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1、第一章 总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称：凯南广场。 1.1.2建设地点：广东省惠州市大亚湾经济技术开发区西区工业园内，北面临西二大道，地处大亚湾西区工业园西南片区住宅服务配套片区内。 1.1.3用地性质：商住用地。 1.1.4征用地面积：94803平方米。 1.1.5计算指标面积：82083平方米。 1.1.6建筑面积：287291.0平方米。 1.1.7建筑容积率：≤3.5（暂按3.5测算）。 1.1.8建筑覆盖率：≤22％ 1.1.9绿地率：≥35％ 1.1.10主要建设指标： 1.1.10.1项目开发建设的总指
2、标表： 建设项目：凯南广场项目 表1－1 指标 面积（m2） 户型(m2) 套数 分三期 开发建设 总占地面积 94802.9 容积率 3.5 总建筑面积 287291.0 户型1 24000 75 320户 户型2 76000 80 950户 户型3 79200 90 880户 户型4 48400 110 440户 户型5 22250 125 178户 商业中心 33941 销售面积 283791 经营配套 3500
3、 1.1.10.2一期（预计2008年10月31日前）开发建设面积指标： 建设项目：凯南广场项目 表1－2 指标 面积（m2） 户型(m2) 套数 一期 占地面积 27428.57 容积率 3.5 建筑面积 96000 户型1 8700 75 116户 户型2 27200 80 340户 户型3 27000 90 300户 户型4 17600 110 160户 户型5 7500 125 60户 商业中心 4500 销售面积 92500 经营配套
4、 3500 小计 96000 976户 1.1.10.3二期（预计2009年12月31日前）开发建设面积指标： 建设项目：凯南广场项目 表1－3 指标 面积（m2） 户型(m2) 套数 二期 占地面积 31702.86 容积率 3.5 建筑面积 110650 户型1 9750 75 130户 户型2 32000 80 400户 户型3 32400 90 360户 户型4 22000 110 200户 户型5 11000 125 8
5、8户 商业中心 3500 销售面积 110650 小计 110650 1178户 1.1.10.4三期（预计2010年12月31日前）开发建设面积指标： 建设项目：凯南广场项目 表1－4 指标 面积（m2） 户型(m2) 套数 三期 占地面积 35671.42 容积率 3.5 建筑面积 80641 户型1 5550 75 74户 户型2 16800 80 210户 户型3 19800 90 220户 户型4 8800
6、110 80户 户型5 3750 125 30户 商业中心 25941 销售面积 80641 小计 80641 614户 1.1.11工程总投资：61333万元。 1.1.12资金来源：本项目建设资金全部由惠东县广祥实业有限公司自筹及银行贷款解决。 1.1.13经济效益： 1.1.13.1 本项目全部建成后，总销售收入146749.46万元，累计销售利润额（毛利润）68708.46万元。 1.1.13.2本项目建成后税前销售利润率46.82％；税后销售利润率35.11％。 1.1.13.3本项目税前投资利润率24.81％；税后投资利润
7、率18.61％。 1.2建设单位 1.2.1单位名称：惠东县广祥实业有限公司。 1.2.2企业性质：有限责任公司。 1.2.3法人代表：廖广先 1.3可行性研究报告编制依据 1.3.1惠州大亚湾经济技术开发区规划局编制的凯南广场项目的《规划设计要点》 1.3.2惠州市国土局大亚湾分局提供的《用地红线图》 1.3.3国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）； 1.3.4建设部《房地产开发项目经济评价方法》； 1.3.5有关各专业的国家设计规范； 1.3.6项目单位提供的各项基础资料； 1.3.7经济环境及市场调查。 1.4可行性研究报告编制范围 根据凯南广场项
8、目初步规划方案，本可行性研究报告范围主要包括：市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅、商业及管理用房、道路、绿化、景观等工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 1.5结论及建议 1.5.1结论 1.5.1.1本项目位于大亚湾西南片区工业园西南区住宅服务配套片区内，同时也是位于广东省汽车零部件生产基地，今后也是我国较大规模的汽车零部件生产基地，大量高科技高效益的产业进驻将带来数万人潮涌入，产业带来日益活跃的商务活动将促使商务物业市场成为该片区主流。 市场前景展望：伴随“五区一线”的整体规划，依托大亚湾得天独厚的自然条件，同时与深圳城市间日益密切的区域互融，大亚湾的房地产
9、市场将进入一个空前繁荣的阶段。 现大亚湾房地产市场还处于一个高速与持续开发的阶段，随品牌开发商的进驻，未来片区房地产市场还有广阔的发展前景，所以从社会经济市场和项目的整体性指标分析：本项目是可行的。 1.5.1.2从凯南广场住宅项目开发的整体环境、建设条件、设计思路、设计方案来看，此项目的建设是可行的，也是合理的。项目开发时间短（16个月），经济效益较高，税后利润51531.03万元，税后全部投资利润率18.61%。均大大超过了同期贷款利息率和基准贴现率，说明从经济上看该项目建设是可行的。 1.5.2建议 此项目开发规模比较大，投资比较多，必须精心准备，精心施工，按计划完成建设任务。特
10、别要注意做好宣传发动、营销策划工作，使投资早日回笼，争取更好的社会、经济效益。 第二章 市场分析与营销战略 2.1市场分析及分析 2.1.1大亚湾总体规划市场 大亚湾房地产市场还处于一个高速与待继续开发的阶段，目前市场新建楼盘数量较少,随着品牌开发商的进驻,未来片区房地产市场还有广阔的发展前景。 ◆行政商务区 产业带来的日益活跃的商务活动将促使商务物业市场成为该片区主流，一港四区的战略规划，使行政中心区的地位得到空前的强化，核心地位的价值毋庸置疑，东接石化城，西靠西区工业区，南邻惠州港，随着大亚湾石化产业
11、投产带来的经济腾飞，行政中心区将建设成为具有世界级水平，融商住、金融等功能的CBD。 片区行政商务活动频繁将带动房地产的升温，其发展方向同样影响房地产的未来走向，作为未来大亚湾的CBD，随着越来越多的大型石化产业及其它产业的进驻，未来商务活动将会异常活跃，这将刺激该片区将会以商务活动为主的商务物业市场的发展。 ◆西区工业园区（项目所在区） A:大量高科技、高效益产业进驻将带来数十万人潮涌入。 根据规划西区工业区将被打造成高规模、高科技、高效益的电子、汽车和钢铁工业基地，目前主要有响水河工业园、东风车城工业园、熊猫高科技园和西区科技园。响水河工业园总占地为4.98平方公里，已有三洋、住友
12、等20家企业入园，将建设成为深圳、大亚湾信息产业带。东风汽车城园区面积为4平方公里，已有东风车城股份有限公司、东风本田汽车零部件有限公司、东风易进工业有限公司等企业建成投产。熊猫科技工业园的开发主体熊猫置业发展（中国）有限公司正在着力引进汽车项目，准备重圆“熊猫汽车梦”。 B:高素质人才的涌入需要一个以居住为主的城市CLD的出现。 根据规划部门对土地利用的规划，西区居住用地面积约359公顷，到2020年常住人口达到11.12万，再加上西区西二大道、澳霞大道的建成（将直达大亚湾石化工业区），西区高档住宅区不仅服务于西区工业园区高端人群，还能服务于壳牌石化工业区的员工，市场潜力不可估量。 ◆
13、石化工业区： 根据土地利用规划，石化工业区主要大型项目陆续建成后，将会带来大量的工作人员，而石化工业区本身并不适合居住，这为周边区域房地产市场（特别是西区、霞涌区）提供了巨大的发展空间，其庞大的客源市场将是周边区域住宅市场发展的重要支持。 据调查整个石化工业区内，没有规划员工宿舍和生活区域。由此可见，中海石化的建成投产，必将给整个大亚湾带来大量的人口增量，由此产生的大量居住需求，将对周边片区的房地产发展起到极大的推动作用。 ◆旅游休闲区 资源环境优势将决定该片区将会以高端度假地产为主流；旅游休闲区主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛三大景区，将按国际化、高品位的要求，努力打造一批具有鲜明滨海特色
14、的旅游景区、景点，从而使之成为休闲度假胜地、石化园区的后花园。基于这样的定位，旅游休闲区未来具有发展高端居住、度假地产、酒店的巨大潜力，但该片区目前还没有完全被开发，房地产市场还没有发展起来，随着万科等大型企业对辣甲岛的开发，该片区未来将会成为石化区的后花园并分流石化区一部分客源市场。 ◆惠州港 港口经济将会带动大量商务物业与部分居住型物业的产生 2.1.2市场前景展望 伴随“一港四区”的整体规划，依托大亚湾得天独厚的自然条件，同时与深圳城市间日益密切的区域互融，大亚湾的房地产市场将进入一个空前繁荣的阶段，伴随产业的成熟，市场的供需关系日益合理，总体来讲在2008—2015年间大亚湾市
15、场将呈现以下两个特征。 ◆ 价格逐步攀升 目前惠州是珠三角区域内房地产均价较低的片区，周边地区如深圳、广州等地区同等物业的价格是惠州的2-3倍，伴随城市间交通路网的改善，拉近城市间的房地产，将有更多的深圳居民在大亚湾投资、置业。 ◆市场日渐成熟稳定 伴随产业的成熟、区域内的置业需求将得到进一步释放，必然带来市场长久、稳定的发展。 2.1.3市场供给及未来的竞争 2.1.3.1未来市场供应区域 A：西部工业区的居家型物业，如：熊猫国际、华南家电批发市场、建艺项目、惠丰城、菩提园等 B：中心区的投资型物业，如：南山国际、凯旋居、海岸国际公寓、大中华项目、亿嘉项目等。 C：东部的旅
16、游度假型物业 2.1.3.2未来市场供应量表： 建设项目：凯南广场项目 表2－1 项目名称 占地面积(m2) 建筑面积(m2) 熊猫国际三期 60000 43300 菩提园 107726 214393 中铭•君豪公寓 4000 23614 建艺项目 163912.5 360607.5 惠丰城 80000 250000 爱普斯顿项目 22800 51000 响水山庄 610000 900000 亿嘉项目 11343.97 97836.16 大中华地产项目 3000 44000 合计：
17、1062782.47 1984750.66 A：在未来两年内，大亚湾房地产市场供应量主要集中在西区工业园及项目所处区域 B：未来三年内预计总供应量为建筑面积300多万平方米（不完全统计） 2.1.4大亚湾房地产市场目标客户 在售或已售项目客户表 建设项目：凯南广场项目 表2－2 项目名称 深圳投资客户 本地居住 其他 熊猫国际 7成 2成 1成 菩提园 6成 2成 2成 中铭•君豪公寓 9成 1成 － 南山国际 9.5成 0.5成 － 凯旋居 6.5成 2成 1.5成 海岸国际公寓 6
18、成 3成 1成 A：康汇国际公寓进入市场时间较早，当时的投资市场并不火热，市场供应量有限，因此本地客占主要部分。 B：熊猫国际是典型的复合型中高档项目，一期以130㎡的大户型为主，深圳投资客只占3成。 C：由于大亚湾房地产市场价格的洼地，深圳投资客在大亚湾市场中占主流， 2.1.5大亚湾客户需求特征分析 客户分类表 建设项目：凯南广场项目 表2－3 购房目的 客户级别 客户类别 投资客 高端/中高端 深圳客/企业高管/本地居民/个体工商户/外来的高收入群体/自由职业者 居住型 高端/中高端 企业高管/管理层/本地
19、居民/公务员/个体工商户/企事业单位职工、教师 过渡型 中端/中低端 蓝领/不富裕的公务员/本地居民/企事业一般管理者/企事业单位职工/外来进城居民 2.1.5.1高端住宅产品客户需求特征 【关注因素】： 项目周边景观、小区环境，教育配套，物业管理 【面积需求】： 200～300平方米占主导； 【价格要求】： 70～80万元占主导 【配套要求】： 社区配套会所，游泳池、健身房、网球场、乒乓球馆、幼儿园和咖啡馆。 【产品设计要求】： 房子带有私家花园；希望增加室内空间的变化；大凸窗设计及落地玻璃窗，扩大观景视野； 【车位需求】： 购买车位为主。 2.1.5.2中
20、高档住宅客户需求分析 【关注因素】： 地段、户型、朝向、面积、总价、单价、发展商品牌、物业管理等。 【面积需求】： 能满足自家人口所需的使用功能（90-120平方米）； 【价格要求】： 20-35万之间； 【配套要求】： 游泳池、健身房、图书室、桌球室、麻将室； 【生活配套】： 能满足生活必须设施（菜市、商店等），上下班便利交通，休憩、运动、放松的需要，一定品位的休闲、健身场所，可供老年儿童游玩的场地，方便读书的教育条件，足够车位； 【产品设计要求】 建筑：不一定华贵，但要有品质感和文化情调，喜欢层次丰富、色彩饱满的外观。 园林：不要求多么迷人，但要休闲、舒服、实用；
21、区别于自家宅院的悠闲氛围，宽敞的活动场所，干净、卫生、条理、舒适的社区，浓厚的居家感觉，代表生态自然的植物水景元素。 户型设计方面：有入户花园，凸窗，露台。 2.1.5.3投资型客户分析 【关注因素】： 地段、交通、总价、户型、配套、升值能力。 【面积需求】： 小面积小户型产品及大面积的豪宅 【户型要求】： 70平方米以下的小面积一房及两房，160以上的大面积三房及四房和资源稀缺性的别墅产品 【客户特征】： 1）：丰富的投资房产经验；对项目推广概念比较熟悉，能通过项目的包装、营销推广判断项目的品质；对影响居住品质的楼层、朝向等因素关注程度相对较低； 2）：购买住宅产品向小
22、户型、小面积方向发展，客户选择购买70㎡以下物业； 3）：总价30万以下的产品是深圳客户最乐意投资的物业； 2.1.6大亚湾房地产价格判断 价格判断表 建设项目：凯南广场项目 表2－4 项目名称 销售价格（元/平方米） 熊猫国际三期 均价3500 菩提园 2445起，尾盘约3500 中铭•君豪公寓 3500（带装修） 建艺项目 预计3800－4000 惠丰城 均价3000 爱普斯顿项目 预计3800－4000 响水山庄 预计4500以上 亿嘉项目 预计3800 大中华地产项目 预计6000 A：目
23、前大亚湾房地产价格集中在3500元/平方米左右 B：在未来两年内推出市场的价格将在3800-4000元/平方米 C：可以看出大亚湾房地产市场的价格以每年8％-10％的速度增长 2.2营销战略 根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略： 2.2.1确定项目整体形象 “凯南广场”处于大亚湾经济技术开发区西区，地段位置优越，小区整体形象强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际关系的沟通，精神和心理需求的满足，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该小区主体形象，营造高素质物业开发商业城。 2.2.2项目的开发方案及产品定位 2.2.2.1项目发展优势分析 项
24、目地处大亚湾西区工业园西南住宅配套服务区，未来规划是适用于居住与工业并重的发展区域, 满足西区工业区和龙岗大工业区的生活配套项目。 项目容积率适中、低密度的建筑设计是住宅居住价值较高的项目。 项目靠近主要的交通网络(西二大道)，交通十分便利。 随着大亚湾房地产的快速发展，以及本片区的各大房地产项目的推出,特别是品牌开发商的进驻,使得片区的知名度及居住价值逐步提高。 2.2.2.2项目发展机会分析 大亚湾经济开发区产业的建设，将会对本片区的房地产市场发展有很大的带动作用。 根据《惠州市城市总体规划》西区工业园的及西南片区的居住服务配套的规划,将会对本片区的房地产市场带来更多的发展空间
25、 未来沿海高速的开通，缩短与周边城市的距离，巨大的人流、物流、车流，将对片区房地产市场起巨大的带动作用。 2.2.2.3项目发展战略 ◆地块综合评价 该地块具有得天独厚的地理优势，选择贴近客户需求，符合区域产业发展需要的产品形态，结合区域市场发展，总体前景看好。 ◆发展战略 大亚湾房地产市场正处在蓬勃发展时期，由于客观条件影响，我们认为本片区适宜于开发以居家型商品房为主的住宅项目，房价整体水平不宜过高。预测近年的发展，珠江地产及东部集团等发展商的项目会按“高尚豪宅”来打造其楼盘，为寻求差异化,所以，我们开发思路是将本项目定位为建造“拥有产业支撑优势的资源性城市新锐高端住区”且追求
26、尽可能稳定、高利润的项目运营。 2.2.2.4项目产品定位 ◆大亚湾市场供应的主流产品线 在大亚湾经济发展、交通组织改善、区域地位的利好趋势下，行政商务区域中小户投资型物业依旧是主流。 结合项目条件在把握市场主流前提下，进行有针对性的差异化，通过对以往主流的剖析，再对应项目条件，结合区域客户趋势所能形成结果的产品线即是本项目的合理产品面积线。 ◆本项目的产品线定位 综合考虑项目定位策略，目前市场供应和市场反应情况，片区未来发展趋势的判断，以及和相关竞争项目之间的关系，确定本项目户型定位如下： 建设项目：凯南广场项目 表2－5 户型 面积范围(㎡)
27、 面积比例 二房二厅一卫 75 9.6% 二房二厅二卫 80 30.4% 三房两厅一卫 90 31.7% 三房两厅两卫 110 19.4% 四房 125 8.9% 定位原则： 以二、三房为基础产品、满足大众启动市场、形成热销。 以四房为创新产品、树立标杆实现项目价值最大化。 2.2.3“卖点”分析 “凯南广场”凭借其优越的地段位置和区位优势，销售的“卖点”主要是： 2.2.3.1住宅小区规划不只是简单地绿化，而是按“园林化”观念规划建设，因此有其突出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计。 2.2.3.2配套设施要能提供
28、全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。 2.2.3.3物业管理要尽量完善。服务更加周到全面，管理高质量、高水平。 2.2.3.4小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅按“精品化”的标准档次规划设计和经营管理。 除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。 2.2.4营销推广策略 高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准的经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。 凯南广场项目一期，我们面对的主体客户是以深圳为代表的泛珠三角投资客，他们关注的核心在于“升值”
29、二字。不管职业与否，投资客在选择投资物业的时候，最为关注的价值点是有物业所在地段的城市功能、交通配套规划、周边租赁市场投资回报、楼盘品质、销售价格（总价）、土地升值潜力等等。 因此项目一期的推广核心在于“升值”的信息传递。整个推广过程中，既要运用实效的营销手法以平时的作风与之沟通，又要利用独创的、针对性强的观点与消费者对话，将“卖点”与“观点”恰如其分地凝结与目标客户群进行沟通，有效地增强投资客户的投资信心，使其看到项目领先于整个片区的优势和升值远景。 随着项目一期的开发，社区配套的成熟及产业带来的人口的变化。我们项目面对的客户主要是西区工业园内的管理层。所以项目后期的推广核心在于“成熟社
30、区”的信息传递。 根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略： 2.2.4.1广告宣传策略。 “凯南广场”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段、系统地对小区的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。 2.2.4.2促销策略。 1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：①销售准备阶段；②首次公开展销和跟进销售阶段；③二次公开展销及跟进销售阶段；④三次公开展销及跟进销售阶段；⑤扫尾阶段销售。应根据不同的销售阶段
31、制定不同的销售策略。 2)销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：①拟更新换代商品房的消费者；②收入较高或中、高收入的消费者；③驻大亚湾办事机构商用或商住；④其他消费者。最佳销售时机根据广告宣传效果和试销情况，以及市场情况而定。 3)销售手段。拟采用多种促销手段，包括：①广告宣传；②内部认购；③人员直销；④举办展销会；⑤集团认购；⑥有针对性（销售对象）的举办展销会；⑦灵活多样的付款方式；⑧工程质量、进度及完善的物业管理承诺；⑨售楼现场样板房促销；⑩其他促销手段。 2.2.4.3价格策略。 房地产营销最实质的内容就是价格控制，价格控制策略作为一重要营销手段，在楼盘的整个销售进程，特别
32、是在开盘时期具有重要的作用。本项目销售控制基本原则应为：平开高走，预留以及逐渐提高价格空间 依照此销售策略，在价格控制上要严格避免三种情况： ◆免价格下调 房价在楼盘开盘以后，基本原则为只升不跌，一旦楼盘明显下调、不仅会严重挫伤已购房者的积极性，带来市场负面效应，更使准客户采取观望态度，影响销售速度，进而会使楼盘市场信誉度下降而影响楼盘销售。 ◆免价格做空 不能为了人为地制造人气，在即使市场实际接受力较差的情况下，依旧提高市场销售价，而在实际销售中，又随意地给客户还价、打折，出现价格做空现象。 ◆避免缺少价格升值空间 销售过程中一旦发现楼盘市场出现业绩，便误认为上市价格太低，过快
33、或过大地上调房价，致使市场应预留的空间失去，尽管从外表形式上看非常荣耀，但往往会因此失去市场。 各阶段定价措施 A 内部登记时，公布价格平实，即高面价、高折扣，才能吸引到高端物业消费群体的竞相关注，预留价格悬念空间，真正做到高尚的物业、平实的价格； B 开盘销售时，价格快步急速升高，以销售现场的价格提升控制，把控项目整体销售节奏，以最终保证达到和预留准备后期陆续提价的单位； C 中期销售时，随新单位的推出即时调整剩余产品价格，依靠产品自身对比和价格引导快速促成销售； D 尾盘销售时，借助终端市场价格炒作，定期陆续拉升价格尺度，以逼紧客户购买时间差，依靠价格引导稳步促成销售。 第三章
34、 建设条件 3.1自然条件 3.1.1地理条件 大亚湾位于惠州市区南部，距惠州市区48公里，西靠深圳市，距深圳市区55公里；陆地至广州214公里，水路至广 州214公里，水路距香港中环码头仅47海里。开发区路域面积276.1平方公里。 3.1.2气象条件 开发区地处北回归线以南，濒临南海，属于典型的亚热带海洋性气候。主导风向为东南风，次主导北风向为西北和西南风。历年平均风速3米/秒。本地区台风影响的起止时间为5～10月，尤以7～9月份居多，年平均影响次数1.4次，最多年份1964年5次，受台风影响，一般出现狂风和暴雨，并在沿海产生暴潮，台风的登陆瞬时风速34M/S（十二级）以上
35、该项目所在地风载0.70KN/M2～0.75KN/M2。 历年平均气温： 21.8 ℃ 极端最高气温： 38.5 ℃ 年平均降雨量： 1989.4毫米 历年最高降雨量： 2347.2毫米 历年最低降雨量： 721.1毫米 多年平均蒸发量为： 1400毫米 多年平均日照时数： 1866.9小时。 3.1.3地形地貌 大亚湾地区属于海湾地貌基础上发育起来的很多种小的地貌类型：如河口滨海小平原地貌、河谷地貌、冲洪积地貌，侵蚀一剥蚀地貌等。大亚湾区东北和西南部地区以高山为
36、主，东南、西北和中部地区以丘陵和平原为主，西北部是淡水河系的冲积盆地，地势平缓，其余多为海滨低山、丘陵地带，沿海岸有一条宽2-3Km的台地；东北部和西南部有两组山系，最高的山峰铁炉嶂海拔约743m西南部山系坡度较陡，两组山系之间为狭长的谷口，沟通淡澳盆地和沿海台地 3.1.4地质 大亚湾区地层较新，开发区大部分属第三阶地中海系第三亚系冲积层，西北部属第四纪冲积层。本地区出露地层的岩性主要有泥盆系撒砂页岩和不纯的灰岩、侏罗系酸性喷出岩伴有凝灰岩、砂岩和页岩，海岸为沉降山地基岩侵蚀岸。在大亚湾的东部和西部有大片花岗岩出露，岩石已强烈风化，形成红色风化壳，第四系地层在海湾的东岸和北岸发育较为成熟
37、主要是一些近代沉积的淤泥和淤泥质亚粘土及冲洪积层和残积层。 3.1.5地震 据1990年中国地震烈度区划图及说明书，大亚湾地区荃湾、澳头、霞涌等处地震基本烈度为七度。 3.1.6水文条件 区内流域面积超过10平方公里的河流主要有淡澳河、坪山河、响水河、凤田河、校木河和霞涌河等。其中除坪山河为东江河水系淡水河支流外，其他均为独立入海河涌。此外，还有数条流域面积3~5平方公里的小河数条，如白岗坑、大坑和杨同仔等。 3.1.7潮汐 大亚湾潮汐属不正规半日混合潮型，最高潮位为3.116米。每月8～10天为日潮，20～22天为半日潮，由于受地形影响，外海潮波传至大亚湾内变形较大，以致潮汐日
38、不等现象非常明显。涨潮流向NW，落潮流向SE。 港湾波浪以涌浪为主，风浪为辅，常浪向为SE。平均波高0.2米。经常规推算，五十年一遇波高为2.3米，十年一遇波高为1.75米，航道以西波浪较小，五年一遇波高不超过0.8米。 3.2社会条件 大亚湾开发区1993年以前是以农渔业为主的小镇。1993年成立开发区，隶属于惠州市，开发区现辖三个街道办事处，分别是西区办事处（88.7平方公里）、澳头办事处（107.64平方公里）和霞涌办事处（80.03平方公里）。2005年底，大亚湾经济技术开发区总人口为90000人。 2007年第一季度，大亚湾区宏观经济增长再攀新高，工业生产高速增长，财政收入大
39、幅上升，金融运行平稳，房地产酝酿升温，经济发展多点支撑，经济发展实现亮丽开局。 一季度大亚湾区主要经济指标完成情况及在全市的排位分别为： 地区生产总值23.8亿元，居全市第4位,增长116.6%，居全市第1位。 地方财政一般预算收入1.06亿元，居全市第4位，增长27.2%，居全市第3位。 全社会固定资产投资12.7亿元，居全市第2位，下降13.9%，居全市第5位。 农村居民人均现金收入1979元，居全市第2位，增长41.9%，居全市第1位。 经济运行特点： 国民经济高位运行。一季度，全区生产总值23.8亿元，增长116.6%，完成年度目标任务的15.4%。第一产业完成增加值0.
40、5亿元，下降1.8%；第二产业完成增加值19.8亿元，增长184.7%；其中，工业完成增加值17.3亿元，增长298.1%；第三产业增加值完成3.5亿元，增长5.7%。三次产业比例结构为2.2：83.1：14.7，三次产业贡献拉动进一步调整，三产拉动分别为：-0.1 、98.4、1.6个百分点，其中工业拉动的贡献率为99.1%。 财税收入实现开门红。一季度，全区实现财政一般预算收入1.06亿元，增长27.2%；一般预算支出0.76亿元，增长8.2%。两税收入合计6.58亿元（不含海关代征税），增长149.9%；其中国税收入5.07亿元，大幅增长379.4%,中海壳牌投产后带动明显，化学原料及
41、化学制品制造业创造税收3.58亿元，比投产前0.01亿元增收了3.57亿元,拉动税收大幅增长。地税收入1.5亿元，下降4.5%，主要是受中海壳牌承包商BSF等公司撤离影响，个人所得税减少1845万元，下降31%。 工业生产实现东西两园并驾齐驱。随着惠菱化成、惠州天然气发电等企业在2006年底的顺利投产，大亚湾区工业再攀新，一季度,大亚湾区工业总产值94.2亿元,增长380.8%,其中规模以上工业总产值93.8亿元,增长392.7%,今年以来，工业生产呈现以下特点：一是东西两园并驾齐驱。以中海壳牌为首的东部石化园区工业总产值64.9亿元,增长249.6倍,以响水河工业园、西区科技园、东风车城为
42、主的西部综合产业区工业总产值25.7亿元,增长50.3%,东西两园所占全区的比重超过96%，增长速度超过了50%。二是支柱产业齐头并进，石化行业工业总产值64.1亿元，增长66.9倍，电子行业10.8亿元，增长29.6%，汽车零部件产业5.9亿元,增长16%。三是工业产业结构向深度重型化发展，轻重工业比重由2006年初的11.9 ：88.1调整为现在的 3.5 ：96.5。 外贸出口势头强劲，利用外资保持增长。一季度，全区共引进外资企业11家，增长37.5%，其中实际利用外资5333万美元，增长45.0%；外贸出口增长较大，至三月末，全区外贸出口总额16972万美元，大幅增长114.6%；其
43、中“三资”企业出口15300万美元，增长165.6%。 房地产酝酿升温，“烂尾楼”的整治迈出可喜的一步。一季度，全区房地产开发投资1.25亿元，增长275.3%；实现房屋交易222宗，下降31.1%，实现房屋交易总额7146万元，增长34.9%；房屋交易面积4.58万平方米，下降34.5%。2006年上半年至3月底共审批房地产项目19宗，其中目前在建的6宗，即将开工的5宗，正在办理前期手续的8宗，房地产业正在酝酿升温。目前大亚湾区房地产开发的项目主要集中在西区响水河工业园区一带，由于该区域的市政配套建设相对完善，加上与惠阳区紧密接壤，人流进出热闹，先天优越，优质楼盘如“熊猫碧富新城”、“菩提
44、园”、“响水明苑”、“君豪公寓”都集中在那里，以优越的区位优势，相对低廉的价格，受到深圳置业者的青睐。从2006年3月份以来，各销售楼盘均不同程度地热销，“工作在龙岗，居住在淡澳”的大势渐显。当前大亚湾“烂尾楼”的建设迈出了可喜的一步，澳头的标志性建筑—— 圆盘30层的海景广场已被大中华公司收购，现正在施工之中，至3月底，大亚湾区已盘活了“渝景湾花园四期、海景广场大厦、大亚湾购物中心、嘉信花园”等重点“烂尾楼”项目，盘活面积达13万平方米。 消费市场活跃，金融形势稳定。一季度，受元旦、春节市场销售旺季的拉动，销售市场活跃，全区社会消费品零售总额完成1.71亿元，同比增长12.3%，各贸易
45、行业增长稳定，其中销售业受旺季影响，实现销售总额1.34亿元，增长15.4%。旅游收入1372万元，增长17.7%，全区接待过夜旅客54450人次，增长17.2%；组织外出旅客3710人次，增长126.6%，其中春节二月旅游旺季外出游客1356人次，增长285%。金融形势稳定，3月末金融机构各项存款余额54.7亿元，比年初增长16.7%；其中城乡居民储蓄存款余额21.1亿元,比年初增长5.5%；贷款余额65.0亿元，比年初增长4.1 %。 节前分红份额较大，农民收入颇丰。一季度，大亚湾区在岗职工人数44931人，增长24.9%；在岗职工工资总额2.49亿元，增长26.4%；在岗职工月平均工资
46、1880元，与去年持平。农民人均现金收入1979元，同比增长41.9%，创下历年来的新高,其中集体分配股息和红利526元，增长7.7倍；农民人均消费支出1670元，增长5.2%，其中食品消费支出660元，增长27.0%，农村恩格尔系数比为39.5，显示大亚湾区农民家庭生活从小康迈向富裕水平。 大亚湾经济技术开发区的各行各业都在飞速发展，大亚湾人早已不再停留在解决简单的温饱问题，经济条件在变，人民的观念在变，对环境的要求也在变，创造一个当地独一无二，以生态、运动、健康、休闲为主题的居住小区环境，必将吸引更多热爱生活的人们来此购房定居。 3.3宗地现状 3.3.1宗地位置 本项目位于广
47、东省惠州市大亚湾经济技术开发区西区工业园内，北面临西二大道，地处大亚湾西区工业园西南片区住宅服务配套片区内。 3.3.2项目在规划中的定位 根据《惠州市城市总体规划》西区定位广东省汽车零部件生产基地，重点发展汽车零部件、新东风客车生产和电子加工制造产业，建成我国较大规模的汽车零部件生产基地 西南片区位于大亚湾区坪山河与深圳龙岗大工业区之间，建设用地面积达7.7平方公里，是适用于居住与工业并重的发展区域。西南片区规划重点满足西区工业区和龙岗大工业区的生活配套项目。 3.3.3周边项目 项目占地面积约9.5万平方米，是区域内拟开发项目中体量较大的一个，周边有珠江东岸、响水
48、山庄等多个项目，依托前期西区熊猫碧富新城、惠丰城等项目的开发成功，珠江地产、深圳大中华地产、中国南山地产、万科地产、东部集团等品牌开发商的进驻，大亚湾西区的西南片区将成为后期住宅开发的热点区域。 第四章 建设内容及规模 项目主要建设内容及规模为：项目总占地面积约为94802.9平方米，建设一个住宅小区，总建筑面积为287291.0平方米，其中住宅面积为249850平方米，其他建筑面积为37441.0平方米。 4.1项目用地来源为：项目业主单位（惠东县广祥实业有限公司）从大亚湾经济技术开发区国土局获得国有土地使用权（地处于广东省惠
49、州市大亚湾经济技术开发区西区工业园内，北面临西二大道，大亚湾西区工业园西南片区住宅服务配套片区内）。 4.2住宅规划能容纳约11072人居住，总户数为2768户。其中， 户型1：二房二厅一卫，面积范围75平方米，总建筑面积24000平方米，面积比例9.6％，总套数320户； 户型2：二房二厅二卫，面积范围80平方米，总建筑面积76000平方米，面积比例30.4％，总套数950户； 户型3：三房两厅一卫，面积范围90平方米，总建筑面积79200平方米，面积比例31.7％，总套数880户； 户型4：三房两厅两卫，面积范围110平方米，总建筑面积48400平方米，面积比例19.4％，总套数
50、440户； 户型5：四房，面积范围125平方米，总建筑面积22250平方米，面积比例8.9％，总套数178户。 4.3其他建设内容：建设商业中心33941平方米，生活配套用房、车库和人防3500平方米；小区内道路、绿化、景观等建设。 第五章 建设方案 5.1总体规划布局 5.1.1环境特征 该项目位于广东省惠州市大亚湾经济技术开发区西区工业园内，北面临西二大道，地处大亚湾西区工业园西南片区住宅服务配套片区内，规划总建设用地面积82083平方米，场地内属典型的丘陵地貌。 5.1.2规划理念 5.1.2.1表述现代
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