重庆赛博项目营销策划报告.docx

赛博项目营销策划报告

目 录

第一部分……………………………………市场相关背景简述
一、政策调控力度不断加强
（一）国家相关重点政策：
（二）简要分析：
二、投资户趋于保守
三、小结
第二部分……………………………………江北嘉年华物业定位
一、定位背景
二、项目业种定位方向分析
（一）数码市场
（二）辅助业种定位
第三部分……………………………………项目定价
一、项目销售条件
二、关于嘉年华项目销售条件的补充建议
（一）关于销售条件的补充建议
（二）关于嘉年华项目经营的补充意见
三、定价方法
四、项目定价
（一）定价
（二）关于项目销售过程中的价格修正意见
第四部分……………………………………关于项目的竞争力评估及提升办法
一、与其他投资性物业竞争力对比分析
（一）其他投资性物业调查
（二）赛博项目与其他投资性物业的竞争力对比
二、项目竞争力的提升办法
（一）设定租赁责任主体
（二）引入担保企业
（三）其他
（四）小结
第五部分……………………………………项目营销推广思路建议
一、关于项目营销推广的几点建议
（一）价格策略的有效运用
（二）注重对经营户的挖掘
（三）注重形象包装的差异化
（四）注重销售控制
二、项目卖点提炼及推广主题设计
（一）项目卖点
（二）广告主题设计
（三）前期广告宣传思路
（四）销售成本控制
（五）项目营销相关工作执行计划

前 言

前期我司就赛博项目提出了一些初步的看法和操作意见，并至深圳与贵司进行了提案沟通，其后收到贵司的传真函件，告知我方初选入围，对于贵司的信任和肯定，在此表示感谢。
此次通过贵司领导层来渝后的进一步沟通，按照贵司的工作要求，我司赛博项目专案组进行了新一轮的资料收集和整理工作，在此基础上，由公司领导牵头，公司策划部全体就项目价格及推广策略问题进行了集体讨论，其后形成了本方案，供贵司参考。

第一部分 市场相关背景简述

在全国范围内总体来看，最近几年居民收入增长速度大于消费支出增长速度，个人储蓄余额居高不下，国家不断降低银行存款利息刺激消费。因此对于消费者来说，一直在不停的思考和尝试着利用手上的闲钱投资，以获得高于银行存款利息的收益。
因此我们认为，在目前社会个人游资数额巨大的背景下，投资性物业不存在购买力不足的问题。一个投资性物业能否取得销售的成功，关键消费者对其是否具备投资信心和投资欲望。
在本方案中，首先从两个层面着手，分析目前重庆投资性物业面临的市场环境：一是国家的政策，二是投资户自身或从其他渠道获取的物业投资经验（教训）。前者是投资户无力改变的，他们需要对政策紧密关注并及时迎合，以降低可能导致的冲击或损失，后者是一些现实的事例，对他们的思考和决策有非常直观的影响。

一.政策调控力度不断加强
（一）国家相关重点政策
房地产市场存在泡沫成分，现在已经基本上成了社会共识，而形成泡沫的重要原因就是买方市场投资行为过热，以及开发企业本身的不成熟。这已经形成了一些明显的后遗恶果，比如在重庆，2004年底商业营业用房空置246万平方米，空置率达到43%，居全国第一。在这种形势下，政府开始出台相关政策，加强对房地产市场的规范和控制力度。
1. 中国人民银行银发〔2003〕121号文件和银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，切实加强房地产贷款风险管理。借款人申请个人商业营业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业营业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。对商业营业用房占商品房比重过大或空置面积上升过快的城市，应适应控制发放商业营业用房项目贷款。
2. 个人信贷政策再紧缩，2004年5月1日，国有银行已对投资性项目贷款和个人贷款调高了放贷门槛，严格了审批条件。规定对购买第三套房贷款利率在原有5.04%的基础利率上上浮20%-70%，而且，银行均对多套房屋贷款降低成数或达到一定数目的购买者不予放贷。对申请人从严审查其资信状况以及其所购房屋的档次、面积、用途、位置等等，如果该套住房是用来投资的，银行则不予贷款。
3. 国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见：
——高度重视稳定住房价格；
——切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制， 省政府负总责，对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任；
——大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；
——严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；
——正确引导居民合理消费需求；
——全面监测房地产市场运行；
——积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；
——认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

（二）简要分析
国家种种政策表明国家对房地产行业进行宏观调控，并且加强对商业用房的管理力度，政策的目的在于稳定房价，打击投机者，控制房地产经济泡沫，而一系列政策在规范房地产行业发展的同时也在某种程度上抑制了房地产行业的发展，这些政策的出台对整个房地产市场带来巨大的影响，并且对投资性物业市场也造成极大的冲击。

二.投资户趋于保守
1999年—2003年，在重庆房地产行业快速发展的大背景下，众多的投资散户在对投资性物业市场认识较为模糊的情况下，盲目而感性的进行投资，重庆多个项目创造了数天告罄的销售盛况，其后投资回报情况却并不理想，在一定程度上，打击了投资户的热情和信心。
比如早期的公寓市场吸引了相当多的投资者，但由于重庆公寓开发量猛然增大，大规模交房竣工后使公寓租赁市场竞争空前激烈，其租金和出售率从2002年起不断下滑，位于渝中区的高档项目，从2001年到2005年租金下滑近30%。再如带租约销售的产权式商铺，相当部分目前经营状况不甚理想，投资者普遍担心在开发商承诺的返租年限内，能否按时足额获得回报。

三、小结
对于当前的市场形势，我们建议一分为二的看：
（一）在政策的作用下，投资性物业市场处于一个盘整期，市场压力比较大，这是任何一个投资性物业必须尊重和面对的客观事实，在这样的背景下，项目的操作思路和决策应该适度保守。
（二）对投资者来说，关心的问题是永远不变的：安全性和收益。无论市场形势如何变化，只要这两个问题得到充分解决，其投资积极性就可以充分调动。因此，真正优质的投资性物业，仍然可以做到逆市飘红，毕竟正如前文提及的，对于如何使手里的闲钱增值，消费者从来没有停止过思考和尝试。

第二部分 嘉年华项目经营业态定位

一、定位背景
（一）观音桥步行街改造完成后，目标是成为仅次于解放碑的重庆第二大商圈，从商业物业体量、进场商家数量及实力，乃至江北区居民本身具有的消费力等角度看，应该完全具备实现这一目标的基础条件。
（二）从商圈格局看，目前最繁华的地段是阳光城一带，在方寸之地云集了包括茂业、华联、远东百货在内的众多商家，人流和商气最旺；而本项目与金源酒店正对，面前是观音桥商圈最具形象效果的中心广场，口岸条件也非常优越，在商圈内绝对不可复制。
（三）本项目立面非常具有视觉冲击力，时尚而大气，可以毫不夸张的说，项目与金源酒店共同构成了商圈内的视觉焦点。

二、项目业种定位方向分析
（一）数码市场（1、2F）
依托观音桥商圈的平台和江北区的消费力，数码产品的经营前景不容置疑，我们认为，项目适当控制规模，定位为数码精品市场比较客观：
1、目前江北已经开业的数码卖场是中环电脑城规模、经营水平及效果都非常一般，规划中的万鹏电脑城估计也基本上与其在同一水平线上，不会构成大的竞争冲击。值得关注的是泰兴电脑城拿下江田的1—3层1.2万平方米，开业后会对江北的数码市场格局起到较强的冲击作用。
2、因此，我们认为以精品定位在竞争中实现差异化应该是有效的市场策略。具体内容和贵司当前的经营思路大致一致，即在招商过程中提高准入门槛，引进有一定品牌实力的经营户，卖场做得小而精，确立在中高端消费市场的领袖地位。而通过我们观察，这也是数码市场上最具有经营价值的部分。

（二）辅助业种定位
据贵司介绍，在这样的定位思路条件下，消化嘉年华项目的两个楼面规模比较适当，其余楼面业种如何定位以更充分挖掘项目自身价值，应该是本项目前期论证和探讨的重点。
1、关于辅助业种的选择标准
（1）与数码产品针对同一目标消费市场，以便在经营过程中能够实现良性互动。
（2）具备较大的经营空间（包括营业额、利润和附加值），具备一定的租金承受能力。
（3）经营单位易于小面积分零、或是经营稳定性强，便于物业销售变现的业种优先考虑。
（4）对聚集人气有较强作用的业种优先考虑。
2、名牌及运动休闲服装折扣店（3、4F）
（1）项目周边环境及物业自身形象非常适宜定位业种的经营。
（2）总体来讲，数码产品消费的主力军是年轻市场一族，与本定位在消费群体定位环节趋同。
（3）以折扣店作为主题，项目经营过程中形象及功能定位非常鲜明，应该可以吸引相当数量年轻时尚一族，在淘宝心态的驱使下向本项目聚集，在经营竞争中居于一个比较主动的地位。
（4）从消费心理上看，讲究时尚的年轻人毕竟经济能力相对有限，以实惠的价格购买到他们中意的品牌服饰，对他们来讲是非常理想的消费选择。
（5）从商家的角度看，将换季、下架，或是缺码并且该款式不计划再生产的服装打折销售，可以有效降低库存并加快资金流通速度，安排在专门的折扣店销售又可以维护品牌形象，也是一种理想的经营方式。北京燕莎的折扣店经营非常成功，在重庆，邦威休闲服在沙坪坝开设了一个专门的折扣店，经营效果也比较好，都证明这种思路是可行的。
（6）名牌服装和休闲运动服饰在目标消费群环节并不完全重叠，但相互之间不冲突，考虑将其组合在项目内主要目的是更多的消化物业面积，并使折扣店的商品种类更加丰富，增强经营中的竞争力。
（7）现计划按一个楼面的体量进行功能规划，分为名牌服饰和休闲运动服饰两个折扣区，未能消化的部分可以面向户外用品、茶餐厅、咖啡屋等业种进行招商，应该可以达到完全的招商率。
3、量贩式KTV（5F）
（1）目前观音桥商圈的KTV经营水平不高，对于其他品牌商家来说，预留出了比较明显的抢滩空间。
（2）如果能引进一家有一定品牌知名度的KTV，将使项目的时尚形象进一步丰满，经营功能进一步完善。
（3）我们认为，根据项目目标消费群的年龄水平和收入状况，类似好乐迪档次的品牌较为适宜。
4、关于负一楼的操作意见
负一楼当前定位为女人街，已经分零销售给投资户，由于进场商家缺乏号召力，经营管理水平也非常有限，目前经营状况不甚理想。在前期的讨论中，贵司表示可以考虑与小业主协调、获取该楼面经营权，并将其功能改造为美食城，使整个商业部分功能更加协调。
对此我方建议持谨慎态度，原因在于虽然目前经营状况不佳，小业主收益状况不理想，但是一旦有知名商家接受，小业主期望值将在瞬间大幅度提高，并不断提出单纯从自身利益出发考虑的收益要求，在经营过程中有可能遭遇很大的阻力，并且负一楼是否纳入整体经营，对项目的定位应该不会造成根本的影响，因此综合考虑我们建议暂时不争取负一楼的经营权。
5、项目整体功能描述
在上述的业种组合条件下，项目将成为一个属于城市年轻一族的时尚地带，有吃、有玩，有良好的氛围，还有大量超值的商品带来的惊喜。从经营的角度看，项目的业种定位应该具有相当的可操作性。
6、其他
通过讨论贵司及我方均认为对项目形象、命名及推广主题都有再定位的必要性，由于时间原因，目前考虑尚不成熟，如能正式建立合作关系，我方将与广告单位配合系统的提出相关建议。

第三部分 项目定价

一、项目销售条件
石桥铺赛博计划进行返租销售，回报率为8%，在签定买卖合同时，从首付款中一次性扣除房款之16%，其后10年投资户将稳定获取其应有回报。
嘉年华项目计划不承诺返租，只与投资户签定代理经营协议，并收取一定比例的管理费。

二、关于嘉年华项目销售条件的补充建议
（一）关于销售条件的补充建议
我们建议，对嘉年华项目各楼层应分别给予不同的销售政策：
1、二楼为赛博经营，项目口岸优势比较突出，赛博的品牌实力应该可以取得客户的信任，仅签定较为长期的经营合同、不承诺返租销售应该也可以推进，并且石桥铺赛博B区也有过成功经验。
2、三、四楼业态定位初步考虑为折扣店及其他相关业种经营，通过包装应该可以让投资户感受到比较好的经营前景，但是其对安全性的顾虑仍然存在，因此建议提供一定年限的租约承诺，初步考虑以5年、8%较为适宜。
3、五楼业态定位为KTV，投资户整体购买的可能性较小，同时娱乐类行业经营业绩起伏也比较大，如果没有较长年限的返租支持，分零销售难度很大。因此建议在适当调低回报率、设定长年限租约承诺，比如6%、10年。

（二）关于嘉年华项目经营的补充意见
1、项目业态比较多，经营管理水平对项目整体的市场前景有非常明显的影响，建议聘请其他城市有类似经验（管理年轻时尚消费综合性商业物业）的商业管理公司进行经营。
2、管理公司通过向经营商家收取较高标准经营（物业）管理费的方式获利。
3、管理公司介入时间尽可能提前，对项目的铺位划分、招商都可以提出一些参考性意见，并且其品牌对项目销售也可以起到积极作用。

三、定价方法
对于在经营的商业物业而言，根据租金水平计算售价比较客观：
在目前的投资市场上，大部分投资性物业回报在8%左右，高于银行存款利息三倍，事实证明这一回报比例投资者是能够接受的，他们将在13年左右收回所投入的全部资金并获得物业资产，从而正常讲，物业售价应该是年租金的13倍左右。
在当前的市场上，一部分发展商为了解决资金的缺口，往往采用补贴回报提高售价的操作办法。
以沙坪坝某物业为例，整体出租给一个商家，每平方米月租金35元、年租金420元，如果以年租金13倍即5460元/平方米的价格出售，每年的租金收入差不多与其承诺付给投资户的回报相当；但是在实际销售中，该项目每平方米售价达到1.9万元，租金收入与其承诺给投资户的8%年回报有非常大的差距，这意味着每年必须投入相当资金以填补这一缺口，这完全是一种融资手段，如果开发商企业资金链断裂，投资户的回报就成为一纸空谈，投资户的投资安全性无法得到充分保证。

四、 项目定价
（一）定价
说明：我司对于赛博数码卖场的租金价格调查数据应该说还不十分充分，在规范定价过程中还必须进行修正，因此，本方案主要针对的是定价计算的原则及方法。在定价过程中，专柜建筑面积暂以5平方米计算，铺面建筑面积暂以30平方米计算，公摊按40%计算。
1.赛博A馆2-3层
石桥铺赛博A馆
建议修正价格
二层
专柜
平均租金
套面
400-600元/月/㎡
建筑面积：
3.5-4.5万/㎡
承诺12年8%/年回报
建面
240-360元/月/㎡
售价
套面
6.24万-9.36万/㎡
建面
3.75万-5.61万/㎡
铺面
平均租金
套面
200-350元/月/㎡
建面
120-210元/月/㎡
售价
套面
3.12万-5.46万/㎡
建面
1.88万-3.28万/㎡
三层
专柜
平均租金
套面
300-400元/月/㎡
建筑面积：
2.5-3.5万/㎡
承诺12年8%/年回报
建面
180-240元/月/㎡
售价
套面
4.68万-6.24万/㎡
建面
2.81万-3.75万/㎡
铺面
平均租金
套面
150-270元/月/㎡
建面
90-160元/月/㎡
售价
套面
2.34万-4.21万/㎡
建面
1.40万-2.50万/㎡
二层总金额：3.5万——4.5万×4737＝16579.5万——21316.5万
三层总金额：2.5万——3.5万×4365＝10912.5万——15277.5万
总销金额：27492万——36594万
2.江北嘉年华1-2层电脑城目前并未开业，因此其定价参照石桥铺赛博A馆的价格体系来定，但因其不承诺回报的销售方式，建议其销售价格略低于石桥铺赛博A馆可比楼层。根据对嘉年华项目整体定位的初步设想，折扣店及其他相关业种和KTV楼层价格可以稍微略高于同类商业价格。
嘉年华
建议修正价格
二层
专柜
平均租金
套面
400-600元/月/㎡
建筑面积：
3.0-4.0万/㎡
不承诺回报
建面
240-360元/月/㎡
售价
套面
6.24万-9.36万/㎡
售价
建面
3.75万-5.61万/㎡
铺面
平均租金
套面
200-350元/月/㎡
建面
120-210元/月/㎡
售价
套面
3.12万-5.46万/㎡
售价
建面
1.88万-3.28万/㎡
三层
折扣店及其他相关业种
建面
1.8-2.5万/㎡ 承诺5年8%/年回报
四层
五层
KTV
建面
1.2-1.5万/㎡ 承诺10年6%/年回报
二层总金额：3.0万——4.0万×3333.96＝10001.8万——13335.8万
三、四层总金额：1.8万——2.5万×9315.13＝16767.2万——23287.8万
五层总金额：因无面积，暂空
总销金额：26769万——36623.6万

（二）关于项目销售过程中的价格修正意见
1、修正原因
（1）经过多年培育，赛博部分物业租金已经达到了一个非常高的水平，按照常规的定价方法其售价也相对高，部分专柜理论价值达到10万元/平方米（套内面积）以上，这一价位已经可以在解放碑买到独立的小门面，我们认为价格抗性是客观存在的。
（2）进一步考虑，如果由于市场竞争的需要，商场格局需要进行一定的调整以改善购物环境，那么投资户高价购买的专柜可能一夜之间变成了过道，其心理落差必将非常巨大。
（3）更极端的情况是，如果今后赛博由于经营战略的考虑，放弃了该物业，那么物业是否会空置、或是新的商家进场后物业是否能继续具备如此高的价值，也是投资户必须面对的问题。
（4）市场上当前分零销售的产权式商铺，1楼建筑面积价格最高在2—3万元/平方米，由于赛博的品牌优势已经物业良好的经营状况，价格相对较高是完全合理的，但是我们建议高出的幅度不宜太大。
（5）此外需要说明的是，向下修正价格并不会产生收益的损失，价格低一点，每年返给投资户的金额也小一点。举例说，一个铺位月租金为400元/平方米、年租金为4800元/平方米，正常来说售价应该达到62000元/平方米左右。如果我们以4万元/平方米的价格销售，按照8%的回报比例，所收取的租金在支付完投资户的应得回报后，还有相当部分剩余，这部分剩余资金将是赛博在经营中的收益。
2、价格修正建议
目前我们认为嘉年华位于江北商圈核心地段，折扣店及其他相关业种铺位销售价格应略高于目前市场在售产权式商铺 (其它产权式商铺销售价格见后附调查表)，石桥铺A区价格比最高单价也不宜突破4.5万元（建筑面积）、整体比其他产权式商铺价格幅度也不宜高过一倍，沙坪坝赛博定价宜在两者之间。在此基础上，我们提出了初步的价格修正建议，目前认为按照上述的价格销售，可以有效抑制价格抗性的问题。

第四部分 关于项目的竞争力评估及提升办法

一、与其他投资性物业竞争力对比分析
（一）其他投资性物业调查
1、其它投资性物业调查列表（见后附）
2、小结
（1）总体来看，入市较早的几个项目（比如金沙国际、钻酷等）销售业绩好于后期入市的几个项目，从另一个侧面反映了市场整体形势在近两年趋向严峻。
（2）入住商家实力较强的项目由于收益能力相对有保证，容易得到投资户的青睐，比如商社集团进驻金沙国际，好又多进驻欣阳广场，都对物业销售起到了非常明显的促进作用。而一些分零经营的项目，比如浪高凯悦的时尚街，投资户普遍认为经营前景不明朗，从而缺乏投资信心。
（3）在销售过程中，各个物业都有一个责任主体与投资户签定租赁协议，承担按时足额给予投资户应得回报的义务。

（二）赛博项目与其它投资性物业的竞争力对比
1、对比要素
对于投资户来说，关心的问题主要有两个：安全性和收益能力，后者又包括租金收益能力和物业增值能力。所以我们主要以这三个要素与其它物业进行对比分析，而在这三个要素中，投资户更关心的是安全性问题，如果投资安全能够得到充分保证，略微偏低的回报也是他们所能够接受的。
2、对比分析
（1租金收益能力
石桥铺赛博数码卖场按12年8%左右的年回报率对投资户进行销售，在当前比较严峻的市场形势下，建议这8%的回报率为投资户的税后收入，这样从租金收益能力上看，项目应该处于市场中等偏上的水平。
嘉年华数码卖场虽然以不承诺回报的方式对投资户进行销售，但石桥铺赛博数码卖场经营状况的明显示范效应应该完全能够打消投资户的顾虑，投资户的实际收益率极有可能高于石桥铺赛博数码卖场年8%的回报率。
（2）增值能力
修正后的销售价格实际上是低于项目当前实际价值的，并且在前期提交的合作建议书中我方分析认为，数码市场发展趋势是强者愈强，因此项目的经营前景和增值能力应该比其他物业要明朗一些，在这个环节有一定的优势。
（3）安全性
目前项目能够保障投资安全的只有赛博本身的品牌，而作为一个商家，经营过程中出现战略调整甚至换址经营是非常正常的，而一旦赛博这个主体出现变化，物业价值必然将大打折扣，因此我们认为，在投资安全性这个环节，项目的竞争力还非常单薄。

二、项目竞争力的提升办法
由于在投资决策中，安全性对投资者行为的影响作用最为明显，于是就项目竞争力的提升问题，我们建议主要从建立投资保障体系的角度入手，具体意见包括以下几个方面：
（一）设定租赁经营责任主体
对于消费者来说，他们不可能自行出租购置的商铺，必须由某个责任主体负责按时足额的支付其回报，该主体是否具备足够的实力承担返租义务，也是他们在购房前必须得到准确回答的问题。
在本项目销售过程中，一定要设定一个责任主体，最好是由赛博成立，可以是商业管理公司，也可以是物业经营公司，由该公司与投资户签订租赁协议，承诺按时足额支付投资户应得的回报。同时，这家本身必须具备比较强的实力背景，或是旗下有相当价值的不动产，同时针对赛博项目本身有极强租金收益能力的状况，我们认为如果将物业的经营收益权过渡给该责任主体，将在很大程度上增加投资户对其的置信度。

（二）引入担保企业
全国多个投资性项目都成功引入了担保企业，对投资户的投资收益进行担保，担保企业的介入将在很大程度上解决投资户的投资信心问题。凭借项目的品牌优势和经营状况，在合理的售价水平上，担保企业应该是乐于介入的。需要说明的是，担保企业本身收取的报费并不高，在委托方有足够质押物的条件下，保费标准更低。也就是说，其介入不会增加太多成本，但是对项目的销售将起到非常积极的作用。

（三）其它
赛博是重庆数码市场绝对的龙头，近年来经营利好不断。同时本项目每年应该付给投资户的租金明显小于实际租金收益，经营过程中的租金收入在按时足额支付投资户应得回报后还有相当比例赢余，和其它租金收入不足、开发商每年 补贴投资户回报的项目相比，安全保障性要大得多。

（四）小结
我们认为通过以上几方面措施，项目在投资安全性上将大大优于市场在售投资性物业，具有非常明显的竞争优势
虽然市场大环境较为严峻，但本项目在充分保证投资户投资安全性的条件下，完全具备吸引投资者的能力，具备热销的基础条件。

第五部分 项目营销推广思路建议

一、关于项目营销推广的几点建议
（一）价格策略的有效运用
对于投资性物业来说，降低首付门槛、减轻投资户前期资金压力是绝对有效的价格策略，通过一个简单的计算就可以得到充分体现。
以一个总价60万的铺位为例。办理5成10年按揭，首付款分三次等额支付，中间时间间隔为半年。（贷款1万元10年按揭月供为108.58元）
首付10万元签定合同，
月租金 = 60 * 8% / 12 = 4000元
月供 = 108.58 * 30 = 3257
月收益 = 4000 — 3257 = 743元
年收益 = 743 * 12 =8916元
通过计算可以看出，投资户每年收益减去月供后还有赢余，而每半年10万元的付款压力相对比较小，这样的价格策略还可以从另一个角度体现商家对物业经营前景的信心。只要投资户能按时获取应有回报，首付款的余额部分他们是愿意交纳的。

（二）注重对经营户的挖掘
在这样的销售条件下，对经营户是极其具有诱惑力的：只需要缴纳首付，他们每个月的租金就将大幅度降低，并且拥有了一个黄金旺铺的产权，因此，对市场经营户的挖掘力度对项目业绩将产生非常大的影响。

（三）注重形象包装的差异化
项目是一个数码市场，在包装风格上必须充分体现出数码市场的行业特性，比如卖场和资料的设计，应该具有非常浓厚的时尚及科技特色。以此在市场上形成视觉形象的差异化，抢夺眼球，推广效果也将事半功倍。

（四）注重销售控制
项目每个销售阶段的推盘量应该进行谨慎控制，目标是达到项目一旦推出，即哄抢一空的市场效果，同时小额多频放量也可以使项目在市场上更多次的吸引市场关注，这有利于更好的树立项目形象，对于体量投资性物业的营销推广非常必要。

二、项目卖点提炼及推广主题设计
（一）项目卖点
1、石桥铺数码卖场为发展已经成熟的专业市场，较高的租金水平决定了其收益能力相对其他投资性物业较高。
2、数码卖场生命力强，其产品科技含量高、产品附加值高、产品更新换代速度快、消费群体范围广、消费频率高的特点使本项目增值潜力大大增加。
3、有担保公司签约担保、部分资产进行抵押以及专业商业管理公司的介入使得本项目的安全性大大增加。
4、赛博的快速发展历程：用历年经营状况、历年租金水平来增加投资者对本项目的投资信心。
5、赛博企业实力：赛博在全国其他地区卖场良好的经营状况，企业强大的实力有能力承担投资户的收益返款，最大限度保障投资户的收益权。
6、低首付门槛，轻松置业。
说明：由于时间原因，嘉年华项目的卖点提炼及推广策略暂时还没有思考成熟，如果建立合作关系，将在后期整理提交。

（二）广告主题设计
广告主题需要在广告合作单位确定后，多方深度沟通方可确定，在此提出初步建议，供参考。
1、项目产品主题
——重庆数码经济旗舰原始股
2、项目主广告语
——每个人，都可以向数码经济掘金

（三）前期广告宣传思路
对于投资性物业而言，做好开局至关重要，因此这也是本方案的宣传推广思路阐述的重点，我们建议前期广告宣传分成三个阶段：
1、第一阶段：户外形象广告和新闻造势
选择3—5个重庆最好的户外口岸，设立大型户外广告牌，告知赛博即将推出销售，凭借赛博的知名度和影响力，应该可以获得较大的社会关注度。
同时与之配合的10年按揭是媒体的新闻炒作，大肆渲染赛博的实力背景、经营状况和发展前景，并隐晦的提出这样一个看法：赛博的售价必然非常高。
2、第二阶段：与消费者直接对话，形成销售势能
售楼处开放，接待客户登记并发放VIP卡，同时我方将深度挖掘自身储备的丰富投资户资源。
大量投放报媒广告，告知项目销售时间及即将举办说明会。
举行投资说明会，在前期关注客户和市场经营户的支撑下，应该可以达到非常旺盛的人气，在10年按揭投资说明会上介绍项目的风险保障体系，打消客户的风险顾虑。不公布价格，在客户中形成这样一种感觉：如此好的经营状况、如此低的风险，价格一定非常高。
3、第三阶段；公布价格，开盘销售
在价格公布后，实际执行价格及付款方式的轻松程度远远低于客户预期，造成买方惊喜，推出单位争取在数天内售罄，并为二期开盘积累大量客户，结合跟进的媒体炒作树立良好的市场形象。
在客户积累到位的条件下再推出二期，再次形成旺销，从而使整个项目的销售进入良性循环的轨道。
（四）销售成本控制
石桥铺赛博A馆
1、售楼部：
建议租赁200平方米售楼场地，以200元/平方米/月、租赁期8个月计算，租金总额为32万元；以每平方米装修成本800元（含办公设施）计算，为16万元；合计为48万元。
2、宣传资料准备：
销售海报：以1.5元/份、30000份计算，为4.5万元；
宣传折页：以2.5元/份、30000份计算，为7.5万元；
其它必备之销售印刷用品：2万元
宣传资料准备合计支出为14万元（含设计费）。
3、户外广告费用
大型广告牌：建议设置2块，租赁使用时间为半年，以20万/块/年计算，为20万元（含设计费）。
4、促销活动
开盘活动1次，8万元；小型促销活动（如房交会、展销会等）5次，每次20000元，促销活动费用合计支出为18万元。
5、报媒广告
整个营销期以15个整版发布量，每次5万元计算（含设计费），为75万元；新闻炒作以7万元计算；报媒广告合计支出为82万元。
6、不可预见费用
整个营销期设不可预见费用为5万元。
7、销售成本总计为187万元
江北嘉年华
1、售楼部
建议在项目现场设200平方米销售场地，以每平方米装修成本800元（含办公设施）计算，为16万元。
2、宣传资料准备：
销售海报：以1.5元/份、30000份计算，为4.5万元；
宣传折页：以2.5元/份、30000份计算，为7.5万元；
其它必备之销售印刷用品：2万元
宣传资料准备合计支出为14万元（含设计费）。
3、户外广告费用
大型广告牌：建议设置2块，租赁使用时间为半年，以20万/块/年计算，为20万元（含设计费）。
4、促销活动
开盘活动1次，8万元；小型促销活动（如房交会、展销会等）5次，每次20000元，促销活动费用合计支出为18万元。
5、报媒广告
整个营销期以15个整版发布量，每次5万元计算（含设计费），为75万元；新闻炒作以7万元计算；报媒广告合计支出为82万元。
6、不可预见费用
整个营销期设不可预见费用为5万元。
7、销售成本总计为155万元
整体营销成本为342万元
（五）项目营销相关工作执行计划
由于项目营销起动时间待定，在此不作具体阐述。