广州市房地产市场存在的问题及对策研究开题报告.doc

毕业设计(论文)开题报告

题目：广州市房地产市场存在的问题及对策研究

课 题 类 型： 论文 þ 设计 □
学 生 姓 名：
学 号：
班 级： 工商管理6班
专业（全称）：工商管理
系 别：管理系
指 导 教 师：

一、课题研究的目的、意义
我国房地产业在近年获得了快速发展,目前已成为我国国民经济的一个支柱产业。在此大环境下，我国的部分大城市（如广州、上海、北京等一线城市）的房地产市场对国民经济的影响更是日益加大。以广州市为例，2005年～2010年，广州市房地产投资占全社会固定资产投资的比重逐年上升，房地产投资对经济增长的年均贡献率约16％，年均直接拉动GDP增长约1.5个百分点。与此同时，广州市房地产业的快速发展也不同程度地带动了珠三角一带的建筑、装潢、家电等20多个行业的发展，为广州、广东乃至我国的经济持续快速增长做出了积极的贡献。但随着市场经济的发展和各项改革的深入，广州市房地产市场在发展中也暴露出不少问题，比如：商品房空置严重，结构性矛盾突出；商品房价格不合理，影响商品房有效需求的扩大；房地产税费过重，法规不健全；房地产市场服务体系不够完善等。这些问题的长期存在和不断积累将严重影响社会经济的稳定和谐发展,应引起我们的重视。
本课题研究的目的在于对广州市房地产市场存在的实际问题进行分析和总结，并且找出解决问题的妥善对策。
本课题研究的意义在于，根据广州市实际情况重点分析广州市房地产市场结构、发育程度及存在问题，通过对问题的研究提出解决问题的对策建议，有利于政府部门按照科学发展观的要求，加强宏观调控；有利于房地产开发商抓住机遇，调整产业结构；为建设“资源节约型，环境友好型”社会做出积极贡献，促进国民经济又好又快发展及广州市房地产市场可持续发展。
二、本课题国内外研究的历史、现状和研究目标
（一）国外研究及进展
罗伯特·泰勒（Robert·Taylor），美国REMM联美集团董事长，他在2009年03月20日的“美国房地产市场与交易报告会”发表的《美国房地产市场介绍》的报告中指出：美国房地产作为资本的市场流动性相对比较大，且因房地产销售的税务通过法律的方式进行减免或者抵消，所以房地产购买不需要交税。而在美国房地产的拥有方式一般有以下四种：①独立持有，就是以单独的个人或者以公司的名义持有；②固定比例持有型产权，即同样的地产由不同的人以不同的比例持有；③联合持有产权，如果共同持有产权人其中的一个人退出或者去世，那么共同持有产权中他的个人部分自动匀分到其他持有人的手上；④夫妻婚约持有型，仅限于合法夫妻共同拥有的财产。由于美国的房地产市场的法律、保险保障体系非常完善，信息化程度非常高，它的操作、交易直观透明，因此美国房地产市场具有标准化、模块化及信息化的特点。
彼得·科伊（Peter·Coy）和马拉·德霍瓦内西安（Mara·DerHovanesian）于2008年9月18日发表在《美国商业周刊/中文版》（2008年第8期）的《美国房地产市场的困局》一文中指出，美国房地产市场面临着一系列的问题：①商业房地产贷款以及住宅贷款之外的消费贷款的违约数量正在增加；②房地产市场主导的经济衰退所引发的更为普遍的经济难题是美国银行的一大挑战；③即使在贷款重组能够减少债权人的损失并对购房者有利的情况下，交易还是会因为复杂的程序和投资者间的利益冲突而搁浅；④抵押贷款证券的所有者和住宅市场正在发生着的情况之间的联系层次过于疏散等。并且针对上述问题提出了他们的建议：通过大规模地减少贷款数量来修正资产负债表；在财务上激励贷款服务机构任由贷款进入抵押品赎回权丧失状态而不是把它们进行重组；美国政府、美联储应积极介入，除将短期利率下调外，还应向银行提供担保贷款。
瑞典工业经济研究所的Yves·zenou教授在瑞典工业经济研究所2010年年度工作总结会议上发表了名为《中国决策者的房地产政策选项》的工作报告，他在该文中系统的讨论了房地产政策的基本理论与国际经验，并指出中国房地产市场的特殊性和问题：如中国的住房市场经历了由计划经济向市场经济的巨大转变；中国借助户口制度而对流动人口有着独特的控制；尽管中国在近些年来经历了非常快速与大规模的城市化过程，但城市化水平依然很低，集聚程度也还不够；中国有着相对比较重要的非正式租房市场——城中村；中国十分关注如何才能最好地解决城市流动人口所带来的贫困和住房短缺问题等。他结合一些基本经验与中国的这些特殊性为中国当前的房地产政策选择提出了切实中肯的建议：①政府直接投资对城中村的建筑进行翻新和重建，或者以免税来引导企业入驻城中村；②按地区进行有效率的城市住宅补贴计划，鼓励社会福利住房建设并将其作为长期解决之道；③政府应该认可城中村的合法性，并为农村移民提供体面的社会福利住房；④在农村地区创造就业机会；⑤实施有助于改善住房并减少贫民窟的选择性小额信贷政策等。
（二）国内研究及进展
郭春娜2006年在《广州市房地产发展现状、问题及对策研究》（《甘肃农业》2006年第09期）一文中提出了她对广州市房地产市场的一些观点，她认为广州市房地产市场已经进入成熟理性时期，房地产业在国民经济中的地位越来越重要，房地产市场自身愈加完善，对相关行业的拉动作用日趋明显。随着住房信贷、房地产开发投资信贷政策进一步宽松，加上2002年7月1日开始实行的土地招标制度，房地产市场增长较快，广州现已成为国内市场发育较完善的城市之一。
高有莲2002年在《京、沪、穗、杭四城市市场透视——广州市房地产市场分析》（《中国房地产信息》，总第197期）一文指出，房地产走势特点主要有两点：①房地产市场的持续发展与当地整体经济水平的提高和老百姓的经济实力增长有直接关系，与城市规划发展有密切关系；②以满足中低收入者居住水平为目标，以经济适用房为主导，既是房地产市场持续发展的源泉所在，也是房地产市场发展的主要趋势。而广州市房地产市场已进入规范和理性发展阶段，市政府的宏观调控和市民消费的成熟为房地产业发展提供良好的条件。
华伟在《房地产经济学》（复旦大学出版社，2008年1月版）一书中指出，对于一个完善的房地产市场来说，市场的自由运行非常重要，政府不应过分干预房地产市场的运作，必须保证市场对资源配置起基础性作用，紧密与市场调节相结合，这样才能保证投资者对房地产业发展的信心，正常进行投资，进而保证社会经济的安定繁荣。对房地产市场实施有效调控的关键是，政府在市场运行中正确选择自己的位置和充分发挥自己的作用，按照市场发育程度建立起清晰完备的调控系统。
王剑2008年在《我国房地产市场存在的问题与对策》（《北方经贸》2008年第9期）中指出当前我国房地产业存在以下问题：①融资渠道单一；②外资流入放大了房地产市场潜在风险；③房价上涨的心理预期刺激了房地产市场的投机性行为；④房地产市场供求失衡等。可通过完善房地产金融市场体系；进一步改革利率和汇率机制,调节境外资金供求；通过税收政策抑制投机性需求；优化房地产市场供给结构等举措解决以上的问题，从而更好的发挥房地产市场在整个国民经济中的作用。
杨铭德和霍瑞瑶2006年在联合发表的《浅议2010年亚运会对广州房地产业的影响》（《特区经济》2006年第08期）一文提出，亚运会所带来的基础设施改善、市场形象提升、城市更新加快、环境改善和可持续发展能力提高等诸多有利因素，为广州提高城市的整体竞争力打下了基础，而这可以为房地产市场的发展赢得更好的经济和社会环境，当然，这样的影响无疑是间接的、长期的。亚运会带来的城市基础设施的改善和城市形象的提升，会改善其对于周边人群的吸引力，让更多的珠三角富裕阶层到广州置业。总的来说，考虑到广州住宅市场存量巨大且仍处于增量阶段，加之土地供应充足，可以预计亚运会除了带来居住偏好的区域转移和局部地区房价的上涨之外,同时会对广州房地产市场的整体供求关系和价格走势产生重大的影响。对亚运会之于广州房地产市场的影响，我们应该持有谨慎乐观之态度。
众多学者的研究表明，房地产市场在国民经济发展中具有举足轻重的地位。因此，我们应该在汲取国内外先进经验的基础上，针对目前广州市房地产市场在发展过程中暴露的较多需要改善的方面，提出完善广州市房地产市场的具体对策和措施。这将有利于广州市房地产市场的进一步发育，有利于人民生活水平的提高，因此具有重要的理论意义和现实意义。
本文致力于在分析广州市房地产市场的现状基础之上，找出广州市房地产市场存在的问题并尝试给出相应的解决措施，以建立保障广州市房地产市场健康持续发展的机制
三、本课题研究的基本内容和方法
（一）基本内容：
随着我国房地产业取得令人瞩目的发展，广州市房地产经过多年的发展，逐步克服行业中各发展阶段所存在的种种问题，逐渐走向成熟。但不可否认的是在新形势、新政策的影响下，广州房地产市场还存在一些问题。本文在对广州市房地产市场问题进行深入系统分析的基础上，进而提出相关的对策措施。
本课题基本内容包括四部分：
1．我国房地产市场总体情况概述及广州市房地产市场发展现状综述。
2．广州市房地产市场存在问题分析。
3．提出改善广州市房地产市场现状的有效对策。
4．结论。对全文所进行的工作情况进行小结。
（二）研究方法：
1.文献研究法：通过搜集、整理文献以获得论文所需资料，从而全面、正确地了解广州市房地产市场现状。
2.归纳法：根据广州市房地产市场的实际情况，结合多位学者的研究成果，归纳总结出笔者自己的观点。
四、课题研究的步骤及进度安排
1.2010.9.28-2010.10.15：利用现有的资源，收集尽可能多的与论文题目相关的已发表的论文、期刊和书籍，并将有用的参考文献都浏览，做好相应记录，以便随时可供运用。多了解我国和广州市房地产市场的发展状况，在掌握相关研究现状的同时为开题报告做好准备。
2.2010.10.16-2010.11.4：多与指导教师沟通，以便熟练地掌握论文开题报告的基本内容及具体的写法，然后交给指导老师，在指导老师的指导下确定开题报告所撰写的内容。并进一步收集有关论文的资料，并初步能确定论文提纲。
3.2010.11.5-2010.12.2：确定论文方向，并能熟练的运用手中资料，对其进行归纳总结，开始撰写开题报告，修改并定稿。
4.2010.12.3-2010.12.24：毕业设计（论文）工作（答辩）委员会对开题报告进行严格审核，确定能否开题。
5.2010.12.27-2011.3.20：在占有尽可能多的论文写作材料的基础上撰写并完成论文初稿，并接受指导教师的指导。
6．2011.3.21-2011.4.5：提交初稿，多与指导老师就论文内容进行探讨，根据指导老师的意见初步完成二稿和三稿的修改。
7．2011.4.6-2011.4.19：将修改终稿交毕业论文（设计）工作（答辩）委员会进行论文的规范化审核。
8．2011.4.20-2011.4.30：将完成的毕业设计（论文）按要求整理装订成册，连同有关的参考资料、读书笔记等成果材料交给指导教师审核，并提出答辩申请。
9.2011.5.14-2011.5.15：对资料进行整理，为答辩做准备。
10.2011.5.16-2011.5.20：论文答辩。
11.2011.5.21-2011.5.22：按答辩意见进行修改并定稿，上交毕业论文资料。
五、课题的成果形式
本课题最终将以论文的形式展现研究成果。
六、其他有关问题或保障机制
1.课题研究的问题涉及面广、把握难度大。房地产市场是一个综合性强、影响力大、涉及面广的消费市场。要妥善解决广州市房地产市场面临的问题，需考虑的因素多并且牵涉面广。
鉴于本人的知识面不够广、专业知识水平不够高等原因，在本课题的研究过程中需要指导老师的大力支持和指导。
2.文献资料不详尽：本人所收集到的针对广州市房地产市场的研究文献资料比较少，尤其是国外部分。
本人将尽可能通过报纸、期刊、新闻等渠道收集最新最准确最全面的数据资料。

指导教师意见

指导教师签名： 月 日
专业教研室意见

教研室主任签名： 月 日
系（部）意见

系主任签名： 月 日
可另加附页