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1、西安市房地产市场分析】 （一）土地市场 1、土地成交情况 2009年12月，西安市土地市场迎来一次集中成交，合计成交土地面积为119.1万平方米，土地成交金额合计达到188889万元。成交地块中住宅用地所占比重最大，占比为62.7%；其次是工业用地，面积占比30.54%；商业用地面积仅占4.62%。 12月，西安市成交面积最大的地块位于航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西的住宅用地，成交面积为15.03万平方米，由西安增源房地产开发有限公司以2.93亿元竞得。 图表 1：2009年12月西安市土地出让情况汇总 单位：万平方米 万元 土地位置 土地面积 土地用途
2、 成交金额 土地使用权人 西安市高新区星源路 0.67 住宅用地 1710 西安京津房地产开发公司 西安市碑林区南大街157号 0.05 商业用地 260 中国工商银行股份有限公司西安南大街支行 灞河以西，安村以东，战备公路以北，绕城高速公路以南 6.39 住宅用地 16115 西安泰丰房地产开发有限公司 规划路以东、朱雀大街以西，规划路以南，南三环以北 5.46 住宅用地 6050 西安大方置业有限公司 神舟三路以东，飞天路以北 2.40 工业用地 1190 联强国际（中国）投资有限公司 位于支一路以北，神舟六路以西，航天大道以南、神舟
3、大道以东 9.68 居住用地 14300 航天时代置业发展有限公司 航天大道以南，神舟三路以东，航开路以北 8.11 居住用地 15495 陕西天宇实业投资有限公司 西安阎良国家航空高技术产业基地创新三路以南 5.90 居住用地 6910 西安荣华集团有限公司 航天中路以南 15.14 工业用地 7200 中电投西安太阳能电力有限公司 神舟三路以东 0.71 工业用地 360 西安恒达微波技术开发公司 航天大道以南 2.55 教育科研 2000 陕西省核工业地质局 航天中路以南 4.74 工业用地 2315 西安电子工程研
4、究所 碑林区文艺南路49号 0.40 住宅用地 2070 西安市含光物业总公司 神舟四路中段西侧 1.19 工业用地 600 西安航天基地实业发展有限公司 航拓路西段南侧 0.68 工业用地 340 西安航天基地实业发展有限公司 神舟二路以西，东长安街以北 5.10 工业用地 3291 陕西省烟草公司西安市公司 神舟五路以西，航天中路以北，神舟四路以东，飞天路以南 3.77 工业用地 1810 西安航天基地服务外包产业园有限公司 神舟三路以东，工业二路以南 2.64 工业用地 1330 西安阳光能源科技有限公司 神舟五路以西，航天中
5、路以北，储备地块以东，飞天路以南 2.99 住宅用地 5480 西安航天基地实业发展有限公司 神舟四路以西，飞天路以南 1.43 住宅用地 2970 西安恒丰泰投资有限责任公司 航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西 15.03 住宅用地 29300 西安增源房地产开发有限公司 航开路以北，神舟四路以西，航天大道以南 10.13 住宅用地 19780 西安航天基地实业发展有限公司 东长安街以北，储备用地以西，工业二路以南，雁塔南路以东 1.30 商业金融用地 3080 西安科为航天科技集团有限公司 飞天路以南，神舟三路以西 1.1
6、2 商业金融、住宅 2120 西安新航昇投资发展有限公司 曲江新区慈恩西路以西，陕西省西安植物园以东 0.32 商业配套用地 1050 陕西春盛房地产开发有限公司 曲江新区芙蓉西路以东，南三环以北，陕西新开广厦房地产有限公司以西，陕西香榭实业有限公司以南 0.32 商业 1260 陕西新开广厦房地产开发有限公司 曲江新区芙蓉南路北侧，北池头一路东侧，北池头二路西侧 8.49 住宅 35637 西安华侨城投资有限公司 锦业路以南、丈八六路以东 2.39 商业 4866 陕西班博材料新技术有限公司 数据来源：西安市国土资源局 银联信整理 2、土地
7、出让公告分析 图表 2：2009年12月西安市土地出让公告情况汇总 单位：平方米 万元 地籍编号 土地位置 土地面积 土地用途 保证金 HT01-（15）-5 神舟四路中段西侧 11919.4 工业 300 HT01-（06）-5-1 航拓路西段南侧 6756.6 工业用地 65 HT01-（13）-5-1 黑河保护带 50955.3 工业用地 500 HT01-（13）-5-2 0.7 HT01-（16）-1-2 神舟五路以西，航天中路以北，神舟四路以东，飞天路以南 37727.2 工业 400 HT01-（15）-15-1 神舟
8、三路以东，工业二路以南 26358.9 工业 300 HT01-（16）-1-3 神舟五路以西，航天中路以北，储备地块以东，飞天路以南 29924.7 居住 1000 HT01-（15）-4 神舟四路以西，飞天路以南 14321.9 居住 500 HT01-（06）-3-3 航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西 150330.2 居住 5400 HT01-（06）-3-5 航开路以北，神舟四路以西，航天大道以南 101285.2 居住 4500 HT01-（14）-4-1 东长安街以北，储备用地以西，工业二路以南，雁塔南路以东
9、12992.8 商业金融 700 HT01-14-7-2 飞天路以南，神舟三路以西 11161.5 商业金融、住宅用地 600 LH7-21-59-1 西安市莲湖区庙后街香米园北巷8号 3662.0 居住、商业 150 BL10-3-53-1 碑林区大学东路72号 2279.3 住宅 200 LH4-1-37 西安市莲湖区农兴路6号 9233.4 居住 500 QJ1-9-13-1 曲江新区雁南二路北侧 7281.0 住宅 1000 GXIII-（2）-6 锦业路以南、丈八六路以东 23897.5 商业、办公 3000 LT08
10、3-3 临潼区行者街道办事处 55338.2 住宅 4000 BL9-13-53-2 碑林区长安北路21号 2874.4 商业、住宅 300 QJ11-（2）-5-1 —QJ11-（2）-5-10 八府庄北路14号 149512.8 商业、住宅 10000 BL10-10-4-3 朱雀大街6号 1401.7 商业 200 YT1-99-33-5 八路以西，富裕路以南，鱼斗路以北 43066 住宅 3000 YT1-99-33-6 9506.9 商业、住宅 YT1-99-33-4 5672.7 商业、住宅 数据来源：西安市国土资源
11、局 银联信整理 2009年12月份，西安市国土资源局合计推出24宗地块。这些地块中，住宅用地占到9幅，工业用地及商业用地各6宗，商业办公用地3宗，商业住宅综合用地6宗。 2009年12月份，西安市土地出让面积合计为76.75万平方米，竞买投保保证金金额合计为36615万元。其中住宅用地面积41.31万平方米，占全部土地出让面积的53.82%。 从出让地块的类型来看，住宅用地的推出一直是西安市国土资源局土地出让的重中之重。其中推出土地面积最大的一块位于航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西的一块居住用地，面积达到15.03万平方米。而工业用地推出一般位于神舟路附近为主。 （
12、二）商品房市场概况 11月份，西安房地产市场继续放量上行，商品房及普通住宅成交面积再创今年以来的市场新高，楼市火爆势头未现明显减退。 2009年11月西安商品房成交面积152.58万平方米，成交套数15556套，成交金额82.90亿元，成交均价5433元/平方米。商品住宅方面，11月成交面积141.34万平方米，同比增长239.51%，环比增长8.04%，成交套数14697套，成交均价5242元/平方米。 图表 3：2009年11月份西安市各物业销售比例图 数据来源：银联信整理 楼市继续上冲，并保持高位运行，与9月以来市场推货活跃、购房者追涨的置业心理有关，加上临近年底，受到
13、政策欲收紧的预期影响，不少购房者主动出手，推高了市场成交，也进一步拉高了房价。 11月份商品房的成交量中，住宅、办公、商业三种物业类型成交比例与10月相比办公所占比例上涨1%，住宅类占比减少1个百分点。 从年度成交量的走势来看，整个年度表现为持续攀升走势。11月以来，大量新推案入市、以及在房贷优惠政策调整的不确定性影响下，置业者搭乘“优惠末班车”等多方面因素影响下，商品房成交量再次达到峰值。 （三）商品住宅市场 1、整体供销情况分析 2009年11月，西安住宅供应量为136.03万平方米，环比上月大幅上升，升幅为353.74%。仅次于今年9月的140.22万平方米。随着年底翘尾行情的
14、火爆，开发商加大推盘力度，以期更好的业绩。 图表 4：2009年1-11月份西安市商品房供应量 单位：万平方米 数据来源：银联信整理 11月，全市住宅成交量为144.43万平方米，环比增长7.82%。传统的市场淡季，成交量突然井喷，消费者疯狂抢购之势远超07年。通胀预期的不断加剧诱使改善、保值增值需求的积极入市；而政策末班车效应不断激发刚需、投资客户的购买热情，推动本月楼市成交再创新高，直逼150 万平方米大关，造就了西安楼市从未有过的疯狂场面。 11月，西安市商品住宅均价为5194元/平方米，环比上涨2.75%。市场的供不应求场面促成了房价的非理性上涨，提前完成年度销售任务的
15、房企也信心满满的坐地起价，11个月来房价连续上涨。11月成交均价环比上涨112元，与今年1月比上涨幅度高达845元/平方米。 快速上涨的楼市促使大量投资型需求的涌入，而投资型需求的放大一方面加快了房价的上涨步伐，同时也压缩了占西安楼市绝对主体的刚需客户购买空间。近期中央频繁发出对投机性购房行为将进行调控的信号，隐现了对房地产市场逐渐“收紧”的信号。 11月市场成交的主力价格区间比例继续向上浮动。本月4000-4500元/平方米、4500-5000元/平方米、5000-6000元/平方米区间段比例相当，占20-21%；4000元/平方米以下成交小幅增加1个百分点，6000-8000元/平方米
16、区间大幅增加3个百分点，8000元/平方米以上成交占比同样增加3%。 图表 5：2009年11月份西安市商品住宅成交价格分布 单位：元/平方米 数据来源：银联信整理 受政策末班车效应影响，11月成交面积区间向小户型迁移，刚需产品及投资性小户市场受宠，70平方米以下占比上升2个百分点；70-90平方米占比上升1个百分点； 90-125平方米区间仍是目前西安市场的成交主力，占11月住宅成交的35%；中高端房源成交减弱，125-144平方米面积段占比下降3个百分点；高端房源成交稳定。 图表 6：2009年11月份西安市商品住宅各面积段成交比例 单位：平方米 数据来源：银联信整理
17、 3、区域住宅市场运行情况简述 2009年11月，西安市房地产市场供应量大幅增加。其中城北区以47.29万平方米的供应量排名西安市第一，海璟国际、文景观园和海璟蓝寓均有大量新增供应；城南区以30.37万平方米排名第二，基本都分布于曲江、电子城板块；城东区新增供应26.28万平方米，中新浐灞半岛、浐灞新城及翠屏湾均有新增供应；高新区枫叶新都市、高新新区新盘较多，11月供应量为24.49万平方米；城西区新增供应7.3万平方米，分别为蔚蓝花城、蔚蓝领寓及高新左岸。从区域分布占比来看，西安市各区均有积极供应。 图表 7：2009年11月份西安市各区域供应面积比例图 数据来源：银联信整理
18、11月，西安市住宅市场仍然火爆，六城区成交量全线飘红。城北区房源充足，刚性需求集中，住宅成交40.58万平方米，大幅上升8.46%，连续三月排名第一；城南区11月成交反弹，共成交32.04万平方米，环比大幅上升8.2%；城东区中新浐灞半岛放量，成交大幅上升14.19%，为26.48万平方米；城西区继上月恒大城项目放量拉高后，天朗系（蔚蓝花城、蔚蓝领寓、蔚蓝国际）三盘放量，带动城区成交上扬1.76%，再创22.24万平方米的区域新成交记录，排名西安市第四；高新区新增供应稳定放量，以21.2万平方米排名第五；城内区万达民乐园广场、宏府嘉惠公寓成交放量，11月成交1.89万平方米，环比上升37.85
19、 图表 8：2009年11月份西安市各区域销售面积比例图 数据来源：银联信整理 图表 9：2009年11月份西安市各区域销售均价对比图 单位：元/平方米 数据来源：银联信整理 11月，西安市住宅均价最高的依然是城内区，城南、高新区分列第二、三位，城西区超过城东位居第四，城北区成交均价依然为全市最低。城南区均价继续上扬，涨幅为2.79%；城东区中新浐灞半岛A4组团成交放量，区域成交均价小幅上涨1.56%；城北区量价齐升，均价上涨2.32%；高新区中铁缤纷南郡、高科尚都及融侨城继续放量，价格大幅上涨5.17%；城西区上月精装项目恒大城集中成交拉高区域均价，11月正常回落3.
20、21%，是唯一下跌的区域；城内区宏府嘉惠公寓集中签约，均价大幅上涨12.66%，为西安市最高。 4、二手房市场分析 从交易量上来看，2009年11月，西安市二手房成交面积17.15万平方米，环比增长62.01%。住宅成交面积为13.10万平方米，环比增长了67.83%。从2009年的交易量来看，11月二手房的成交量增长的幅度较大，创下了目前成交量第二位的记录。估计这与二手房优惠政策即将到期而引发的“抢购”行为有很大的关系。 2009年11月份，西安市二手房市场待售房源挂牌价格为3435元/平方米，与上个月相比上涨0.17%；本月求购价格为3213元/平方米，与上个月相比上涨了4.32%。
21、传统的“金九银十”已经逝去，迎来的是传统的“淡季”，但是，今年的淡季在二手房优惠政策的影响下，并未出现平淡的迹象。面对楼市整体稳步上升的走势，买卖双方的心理价位均有所提升。与此同时，二手房的优惠政策即将到期，置业者们纷纷开始抢搭优惠的“末班车”。11月出租价格为14.90元/月/平方米，环比增长0.68%；求租价格为13.00元/月/平方米，环比增长1.56%。与楼市的调整与升温相比，租赁市场略显的“乏力”。年关将至，房主将好的房源握在手中，等待年后在租房的高峰期再出手，租赁市场依然保持着平稳的走势。 图表 10：2009年11月份西安市二手房成交面积区间比例图 单位：平方米 数据来
22、源：银联信整理 从户型上来看，11月中小户型依然使市场的主力，90平方米以下的房源源成交量占总成交量的54.9%。90-144平方米面积区间的户型成交量占总成交量的35.32%；而144平方米以上大户型房源成交量占总成交量的9.78%。从目前市场上来看，90平方米以下的房源依然是二手房市场的主流，但较上月，90平方米以下的房源出现了减少的趋势，而90-120平方米之间的大户型悄然增加。二手房市场除了应于刚性需求之外，改善型与投资型的置业者处于增加的态势。 图表 11：2009年11月份西安市二手房建筑类型分布比例图 数据来源：银联信整理 2009年11月，西安市二手房成交建筑类型中
23、多层仍是西安市二手房市场上的主导，占成交总量的69.6%；小高层的建筑物成交量占成交总量的15.88%；高层的成交占有率为12.52%。在本月的二手房成交量中，城东占据了很大的一部分。位于浐灞、咸宁路东段等区域的房源以多层为主，充当着市场的主力军。其他城区也一样，2000年之前的房源大多是多层，而随着成交量的增加，小高层、高层也更多的走向市场。 从区域来看，高新区渐渐成为置业热点区域。高新区起步比其他城区稍晚一些，二手房源基本上都比较新，房价也比传统区域要高。经过近些年发展，众多大型企业落户高新，高新区的住宅发展也日新月异，巨大的发展潜力让很多置业者看好这里。11月，红叶大厦、枫叶新新家园
24、锦园小区、枫叶新都市、紫薇臻品等项目房源均有增加。从长远考虑，许多的置业者选择了高品质、升值潜力大的高新区。 （三）办公楼市场运行情况 图表 12：2009年10月西安市办公楼销售金额排行前十 单位：平方米 元/平方米 排名 项目名称 区域 成交面积 成交套数 成交均价 1 汇鑫IBC 高新区 7284 46 6038 2 望庭国际 高新区 6410 51 4931 3 旺座国际城 高新区 5170 22 7385 4 天地时代广场 城北区 5153 38 5275 5 西高智能大厦 高新区 2901 41 65
25、53 6 绿地世纪城 高新区 2777 14 5870 7 都市之门 高新区 1512 8 7671 8 财富中心 高新区 1059 5 5754 9 唐沣国际广场 高新区 789 5 6361 10 领先心城 高新区 651 4 4428 数据来源：银联信整理 2009年11月，办公楼市场成交量出现反弹，成交量为4.07万平方米，环比上涨54.53%，同比去年下降32.20%。 11月，西安市办公楼市场成交均价为5877元/平方米，环比下降5.80%，同比上涨89.29%。成交价最高的是瑞麟君府花园，成交均价为10800元/平
26、方米；最低的是位于高新区的旺座现代城，均价为4186元/平方米。 2009年11月，高新区成交量持续第一，成交面积为3.08万平方米，占到西安市成交量的76%，主要项目依然为汇鑫IBC、望庭国际、旺座国际城等项目。城北位列第二，成交面积为0.52万平方米；城内、城南区分别为0.41万平方米和0.06万平方米，城东和城西均无成交。 （四）商业地产市场 2009年11月，西安市商业类物业成交量为4.08万平方米，环比10月份下降9.65%；商业近期成交量稳定，波动不大。西安市由于目前市场在售和预售的纯商业项目较少，多数以住宅底商为主，因此成交受个案影响较大。成交量前三位的分别为城东区的中新浐
27、灞半岛、城内区的民乐园万达广场商业、城南曲池坊。商业成交项目共47个，成交项目个数比10月增加9个。 西安市商业市场整体尚不成熟，月度数据受个案影响极大。11月成交均价为13441元/平方米，环比上涨24.16%，同比去年11月上涨43.84%。其中成交价格最高的仍是城内区的民乐园万达广场，成交价格为34877元/平方米。 图表 13：2009年11月份西安市商业地产成交前十 单位：平方米 元/平方米 排名 项目名称 区域 成交面积 成交套数 成交均价 1 中新浐灞半岛 三环内 6635.30 53 7827 2 万达民乐园广场 环城内 4540.26
28、 37 34877 3 曲池坊 三环内 4312.54 16 17000 4 绿地世纪城 三环内 2474.44 11 6458 5 望庭国际 三环内 1857.02 6 13839 6 萨菲尔 三环内 1732.89 1 11580 7 领先E族(城市皇冠) 三环内 1555.44 6 8511 8 曼哈顿洋房 三环内 1365.80 2 8000 9 紫薇希望城 三环内 876.24 3 7164 10 华荣风景大院 二环内 874.23 4 7958 数据来源：银联信整理 2009年11月，商业成交量高新区仍居首位，达到1.15万平方米，相比上月有所下滑，占到11月成交量的28%。成交前三位的绿地世纪城、望庭国际、萨菲尔国际公寓占到整个高新区的52.89%。从整个市场表现来看11月除城南外其他各城区商业成交量都有不同程度的下降。 从各个区域的成交均价来看，11月西安市6个区的商业成交价格均有不同程度的上升，其中城南区受曲池坊影响价格涨幅高达106.67%，城东区在上月郦景豪庭项目低价冲击过后以72.60%的涨幅居第二；城西、城北、城内等区域价格均呈现不同程度涨幅，相对较为稳定。
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