第六章物业管理服务费用测算.docx

物业管理服务成本测算规程

第一节 预算依据及预算构成

一、前言
物业管理是属于保本微利的服务行业。正确核算物业管理成本，合理运用管理费开支，控制各项费用成本，是保持物业管理规范运作、良性经营的基础。万达物业本着精心核算、严格控制的原则以保证优质低价的服务原则。
二、预算依据
1．国家有关物业管理法规及相关文件。
2．地产提供的原始数据、相关资料和实地考察情况。
3．行业惯例及专业经验。

三、预算构成
1. 清洁消杀费
2. 治安防范费
3. 绿化养护费税金
4. 电梯维护费
5. 公共设施维护费
6. 管理费用
7. 社区文化活动费
8. 不可预见费用
9. 物业管理酬金

物业管理公司组织架构图（示意图）
物业管理有限公司总经理1人

副总或总经理助理1人

综合部经理1人

财务部经理
(兼会计)

品质部经理1人

工程维修班
客户服务中心主管
安全主管
道
口
岗

巡逻岗
监控岗
替列
领班

出纳
1 人

绿

化
环境主管
清

洁
管理处主任1人

管理处主任助理
综合部经理助理人

文员

工程主管

车库管理员
管理员

（一） 各岗位人员配备情况
部门
岗位
工资标准
总人数
一期
二期
三期
备注

总经理

副总经理经理

各个部门经理

管理处主任

客
户
服
务
类

财务
类

工
程
类

保
安
类

环境
管理
类

保洁员

园艺工

合计

各个岗位人员具体排班情况文字说明

第二节 物业管理服务费测算

年度物业管理服务费测算表(分为住宅和商铺)

单位：元
序号
项 目
金 额
说 明（计算公式、计算标准）
一
清洁消杀费

1
员工工资

计算公式
2
工资附加费

3
劳动保护费

工作服及劳保用品
4
清洁物料消耗

人数×标准×12月=
5
消杀药品消耗

6
垃圾排运费

7
果皮箱折旧费

3年(使用期)
8
工具折旧费

5年(使用期)
9
保洁用水用电

10
节日布置费

11
外墙清洗费用

12
化粪池清理

13
其他

二
治安防范费

1
员工工资

2
工资附加费

3
劳动保护费

4
物料消耗

5
员工餐费

人数×每天标准×365=

6
灭火器

总共____具×单价÷2年使用期(说明详细分布)
7
对讲机维修

8
对讲机频道使用费用

9
消防安全系统

1.电费： 元/年
2.维护费： 元
10
智能化控制系统

电费：
维护费： 元
11
保安装备

1.铁床及床垫折旧费：
2.对讲机折旧费：
3.其他
12
其他

三
绿化养护费

1
员工工资

2
工资附加费

3
劳动保护费

4
物料消耗(农药化肥)

5
员工餐费

人数×每天标准×365=

6
绿化鲜花租摆费用

7
苗木补植费用

8
其他

四
电梯维护费

1
工资

2
工资附加费

3
电费

4
年检费

计算标准和计算公式
5
维护保养费

计算标准和计算公式
6
维修费

7
电梯地毯

8
保险费

9
其他

五
公共设施维护费

1
公共照明系统

（1）
电费

　 每日计算耗电约 kwh,每kw*h电费 元每日按 小时计算每月开启 天考虑部分照明采用节能措施需用系数
（2）
维修费

2
排污系统

（1）
电费

按 台共 kw每日运行 小时耗电约 kw*h每kw*h电费 元每月运行 天需用系数
（2）
维修费

3
生活水系统

（1）
电费

按 台 共 kw每日运行 小时耗电约 kw*h每kw*h电费 元每月运行 天需用系数
（2）
维修费

4
公共送排风系统

（1）
电费

正常送排风机共计 kw每日累计运行 小时耗电约 8kw*h每kw*h电费 元每月运行 天需用系数
（2）
维修费

5
辖区道路及标志牌维护费

6
公共水电设施维护费

7
公共空调设备维护费用

（1）
电费

共计 台 kw*h每日运行 小时耗电 kw*h电费 每月运行 天每年运行 个月需用系数
（2）
维保费

8
公共配电设施

9
各种管道刷油漆

10
沟渠井的养护费用

11
道路的养护维修

12
其他的公共设施

六
管理费用

1
工资

主任：

其他
2
工资附加费等

3
办公费

报刊、印刷费、办公用品及微机用品等
4
邮电通讯费

电话费：
5
劳动保护费

工作服及劳保：管理人员： 元
维修人员： 元
6
水费

7
电费

8
固定资产折旧费

9
低值易耗品摊销

10
修理费

11
采暖费

12
广告宣传费

各种栏板、标志、彩旗、刻印制版费等
13
递延资产摊销

房屋装修及开办费等, 年摊销。
14
财产保险费

1、办公用房： 元
2、其他设备险： 元
15
午餐补贴

标准×26天×12月×人数＝ 元
16
业务招待费

17
办公用房房产税

18
培训费用

19
其他

节日装饰、办公保洁用品等。
七
社区文化活动费

1
产权人委员会经费

2
社区文化费

八
不可预见费用

九
税金

十
物业管理酬金

合计

物业服务费测算总表

单位：元
序号
项 目
金额
元/m2月
说 明
一
清洁消杀费

二
治安防范费

三
绿化养护费

四
电梯维护费

五
公共设施维护费

六
管理费用

七
社区文化活动费

八
不可预见费用

九
税金

十
物业管理酬金

合 计

第三节 停车场收支测算

序号
项 目
金 额
备 注
一
收入

二
支出

1
排风系统

2
排水系统

3
车场照明

4
消防系统

5
停车场微机管理系统费用

6
停车场设施维护费用

7
车场刷油

8
管理费用

（1）
工资

（2）
附加费

（3）
劳保费

（4）
餐费

（5）
水、电及其他费

7
税金

8
其他

三
利润

第四节 物业费用收费标准及盈亏测算

一、物业管理费收支情况。
二、车场管理收支情况。
三、其他收入
四、项目整体收支情况分析。