营口市房地产市场调研.docx

营口市房地产市场分析

第一部分、营口宏观情况
一、城市基本情况
1、自然地理
营口市距离辽宁省省会城市沈阳市179公里；南同“北方明珠”大连市接壤，距离220公里；东北与中国“钢都”鞍山市相依；东与中国最大的边境城市丹东市毗邻；北与辽河油田属地盘锦市隔河相望，区域位置十分优越。营口市地势自东南向西北倾斜，自然形成低山、丘陵、平原三种地貌类型。东西宽50.7公里，南北长111.8公里，市域总面积5365平方公里，占辽宁省总面积的4.88%，海岸线长96公里。长大铁路、沈大高速公路、哈大公路(202国道)、庄林公路(305国道)纵贯南北；大营铁路、营大公路、盖岫公路连接东西，交通十分方便。营口港(包括鲅鱼圈港区和老港区)为全国19个主枢纽港之一。市域内有两条跨市输油管道通向营口港(鲅鱼圈区)，有一条跨省输油管道经过境内。
2、行政区划
截至2005年12月31日，营口市辖四区(站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区)，两市(大石桥市、盖州市)，41个建制镇(其中老边区4个、大石桥市15个、盖州市22个)，14个乡(盖州市)，27个街道办事处(站前区7个、西市区7个、老边区2个、鲅鱼圈区4个、盖州市2个、大石桥市5个)，14个国有农场，929个行政村。
 3、交通情况
营口一市两港，辽河老港于1864年对外开埠，成为中国东北第一个对外开埠的口岸。1984年兴建的鲅鱼圈新港是全天候深水海港，不淤不冻，四季通航。营口港已与40多个国家和地区的140多个港口建立海运业务，年吞吐量突破2500万吨，集装箱运输逐年递增，成为中国东北第二大港、中国第十大港。营口陆路运输四通八达，东北铁路、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网络纵贯营口全境。营口海运畅通，成为东北腹地最近的出海口。
 营口立交桥成为东北最大的交互式公路立交桥。营大公路、辽河大街、盼盼路、渤海大街、金牛山大街宽敞明亮。营口是中国首批投资硬环境建设40优城市之一。
4、人口结构
市域总人口2229139人，其中站前区260071人，西市区159904人，老边区123418人，鲅鱼圈区103525人，大石桥市705285人，盖州市876936人，城市化水平为38.58%。
二、宏观经济环境
营口是中国最早兴办近代工业的城市之一，是中国轻纺工业基地。全市拥有40多个行业,3000多家企业,主要产品700多种,省优、部优产品达300多种,轻工、纺织、机械、冶金、家电、电子、建材、乐器、绢纺、石化、印染、医药等门类齐全,成为营口经济发展的支柱产业,百家企业获得国际ISO9000质量体系认证。针织、棉纺、锦纶、66#长丝生产居全国首位,营口名牌产品,驰名中外。
2010年上半年，营口市地区生产总值实现380亿元，同比增长18.5%，增幅居全省第一位；财政一般预算收入实现32.1亿元，同比增长36.1%，增幅居全省第二位；全市固定资产投资、城市人均可支配收入、农民人均现金收入等主要经济指标同比增长均超过10%。展“项目建设年”活动，全力实施“5227”工程。把投资作为非常时期拉动经济增长最有效、最直接的手段，创造更多就业岗位，激发更多消费，确保全年经济增长目标的实现。上半年，开工建设投资超千万元项目638项，完成投资290.6亿元，乐购超市、新东北电器等一批重大项目相继开工建设，华能营口热电厂、辽河特大桥等重大项目正按计划推进。尤为瞩目的是，民生项目投入加大，投资3亿元的营北公路进展顺利，“民兴河整治工程”正在顺利推进，25条新建及改造城区道路已开工建设，“改造旧小区和住宅楼”、“改造农村厕所”工作也已开始施工；营口港、开发区、沿海产业基地、高新区、仙人岛能源化工区和中小企业创业园发展不断加快。上半年，港口货物吞吐量和集装箱运量分别达到8814万吨和121万标箱，同比增长13.9%和20%。沿海经济带各重点区域共完成地区生产总值149.9亿元，占全市的39.4%；引进外资1.19亿美元，内资178亿元，分别占全市的52%和85%；开工建设投资千万元以上项目310项，其中亿元以上项目136项，分别占全市的48.6%和63.2%，对全市经济发展的支撑作用日益突出。
三、城市规划及建设
总体规划将原总体规划提出的主城区和老边城区合二为一,扩大老城区，发展由原总体规划提出的鲅鱼圈城区（含熊岳镇区、芦屯镇区和红旗镇区）构成的新城区，实施统一规划。 营口市城市规划区范围：包括站前区、西市区、老边区和鲅鱼圈区等4个区，以及因城市建设和发展需要实施规划控制的区域，即盖州市的沙岗子、九垄地、归州等3个建制镇，总面积约1130平方公里。
城市性质:以工业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市。 城市规模：到2010年，城市人口规模将达到100万人，城市实际居住人口134万人；到2020年，城市人口规模将达到134万，城市实际居住人口212万人。
市域城镇体系规划：遵循均衡布局、主次有别的原则，由老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区、构成"大三角"的城市形态，最终将营口市发展成为具有多核结构的组合型特大城市。
城市发展战略规划：实施 "南进"、"东拓"、近期重点发展"一带五区"。
南进：老城区的"南进"，是将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间的部分用地作为制造业新区；新城区的"南进"，是将熊岳河以南的部分用地作为仙人岛能源化工区；
东拓：从营口高新技术产业开发区，经北部城区至大石桥城区，连接海花工业区、冶金工业区和大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带。
一带五区：即发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。将城市发展所涉及的区域有机地组成一个统一的整体逐步形成分散组团式城市发展格局，将市域范围内最核心的经济能量整合为一体，进行优势互补，最大限度地发挥城市的规模经济效益。

第二部分 营口房地产市场分析
一、营口房地产市场基本情况
1、开发规模保持增长。2010年全市房地产开发投资179亿元，同比增长57.8%。房屋施工面积1883万平方米，同比增长66.5%。
2、房屋新开工量与竣工量情况。2010年全市房屋新开工面积1212万平方米，同比增长70.4%。房屋竣工面积530万平方米，同比增长26.2%。
3、商品房销售持续放量走高。2010年全市商品房销售面积532万平方米，同比增长48.9%。全市商品房销售额实现184亿元，同比增长81.4%。全市商品房平均价格为3460元/平方米，同比增长22%。
4、二手房交易呈价增量跌趋势。2010年全市二手房成交面积112.19万平方米，同比下降43%。全市二手房房成交额实现25.2亿元，同比下降24%。全市二手房平均价格为2246元/平方米,同比增长34%。
二、2010年营口市房地产市场运行特点
(一)、房地产开发投资增速稳健，各项建设指标持续趋好
1-12月全市房地产开发投资总额达到179亿元，其中市区投资总额为50亿元，同比分别增长57.8%和172.5%，呈现明显增长态势。全年房屋施工面积已将近2000万平方米，新开工面积突破1000万平方米。其主要原因为：营口市房地产市场发展良好，购房需求持续稳定；沿海经济带建设和城市化步伐的加快，各区域更加重视房地产业对经济发展的拉动作用，城市经济快速提升；国内一些知名开发企业（如恒大、宝利、佳兆业等）不断来营，投资热情旺盛，促进了区域房地产发展。
(二)、商品住房供应及销售均增幅明显，住房消费热点已从首次置业的自住购房转移为改善型自住购房
在商品房供应方面1-12月全市批准商品房预售面积481.37万㎡，其中市区134.34万㎡，较去年分别同期增长45.12%、172%。1-12月全市商品房销售面积532万㎡，其中市区202万㎡同期分别增长48.9%、106.4%，全地区老边区增长最为明显，销售面积45.36万㎡，增长幅度为178%。
据商品房网上备案登记数据显示，2010年1-12月份市区商品住宅备案6410套，从登记套型状况来看，套型面积90～120 ㎡的商品住宅是营口市消费的高峰段，占销售总量的39%。套型90 ㎡以上的住宅占销售总量的64%,这说明目前营口市商品住房消费的热点为改善型住宅。

(三)、商品住房价格稳中有升
1－12月，全市商品房销售均价为3460元/㎡，市区商品住房销售均价为3553元/ ㎡，较去年同期分别增长22 %、18.9%。其主要原因有四：一是购房需求基本以自住及改善性需求为主，投资与投机需求相对较少，购房环境较好，消费者购房相对理性；二是商品住房供应量得到一定程度的释放，基本可以满足不同购房阶段与层次的需求；三是随着《辽宁沿海经济带发展规划》及沈阳经济区两个国家战略的实施，营口市作为其中一个重要城市，交通等基础设施配套不断完善，较好的提升区域房地产价值；四是当前投资渠道依然较窄且通胀预期较强，部分消费者选择房产作为投资及避险工具。
(四)、二手房市场成交量下降
2010年1-12月全市二手房成交112.19万㎡，其中市区成交24.53万㎡，较去年分别同期下降24%、59%。分析交易量下降原因：一是国家税费优惠政策的截止。从2010年1月1日，营口市二手房个人普通住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，而契税的全额补贴也全面终止，此举增加了二手房交易成本，影响了市场的流通性。二是市场房源少。由于大量购房者为赶政策末班车已在去年年底前集中置业，透支了相当一部分购房需求，不少房源被提前消耗。另一方面，一些二手房房主因预测房价上涨，则多数将出售转为出租，造成目前市场适销房源少。

从成交统计的数据看来，中小户型依然是最受欢迎的户型。各面积段中，60平方米以下住宅占总成交量的34%；60—90平方米住宅占总成交量的44%；90—120平方米的面积段占总成交量的14%；120平方米以上房源占了总成交量的8%。从以上统计数据来看，90平方米以下的中小户型房源占总成交量的78%，仍居二手房消费主流。
(五)、房屋租赁市场活跃
由于预期房价上涨及国家税费调整等原因，二手房房主多数将出售转为出租。随着营口市招商引资的步伐加快，沿海城市优势地位的凸显，大量外来企业、外来务工人员及毕业生流的到来以及营口市拆迁进程的实施，房屋租赁需求量逐渐增加，每月租金也普遍上涨100元至500元不等。据了解，目前营口市的二手房租赁市场呈现出低端、中端和高端三级阶梯状。低端市场月租金在1000元以下，中端在1000—2000元，高档租赁市场的月租金在2000元以上，地段、交通配套、小区环境不错的小户型房子目前呈现供不应求的“烫手”现象。
(六)、外地人员来营置业有增无减
虽然2010年国家房地产调控新政加紧出台，异地购房门槛提高，但外地人员来营购房置业并未受到抑制。去年营口市市区商品房备案7107套，其中市区（站前区、西市区）购买比例为70%;县区（大石桥、盖州、开发区、老边区）购买比例为17%;本省以内购买比例为6.8%，本省以外购买比例为6.2%，同比上升2个百分点。
从来营购房者来看，可分为三种情况：一是在营口工作、做生意或投资的外地人；二是在外地工作的营口人为父母、子女等亲属购房；三是外地人看好营口居住环境为养老和度假购房以及看好营口房地产投资潜力而投资购房。

三、2011年营口市房地产展望分析
（一）2011年营口房地产市场展望
为了充分翔实地掌握房地产市场实际情况，营口市房产交易中心按照站前、西市、老边、产业基地四个区域为统计口径，逐个开发商、逐个项目统计落实，就09年及10年结转的存量面积及11年的新开工面积进行了统计，这些不包括11年出让土地并开工的项目，大致取得了2011年营口房地产市场整体的待去化量，从而考量营口房地产市场的总体形势。

1、2011年营口主城区房地产市场情况
营口市主城区房地产项目情况表
区域
09-10项目库存未施工面积（万平）
11之后项目当年施工面积（万平）
2011年施工面积
（万平）
站前区
62.12
101.9
164.02
西市区
54.37
87.48
141.85
产业基地
145
140.6

285.6
老边区
85.35
353.5
438.85
合计
346.84
683.48
1030.32
营口市主城区2011年施工面积与2010年销售面积对比表
区域
2011年施工面积
（万平）
2010年销售面积
（万平）
两者面积之差
（万平）
市区（站前、西市）
305.87
202.59
-103.28
产业基地
285.6
5.55
-280.05
老边区
438.85
45.36
-393.49
合计
1030.32
253.5
-776.82

根据以上的统计数据大致可以看出2011年营口主城区总体的房地产态势。
从区域角度，站前、西市可以称之为老城区，老边区（特别是营东新城）、产业基地可以称之为新城区，从房地产市场的角度可以纳入到营口主城区的范围内进行考量和分析。
从2011年的推向市场的开发量角度，主城区各个区域均呈现大幅增长态势，但是各个区域增长不均衡，新城区的新开发量增长明显高于老城区，因此新城区的市场压力要明显高于新城区。从2010年的销售数据来看，无论哪个区域，市场供给远远大于市场需求，当然市场不能只作简单的加减法，但是供给与需求的巨大缺口是非常明显的。

2、2011年营口主城区房地产市场需求分析
2010年营口市区（站前、西市两区）商品房备案共7107套，下表为购房者的分布区域。
区域
比例（%）
市区（站前、西市）
70
县区（大石桥、盖州、开发区、老边）
17
省内各市
6.8
省外
6.2
合计
100
上表虽然是去年市区的数据，但是对于2011年营口主城区的市场是一个非常重要的参考依据（市区与主城区的市场越来越趋于整体化，属于整体市场的版块之分），对于这四块市场，哪些是具有开发潜力的。市区市场部分是一个相对稳定的市场，不可能在短期内有大的增长性需求；县区市场是一个较大潜力的市场，取决于城市化进程的速度及营口的城市向心力，在这方面已经具备一定的条件，相信2011年会有较大的增长，但是制约这块市场的问题是支付能力问题，这部分客层对于价格的敏感度较高；省内和省外市场更是一个潜力巨大的市场，虽然目前处在一个比较低的比例，但是已经呈现明显的上升势头，并且这种势头是在自发、自然成长的情况下，如果对这部分市场进行精心的策划与推广，相信会取得明显的收效，当然一个城市的推介一个巨大的工程，效果的实现和扩大需要一个过程，但是这个趋势已是箭在弦上。
（二）、政策分析
营口的房地产市场面临巨大市场压力的同时，2011年伊始，就迎来了更加严厉的宏观调控。“国八条”除了以往的信贷杠杆、保障房、问责之外，一个关键词就是“限购”。大的宏观背景看，2011年是本届政府交班前的最后一年，在通胀的压力下，保持宏观经济稳定和社会稳定是压倒一切的。那么就房地产市场而言，在通胀压力下，只能通过抑制需求，也就是“限购”来保持房价的稳定。
“国八条”会对营口的房地产市场带来哪些负面影响呢？首先营口不属于文件中所列举的城市范畴，客观上营口的房价也刚刚走上上升通道，与购房者的支付能力相匹配，没有泡沫，换句话说，不在房价过快上涨的城市范围之内，但是营口不可能不受到调控的影响。首先是统一的一刀切的金融杠杆政策，购房者的首付和利息支付都随之增加，在宏观紧缩调控的环境下，购房者的积极性不可能不受到压抑；再就是政策对购房者心理上的影响，可能导致购房者在看不清市场走势的情况下采取持币观望的态度，那么这个市场就像是得了流感一样受到传染，从而引起市场形势发生变化，这一点更为严重。
一个事情总有正反两方面，“国八条”会给营口房地产市场带来哪些机会呢？对于一线城市及热点城市的“限购”更主要的是针对外地购房者，这可能会使以前从营口流出的一部分人回流，选择回营口安家就业，这部分人大多属于高素质人才，但是这部分的市场份额比较有限。再就是大量的投资客层，一些选择在北京等一线城市投资的人群在遭遇“限购”后，会不会把资金转移到向营口这样有发展潜力的不受“限购”限制的三线城市呢，理论上是有这种可能的，并且一旦成为现实，这部分的市场份额会很大，但是要赢得这些投资，需要政府引导多方合作才能促成。