与现状供应面积有较大差距。
此外，郑州是全国人口第一大省，又是中原地区的核心城市，因此省会城市的灯具市场的辐射人群要远远超过其他省会城市，因此灯具市场的需求规模应该大于其他省会城市。

从省会城市与该省人口数量的对比情况来看，河南省的数值也远远低于其他同级省会城市，按照平均值23.4平米/万人的指标来计算，郑州市至少需要21.7万平米的灯具市场，才能满足全省的灯具消费需求。
3、 国内灯具市场需求总体趋势分析
随着国内生产总值的持续增长，人们的消费意识及消费水平也正逐步加强。从我国房地产投资情况来看，商业营业用房占据了投资额绝对大的比重，其投资增长速度也是最快的。因此，其对于高档灯具灯具的需求正日益突出。同时，商品房的空置面积呈现负增长，其中商品住宅负增长15.6％，办公楼负增长1.4％，说明目前对于这两块房产的灯具需求应用非常强大。
因此，按照国内GDP增长水平及房地产行业相关状况，我们预计，2010年国内照明行业销售总额将达到1580亿元，保持20％的增长趋势。（12页数据：2006年国内照明行业销售总额1300，如果保持20%的增长，2007年就达到1560亿元，那么2010年应该为2700亿）
展望未来的国内市场，需求仍会呈逐年增长趋势，以下强力因素都预示着我国照明市场仍有很大的潜力可挖。
◎基础设施建设方面：
机场、铁路、港口、城市轨道交通等讯速发展，每一项工程均需要照明。
◎城市亮化工程方面：
城市广场、绿地、道路、建筑物泛光照明，已从大城市发展到中小城市，随着我国城镇化的不断发展，城市亮化工程方面的需求潜力巨大。
◎工业、商业照明方面：
工厂越来越重视照明对企业生产效率提高的作用，商业企业为吸引顾客，不惜花费更多的财力用于商场照明，写字楼、学校、医院的照明也有明显的改善。
◎在西部大开发的形势下，中西部地区的发展同样不可忽视。从东到西形成一个梯度，形成对产品档次的不同需求，市场潜力是相当可观的。
4、灯具行业进入条件
从市场的基本状况来看，目前，全国灯具一级集散地为广东古镇和江浙地区，成熟度较高，但郑州本地以及整个河南的灯具市场仍然处于比较初级的阶段，灯具类市场供应规模较小，市场需求较大。而灯具行业由于本市（？）利润率较高，租金承受能力也较强。
此外，我们对郑州本地和广东、江浙一带的灯具经营商户进行了一次直接的访谈，发现有65％的郑州本地灯具经营商户，以及55％的广东和江浙灯具经营商户，对开设新店或进入郑州市场有较强的欲望。

同时，由于灯具市场的服务半径和竞争半径相对较小，尤其是零售和再批发的服务半径基本基本锁定在300公里之内(或3小时车程以内)，因此郑州一方面作为河南省乃至中原地域的核心城市，能够起到区域灯具中心城市的作用，又能有效避免广东和江浙的厂家批发和一级集散地的竞争压力。

五 郑州灯具市场状况分析

1、郑州市灯具市场经营规模
目前郑州市在营业的灯具市场仅有金泰成灯饰广场、郑州东建材灯饰广场、名优灯具广场、香江灯具城4个形成了一定的经营规模，经营面积约为13.2万平米，此外新开的天荣国际建材港灯具区5万平米，由于位置偏远等原因，经营状况一般。（上文15页指出“郑州应有灯具市场供应规模约为14.3万平米，与现状供应面积有较大差距”，但目前的经营面积已经为“13.2+5=18.2万平米”，已经高出郑州应有灯具市场供应规模）

致ot从已经开业的4个灯具市场的经营状况来看，由于位置优越，经营时间较长，很少有空置商铺，而新开的天荣建材港的灯具区，由于位置偏远，经营时间短，经营状况不佳，空置率较高。

项目
规模(万平米)
入住商户数
经营状况
空置率
东建材灯具
4
220
开业、较好
0％
名优灯具
3.7
120
开业、较好
3％
金泰城灯具
1.5
220
开业、较好
5％
天荣灯具
5
60
开业、不好
75％
香江灯具
4
280
开业、较好
2％

2、 郑州灯具市场状况
2.1 营业额
从营业额状况可以看出，市场基础较好、位置优越的东建材灯具、名优灯具和金泰成灯具营业额较高，而位置偏远、市场基础薄弱的天荣灯具营业额较低。这也反映出各个市场的成熟度。
项目
开业时间
年营业额(亿元)
东建材灯具
1999年
12
名优灯具
2005年
10
金泰成灯具
1997年
15
天荣灯具
2005年
4

2.2经营面积
项目
平均面积(平米)
租金(元/平米·月)
空置率
东建材灯具
180
120
0％
名优灯具
300
120
3％
金泰成灯具
70
100
5％
天荣灯具
200
90
75％

可见，除了金泰成是1997年开业的老市场，平均商户规模较小以外，其他几个市场的平均经营面积大多在200平米以上。
从平均租金和空置率水平来看，虽然东建材和名优的租金单价水平和总价水平都较高，但空置率都非常低，金泰成由于经营历史和位置的原因，也维持了较高的租金单价水平。而的天荣灯具，由于位置、经营历史等原因，在极低的租金水平下，空置率仍然较高。
2.3 商户经营级别及经营面积
从目前郑州的灯具经营商户的经营级别和面积来看，零散经营和经营面积在260平米以下的小商户占到总数的90％左右，一级代理、厂家直营的较大商户只占10％左右，一方面反映了郑州本地的生产厂家较少的现状，另一方面，也反映出各大厂家和一级代理商，还没有足够重视到郑州以及河南整体的灯具市场需求。

2.4经营模式
从灯具市场的经营模式来看，东建材、名优和金泰成的商铺都是自租不售（？），统一经营，而天荣灯具市场的商铺则是散售之后由有主自行租赁，这也是造成市场经营状况反差的一个原因。包括筹备中的香江灯具城也是采取只租不售的经营模式（16页表格中显示香江灯具城已经开业，入住商户280户）。因此，至少应该保留市场的统一经营权
小结：
◆地理位置是郑州灯具市场经营成败的第一要素；
◆市场氛围对项目的经营状况影响巨大，例如名优灯具市场，虽然2005年才开始营业，但依靠自身建材市场和东建材市场的商业氛围，迅速取得了较大的市场份额；
◆统一的招商经营和宣传，是市场成功的重要条件；
◆目前郑州的灯具类商业供应以小面积单元，灵活组合的方式进行招商的模式较为成功。
2．5 经营辐射范围
从灯具经营的辐射范围来看，本市和本省内的客户占到八成左右(本市卡号45%,本省内占37%)，其他省外的客户仅占两成。这说明辐射范围主要以省会城市为中心，辐射全省范围，附带周边省份距离自身省会城市较远的城市，是灯具市场的一个显著特征。

2．6 经营者来源比例
从经营者的来源来看，郑州本地的经营者占据绝大多数，达到65%；江浙一带的经营者也有相当一部分看到了郑州以及河南的市场，前来经营，占到20%。

小结：

◆从目前郑州灯具市场的经营商户状况来看：
◆中小面积的低级别经营者较多，一级代理、厂家进驻大商户较少；
但仅就中小面积的商户经营规模来看，也远远高于其他类别的经营规模；
◆辐射区域基本以本省为主，兼顾部分省外城市；
◆本地以外商户占到总商户三成以上，说明郑州灯具市场的受关注度正在提高；

六 河南其他城市灯具市场状况

1、 河南省其他城市灯具市场状况

从河南主要城市的灯具市场的供应状况来看，全省灯具市场供应规模仅有不到16万平米，相当于一个同等级别的省会城市的灯具市场供应规模，供给严重不足。（前述中郑州现有的5个灯具市场经营面积已经为18.2万平米，本段全省才16万平米。）
2、 郑州及周边城市未来灯具市场预测
由于灯具市场的主力是民用灯具市场，因此于住宅市场的开发建设有着密切的关联，因此重点从郑州及周边城市未来的房地产发展状况，来考察灯具市场的未来状况。
随着河南房地产市场的不断升温，至2007年初入市的住宅供应面积就超过1400万平米，周边主要城市也有近千万平米的供应入市，这些住宅都将在未来的1～3年内入住，届时将产生对灯具市场的巨大需求。

总结：
●各省会级城市的灯具市场经营状况普遍较好；
●郑州灯具市场供应规模相对偏小，经营级别偏低，发展前景广阔；
●灯具类商业经营形象好档次高，经营垃圾少，便于打造市场形象；
●未来郑州及周边地区灯具市场需求量巨大。
●灯具经营者对郑州未来灯具市场普遍看好，愿意前来经营。
●考虑到省会城市灯具市场人口比例，和省会城市灯具市场与全省人口的比例关系，以及郑州区域核心城市地位和全省灯具市场的供应状况，郑州至少应该有22万平米（得出数据的依据？）以上的灯具市场供应规模，才能满足本地和周边辐射区域的灯具市场消费需求

七 广告材料市场分析

1、全国广告行业发展概况
广告业的发展被业内称为----中国经济发展的晴雨表，二者之间具有极其紧密的联动关系.据有关数据显示，2007年全国共有广告经营单位113508户，比上年增加11722户，增长11.5%;广告从业人员913832人，比上年增加42466人，增长4.9%；广告营业额达1238.6亿元，比上年增长14.8%，占国内生产总值0.93%，占第三产业生产总值2.9%。在广告投放中，房地产广告继续保持投放量第一的位置，纵观我国广告业的走势，从1979年以来本土广告业一直高速增长，目前已经具备一定的产业规模，并由原先的“低起点高速度”转到当前的“高起点低速度”，进入了相对平稳的成熟发展阶段（仅抽取了2007年的情况，既不是最近一年的数据，也不是连续几年的数据，没有说服力；）.
2、户外广告市场未来趋势
全国户外广告市场近年来连续出现快速增长的势头，业内人士甚至惊呼户外广告市场出现了前所未有的“井喷”，户外广告市场高增长引起了业内外的高度关注，国际资本大举进入表明户外广告行业的投资价值正逐步被投资者发现。
随着国内经济持续增长，市场需求不断扩大，户外广告以其独特的优势，在未来几年内仍将保持较高的上升趋势.据数据调查，被访广告业主对户外广告好感指数继续上升，未来对户外广告投入力度还会加强。
3、河南广告行业及广告材料业发展现状
河南省是我国人口第一大省，人口9700万，全国经济总量第5，省会郑州是全国最重要的交通枢纽和贸易物流中心，各类大型专业市场林立，辐射周边数省.河南省内拥有各类广告公司和广告制作企业15000多家，数量位居全国前列，河南广告材料专业市场也是全国最大广告专业材料集散地，主要经营广告设备、广告材料、户外各类型写真喷绘、雕刻、吸塑、导向标牌、展览展示器材、交通安全设施、霓虹灯、LED等产品销售、加工生产.一年一度的广告业展览会在全国有较大的影响，是仅次于上海、广州、北京的全国第四大广告展览会。
4、广告材料商户访谈
大部分商户认为广告行业在中国是一个快速发展的朝阳产业，市场前景广阔.广告材料行业处于快速发展阶段，有很好的发展前景．和国外的一些同类市场相比，我国的广告材料市场还处于比较落后状态，发展前景可观.因为该市场在国内有一定影响，所以市场内的大户每年都要去参加在北京，上海，广州举行的广告材料发展会议．提出一些关于行业经营，发展的意见．此市场客户源主要针对的是一些广告公司、房地产公司、临街商户、装饰公司等．
5、经营状况
商户经营种类主要有：广告材料、产品雕刻、吸塑、喷绘写真四大类.小型商户业务以广告材料零售、加工为主，中型商户业务为批零经营广告材料及产品加工（雕刻、吸塑、喷绘写真等），大型商户业务则以批发广告材料、广告设备，兼营产品加工（雕刻、吸塑、喷绘写真等）业务.经走访大部分商户得知该市场行业总体经营情况比较好，其营业额大约为1500――2000万元／年。
6、大户经营特点
●大商户和市场签定了五年合同，租金在65150元／月／㎡。
●大户：
金龙：主要经营广告材料和广告设备
泰安：主要经营各种广告材料、喷绘写真、物流服务
运通：（主要经营画框，喷绘和写真）
金阳光：主要经营业务为喷绘写真
宏翔：主要经营广告材料和喷绘
●中户：
源源：主要经营广告装饰材料喷绘材料
富港：主要经营广告材料及广告设备
●辐射范围：
郑州及省内各个市县；
周边省市（如河北、山西、湖北、山东等）
长江以北的其它省份，（如新疆、甘肃、青海等）
●进货及运输：
进货：市场商户的产品进货渠道大部分来自广东、上海等地。
运输：市场内商户的主要运输工具为货车；
7、当前市场存在的问题：
◆郑州最大的广告材料市场属临时房，很快又面临着全面拆迁的问题。
◆市场消防设施不合格，存在消防隐患。
◆市场管理不规范，室外加工噪音污染严重。
8、商户意见及建议新市场情况：
◎对我们项目的区域比较认可，大户意见，我们建设新市场基本可行；（大户意见作为决策的依据有些不妥）
◎市场管理要规范。
◎市场经营大商户号召力大，其可拉动30%――40%的中小商户。
◎大户反映：如果建设新市场，他们愿意整体迁移到新市场经营。
◎新市场布局及建筑结构建议
雕刻、吸塑集中设置在同一区域；广告材料、广告设备经营集中设置在同一区域；喷绘、写真集中设置在同一区域；
两层结构：第一层，层高4米，第二层常规设计。
◎需求营业面积：
大户：500 ㎡ 仓库：2000㎡-- 3000 ㎡
中户：300 ㎡ 仓库：400 ㎡
小户：200 ㎡（上下各100 ㎡） 仓库：200 ㎡
◎其它要求
物流：要求物流公司在市场内设点；
道路：宽度在15米以上；
一定要有完整的消防设施；
9．综述（要么与本部分1合并，要么放在最后的结论之前）：
广告行业在中国是一个快速发展的朝阳产业，是一个快速发展的上升性行业，市场前景广阔．中国户外广告市场近年来连续出现快速增长的势头，中国庞大的人口基数对户外广告市场快速增长起到推波助澜的作用。因此广告材料行业依托户外广告市场近年来连续出现快速增长，有很好的发展前景，未来需求量大。广告材料市场在郑州，甚至河南省仅此一家，同行业竞争压力小，且河南省广告材料市场存在经营硬伤（货运交通受管制），并面临拆迁，行业存在比较大的机会点。
10．广告材料行业适应性分析：
l 有利因素：
市场存在较大机会点；（A、缺少同类市场竞争 B、老市场面临拆迁）
老市场商户对新市场的排斥性较小
区域适应性好
广告材料行业发展前景比较好，属于上升行业
商户体量存在一定规模
l 不利因素：
新市场需要一定的培育期
项目位于城市新区，对于加工零售户有一定的影响
l 不利因素规避：
重点吸纳大户
加强推广力度
总结：
结合项目自身优劣势条件，以及对市场状况的调研分析，目前灯具、广告材料市场二个细分行业，具有较强的可操作性！

八 项目概况

（一）宗地情况
××投资于2006年12月，在郑州市郑东新区通过招拍挂方式成功取得地号为“ZD1-100-232”的土地使用权，使用权面积共计89441.5㎡,公用道路面积15479.3平方米.该地块座落于郑州市商都路南、西刘街北、七里河南路东（具体宗地四至及界址点坐标祥见《出让宗地界址图》，该地块区位优势明显。
宗地用途为仓出物让储流用地，土地使用权出让年限为50年，该地块土地使用权出让金总额为5367.44万元。
(二)项目总体概述
××国际装饰广场位于郑州市商都路（商都路，中原建材第一大道）与七里河南路交汇处，地属政府规划中州大道以东建材物流商圈的核心位置。沿线汇聚红星美凯龙、居然之家、好百年、香江郑东建材家居城、五洲精品陶瓷城等众多建材家居市场，以325万平方米建材家居经营面积、超百亿的年销售额、月均600万人车量，成就中部五省规模最大、影响力最强、交易量最大的建材家居集散地。××国际装饰广场，雄踞中原建材家居集散地核心区位，以“中原灯饰总经销大本营”的前瞻定位、五星级灯饰卖场的国际规划，填补郑州商圈内高档灯饰行业的市场空白，引领中原灯饰行业完美升级，推动建材家居黄金商圈焕发新的生机和活力。
项目紧临商都路，地理位置优越。14路、25路、26路、43路、47路、48路、51路、52路、85路、114路、115路、K206路、221路、305路等多条公交线路直达市中心的各个角落，向西通向郑州城市中心，向外连接中州大道、310国道、连霍高速、京珠高速、机场高速，汽车客运东站已建成并投入运营，郑东火车东站、地铁正在建设，立体交通网络形成，内外物流连接通畅。
作为××投资进军中原商业地产的扛鼎之作，凭借××公司雄厚的实力、良好的信誉及政府的信任和扶持，××国际装饰广场从一开始就得到了中原建材市场的特别关注，项目自身也立足于打造填补区域市场发展空白的中原灯饰、广告材料总经销大本营为发展目标，联合国内外行业优秀品牌，打造在郑州乃至全国广告材料和灯饰的品牌总部基地。
项目规划用地157.381亩，总建筑面积109345.75平米，由大卖场、联体复合式商铺、配套的酒店式公寓等多种业态组合，包括有××灯饰·界和广告材料中心两个专业市场。
预计项目建成后，市场将形成覆盖晋冀鲁豫四省，辐射两亿消费人群的批零基地，一个全球共享的广告材料、灯饰展示交易平台将呈现在人们面前，值得期待！

（三）项目定位
根据国内权威的市场研究机构的充分调研论证，项目定位为：①以“灯”为主题，定位为“××灯·饰界--中原高档灯饰总经销大本营”；②另外划分一个市场区域专业定位为：中原广告材料市场总部基地。 即：
◆××灯·饰界-----中原灯饰总经销大本营
××灯·饰界，雄踞商都路中原建材家居黄金商圈核心区位，紧邻汽车客运东站、郑东火车东站，向西连通繁华二七商圈，对外连接中州大道、310国道、连霍高速、京珠高速、机场高速，内外连接通畅。
××灯·饰界为单体独立卖场，由美国ADG建筑师事务所担纲设计，总建筑面积9万平方米。内设有中央空调、16部手扶电梯、5部客梯、2部观光电梯、2部大型货梯、1部消防电梯及智能化控制系统。经营范围涉及艺术花灯、照明光源、电工电料等行业，是以灯饰产品的展示交易为主线，集批发、零售、展览、电子商务、仓储加工、物流配送、商业配套为一体的多功能、多业态、复合性商贸物流中心。
项目建成后将成为中原灯饰的潮流领地，形成覆盖中部五省、辐射三亿消费人群（与31页的叙述矛盾）的批零基地。
◆××广告材料中心
××广告材料中心，中原广告材料总经销大本营，市场总经销、总代理、生产厂家齐聚，减少了流通环节，直接降低了商品成本，为中原消费者提供品种更全、价格更低、质量更有保障的服务。相信不久的将来，××广告材料中心必将成为中原乃至全国闻名的广告材料、设备、制作、安装“一站式”平台。
（四）、目标客户定位
●××灯-饰界目标客户定位：
××灯-饰界奉行“最短供应链”原则，以“中原灯饰总经销大本营”的前瞻定位，只对“总经销、总代理、厂家直销代表”开放。项目选择信誉良好、具备实力、意向拓展中原市场的品牌商家共同打造灯饰产品的总经销大本营，飞利浦、雷士、三雄极光、嘉美、TCL、银雨、佛山照明、欧普、希莉娜、文行等国内外知名灯具品牌，以及正林灯饰、之江、永安、琪朗、开元、赛月等行业大户的意向入驻，使其成为国内外优秀灯饰品牌在郑州乃至中原地区的品牌总部基地。

●广告材料市场目标客户定位：项目选择信誉良好、具备实力的品牌商家如泰安、红叶、源源、三原色、光达、广盛源、力宝、金龙、伸美等材料商，以及一品、天地、荣成、大邦、东圣、天艺、金亿帆、能达等一大批知名生产厂家，共同打造广告行业的总经销大本营。

九 项目周边市场情况分析

（一）、项目周边行业现状分析
名称
基本情况

租金水平
（元/月M2）
开业时间
经营状况
红星美凯龙
经营面积25万平米，总投资约6亿元人民币，工程分两期建设，其中一期单体建筑面积达12万平方米，创下郑州单体最大的家居卖场纪录。经营品牌家具、建材、家饰，二期09年国庆节开业
140
08年10.1
出租率达到100%
居然之家
经营面积5万余平方米。汇集五金涂料超市，瓷砖、洁具、地板、门窗、橱柜、壁纸、布艺等装饰材料及各式家具、沙发、床具和家具饰品等品牌专卖于一体，提供居室设计装修服务。
140
09年5.1
出租率达到100%
好百年
产品大而全，实行一站式购物经营模式
100-140
09年8月22
出租预订率95%
项目周边以红星美凯龙、居然之家、好百年等名星商家进驻而闻名中原，这一片区也形成了家具建材商圈。目前这些商家的经营状况非常好，人气旺、商户入驻率高，且商户经营业绩普遍较好。
（二）郑州灯饰及广告材料市场现状分析
1、郑州灯饰市场发展现状
郑州照明行业发展比较早，但目前在全国只是处于中游水平。郑州市目前有专业灯具市场四家，分别是凤凰名优灯饰广场金泰成灯饰广场、东建材灯饰广场以及天荣金泰成灯具市场。共有400余家商户，总经营面积为9万多平米。
以金泰成灯饰广场和东建材广场占居主导，金泰成主要以批发为主，两层框架结构独立商铺，单店面积灯具80--150平米，建筑面积2.5万余平方米，自97年9月建成运行良好。年销售额近10亿元，辐射周边省市地区；东建材：独立商铺结构，分为单层、两层和三层，面积40-300平米，位于郑州最早和成熟建材市场，大部分商铺为仓库改建；一期以零售为主、二三期则以批发为主。
2、 郑州市广告材料市场现状
金三角广告材料市场
玉凤路老市场拆迁后部分商户迁至原金三角建材市场（现本项目东边），并对市场进行内部改造，而后作为新的广告材料市场。钢架结构，两层，局部一层，加上库区三万多平方，结构简陋，而且随着粮食储备库的搬迁该市场必将淘汰。
中力广告材料市场（原来的麦德隆,即现本项目的西边）：
现有商铺三百余套，分A、B、C三个区，三层联体商铺，尽管商户对其商铺结构、道路规划、产权归属混乱等方面并不满意，但迫于玉凤路老市场的拆迁压力，不少商户已经在中力开业经营。

十 规划设计方案

（一）建筑规划方案
项目规划用地面积104920.8㎡,公用道路面积15479.3平方米. 使用权面积89441.5平米，项目开发建筑面积109345.75㎡,其中商务酒店面积9700平方米。
规划设计的主要技术指标如下：
开发商
河南××投资有限公司
物业类型
商业（仓储物流）
建筑类别
框架、钢构
规划用地面积
104920.8㎡
建设用地面积
89441.5㎡
建筑总面积
109345.75㎡,其中商务酒店面积9700平方米
商业用房面积
99645.7500㎡
道路面积
15479.3㎡

十一 投资估算（11－17、19合并为财务评价）

序号
项 目
数量
（m2）
单方造价
（元/m2）
投资额
（万元）
一
土地征用及拆迁费
89441.5
600.12
5367.44
二
前期费用

574.65
1
地探物探

62.4
2
设计费

332.82
2.1
总规及施工图设计
109345.75
14元/ m2
226.82
2.2
景观设计

89
2.3
各项图纸审查费

29
2.4
可研

18
3
三通一平

52
3.1
临时用水

15
3.2
临时用电

9
3.3
场地平整及其他

38.43
4
其他临时建设费用

83
三
政府规费