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第五章 房地产供求与价格原理

一、房地产需求原理
（一）需求与需要：
某种房地产的需求，是指消费者（买者）在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。
形成需求有两个条件： 消费者愿意购买 + 消费者有能力购买。
如果仅有第一个条件，只能被看成是需要或欲望；如果仅有第二个条件，不能命名购买行为实际发生。所以，在确定需求时，只考查有支付能力的需要。如果没有支付能力的约束，人们的需要可以说是无止境的。
（二）房地产需求类型
可将房地产需求归纳为4类：
1．消费性需求。它是购买或承租房地产后直接用于生活或生产。
2．投资性需求。它多是购买房地产后用于出租。
3．投机性需求。投机是指不是为了使用而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）商品，利用商品价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。
4．盲目性需求。这是购买者自己都不清楚是为了何种目的而购买房地产，大多是出于一种冲动，看到别人在纷纷购买，自己也“跟风”购买。
  （三）影响房地产需求量的因素
对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定的，其中主要有：
1．该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加，但也有比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。
2．消费者的收入水平。
3．相关房地产的价格水平。
4．消费者的偏好
5．消费者对未来的预期
（四）需求曲线和弹性
1、房地产的需求曲线：表示房地产的需求量与其价格之间的关系。
（1）在图中，横轴表示需求数量，纵轴表示价格。
（2）由于价格下降导致需求增加，因此需求曲线向右下方倾斜。
（3）如果考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。如图，以D0为基础，在影响房地产需求的其他因素不变的前提下，如果消费者的收入水平提高，整个需求曲线将由D0向右位移到D1；如果消费者的收入水平下降，整个需求曲线将由D0向左位移到D2。
2、房地产的需求弹性
弹性：是对一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量。具体地说，它告诉人们一个变量发生1% 的变化，将会引起的另一个变量的百分比变化。
房地产的需求弹性主要有：需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性和需求的交叉价格弹性。
（1）需求的价格弹性，通常简称需求弹性。房地产的需求的价格弹性，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。即：
房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比 / 房地产价格变化的百分比
在通常情况下需求的价格弹性是一个负数，通常直接写成正数。
（2）房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比 / 消费者收入量变化的百分比
（3）房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比 / 人口数量变化的百分比
（4）房地产需求的交叉弹性，是指某种房地产因另一种房地产或商品变动1% 所引起的其需求量的百分比变化。
一种房地产需求的价格取决于该种房地产有多少替代品。
▲替代品：一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。如经济适用性住房与普通住宅之间。
▲互补品：对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。
3、需求弹性种类：
弹性较大的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是敏感的，弹性较小的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是较不敏感的。
在经济学里，将弹性数值分为5种类型：
u 富有弹性。弹性数值大于1的情况，称为富有弹性。需求富有价格弹性的需求曲线为一条斜率较小的曲线；
u 缺乏弹性。弹性数值小于1的情况，称为缺乏弹性。需求缺乏价格弹性的需求曲线为一条斜率较大的曲线；
u 单一弹性。弹性数值等于1的情况，称为单一弹性。需求单一价格弹性的需求曲线为一条直角双曲线；
u 完全弹性。弹性数值为无穷大的情况，称为完全弹性。需求完全富有价格弹性，价格的任何微小变化都会导致需求量的极大变化，需求曲线是一条与横轴平等的直线；
u 无弹性。弹性数值等于零的情况，称为完全无弹性。需求完全无价格弹性，不管价格如何变化，需求量都将保持不变，需求曲线是一条与纵轴平行的直线。
二、房地产供给原理
（一）房地产供给：
是指房地产开发商和拥有者（卖者）在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。
形成供给有两个条件：
开发商或拥有者愿意供给+开发商或拥有者有能力供给。
（二）房地产供给量的影响因素：
对某种房地产供给量是由许多因素共同决定的，其中主要有：
1．该种房地产的价格水平。
一般来说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。
2．该种房地产的开发成本。
在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。
3．该种房地产的开发技术水平。
在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。
4．开发商对未来的预期。
如果开发商对未来的预期看好，如开发商预期该种房地产的价格会上涨，则在制定投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少该种房地产的现期供给；如果开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。
（三）房地产的供给曲线及弹性
1、房地产的供给曲线：表示房地产的供给量与其价格之间的关系。
（1）在图中，横轴表示供给数量，纵轴表示价格。
2）由于价格上升刺激供给增加，因此供给曲线向右上方倾斜。
（3）如果考虑影响供给量的其他因素，则供给量不再是沿着供给曲线上下移动，而是整个供给曲线发生位移。如图以S0为基础，在影响房地产供给的其他因素不变的前提下，如果房地产的开发成本上升，整个供给曲线将由S0向左位移到S1；如果房地产的开发成本下降，整个供给曲线将由S0向右位移到S2。
2、房地产供给弹性
房地产供给弹性有：房地产供给的价格弹性、房地产供给的要素成本弹性。
（1）房地产供给的价格弹性
=房地产供给量变化的百分比/房地产价格变化的百分比
（2）房地产供给的要素成本弹性
=房地产供给量变化的百分比/要素价格价格变化的百分比
开发周期长的房地产，供给弹性较小
就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给弹性就相应地比较小。
3、房地产供给弹性种类
（1）供给富有价格弹性的供给曲线与纵轴相交；
（2）供给缺乏价格弹性的供给曲线与横轴相交；
（3）供给单一价格弹性的供给曲线与原点相交；
（4）供给完全富有价格弹性的价格的任何微小变化都会导致供给量的极大变化，供给曲线是一条与横轴平等的直线；
（5）供给完全无价格弹性的价格的任何变化都不会导致供给量的变化，供给量为一常量，供给曲线是一条与纵轴平等的直线。

三、房地产供求关系
（一）均衡与不均衡
1、均衡：是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或某些因素的影响而脱离了均衡价格，就必然会形成短缺或过剩，导致买方之间或卖方之间的竞争，产生价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。
房地产的均衡价格：是指房地产的需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。
2、非均衡状态：当市场价格偏离均衡价格时，市场上会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。
一般来说，在市场机制作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。一般来说，供给不变，当需求增加时，将引起均衡数量增加，均衡价格上升。
（二）房地产的供求状况
分为4种类型：
1．全国房地产总的供求状况；
2．本地区房地产的供求状况；
3．全国本类房地产的供求状况；
4．本地区本类房地产的供求状况。
由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低的供求状况的，主要是本地区本类房地产的供求状况。

四、房地产价值与价格
（一）房地产价值
1、使用价值和交换价值：
“价值”一词在不同领域有不同的内涵，如有哲学的、美学的，这里所讲的价值是经济学的。
在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值之分。
使用价值：是指该种商品能满足人们某种需要的效用；
交换价值：是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值，是指交换价值。
任何物品能够成为商品，首先必须是有用物。没有用的东西不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。所以，没有使用价值肯定就没有交换价值，但反过来不一定成立，即没有交换价值不一定就没有使用价值，如空气。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。
  2、投资价值
某一房地产的投资价值，是指该房地产对于某个具体的投资者的经济价值，是该投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所估计的价值。
房地产的市场价值，是指该房地产对于一个典型的投资者（他代表了市场上大多数人的观点）的经济价值。
市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。
投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买；反之，说明不值得投资购买。换一个角度讲，每个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。当市场价格低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去所投资的房地产。
3、成交价格、市场价格和理论价格
成交价格。简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。
卖价是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。
买价是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格。
卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。
市场价格。是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
理论价格。是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动，不会偏离太远。但在投机心态驱使和非理性预期下，产生许多虚假需求，可能使市场价格脱离理论价格，如在泡沫经济下形成的畸高价格
4、原始价值与账面价值
原始价值。简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。
账面价值。又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。
原始价值是始终不变的；账面价值是随时间的推移而减少的。市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。房地产由于具有保值增值性，通常虽然经过了若干年的使用，但其市场价值有时还比过去的购置价格高出很多。
5、市场调节价、政府指导价和政府定价。
从政府对价格管制或干预的程度来看，价格有市场调节价、政府指导价和政府定价。
市场调节价。是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。
政府指导价。是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。
政府定价。是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。
6、总价与单价
总价格。简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。
单位价格。简称单价，是指一个计量单位的价格，对于土地来说，是指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说，是指单位面积的房地价格。
楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价与土地总价的关系是：
楼面地价＝土地总价/总建筑面积
楼面地价＝土地总价/容积率
认识楼面地价的作用十分重要。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格的高低。
7、实际价格与名义价格
实际价格。是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
名义价格。是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
8、现货价格与期货价格

现货价格。是指在交易达成后立刻或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。
期货价格。是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。
期房价格通常低于现房价格。
期房价格与现房价格之间的关系有：
期房价格=现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿
上述关系是期房与现房同品质（包括工程质量、功能、户型、环境和物业管理服务等）下的关系。在现实中常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是由于两者的品质不同，现房的户型差、功能已落后。
9、土地价格与建筑物价格
土地价格。土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格是指土地部分的价格，不包含建筑物的价格。
土地的生熟程度主要有下列5种：
（1）未征用补偿的农地；
（2）已征用补偿但未做“三通一平”或以上开发的土地；
（3）已做“三通一平”或以上开发的土地；
（4）在现有城区内有待拆迁建筑物的土地；
（5）已做拆迁补偿安置的城市空地。
建筑物价格。建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含建筑物所占土地的价格。
五、房地产“泡沫”
（一）泡沫现象
“泡沫”一词用在经济方面是指一种价格运动现象，即价格泡沫，具体是指一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨会使人产生价格还会进一步上涨的预期，从而又吸引了新的买者--这些人一般只是想通过买卖牟利，而对资产本身的使用及其盈利能力并不感兴趣。
历史上曾出现过多次资产或商品的“泡沫”现象，最著名之一的是17世纪30年代发生在荷兰的“郁金香疯狂”。
▲在现代市场经济下股票和房地产容易出现“泡沫”。
房地产“泡沫”表现为：地价、房价人为地、不合理地持续上涨，且其上涨速度远远超过了整个经济的增长速度。
在房地产中，最容易出现“泡沫”的：
第一是土地，
其次是楼花（期房）
第三是新建成的商品房
存量旧房一般难以出现“泡沫”。
（二）房地产“泡沫”形成原因；
房地产“泡沫”的形成原因主要有：

①群体的非理性预期；
②过度的投机炒作。
此两者有时相辅相成。其中，对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的基础。
（三）房地产“泡沫” 危害
有许多危害：
1．与其他资产的“泡沫”一样，会腐蚀人们创业敬业精神，使人们不安心于正业，梦想不劳而获的暴富。
2．形成过程中造成的高房价，会使广大工薪阶层望房兴叹，欲靠工资收入购买住房的梦想破灭，从而会对政府产生不满情绪，对社会的稳定不利。
3．房地产“泡沫”破灭后，房地产价值急剧“缩小”，大量房地产抵押贷款得不到偿还，产生大量“半拉子”工程，积压大量资金，直接拖累金融，导致金融危机，企业倒闭，工人失业，使国家面临严重经济萧条。
4．房地产“泡沫”破灭后，最后一批持有“泡沫房地产”的投资者和投机者损失惨重，特别是广大中低收入的抵押贷款购房者成为“负资产者”，苦不堪言。
5．地价、房价不合理地上涨和过高的地价、房价，对当地经济的发展也不利。一是会降低对外来投资的吸引力，二是会降低本地区产业的市场竞争力，三是会使现有的投资者外迁。