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1、 千缘地产铁西项目市场调研报告 千缘策划部 前 言 市场调研作为房地产营销策划中的重要部分，直接关系到一个项目的整体运作；是营销策划的基础，也是项目运作的基石。策划部刚刚介入项目启动期，为了能够更好的促进本项目顺利运作，在项目前期策划部利用闲暇时间对铁西区房产市场作了一次简单的市场调研，工作重点主要放在了以项目为中心向四周2公里内辐射（以建设大路为基点向两端延伸）。其基本框架如下： l 铁西区房地产市场的整体分析 l 本项目周边房地产市场近况分析 l 本项目小户型市场周边主要竞品分析 l 本项目住宅市场周边主要竞品分析 l
2、本项目区域市场细分 l 本项目目标客户群描述 l 总结 一、 铁西区房地产市场的整体分析 1、区域发展宏观状况 铁西新区是沈阳市五城区之一，是中国著名的工业区。铁西新区由铁西区和沈阳经济技术开发区（沈阳经济技术开发区是国家级开发区，总规划面积 34.5平方公里，经过16年的发展建设，已具备优秀的城市功能和符合国际标准的管理服务机制，世界500强企业40多家在开发区投资）联结起来的“ S ”型区域组成，总面积 126平方公里，人口100万，享受市级管理权限。铁西新区北临皇姑区，西靠于洪区，南临浑河，东接和平区。区内交通发达，基础设施完备，工业文化浓厚，城区环境优美。 区内
3、企业规模宏大，工业门类齐全，配套能力强大。在装备制造产业内，聚集了数控机床、透平压缩机、超高压机组、大型水泵等拳头项目和技术顶尖企业。在中国有能力制造的24类219种成套设备中，沈阳占据三分之一，在沈阳创造的工业产值和利税中，66％来自铁西。目前已有40个国家和地区的1300多家企业入驻铁西，其中跨国公司83个，世界500强企业21家。初步改造后的铁西新区环境优美，道路通畅，9条25公里长的铁路专用线和几十条国内外空中航线纵横交织，325条街路与沈大、京沈高速公路连接，形成了四通八达的街路通行网。区内有技术中心15个，其中国家级1个，省级9个，市级5个，各类专业技术人员4.1万人，30万的产业
4、大军构成铁西发展的强大力量。 2003年１至９月份，铁西新区国内生产总值实现71.7亿元，比去年同期增长26.7％，区本级财政收入11.31亿元，比去年同期增长60.2％，实际利用外资2.45亿美元，比去年同期增长167.3％。铁西老工业区调整改造，生机勃勃，围绕打造铁西工业带、建设中国制造业之都的目标，2003年全区新上工业项目534个，新增工业企业261个。其中搬迁改造企业112个，63个企业通过合资、重组在开发区建立新企业，49个劣势企业退出市场。树立经营城市新理念，在铁西新区腾迁整理出来的土地上积极引进新兴业态，大力发展商贸服务业和第三产业。在高水平的战略性分区规划及城市控详规划的指
5、导下，不断加强基础设施建设，全面完成了“四横五纵”的道路建设任务，同时加大绿化、美化环境的工作力度，加快危旧房屋的拆迁改造，发展房地产业，加大仙女湖及卫工明渠的水系建设力度。目前，完成道路改造66条，总长度61.8公里；共改造旧区63片140万平方米；实施“一街一林”、“一区一园”建设，植树129.2万株，绿化覆盖面积1167万平方米，被确定为“省级环保生态工业园”建设示范区。 2004年初，铁西新区确定了今年的城市建设工作任务。铁西新区的GDP要达到213亿元，比去年同比增长20％。通过进一步加强对区内街路的改造，使标准化景观路达到全市最多。在对牛心屯、简易里、光明街、丁香屯、颂工街棚户区
6、进行改造的同时，今年还将开发建设“工人新村”和“重工新村”共20万平方米经济适用房，“两村”建成后将使5000户居民受益，而其中2000户还将以低于开发成本的价格住上商品房。其中，“工人新村”一期工程今年10月竣工，二期工程于下半年动工。同时，再改造工人村地区十万平方米旧楼。今年，“重工新村”经济适用房一期竣工，二期工程十万平方米开工，第三期工程年底前动工。“重工新村”住房建成后，将全部面向中、低收入家庭出售，重点用于解决指定地区被拆迁居民的购房难问题。对凡符合规定条件的被拆迁居民，政府将以每平方米1450元的低廉价格向居民出售，使购房居民都能以经济适用住房的低价享受到商品住房的优越居住条件。
7、 为了进一步加大招商引资力度，铁西新区在区域形象塑造上的改观，主要得益于两点措施的贯彻执行：一是整合优势。两区合署后，将铁西的国有资产存量优势、人才优势与开发区的资本优势、开放优势整合互补。与开发区合署办公，工业老区的企业有了巨大的再生空间。此时的铁西改造不再落入一厂一议的窠臼，改造伊始，就以整体改造为手段，进而重新洗牌，脱胎换骨。通过搬迁及级差地租一项就募集了上百亿资金，企业因此获得了重新起跳的资本。与此同时，腾出的空间又提供了新的发展机会。植入新兴业态，发展现代服务业，如8大超市引入等。一方面税源得到扩展，另一方面又新开发岗位2.3万个，安置就业6.2万人次，形成了铁西新区二、三产业齐头
8、并进的势头。目前，铁西企业已经拿出一批竞争力很强的主导产品：机床集团的数控机床在国内市场占有率达到 20％；输变电集团50万伏以上输变电设备，年制造能力已占全国总量的35％以上；机电装备集团的大型主机设备已接近世界先进水平；维生素C占全球市场的20％。二是优化环境。建立一个高效、廉政、服务型的政府，是铁西新区软环境变化的主线。其决策、执行、监督既互相配合又互相监督。既合又分的领导体制，保证了决策的科学性和执行的公正、公开及效率的原则。阳光型政府，透明性决策打通了投资进入的绿色通道。硬环境建设，铁西新区也堪称大手笔、大气魄。烟囱拆除了，水渠清澈了，街路宽敞了，昔日由钢筋水泥注满的城市被生机盎然的
9、绿色所覆盖。同时，盘活国有资产，运营土地存量，也使铁西新区有更大的能力来夯实社会保障工程。 2003年以来，新区专项拨款 1亿元为区内弱势群体落实 12件实事，还率先全面动迁改造棚户区，以低价格的经济适用房让工人村的居民住进了花园小区。铁西新区已初步创造了一个规则有序、环境优美、景观怡人的新城区，正在成为沈阳乃至辽宁中部的一片投资新热土。 2、新区房地产发展状况 铁西是沈阳的老工业基地，在东北振兴的东风下，铁西新区也在进行大刀阔斧的改造。有人说隔一段时间不去铁西，就会感觉变化很大。以前市区内的购房者很少选择铁西，一是觉得铁西比较偏；二是没有好房子。但现在不同了，随着大批的工业企业迁出，住宅
10、楼和商业项目拔地而起，铁西已经成为开发商和消费者的新选择。铁西的房子便宜是很多人的共识，当然铁西的房价也一直在涨。2003年12月，铁西的商品房均价为2784元，虽然比几年前大幅增长但是在全市范围来看并不算高。乐购等商业项目方便了铁西人民生活的同时也凝聚了人气。房子刚盖完就已经销售大半，这对铁西来说已经不是新鲜事了。很多人购买铁西新区的房子是为了投资，但大多数人还是因为能买的起。 房地产，除单纯的土地、建筑外，还有固着在土地、建筑物上不可分离的部分，以及附着于其上的各种权益。也就是说，房地产的价值除受到自然的地理位置的影响外，还受到社会经济地理位置的影响。所以，现实生活中，一块土地的开发、利
11、用、使用与支配，要有诸多的配套设施、条件因素作为支撑。而铁西新区在铸就城区辉煌的进程中，正积极完善城市功能，以打造一流环境为切入点，按照高起点规划、高标准建设、高质量管理的原则，加强基础设施的旧区改造的力度，加快森林城区建设步伐，全力打造最佳投资环境和人居环境，提升土地价值，使之成为沈阳西部一片新的投资热土。 （1）道路、桥梁改造，新区房地产的助跑器。 “要致富先修路”，对今天的城市建设这句话依旧是至理名言。铁西区政府在去年改扩建37条道路的基础上，2004年还将对区内16条三级马路及91条小街巷进行“整容”，加上张士开发区新建的11条街路及改扩建4条街路，铁西新区今年将对区内的122条街
12、路进行一次全面的大“整容”。 去年，铁西已摆脱了道路窄、路面差、尽头路多，缺少贯通东西和南北道路的局面。初步形成“四横五纵”的交通格局，“四横”即北一路、北二路、建设大路和沈辽路；“五纵”指兴工街、兴华街、保工街、肇工街和重工街。 今年，铁西新区在这一大交通格局下将重点对区内小街小巷进行整修。改造的16条三级马路包括虹桥街、贵和街、启工街、富工四街、振工街、赞工街、马壮街、南十一路、北四路、北三路、南九路等。91条小街小巷包括祖工一街、祖工二街、祖工三街、小五路、云峰街、宁安巷、兴华南街33巷、和工二街、兴华街西一巷、吉工一街、吉工二街、吉工三街、贵和街西一巷等。 建设大路和兴华
13、大街已成为集自然、人文景观为一体的交通中枢干道，发挥工业带整体形象外辐射的作用。东西块速干道横贯铁区新区，规划中的地铁一号线贯穿开发区和铁西区，形成以高桥为基础，有轨、公交、城际快速衔接配套的公共交通网络。目前，铁西新区已拥有3条市级景观路———北一路、北二路和延续下来的保工南街，5条区级景观路，包括沈辽路、沈新路、兴工街、兴顺街和十马路。今年铁西新区还将对重工街、云峰街实施标准化改造建设，届时，铁西新区将成为全市拥有标准化道路最多的一个区。另外，公和桥的开通、兴工桥的开拆都为铁西新区今后的城市发展起到了动脉输通的作用，助跑新区房地产业的发展与壮大。 （2）棚户拆迁、退路进厅，新区房地产的发
14、展基础。 在铁西新区着力改造光明、艳粉、牛心屯、启工、卫工、霁虹等27块尚存在的棚户区中，其中5块改造成绿地、22块进行房地产开发，规划建筑面积70.5万平方米。对于具备商业开发价值的，在土地公开挂牌交易的基础上，通过优惠政策和吸引，进行整体开发改造。 铁西新区全区实现无违建，完成拆除违章建筑74.23万平方米。对20个街道办事处的161个社区办公用房全面改造，计21万平方米，各街道和社区在拆除的土地上建一个1000平方米和500平方米以上的绿园，实现“一街一园、一区一景”的目标。 另外，新建成滑翔、德工等12个厅式农贸市场。占地11.4万平方米，市场面积达11.1万平方米，建筑面积29
15、3万平方米。建成后的厅式农贸市场，彻底取缔了占道市场，使全区道路更加畅通，市容更加整洁。 （3）绿化、水建、景观建设，扮靓新区房地产。 通过加大绿化力度，铁西新区绿化覆盖率达37.2%，绿地率达到27.1%，特别是通过建设劳动公司、于洪苗圃、卫工湖、工业文化长廊等8块大型绿地，给铁西新区营造出了一个满目葱绿的景象。 重点抓好与皇姑、和平、于洪相连的六座工铁立交桥“立改坡”工程，通过放坡、绿化种植、雕塑小品，打造出若干个让人赏心悦目的景观广场。 铁西新区“平地出新湖”，全新规划建设了总面积64.8公顷，其中水面4.63公顷，绿化20.57公顷，道路面积19.63公顷，现状保留9.13公
16、顷。建有欧式花架、景观雕塑、濒水平台、特色园林小巷和休闲广场等，营造出一个树绿草青、碧波荡漾、人与自然和谐统一的现代人居休闲娱乐场所，全面提升新区新的房地产价值。 （4）打造工业产业带，让新区房地新重振“鲁尔”雄风。 铁西新区在“全面开放、资本运营、打造环境、产业升级、完善功能、强化管理”24字方针的指导下，运筹帷幄，产业结构调整初见成效。建设北二路现代汽车贸易城、打造金融、商贸产业区、建设物流仓储配送基地、植入大型生活超市，写就“沈阳制造”的新引擎。 目前，在原沈阳锅炉总厂、化工机械厂等厂区已初步形成沈阳规模最大的品牌汽车交易、装饰、维修一条街。 沿兴工街，在北二路、北四路之间大力发
17、展金融、商贸服务业，建设全市最大、辐射东北乃至全国的为装备制造业配套服务的沈阳机电产品大市场。开发建设大型家私建材超市产业带。在保工街沿线，东方家园二期工程、香江家私材料市场的翻扩建、精品橱柜超市、油漆涂料市场都在此兴建，已形成令人瞩目的家居材料装饰材料新兴业态产业带。 国家级的沈阳钢材批发市场已全面运营，20亿元的物流中心将在北一路、重工街地区建成，这里将成为全省最著名的物流中心。 今年，还将陆续完成8大超市的建设。同时加强霁虹、启工等大型综合超市的招商力度。 倾力打造铁西工业带，建设铁西新区，构造沈阳建造基地的新空间、新机制、新动力，必将创造出1+1大于2的奇迹，重振“东方鲁尔”精神
18、 （5）打造中央商务区，新区商业地产方兴未艾。 经过对老城区内的企业实现“东搬西建”、重新招商引资后，铁西老城区已由工业老区成功转型为全市瞩目的商业新区，今年，还将崛起10大标志性建筑，规划建设100个汽车零部件项目、100个装备制造业项目，推进汽车零部件、工程机械、机床和装备制造等“四大集群”产业发展。 ①10大标志性建筑今年崛起 为全面提升铁西新区第三产业档次，铁西新区结合沈阳中央都市走廊———金廊的建设，在兴工街以西、兴华街以东、建设大路以北、北二路以南规划了CBD中央商务区。目前已与香港银建集团、沈阳万盟酒店策划管理有限公司等投资商签订协议，在建设大路、云峰街入口
19、处，开发建设名品大世界、万盟——中国美食城、商务运输大厦、CBD中心商厦、节能大厦、汽车大厦等10个项目，预计总投资20多亿元，总建筑面积30多万平方米，建成后将成为铁西新区的10大标志性建筑。 ②沈阳第3条步行街即将启动 伴随着铁西区兴顺商业街已搁置10年的原工贸大厦、尤金大厦、七彩城等三大“半截子”工程相继建成和续建，冷淡多年的兴顺商业街平添了几分鼎盛和人气。铁西新区2003年初依据上海同济大学帮助规划的铁西新区蓝图，制定了改造兴顺商业步行街的规划和设想，今年将适时启动兴顺商业步行街一期改造工程，将兴顺商业打造成沈阳第3条步行街。 80年代初曾与北行、北市同被列为沈阳
20、二级商业街的铁西区兴顺街，即将成为沈阳继中街、太原街之后的第三大商业步行街。据铁西新区经贸发展局介绍，规划中的兴顺商业步行街南起八马路，北至北三路，全长1560延长米。其中南八马路至建设大路长1070米为第一期；建设大路至北三马路长490延长米为第二期。一期北侧牌楼已建成，二期将在2—3年内建成。 目前，铁西区建设大路以北20平方公里区域内的工厂逐步搬迁，大片现代商贸居住区进入高峰开发建设期，特别是法国家乐福、德国欧倍德、天津家世界等世界500强及国内外新兴业态入驻后，铁西区正在走一条工业立区、三产致富的新路子，这急需一个富有地域特色的商业街作为新区的黄金轴线，兴顺商业步行街由此扮演了领
21、衔角色。 除取消马路、铺设地砖外，兴顺商业步行街与中街、太原街商业步行街最大的不同是在街面上布置了代表铁西特点的工业雕塑。政府部门的《兴顺商业步行街改造实施方案》中已明确定位，力争将兴顺街改造成商业品位突出、文化氛围浓郁、购物休闲并重、物业管理先进的国内一流的现代化商业步行街。实际上，就兴顺商业街来说，从建设大路至南八马路长1070延长米一期改造的两侧建筑已全部开发完成，5个万米大型商厦已确定商业业态基本格局。 就兴顺街外部环境来说，已形成众星捧月的态势，在周边已建成凌空、工人村、启工、霁虹等区级商贸中心区，在建中的绿色家园购物广场、家世界购物广场、维华购物广场已打造出铁西新兴业态
22、的金三角。而在兴顺商业街周边，由六路、七路、八路3条横向马路横贯，形成了“丰”字型的商贸区域。 此次规划对兴顺街周边的商业布局及行业门类作了调整：在六路一线建设以餐饮、洗浴、休闲为主的一条路，在小六路开发建设风味餐饮特色商业业态；在七路一线建设以文化用品、摄影、美容美发、服装为主的一条路；八路一线建设以金融、工艺品、日用百货、装饰为主的一条路。由此，使兴顺商业步行街周边形成众多的商业群体和浓郁的商业氛围。 ③8大超市将安置待业人员万余人 随着跨国公司纷纷入驻铁西，德国欧倍德、麦德龙，法国家乐福、台湾乐购、上海联华、天津家世界、大连友嘉、东方家园等世界重量级和国内知名品牌等8个大型超市
23、也纷纷抢滩铁西，总投资额已达12亿元，总建筑面积30万平方米。这些超市全部建成将构成新区超市网络布局，实现每3—5平方公里有一大型超市的空间布局，营业额将达到10亿多元，安置待业人员万余人，新增税收近亿元。 ④10大汽车产业项目明年入驻 铁西北二路汽车贸易产业带全长4公里，是沈城目前最大的汽车贸易产业带。辽宁汽贸众志诚专卖店，是北二路汽车贸易产业带首建项目，也是铁西新区进行产业结构调整后的标志性起点建设项目，目前，已建成和在建的辽宁博润国际汽车商厦、辽冶名车广场、通用、马自达、丰田、本田等汽车专卖店20余个。今年还将继续建设为汽车配套服务的轮胎市场、汽车仓储、汽车商务大厦、机动车交易市
24、场等10大汽车产业项目。 （6）价格优势突显，住宅市场大放异彩。 2003年以来，铁西新区迎来了许多发展契机。当我们不经意地将目光移到此间的时候，除了惊讶于她日新月异的变化，更会感慨这里如雨后春笋般涌现的楼盘。踏破铁鞋难以在市中心觅得的经济又实用的房子，就在这里，用不着蓦然回首，它就在你的眼前了。 ①土地优势让开发进行到底 土地市场是房地产市场的龙头，铁西新区对产业布局进行合理调整，土地无论从价格上、需求上还是存量上都有良好的发展势头。对于广大开发商来说，铁西土地蕴含着极大的升值潜力，铁西的老工业区改造力度加大、工厂迁移使大面积土地进入市场。铁西区与和平区、皇姑区接壤，有着不容
25、置疑的位置优势，相对便宜的地价使开发商对这块土地充满热情。 另外，铁西在大规模改造过程中，形成了几大板块。除了原来铁西老区形成的铁百商圈、经过十五六年发展已经成熟的滑翔小区外，霁虹这样的地方也展现出其巨大的发展空间。 ②二级市场空间巨大 2003年以来，整个沈阳城区进行大规模改造、大量拆迁棚户区，同时启动金廊工程，对拆迁户进行货币补偿，这就推动原来大量的潜在消费群体进入到二级市场中来。这无疑使铁西新区面临一个极好的机遇。铁西新区房价在沈阳市属于中等偏下，房价一般在3000元以下。在这里购买一套新商品房，甚至价格有可能低于其它中心区的某些二手房，而且没有改变市中心的居
26、住位置，出行也方便快捷。 目前铁西的开发商越来越注重项目规划、园区设计和物业管理。几年以前，铁西的房屋开发只是为了满足本区域居民的住房需要，而现在大量外区的客户群体涌入铁西，随着铁西新区改造的加快，这种趋势将会越来越明显。 ③中小户型大放异彩 在研究沈阳市住宅消费群体的收入时，不容回避的两点：一是收入的总体水平不高，二是发展不平衡；目前中等收入家庭是房产消费主体，60～120平方米的住房（包括二手房）是目前住房供应体系的主流。这部分消费群体对住房需求很迫切，所以是住房消费的主要群体。面对这样的情况，住房供应以二、三室的中小户型为主，使大多数家庭通过购置新房或换购旧房实现有
27、支付能力的需求，达到改善和提高居住条件的目的。而且，中等收入家庭腾空的存量住房，可以进一步成为低收入者住房的主要选择。 可以预见，大众住房消费的启动，将带来沈阳市的房地产周期高峰。而对于铁西新区来说，目前中小户型是其整体特征。像浅草绿阁、诗波特二期、九林居等这些楼盘都是面向百姓、定位准确、价格适中的楼盘，房子销售量很好。像浅草绿阁，一期不到一年的时间基本售罄，二期销售两个月，销售率就达到了90％。诗波特二期上市当天，销量达到88％，创下了销量纪录。九林居开盘一跃成为上半年畅销楼盘十强之一。 （7）“南下西进”拓疆52平方公里，新区房地产倍受瞩目。 铁西新区从于洪区交割来52平方公里土地全
28、部完成交接后，铁西新区拥有的土地由原来的74平方公里，扩至了126平方公里。新增的部分东起三环南段，西至翟家镇界，北起沈辽路、浑抚灌胡孤家子段至开发区11号路西段延伸线，南至浑河。共涉及于洪区于洪乡、杨士乡、沙岭镇、大青乡、翟家镇5个乡镇的24个村，涉及到的人口大约4.35万人。 在轰动全国的“2003年中国城市土地运营论坛暨中国城市运营博览会”上，国土资源部副部长李元指出：经营城市土地是我国城市发展的新思路，是土地使用制度改革的新突破，是土地市场建设的新局面，是城市土地管理的新举措。同时，他特别强调，经营城市土地的目标不是片面的扩大土地供应，以地生财，更不是不受节制地搞房产、“形象工程”和
29、重复建设，而是要合理地利用土地资源，充分发挥土地资产的作用，实现城市经济、社会和环境的可持续发展。他说，经营城市土地不仅仅是一个部门的事，而是多个部门互相协调配合。如今，铁西新区房地产正在“解放思想、实事求是、与时俱进，用新思路、新体制、新机制和新方式，走出一条振兴老工业基地的新路子”的全新思想指导下，在市场化的大道上迅跑。 3、区域发展未来规划 （1）新区规划发展六大功能 金融服务中心功能 经营管理中心功能 现代物流中心功能 会展旅游中心功能 国际贸易中心功能 制造业之都功能 （2）新区规划三大功能区域 一是打造现代商贸生活区 二是打造现代工业文化区 三是在开发区
30、打造“装备制造业之都” （3）新区概念规划七大产业带 会展旅游中心 文化和体育产业带 现代汽车贸易产业带 科技教育产业带 CBD区域 商业金融服务带 现代生活服务带 科技教育产业带 （4）新区四大重点建设项目 ●铁西工人新村：面积约1平方公里的工人村地区，在保留原来有特色建筑的基础上实施整体动迁，重新建设工人新村以回报为铁西乃至沈阳发展作出贡献的工人阶级。 ●森林生态公园：利用原来于洪苗圃的有利条件规划建设160万平方米的森林公园，里面植入大型现代化娱乐设备，建设沈阳的迪斯尼乐园，使其成为人们娱乐休闲及进行森林有氧呼吸的大型游乐场所。 ●工业文化长廊：在北三路、北四路
31、到卫工街东侧建成50万平方米的人文绿地景观和人工湖泊；从兴工街北三路至卫工街，形成150米宽的集绿化、景观、休闲、娱乐和文化为一体的现代大型商贸工业文化长廊，工业文化长廊内伞状分布52个代表沈阳工业文明发展史的保留建筑，利用旧有铁轨、改造成旅游观光火车，来参观沈阳工业在中国工业发展史中创造的第一架飞机等100个工业文明经典。 ● 仙女湖及卫工河水系：沈阳市2003年开建的第一个人工湖，是沈阳打造亲水城市的一个举措。仙女湖地区规划用地总面积14.3公顷，仙女湖规划占地面积9.0公顷，其中水面3.6公顷，绿化3.0公顷，道路及广场面积2.4公顷，船餐厅建筑面积1200平方米。仙女湖区将建有景观雕
32、塑、升起平台、翘板舞台、特色园林小巷和休闲广场等娱乐景点，并将周边环境分成动态活动区、静态生活区和儿童游艺区；营造出一个环境优美、景色怡人、人与自然和谐统一的现代人居休闲娱乐场所，彻底改变铁西“缺水少绿”的局面，对改善地区湿度、温度和减少大气灰尘等将起到积极作用。 二、 本项目周边房地产市场近况分析 1、项目自身状况分析 本项目位于沈阳市铁西区建设大路70号。东与雪花啤酒厂相邻，南部为铁西区主干道建设大路，西与东环国际花园相对，北与云峰花园接壤。 （1）基本状况 ●地理位置：本项目位于沈阳市铁西区建设大路东路70号，沈阳华润雪花啤酒厂西侧 ●占地面积：2.3万平方米 ●建筑面积：
33、10.9万平方米 ●总栋数：住宅楼5栋，商务楼1栋 ●总套数：885套 ●面积区间：47——138平方米 （2）目前周边项目 西侧的东环国际花园几乎是与本项目同步开发，并且也是高层。 （3）配套设施 ●交通情况 240、239、216、237等多条线路的公交车途经此地 10分钟便可到在太原街 5分钟便可到达铁百商圈 ●生活配套设施 购物中心：太原街、铁百商圈、铜锣湾广场 学校：127中学分校、兴工四校、应昌小学、北四小学、沈阳工业大学 医院：省中医院、中国医大一院、市第五医院 （4）户型配比 户型配比（住宅部分） 户型 面积 数量 所占比例 一室 4
34、7平方米、76平方米 50 10.3% 二室 97平方米、100平方米、121平方米 205 42.3% 三室 121平方米、138平方米 230 47.4% 合计 485 100% 户型 面积 数量 所占比例 精装公寓 47平方米 300 75% 76平方米 100 25% 合计 400 100% (5)、本项目SWOT分析 优势： （1）地理位置较好，虽属于铁西区，但毗邻和平与皇姑区，是比较理想的生活居住区域。 （2）周边无论是生活还是教育配套都比较健全。 （3）交通便利，周围有多条通向各区的公交路线。 （4）开
35、发商具备了良好的口碑以及知名度与美誉度，由于在大东成功开发了圆缘雅居项目，因此这为本项目的开发做了良好的铺垫。 劣势： （1）高层住宅在区域内的抗性较大。由于区域性的原因，铁西区的居民对高层住宅的认可程度远远不如多层。 （2）入市时机不太适合。本区域内楼盘供应量较大，多数项目的销售率在50%以上，而本项目入住时间为2005年12月份，无形中已经损失了一部分客户，本项目入市时间晚是较大的劣势。 （3）该项目临街，噪音较大。本项目紧临建设大路，过往车辆噪音会给居民生活带来一些影响。 （4）户型面积偏大。本项目的户型面积偏大，造成总价款偏高。 （5）有些户型设计不合理。本项目中有些户型面
36、积过大并且位置不太适宜。 机会： （1）区域发展潜力优势。政府将项目所在区规划为现代商贸生活区，随着周边生活配套设施的不断完善，更多的沈河、和平、皇姑区的客户愿意选择性价比较高的住宅。 （2）占领高层市场份额。周边缺少高层住宅，因此，其可以抢占铁西区高层住宅的市场份额。 （3）“金廊工程”动工，对本区域内房地产的需求量将会增大。随着“金廊计划”的进行，越来越多的居民面临动迁后需要重新购房的问题，而和平、沈河的房价较高，因此会到邻近和平区的铁西东部购房，给本项目带来一定的客户资源。 （4）政府提出了“振兴东北，沈阳先行”的口号，中央对振兴东北也极为重视，为发展东北经济，政府在政策上也会
37、给与较大的支持。 （5）领导铁西区高层住宅的潮流。由于铁西区的高档的高层住宅相对较少，本项目可以借此机会打造高档的高层住宅，领导铁西区高档高层住宅的潮流。 威胁： （1）现有竞争对手实力较强。竞争对手的产品较受市场欢迎，因此对本项目形成较大的威胁。 （2）潜在竞争对手是最大威胁。2005年政府规划出大量的“未知”用地，对本项目形成了潜在的威胁。 （3）来至东环国际的直接威胁。东环国际与本项目同为高层建筑，在推广时机上也会有一定的碰撞，而“东环国际”具有较强的品牌优势，在日后的销售过程中会对本项目产生较大的威胁。 2、项目周边市场分析 （1）、从大体上看，本项目周边整体开发局势较好
38、已呈现出热销态势。 该项目周边从北到南，从东到西，凡是这种开发较好的商品房都会受到老百姓的青睐，一是区域位置较好，与和平区仅一桥之隔；二是由于周边配套设施好；三是交通方便，利于出行。 （2）、周边竞争对手较多，竞争现象严重。 近半年来，铁西区又增添了许多新项目，如力天江南春城、高校书香门第、万丰花苑等众多项目，并且经我们调查可得知每个项目都有较好的销售率，已经得到了铁西区乃至沈阳市居民的认可，因此，由于本项目是刚面向大众不久的项目，因此，其周边竞争对手较多，竞争相对严重。 （3）、建筑形式以多层为主，小高层或高层为辅。 从建筑形式上来看，项目周边多数为多层住宅楼，而小高层及高层相对
39、较少，从目前看，有方迪家园、示范和平家园、雍添金园等，而纯高层建筑其周边现在只有东环国际花园和博润国际大厦，其中博润国际大厦是酒店式公寓。 （4）、从产品档次上分，其周边的中档商品房居多，中小户型逐渐增多，同时其周边楼盘价格适中。 铁西该项目周边现大部分商品房都属于中档商品房，只有东环国际花园、力天江南春城、富云花都相对高档一些。半年前铁西还是以中等偏大户型为主，但从该区目前开发的几个项目来说，其中小户型比例逐渐增多，比如力天江南春城中小户型即占主流，富云花都中小户型也不少。由此可见，铁西区居民对中小户型还是比较认同的。 （5）外区人买房将占主流。 在过去的几年中，皇姑、和平、沈河、大
40、东等区大量的楼盘投入市场，各区有购房意向和能力的消费者已经掀起了一轮消费热朝，现在正逐步趋于平稳。而铁西因为房地产开发的相对滞后，这轮消费热朝方兴未艾，并且正在进入高峰期。首先，因为地域观念的影响以及工作生活条件的限制，大部分铁西百姓想在铁西买新房，大量的市场需求使楼市重心向铁西偏移。其次，铁西环境的改变，崭新的风貌和相对较低的价位也吸引了大量外区的百姓来铁西购房。巨大的升值空间和发展潜力也吸引了不少投资者，根据结果显示，铁西楼盘的销售对象有67%是铁西居民，换句话说，在售出的100套商品房中，有33套是外区居民购买的。 三、本项目小户型市场周边主要竞品分析 1、酒店式公寓小户型 1）皇
41、城酒店式公寓 地理位置：和平区十一纬路51号 占地面积：6000平 建筑面积：37000平 供应量：399套 开盘时间：04-3-17 竣工时间：04-8 其它情况： 项目名称 价格范围 均价 建筑户型 对应面积 占总户数比例 该户型销售率 物业费用 总销售率 皇城酒店公寓 5700-7800元/㎡ 6500元/㎡ 1*1*1㎡ 37-62㎡ 40% 85% 1.8元/㎡/月 85% 2*1*1㎡ 65-78㎡ 60% 70% 总结：皇城酒店公寓的销售情况平稳，仍然以包租的特价房为销售主体，包租的特价房以70平左右的大户
42、型为主，销售情况良好。目前，皇城的销售政策就是以降价促销为主，复式以及包租都是变相的降价，优惠的价格以及包租的数额都直接从房款中扣除。 皇城酒店开出的条件极为优惠，值得多加关注。另其客房数量为 356套，可供出售的为300套。价位为 A户型： 37.17平 34万 、 B户型 ： 44.09平 40万 （上述为内部认购价格）。但是目前市场对皇城酒店的反应不一，销售情况不明，没有我们认为的轰动效应，可见在沈阳的消费者心目中，酒店式公寓这一全新概念还有待于进一步的认知。 2）万丽城晶座 地理位置：和平区南五马路121号 占地面积：3000平 建筑面积：19900平 供应量：30
43、6套 开盘时间：04-7 竣工时间：04-4 其它情况： 项目名称 价格范围 均价 建筑户型 对应面积 占总户数比例 该户型销售率 物业费用 总销售率 万丽城晶座 4950-7000元/㎡ 5500元/㎡ 1*1*1 40-50㎡ 70% 10% 1.5元/㎡/月 1*1*1 50-60㎡ 15% 15% 1*1*1 80㎡ 5% 30% 1*1*1 103㎡ 5% 11% 总结：万丽城于7月22日开始登出第一版报纸广告，其后一个星期又做了一版，效果非常好，平均来电量达到了350组以上，但其客户来访量效果不佳，上访
44、数量少。目前销售速度较缓慢。 3）地王国际白金公寓 地理位置：沈河区文艺路19号。 占地面积：10000平 建筑面积：60000平 供应量：960套 开盘时间：04-9-30 竣工时间：05-12 其它情况： 项目名称 价格范围 均价 建筑户型 对应面积 占总户数比例 该户型销售率 物业费用 总销售率 地王国际白金公寓 平层4680-6200元/㎡ 复式 7500-9000元/平米 平层 5440元/㎡ 复式 8250元/平米 1*2*1 48-56㎡ 58% 30% 1.8元/㎡/月 30% 总结：地王开发商银基发展
45、以其特有的本土品牌优势走的是政府高端途径，开发有招商银行大楼、银基大厦、东方威尼斯、艾特国际公寓等项目受到了沈城消费者的一至认可，在老百姓的口碑相传中形成了一定的美誉度。现地王配套档次已经与最初顶级酒店公寓不同，铺设了煤气管线，向高档次酒店公寓转型。其复式公寓已经售罄。 4）博润国际公寓 地理位置：铁西区北二东路17号 占地面积：12120平 建筑面积：59832平 供应量：403套 开盘时间：03-11-1 竣工时间：04-11 其它情况： 项目名称 价格范围 均价 建筑户型 对应面积 占总户数比例 该户型销售率 物业费用 总销售率 博润国际大厦 4
46、500-6950元/㎡ 5300元/㎡ 1*1*1 46㎡ 57% 2元/㎡/月 约70% 1*1*1 63㎡ 20% 1*1*1 76㎡ 20% 2*1*1（越层） 96㎡ 3% 总结：自从推出产权式酒店公寓形式以来，博润在沈阳市酒店式公寓市场形成了较大的影响，特别是推出6%的固定反点政策以后对投资者的影响较大。目前博润的客户上访量有所增加，但销售情况没有详细想象中的理想，截止到今年上半年，博润的销售已经突破了50%，销售比较顺利。 博润的工程进展情况非常顺利，现已完工，同时一楼的汽车城部分已营业，为北部的汽车产业带增添了新
47、的生机。博润的销售中心也搬入主楼的一楼大堂。 在媒体推广方面博润在沈阳3台房产专栏作了系列电视广告，电视广告的煽动性比较强烈，效果比较好。 2、住宅市场小户型 ●青年居易 地理位置：铁西区北三东路与爱工街交汇处 占地面积：40000平 建筑面积：60000平 供应量：1100套 开盘时间：04-7 竣工时间：05-8 其它情况： 项目名称 价格范围 均价 建筑户型 对应面积 占总户数比例 该户型销售率 物业费用 总销售率 青年居易 （按套销售） 3700元/平米 （按套销售） 1*1*1-2*1*2 23-26㎡ 40% 各面积段销售
48、比较均匀 1元/㎡/月 85% 53㎡ 25% 43㎡ 20% 72㎡ 15% 总结：青年居易是沈城首家主打小户型住宅的房地产产品，园区内1000多套住宅全部为小户型（23—77平），并且提供精装修，视觉效果较好，总价款低、首付款较少（提供2—8贷款）的灵活定价方式迎合了现代年轻人的心理需求与入住喜好。 齐全的周边配套、方便的交通条件同时也吸引了不少的投资客。 四、 本项目住宅市场（项目含高层）周边主要竞品分析 1） 东环国际花园（主要竞品） 地理位置： 铁西区建设大路（本公司项目西侧） 占地面积：30000平 建筑面积：110000平 供应量： 377
49、套 开盘时间：未 竣工时间：未 其它情况： 楼盘名称 占地 容积率 开工 竣工 物业费 东环国际花园 3万 3．3 开发商 沈阳中远颐和房地产开发有限公司 投资商 建筑类别 多层、高层 总层数 6—20层 总栋数 6栋 面积范围 42——151 总户数 377 户型配比 面积范围 所占比例 销售比例 一居 42 8% 两居 63--100 30% 三居 113--128 49% 四居 140--151 13% 主力户型 三室 起价 未定 均价 未定 最高价 未定
50、 热销户型 未销售 滞销户型 未销售 销售占比 未销售 底商规划 未销售 均 价 销售占比 未销售 项目立面 尚无 物业配套 尚无 装修标准 预计为清水房 推广主题 尚无 东环国际花园户型配比： 东环国际花园户型配比 1# 2# 3# 4# 5# 6# 合计（套） 配比 95m2以下 42.5m2 （16套） 42.5m2 （16套） 30 8% 63—105m2 （两居） 100.9m2 （16套） 100.9m2 （16套） 63.3m2（15套） 97.1
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