地铁商业调研案例.doc

地铁商业调研案例（摘选）

地铁商业调研案例
一、选择标准
站点类型——交通枢纽站点：多种交通方式汇集，人流量大，针对流动换乘客户
该站点为轨道交通、火车站、长途汽车站、公交线等主要陆路交通的汇聚点，拥有便捷的短中长客运运输功能，客流量为上海最多的一个站点之一，交通枢纽功能是其最大的优势。

二、区位环境分析——陆路交通枢纽
1、区位概况

上海南站位于上海市徐汇区，是上海客流量最大的火车站之一，也是轨道交通1、3号线的汇聚点，区位优势明显。上海南站所在区域商业氛围过去一直处于低迷状态，该区域由于有强大的人流保障，商业潜力巨大。

2、交通环境

区域内交通十分便利，南站规划北起沪闵路、龙华港，南至石龙路、罗城路、老沪闵路，东西分别以龙吴路和桂林南路为界，铁路、轨道交通、高架、长途客运、公交五线聚合，构成高密度、枢纽型、网络化陆上客运换乘体系。
交通类型
分布
公交
南、北广场共计40多条公交线终点站，集中分布在南北出口
轨道交通
地铁1号线，轻轨3号线
道路交通
沪闵路，沪闵路高架
长途客运
日均发送班次700班以上
高架
靠近沪闵路高架，到中环线5分钟，到外环线约6分钟

3、区域商业——商业缺乏，新兴商业即将形成。
上海南站火车站的大量客流为地区带来了很大的商业发展契机，商业发展迅速，规模巨大，同时不同于上海火车站的是该区域的商业起点高，初期定位中高端，摆脱了传统火车站商业档次低，环境脏乱差的特点。南站商业区域规划不但针对过往换乘人群，还会将周边居住人群导入该处消费。
除专业市场外，整个商圈现有的商业业态以服饰零售和餐饮为主，其余经营业态各自所占的比例基本在5%以内不规则分布。（以经营面积计算）

区域商业业态分布

l         上海南站目前最主力的商业体是位于南广场和北广场地下一层、二层的百利时尚中心。
l         百利时尚中心于去年年底开业，较高比例的餐饮业态对过往人流有很大的吸引效果，同时零售业引入OUTLETS模式，以低价加折扣吸引除了交通过往客流以外更大范围内的客群。
4、主要客流——外来旅客、本地交通换乘和该区域居住人群

上海南站区域的客流量是上海最集中的区域之一，区域内轨道交通、公交车站、火车站、长途客运站形成数近百万的客流，过往人流量大、客流来源众多、人员结构复杂，多以外来旅客和本地交通换乘为主要特征，而该区域商业构成不但在加大餐饮业态比例的同时满足了过往客流的消费需求，同时引入的OUTLETS商场也加强了目的性消费人群，两者有机结合可以达到很好的效果，也可以带动该区域商业更好地成长。

三、空间特征分析
1、空间布局
上海南站站点地下商业规模相当庞大，地下商业的营业面积在70000平方米左右，目前营业部分分别分布在南北广场的地下一二层。其中南广场的地下二层部分全为餐饮业态。

楼层
主力店
营业面积
南广场
地下一层
Jack&Jones，nike360，adidas 三叶草，G-2000，TONY WEAR，工商银行，星巴克
13600
地下二层
棒约翰，味千拉面，巴贝拉，禾绿寿司，麦当劳，肯德基
10000
北广场
地下一层
ONLY，Teenie Weenie，Ochirly，麦当劳，肯德基，DQ冰激凌
12000
地下二层
VERO MODA，Baby Fox，Jessimoda，Etam
10000
2、面积分割
地铁商业主要为地下一二层部分：
l         地下零售部分：由于地下商业体量巨大，所以空间限制较小，一般营业面积在50-200平方米左右。
l         地下餐饮部分：该处的商业较为集中，主要在南广场地下二层，营业面积一般在80-300平米左右。

3、业态业种分布——流行服饰和快捷餐饮为主
站点商业经营面积分布

目前上海南站商业业态以服饰和餐饮为主，其中服装所在比重最大（经营面积计算），其他各还有美容、银行等服务型商业。上海南站的地下商场位于南北广场的地下一二层。
l         商业场南广场地下二层全为餐饮业态，南广场地下一层主力店为3000平方米左右的运动折扣店，北广场地下一二层商场以品牌服饰为主；
l         服饰以折扣店为其经营的终点，吸引目的性消费人群；
l         餐饮消费人群主要是交通换乘人群。

通过地铁出口处连接到地上商业多以快捷、便利的品牌餐饮为主，其中包括了百盛集团旗下的4、5个品牌餐饮，其中站点周边光肯德基店就有4家。地铁站沿街商铺的业态分布具有以下特点：
l         迎合火车站这一人群特点较为鲜明的消费，以餐饮为主流经营业态，经营门类相对较全；
l         餐饮面积两级分化较为明显，既有一些品牌类的餐饮，又有大排档一样的小吃店。满足了不同层次客户的需要，基本都集中在沿街的一些铺面上。

物业
业种分布
品牌店
南广场地下一层
运动服饰，休闲服饰，家居，银行
Jack&Jones，nike360，adidas 三叶草，G-2000，TONY WEAR，工商银行，星巴克
南广场地下二层
餐饮
棒约翰，味千拉面，巴贝拉，禾绿寿司，麦当劳，肯德基
北广场地下一层
女装，珠宝首饰，家居，餐饮
ONLY，Teenie Weenie，Ochirly，麦当劳，肯德基，DQ冰激凌
北广场地下二层
女装，美容，饰品
VERO MODA，Baby Fox，Jessimoda，Etam
四、经营效果分析——换乘客流和目的性客流相辅相成
1、消费客流结构——目前以外来乘车和轨道交通换乘客流为主，未来目的性消费人群数量会上升
上海南站人流量较大，过往人流仍以外来旅客和本地交通换乘为主要特征，消费者大多为旅客、上班族和周围的居民，广场全日与高峰时的人流吞吐量分别为50万以及6万人次。交通的绝好优势，使得该地区具备了提高人流量这一商业发展最基本的条件，由于规划相对档次较高，商业起点相对高端，另外加大了零售的占比，所以对周围区域的目的性消费人群的吸引力会逐渐增大。
l         由于列车班次较多，且区域内公交线路、轨道交通运营时间较长，因此人流量在时间上除了夜间和清晨，无明显大幅度差异。
l         地下商城经营的餐饮业态主要针对交通换乘人群及火车站旅客。
l         服饰零售采用OUTLETS模式，折扣店的形式可以吸引到整个徐汇区甚至整个浦西区域内的目的性消费人群，目标消费者是白领和喜欢新鲜潮流的年轻人。
2、业态经营分析
从上海南站现有商业经营看，方便、快捷类餐饮以及各种专业市场经营状况较好，其中餐饮类出租率基本上都达到了90%，服装零售类出租率也在80%左右。
不同于传统火车站，上海南站凭借其中高端的规划以及良好的招商管理，商业起步虽然较晚，但是起点高，摆脱了传统火车站商业低档，环境混乱的局面，对未来以南站为中心的区域商业发展将相当有利。
餐饮——品牌餐饮为主，档次中等
由于上海南站多为快速流通客流，在旅客候车这段时间里，对快速、方便的餐饮需求量较大，这也是站点餐饮业经营好的一个主要因素。这里的几个知名餐饮品牌如肯德基、真功夫、棒约翰以及味千拉面、大娘水饺占据南广场地下二层，档次中高，能较好地满足了来往外地客的餐饮需求，同时也能吸引了一些周边区域以及本地交通换乘人群。餐饮也是目前南站商业中经营最好的。
服饰——流行品牌折扣服饰为主
这类服饰店铺分别位于南广场的地下一层和北广场的地下一二层，占到了整个地下商业街经营面积的50%左右。经营品牌的档次中高，再加上品牌折扣店的模式，对目的性消费者有相当的吸引力。以OUTLETS的经营模式可以很好地提升商圈的氛围以及周边区域的商业价值，为该区域的发展起到强有力的推动作用。
3、租金及出租率——开业初期就有较高出租率，租金相对较低
上海南站作为两大火车站之一，迎接来自全国各地的乘客，同时作为轨道交通换乘枢纽站点，其商业物业升值相比周边的商铺更胜一筹。火车站人流消费多集中在地下，商铺的租金较高，基本在5-10元/平方米.天左右。
上海南站周边沿街商铺的租金调查显示，目前沿街位置较好商铺的租金约为8元/平方米.天，一般市口的商铺租金约在5元～6元/平方米.天之间，总体租金比南站地下商业租金低。
空间位置
出租率
租金
南广场地下一层
75%
7-8元/平方米.天
南广场地下二层
90%
7-10元/平方米.天
北广场地下一层
80%
7-10元/平方米.天
北广场地下二层
80%
5-7元/平方米.天

五、小结
火车陆路交通枢纽的功能带来了巨大的人流，适合各种方便快捷餐饮商业的发展，同时折扣型品牌百货类等中高档商业会对该区域的目的性消费人群进行补充，提升整个商圈的商业氛围和档次，带动周边商业发展。