重庆市房地产市场存在的问题及对策分析.docx

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重庆市房地产市场存在的问题及对策分析
1.绪论
1.1问题的提出及研究意义
1.1.1问题的提出
房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。
那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律?这种波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。
1.1.2研究意义
中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。
选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期理论的研究向前推进。第二，本文着重分析与研究要素投入，货币供应对我国房地产周期波动的影响，对房地产周期波动的研究具有创新意义。第三，本文采用定量研究的方法，定性与定量研究相结合，从而增强本文的科学性与说服力。
研究房地产市场的周期波动规律，不仅具有理论意义，更具有实际意义。研究房地产的周期波动规律，对政府的宏观调控，居民住房消费和房地产企业的市场引导，科学的判断和健康、持续发展我国房地产业等，都具有积极的作用。
研究房地产的周期波动对政府的宏观调控具有一定的实际意义。只有正确的掌握了房地产的波动规律，了解房地产波动的特点，明确了房地产的发展趋势才能在宏观的目标设计中，正确的处理好中短期发展和中长期发展的关系，才能在体制设计、政策设计等方面兼顾发展，实现房地产业的健康发展。
研究房地产的周期波动对引导居民住房消费具有一定的实际意义。对房地产周期波动的正确研究，可以明确房地产业目前所处的方展状态以及房地产业的发展趋势，这对于房地产投资，居民消费都具有一定的指导意义。正确的了解我国房地产的波动规律，就能正确的处理好投资与需求的关系，引导消费需求，抑制价格的大幅度波动，正确地引导居民的住房消费。
正确的掌握房地产周期波动规律对引导房地产企业，房地产业的健康发展具有一定的实际意义。研究房地产周期波动规律有助于正确认识和把握房地产周期波动，深入理解房地产经济运行特征，从而引导房地产业稳定、持续和健康发展。对于房地产企业而言，正确地理解了房地产的波动规律，企业就能周期性发展的大势，正确制定企业的发展口标，努力进行反周期运作，使企业获得最大利润。
1.2国内外研究现状
国内外不少专家学者对中国的房地产周期波动进行了理论和实证分析，房地产周期波动理论也得到了很大的发展。房地产周期的研究最早产生于美国。Mitchell (1927)在研究经济周期时认为经济周期中应区别对待不同的经济活动，如建筑、工业生产等。Riggleman(1933)以人均建筑许可面积，分析了52个城市自1887-1932年建筑量，证明了期限为18年的3个长周期。Hoyt (1933 )在研究芝加哥100年地价变化历史时发现了5个地价周期。Burns (1935 )利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周期。这些可视为房地产周期研究的起源。随着大萧条后西方各国推行凯恩斯主义积极的财政政策，各国的经济进入高速增长阶段，经济周期和房地产周期趋缓，对此研究也逐渐减少。20世纪80年代后，房地产周期的研究开始进入一个蓬勃发展的阶段，并且从经济周期的从属部分发展为一个相互独立的领域，经济学者开始对房地产周期进行识别、解释和运用，并认识到房地产周期对国民经济的重要意义，研究成果也随之不断涌现。在有关房地产周期理论的中文文献中，台湾地区的学者在研究的深度和广度，以及研究成果的应用方面都取得了较好的成果。施显谋(1978)认为建筑周期与房地产物业的使用年限有关，同时也与总体经济的景气状况有关。张金鹗（1990)确立了1971年以来台湾地区房地产的基准循环周期。在我国，房地产周期研究是伴随着国内住房制度改革、房地产业的蓬勃发展而提出的。进入80年代后，随着经济体制改革和住房制度改革的深化，房地产业蓬勃发展，这为房地产业周期研究提供了现实的经济环境。薛敬孝(1987)指出建筑周期是二重的，在50年左右的大周期中包含着20年左右的周期，引起建筑周期的主要原因是由于人口增长和折旧导致的供求问题。何国钊等(1996)提出了房地产周期和房地产周期波动的概念，认为房地产业在其发展过程中，呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期性循环波动，由此形成房地产周期或房地产周期波动。梁桂(1996)提出了不动产经济波动和不动产经济周期的概念，认为在市场经济条件下，由不动产总供给和总需求的波动及其相互作用而产生的不动产经济波动，呈现出周期性波动的特征，由此形成不动产经济周期。陈柏东和张东(1996 )提出房地产经济运行周期或房地产经济周期运行过程，认为房地产经济运行周期是房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内所经过的各阶段和环节的流程。刘洪玉(1999)提出了房地产市场自然周期和投资周期，认为在市场机制作用下房地产市场总能不时达到一种供需的均衡，并划分了自然周期的四个阶段。
1.3研究的目的、内容和方法
1.3.1研究目的
研究房地产周期波动的目的主要是为了弄清我国房地产业目前所处的状态，总的发展趋势:了解我国房地产发展规律，并运用规律对房地产业进行预测。只有正确的掌握了房地产周期波动规律，才能从宏观上更好的把握房地产经济的发展方向，才能在房地产业产生巨大波动时制定出正确、有效的反周期策略。
1.3.2研究内容
本文研究内容主要有以下几个方面：
首先，研究的内容的第一点是运用单项指标法对我国房地产市场的实证分析，以此明确我国房地产经济是否存在着周期性波动。采用房地产增长率作为指示指标，一般性的研究我国房地产经济是否存在着周期性波动，以及周期波动的趋势进行分析。
其次，分析影响我国房地产周期波动的主要因素。其中主要分析与研究要素投入、货币供应等因素，在促成我国房地产经济周期波动的影响因素中所处的地位以及对我国房地产经济周期波动的影响机制。
最后，得出本文的结论，即要素投入、货币供应在我国房地产经济周期波动的形成中起着重要的作用。
1.3.3研究方法
本文将采用定量分析与定性分析相结合的研究方法，从房地产波动规律的一般理论着手，通过对房地产相关指标的统计分析，最终对房地产业发展规律进行合理描述，并对房地产业的现行趋势进行分析。
在对房地产市场进行实证研究时，采用了以点带面的方法，用房地产增加值这个分析房地产周期波动最为重要的指标对我国的房地产经济周期波动进行一般研究；而在对房地产要素投入、货币供应对房地产经济波动影响的实证分析中，主要采用了多元线性回归的分析方法。
2.我国房地产周期波动的实证分析
2.1指标的选择
谭刚（2001）在《深圳房地产周期波动研究》选择包括房地产增加值、房地产开发投资、房地产企业实现利润、房地产用地面积、商品房施工面积、土地开发面积、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房空置面积等等16项指标体系来实证分析研究深圳的房地产周期波动，这16项指标基本涵盖了房地产投资、生产、交易、金融以及产业增加值等各个方而，因而能够较好地反映深圳房地产周期波动趋势。曲波（2003）以商品房销售面积增长率为指标，作出我国房地产周期的基准周期，以此来展开研究。
但考虑到数据的代表性、可获得性、连续性以及和宏观经济波动的可比性，在本文中我们选择我国房地产增加值的环比增长率作为对房地产周期波动实证的唯一指标。
2.2我国房地产周期的确定
我们以房地产增长率作为指标，作出我国房地产增加值环比增长率，以此来研究我国的房地产周期波动。

图1 房地产增加值环比增长率周期
图1显示，在1991年以前，房地产市场有一个回升的走势。从1991到1996，房地产市场经历了一个完整的周期，从谷到谷的时间是6年，这个阶段的峰值出现在1993年。从1996年开始房地产市场又开始好转，并于1998年到达峰值。按照峰与峰的计算方法，从1993年到1998年的周期时间是5年。从1998年开始房地产市场又开始回落，并于2004年达到新的峰值。
从上述数据和图形我们可以看出：我国房地产业存在着明显的周期性波动，平均一个周期持续6－8年。
2.3我国房地产业周期的阶段分析
从上图可知，1990－1996年是一个完整的周期。
从1991年开始，全国出现了新一轮经济热潮，房地产成为全国尤其是沿海地区投资的新对象和投资的新需求，房地产市场进入了新一轮的复苏期。
1992-1993年上半年，全国尤其是沿海地区迅速形成了“房地产热”，本轮房地产业周期的波峰迅速形成。1992年多项的景气指标都达到最高记录。房地产市场也出现一些违背市场规则的混乱现象，个别地区出现了严重的房地产泡沫。
1993年6月，国家对房地产实行宏观调控，在国家实行宏观调控政策后，由于资金短缺，市场需求不足，房地产泡沫迅速破灭，许多城市陷入房地产大量积压的困境。从1993年下半年开始，各项指标的增幅明显回落，产业进入萧条期，到1997年本轮房地产周期跌入低谷。
本轮周期扩张时间较短，扩张的程度较深，在1992年迅速形成本轮房地产业周期的波峰，这一波峰是从1981至今的最高点;衰退时间较长根据你，程度较深;周期振幅较大，投资增长率后于综合指数进入波谷，投资增长快于其他指标。周期波动简单、剧烈，急起急落、大起大落十分明显
在1996年底止跌后，1997年中国房地产进入复苏期，房地产市场进入新一轮的发展周期。1998年底，国房指数升到景气线以上，我国的房地产市场开始趋暖，房地产总体景气水平逐步上升，1998年房地产业获得了发展，各项指标增幅较大，但1999年的多项指标与1998年相比有所回落，2000年逐月攀升，2001年继续上升。在诸多指标方面，2000年比1999年、2001年比2000年有大幅上扬，房地产合成增长率指数分别为12.07%, 14.43%, 20.68%0
1997年以后的这轮周期 由于2005年房地产增加值数据的确实，我们用的是采用估计数据，所以无法对1997开始的新一轮周期是否结束做出判断，但本文采用97周期在2004年已经结束的说法。
特点是:扩张时间较长;房屋销售增长率及需求高于开发投资的增长;在扩张阶段，政府和开发商已趋于理性、成熟，增长和调整交替发生，周期呈波浪式上升;本轮周期时间较长，周期振幅较小，变化比较迟缓。比较这两轮周期可以发现:中国房地产周期的表现形式在发生着显著的变化:周期的长度在增加，波动幅度在减少，衰退与扩张的时间比在减少。
2005年，房地产增加值开始回落，新一轮的周期重新开始。
3.模型推导 、研究方法以及数据采集
3.1模型推导
金融是现代经济的核心，托宾（James Tobin，1981）首先把货币因素引入经济增长理论的研究中，此后帕廷金（D.Patinkin）把货币余额作为生产要素，发展了托宾的货币增长理论。这里我们沿用帕廷金的理论，把货币供应作为一种经济增长的要素引入C-D生产函数，而这种研究方法已被众多的研究者所采用，包括Feder(1982)、Greenwood & Jovanvic(1990)、Odedokun,M.O.(1992,1996)、Pagano,M.(1993)、Murinde,V.(1994)、H.E.Stanley & P.Gopikrishnan（2000）等等。基于此，我们将货币引入传统的C-D生产函数：
……………………………………………………………………（1）
其中，代表房地产增加值，房地产资本投入。考虑到研究的方便以及数据的可得性，我们用房地产固定资产投资代替。代表房地产劳动投入。
众所周知，房地产经济增长受到货币政策影响明显，基于此，我们用货币供应量代替，并纳入公式（1），即可以得到：
……………………………………………………（2）
其中，代表实际广义货币供给，即剔除了价格变动因素。
对公式（2）进行全微分，得到：
…………………………………………… （3）
公式（3）两边同时除以Y并进一步整理，可得公式（4）：

………………………… （4）
容易知道， 资本投入的经济增长弹性，表示劳动力的经济增长弹性，表示货币供应的经济增长弹性。表示资本投入增长率，表示劳动力增长率，表示货币供应增长率。表示房地产经济增长率。
对公式（4）进一步变形，可以得到：
…………………………………………（5）
其中，表示房地产经济增长率，其波动情况反映了房地产经济增长波动。表示资本投入增长率，表示投入劳动增长率，表示货币供应增长率。公式（5）即为我们进行计量分析的模型了。
3.2研究方法
本研究主要采用经典OLS回归分析法进行。
3.3数据采集
本研究涉及的主要变量和数据资料主要包括1991年至2005年的房地产波动货币供应增长率、资本投入增长率、与劳动投入增长率。需要特别指出的是，本研究所涉及的原始数据均来自于《中国统计年鉴》（1998年至2006年各年），《新中国50年资料汇编》（中国统计出版社1999年出版）此外，国家统计局统计信息网以及中国经济信息网也为本文提供了大量可靠的数据。
表1： 、、和的数据统计表
年份

1991
0.1319
0.3273
0.0909
0.2652
1992
0.4153
1.1749
0.1250
0.3128
1993
02295
1.6498
0.2222
0.3731
1994
0.3584
0.3182
0.1212
0.3453
1995
0.2164
0.2329
0.0811
0.2947
1996
0.0857
0.0214
0.0500
0.2526
1997
0.0953
-0.0118
0.0357
0.1958
1998
0.1540
0.1371
0.0805
0.1484
1999
0.0522
0.1353
0.0213
0.1474
2000
0.1060
0.2147
0.0417
0.1227
2001
0.1154
0.2729
0.0700
0.1760
2002
0.1129
0.2281
0.1028
0.1687
2003
0.1332
0.3033
-0.0822
0.1958
2004
2.0175
0.2959
0.1099
0.1486
2005
0.2207
0.2091
0.1040
0.1757

4.实证检验结果与分析
1.各变量的统计特征
表1 、、与的统计量

均值
中位数
最大值
最小值
标准差
偏度（S）
峰度（K）
JB

0.2963
0.1332
2.0175
0.0522
0.4868
3.2281
11.98
76.41

0.3673
0.2329
1.6498
-0.0118
0.4452
2.0958
6.18
17.30

0.0783
0.0811
0.2222
-0.0822
0.0656
-0.3248
4.63
1.926

0.2215
0.1958
0.3731
0.1227
0.0798
0.6006
2.01
1.509
在进行计量检验之前，我们首先对各变量的统计特征进行统计分析（表1提供了统计结果按照标准正态分布（S＝0，K＝3）的标准可以看到，房地产周期波动、资本投入、劳动投入以及货币供应都与标准的正态分布存在较大差距。

2.OLS回归分析
为了分析资本投入、劳动投入以及货币供应对方的地产周期波动的影响，我们依据公式（6）提供的结果:
……………
上式就是我们需要进行计量检验的方程了。
在进行计量检验之前，我们首先做出各个变量对经济波动的散点分布图。

图1 资本投入与房地产经济增长之间关系的散点图

图2 劳动投入与房地产经济增长之间关系的散点图

图3 货币供应与房地产经济增长之间关系的散点图
运用上表（表1）提供的数据资料，运用计量分析软件EVIEWS5进行计量检验，可以得到如下结果。

（1.202） （2.124） （4.068） （11.952）
0.8188 D.W＝1.848037 F＝154.591 P＝0.004
考察上述结果，可以看到：
（1）拟合优度
依据计量经济学理论知识， 统计量为：

为拟合优度或样本决定系数。其中，越大，表明回归直线与样本观察值拟合的程度越好，反之，则拟合程度就越差。一般而言，的取值范围为：
0≤≤1
依据上述计量检验结果显示，＝0.8188，表明，拟合程度较高。
（2）检验
通常我们关心的是回归模型重因变量与自变量之间是否存在线性关系，或者说＝0。因此，我们需要对进行检验。
提出假设：＝0，备选假设：≠0。在成立时，有统计量：

给定显著水平，查自由度的分布表，得到临界值，如＜，则拒绝：＝0，接受备选假设：≠0。表明回归方程中因变量与自变量之间确实存在线性关系。
通过检索统计量表，可以得到变量均通过显著性检验。

（3）检验
回归方程显著性检验是检验回归模型总体的显著性检验，也就是判定回归方程所有解释变量对被解释变量的影响的显著程度，即苏颇有方程的总体的显著性。这世界上就是对回归方程拟合优度的检验，能满足这一要求的检验便是检验。由于检验是检验所有对的印象的显著性，所以采用的都是联合假设，即假设全部参数为0，再根据回归方差和未被解释方差来计算值。首先：
①假设：＝0，备选假设：：≠0
②构造统计量：

③当成立时，。给定显著水平，确定临界值。若＜，则接受假设：＝0。说明所有解释变量对的影响不显著，方程估计不可靠。反之，则相反。
对于给定显著水平，通过检索统计量表，可以得到＝4.89＜F＝154.591，因此，检验是显著的。
此外，计量分析结果显示D.W＝1.85，也说明解释变量与被解释变量之间不存在序列相关现象。
（4）回归结果的简单解释

回归分析结果显示，资本投入、劳动投入以及货币供应与房地产经济波动均有正向相关关系，其中，资本投入每增加1个单位，房地产经济增长0.56个单位，劳动投入每增加1个单位，房地产经济增长0.56个单位，而货币供应每增加1个单位，房地产经济增长0.19个单位。
5.研究结论及对策建议
5.1研究结论
本文实证分析了房地产经济波动与资本投入增长率、劳动投入增长率、和货币供应增长率之间的相互影响及相互作用。研究认为:我国房地产经济波动是资本投入、劳动进步与货币供应波动综合作用的结果，其中，既包括供给因素，也包括需求因素。资本存量和货币供应波动可以在较短的时间内引起宏观经济波动，且波幅较大。尽管劳动投入、资本存量和货币供应量波动都是经济增长波动的影响因素，但其贡献度不同，应分析表明:资本投入波动是经济增长波动的主要影响因素，货币供应量波动次之，而劳动投入引致的经济波动则更为平缓。
5.1.1房地产固定资产投资是影响房地产周期波动的重要因素。
在房地产经济活动中，房地产投资是影响房地产业发展的重要因素。房地产投资的波动，常常被人们看作是影响房地产经济波动的引擎。从理论上说，房地产投资的增加，将会引起房地产业的扩张，房地产市场进入繁荣阶段；投资下降，则会使房地产业出现萧条。房地产投资的变动与房地产经济周期的变动基本上是一致的，或者说，两者几乎是同向共振的。
王文群（2005）根据全国房地产投资与房地产增加值数据，建立了全国房地产业增加值(Yt)与房地产投资规模(It)之间的回归模型：
Yt=62.8481+0.5322 It
1.44） （142.9）
相关系数高达0.9981，表明全国房地产投资规模与房地产增加值之间存在非常紧密的联系。说明房地产投资变动对其周期波动所具有的重大影响。
5.1.2居民收入水平是影响房地产周期波动的重要因素。
居民收入表明一个国家在一定时期内投入生产资源后所生产出来的产品和劳务的价值或由此形成的收入水平。国民收入的增加或下降，一方面表现为消费水平和社会购买力的上升或降低，另一方面又可表现为社会投资水平中可供投资的资源数量的增加或下降。从总体上分析，当收入水平变动作为外部冲击形成后，在房地产收入需求弹性等内部传导机制的作用下，不但会影响房地产消费需求，而且还会影响房地产投资需求，结果最终导致房地产需求随收入水平而波动。
收入水平影响房地产需求的传导机制可以从两个方面分析:一方面收入变动会影响消费者对房地产物业的支付水平，而支付能力的高速影响到房地产需求水平。例如收入影响家庭在住宅上持续不断地支付现金(如租金或分期付款)的能力，结果通过现金支付承受力来影响住宅需求。另一方面，收入水平变动会影响消费者对财富积累的预期，进而影响房地产需求水平。例如收入变动影响家庭成员一生财富积累的预期，结果通过这种财富积累的预期对住宅需求产生影响。

5.1.3货币供应量是影响房地产周期波动的重要因素。
货币供应变动通过直接和间接两种方式对房地产周期波动产生影响
从直接途径分析，当货币供应增长超过房地产商品对货币需要限度之初，房地产开发商、房地产商品消费者和投机者认为这只是一种偶然现象，因而一般并不急于将多余资金用于投资或消费;但当货币供应量继续增加时，持币者就会增加对房地产商品的投资或消费。在消费心理等因素影响下，这一过程可能导致抢购房地产商品的行为，推动货币转化为房地产实物商品的替代过程。随着房地产需求持续上涨，在短期房地产供给刚性的影响下，房地产价格不断上涨，交易量不断增加，推动房地产市场进入扩张期。由于价格上升导致货币贬值，在房地产保值升值效应带动下，都会加快房地产经济进入日益严重的通货膨胀阶段。相反，如果货币供应增长低于房地产商品流通对货币的需求限度，就会出现有效需求不足现象，结果导致房地产商品积压，空置现象严重，房地产经济处于萎缩阶段。
从间接途径来分析，货币供应增减会对金融市场供求、利息率和收益率等指标产生影响，在这些指标波动的影响下反过来又进一步导致货币支出量或需求量变化，并进而扩展到包括房地产经济波动在内的宏观经济各个领域，引发房地产经济与宏观经济的波动。
5.1.4劳动要素投入对房地产周期波动的影响

5.2推动我国房地产业稳定增长的政策分析
我们研究我国房地产业周期波动的规律，以及对房地产周期波动影响因素的分析是为了对我国房地产也稳定增长提出合理建议。通过研究表明，我国房地产业的发展客观存在着周期性的波动，但其波动的幅度与频率却是可以调控的，我们可以通过采取合理的政策与措施，减少房地产业的剧烈波动，促使房地产业持续健康发展。
第一、鉴于房地产投资对周期波动的巨大影响，政府应不断强化财政投资对房地产业宏观调控中的投资导向作用，使全社会的房地产投资方向更明，效率更高，应该根据宏观经济长期走势和房地产业自身的周期性波动规律，做出财政投资决策，引导社会投资方向，减少房地产周期波动对经济平稳和健康发展的冲击。
第二、实施稳健的积极货币或金融政策。政府对房地产市场的宏观调控将从控制投资规模等方面转向调整个人住房信贷政策等方面。建立健全房地产信贷制度，加强房地产资金运行的监管力度。创造条件，积极推进住房抵押贷款的证券化，发展住房抵押贷款市场。
第三、在收入政策方面，增加中低收入阶层的收入，扩大转移支付的力度。同时调整转移支出，调节居民的可支配收入和消费，从而调节房地产有效需求。
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15.张晓晶、孙涛《中国房地产周期与金融稳定》，《经济研究》，2006年第12期
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17.郭磊、吴冲锋《上海经济发展与要素投入的实证分析》，《上海经济研究》，2003年第7期
18.王德劲、向蓉美《要素投入、技术进步与经济增长》，《云南财贸学院学报》，2005年第4期
19. 王文群《试论我国房地产周期波动与当前宏观调控政策取向》，《江西社会科学》，2005年第12期

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重庆市房地产市场存在的问题及对策研究
1.绪论
1.1问题的提出及研究意义
1.1.1问题的提出
房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。
那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律?这种波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。
1.1.2研究意义
中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。
选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期理论的研究向前推进。第二，本文着重分析与研究要素投入，货币供应对我国房地产周期波动的影响，对房地产周期波动的研究具有创新意义。第三，本文采用定量研究的方法，定性与定量研究相结合，从而增强本文的科学性与说服力。
研究房地产市场的周期波动规律，不仅具有理论意义，更具有实际意义。研究房地产的周期波动规律，对政府的宏观调控，居民住房消费和房地产企业的市场引导，科学的判断和健康、持续发展我国房地产业等，都具有积极的作用。
研究房地产的周期波动对政府的宏观调控具有一定的实际意义。只有正确的掌握了房地产的波动规律，了解房地产波动的特点，明确了房地产的发展趋势才能在宏观的目标设计中，正确的处理好中短期发展和中长期发展的关系，才能在体制设计、政策设计等方面兼顾发展，实现房地产业的健康发展。
研究房地产的周期波动对引导居民住房消费具有一定的实际意义。对房地产周期波动的正确研究，可以明确房地产业目前所处的方展状态以及房地产业的发展趋势，这对于房地产投资，居民消费都具有一定的指导意义。正确的了解我国房地产的波动规律，就能正确的处理好投资与需求的关系，引导消费需求，抑制价格的大幅度波动，正确地引导居民的住房消费。
正确的掌握房地产周期波动规律对引导房地产企业，房地产业的健康发展具有一定的实际意义。研究房地产周期波动规律有助于正确认识和把握房地产周期波动，深入理解房地产经济运行特征，从而引导房地产业稳定、持续和健康发展。对于房地产企业而言，正确地理解了房地产的波动规律，企业就能周期性发展的大势，正确制定企业的发展口标，努力进行反周期运作，使企业获得最大利润。
1.2国内外研究现状
国内外不少专家学者对中国的房地产周期波动进行了理论和实证分析，房地产周期波动理论也得到了很大的发展。房地产周期的研究最早产生于美国。Mitchell (1927)在研究经济周期时认为经济周期中应区别对待不同的经济活动，如建筑、工业生产等。Riggleman(1933)以人均建筑许可面积，分析了52个城市自1887-1932年建筑量，证明了期限为18年的3个长周期。Hoyt (1933 )在研究芝加哥100年地价变化历史时发现了5个地价周期。Burns (1935 )利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周期。这些可视为房地产周期研究的起源。随着大萧条后西方各国推行凯恩斯主义积极的财政政策，各国的经济进入高速增长阶段，经济周期和房地产周期趋缓，对此研究也逐渐减少。20世纪80年代后，房地产周期的研究开始进入一个蓬勃发展的阶段，并且从经济周期的从属部分发展为一个相互独立的领域，经济学者开始对房地产周期进行识别、解释和运用，并认识到房地产周期对国民经济的重要意义，研究成果也随之不断涌现。在有关房地产周期理论的中文文献中，台湾地区的学者在研究的深度和广度，以及研究成果的应用方面都取得了较好的成果。施显谋(1978)认为建筑周期与房地产物业的使用年限有关，同时也与总体经济的景气状况有关。张金鹗（1990)确立了1971年以来台湾地区房地产的基准循环周期。在我国，房地产周期研究是伴随着国内住房制度改革、房地产业的蓬勃发展而提出的。进入80年代后，随着经济体制改革和住房制度改革的深化，房地产业蓬勃发展，这为房地产业周期研究提供了现实的经济环境。薛敬孝(1987)指出建筑周期是二重的，在50年左右的大周期中包含着20年左右的周期，引起建筑周期的主要原因是由于人口增长和折旧导致的供求问题。何国钊等(1996)提出了房地产周期和房地产周期波动的概念，认为房地产业在其发展过程中，呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期性循环波动，由此形成房地产周期或房地产周期波动。梁桂(1996)提出了不动产经济波动和不动产经济周期的概念，认为在市场经济条件下，由不动产总供给和总需求的波动及其相互作用而产生的不动产经济波动，呈现出周期性波动的特征，由此形成不动产经济周期。陈柏东和张东(1996 )提出房地产经济运行周期或房地产经济周期运行过程，认为房地产经济运行周期是房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内所经过的各阶段和环节的流程。刘洪玉(1999)提出了房地产市场自然周期和投资周期，认为在市场机制作用下房地产市场总能不时达到一种供需的均衡，并划分了自然周期的四个阶段。
1.3研究的目的、内容和方法
1.3.1研究目的
研究房地产周期波动的目的主要是为了弄清我国房地产业目前所处的状态，总的发展趋势:了解我国房地产发展规律，并运用规律对房地产业进行预测。只有正确的掌握了房地产周期波动规律，才能从宏观上更好的把握房地产经济的发展方向，才能在房地产业产生巨大波动时制定出正确、有效的反周期策略。
1.3.2研究内容
本文研究内容主要有以下几个方面：
首先，研究的内容的第一点是运用单项指标法对我国房地产市场的实证分析，以此明确我国房地产经济是否存在着周期性波动。采用房地产增长率作为指示指标，一般性的研究我国房地产经济是否存在着周期性波动，以及周期波动的趋势进行分析。
其次，分析影响我国房地产周期波动的主要因素。其中主要分析与研究要素投入、货币供应等因素，在促成我国房地产经济周期波动的影响因素中所处的地位以及对我国房地产经济周期波动的影响机制。
最后，得出本文的结论，即要素投入、货币供应在我国房地产经济周期波动的形成中起着重要的作用。
1.3.3研究方法
本文将采用定量分析与定性分析相结合的研究方法，从房地产波动规律的一般理论着手，通过对房地产相关指标的统计分析，最终对房地产业发展规律进行合理描述，并对房地产业的现行趋势进行分析。
在对房地产市场进行实证研究时，采用了以点带面的方法，用房地产增加值这个分析房地产周期波动最为重要的指标对我国的房地产经济周期波动进行一般研究；而在对房地产要素投入、货币供应对房地产经济波动影响的实证分析中，主要采用了多元线性回归的分析方法。

2.重庆市房地产市场发展的现状分析

3.重庆市房地产市场发展存在的问题分析

4.重庆市房地产市场发展的对策分析