长沙地产市场调查.docx

2009年长沙房地产市场需求状况问卷调查分析报告

[作者]：长沙市房产研究中心高级分析师 ?/font>

　　因美国次贷危机引发的世界金融危机，造成了我国2008年地产业的寒冬，对我国国民经济的快速、健康发展也带来一定影响。2009年两会的召开，针对经济的宏观形势，以及中国房地产业的自身特点，中央政府强调建立住房保障体系、完善房地产市场结构，各地方政府认真贯彻中央的精神，出台相关的政策，促进本区域房地产市场的健康稳定。作为中国发展最具活力的地区-长沙，长沙市政府结合本地的实际情况，出台例如“经济适用房货币化补贴”等政策，启动大面积棚户区改造，加快城市化的进程，促进本地的房地产市场发展。　在这一背景下，借中国长沙第二十七届房交会召开之际，为了解目前长沙房地产市场的需求状况，也为了解广大置业者尤其是潜在置业者，对近期政府出台的各项房地产相关政策措施的关注程度和认可程度，以及置业者的一些需求状况，特向房交会的参观者进行了为期四天的问卷调查。在这期间共发放问卷10000份，收回8796份，回收率为87.96%，其中有效问卷7965份，有效率为90.55%。
一、长沙房地产市场的现状及发展　（一）对当前房价的态度
　图1  置业者对长沙当前房价的态度
从图1可以看出长沙置业者对当前长沙房价的态度有一半的比例是认为正常，剩下的一半中，有47.58%认为偏高,只有2.42%认为偏低。从数据可以看出，在当前环境下，认为房价正常和偏高的比例是不相上下，只有少部分认为偏低，这种状况也导致了市场目前仍然存在相当部分的观望情绪，市场的大量需求未完全释放。
（二）2009年长沙房地产市场发展形势预测　图2  置业者对长沙房地产市场发展总体形势推断
　图3  置业者对2009年下半年长沙房价的预测
图2显示有47.48%的置业者认为市场仍处于调整期，有47.38%的置业者认为市场将逐步回暖，只有5.14%的置业者认为可能会出现快速反弹。图3则显示置业者对下半年长沙房价的预测中，有接近一半的比例认为房价将与去年持平，其次是有20.45%的比例认为房价将下跌，认为房价将上涨的只占15.21%。两组数据综合，反映出长沙置业者对当期长沙房地产市场状况的看法是比较理性的，与当前长沙市房地产市场的平稳发展、呈现回暖迹象，是比较相符的。
　二、长沙市政府出台相关政策措施对房地产市场的影响
　（一）置业者对政策措施能否促进市场回暖的态度
图4  置业者对政策措施能否促进市场回暖的态度
有77.62%比例的受访者，认为政府的政策措施能促进市场回暖，只有22.38%的受访者，认为政策措施对市场的回暖没有帮助。这些说明，绝大部分置业者，在政府出台大量宏观调控措施的背景下，对市场回暖是充满信心的，对政府也是充满信心的。　（二）对经济适用房货币化补贴的态度
图5  置业者对经济适用房货币化补贴的态度
长沙市政府在全国率先施行经济适用房货币化补贴，这种政策在广大普通百姓中产生巨大反响，有82.56%的受访者，赞同政府的这项政策的实施，只有17.44%的受访者不赞同，说明这项政策是符合民心，是有利于百姓福利的。
　（三）棚户区改造对长沙房地产市场的影响
　图6  棚户区改造对长沙房地产市场的影响
　长沙最近启动的棚户区改造，有53%的受访者认为其对房地产市场产生的影响一般，认为影响大有33%，只有14%的受访者认为有限。由于棚户区改造的新政策刚刚推行，广大置业者对政策不甚了解、政策精神领会不够，加上新政策的宣传还不够到位，所以造成此结果。
三、潜在置业需求状况一）自身置业概况
　1.居住现状图7  居住现状从图7中可以看出，被调查者中与家人住一起、租房以及自购住房比例相当，分别占31.40%、31.50%以及37.10%。自购住房比例稍微偏高，与去年的33.29%相比，上升了约5个百分点，说明，在去年房地产市场寒冬期，有不少置业者进行置业买房；租房和与家人住一起的比例接近2/3，说明市场还有相当一部分住房需求需要得到满足，市场的潜在需求还是比较旺盛的。2.住房面积
图8  目前的住房面积　从图8的数据中可知，60-90㎡比例最大，占37.21%，与60㎡以下的比例合计，超过50%，说明一半居民的居住情况只能满足其基本需求，表明市场上存在相当大潜在的改善性住房需求；30.91%的被调查者的住房面积在90-120㎡,说明他们的居住水平处于中等水平，能比较好的满足他们的居住需要;120-144㎡以及144㎡以上的所占比例分别为10.96%、3.97%，这部分人群的居住情况处于中上水平（二）置业动机　1.置业计划图9  今年是否置业购房　图9显示，被调查者中有56.88%打算今年买房，有28.10%的被调查者不确定，只有15.02%的被调查者不打算今年买房。这些数据表明，今年1-4月，长沙房地产市场呈现回暖迹象，是有强烈市场需求支撑的，56.88%就是最好证明；同时仍有部分置业者处于观望状态，只有少部分不计划买房置业。2.置业动机　图10  置业动机　从图10可以看出，置业动机中居于首位的是自住，比例达到55.91%，其次是改善性购房，达30.04%；第三位的是用以投资，比例仅为9.98%；剩下的是商用和其他，比例分别为0.87%、3.20%。说明长沙房地产的市场需求主要是自住性需求和改善性需求为主，投资性需求比例较低，反映出当前长沙房地产市场投机性小、泡沫少，比较合理健康，对市场的预期将是稳健合理的。（三）潜在置业行为1.价格承受区间　图11  价格承受区间
图11显示，多数被调查者对价格的心理承受区间在3000-4000，比例达60.66%，比去年相同区间的54.21%比例，还增加了6.45%；其次是3000元以下的比例是28.20%，这一比例与去年的17.46%相比，增加了10.74%，增幅较大；4000-5000以及5000以上的比例分别为10.17%和0.97%，与去年相比，都有一定幅度下降。这一情况一方面表明置业者的相对购买力并没有增强，另一方面也说明在今年形势下，置业者对今年房价的预期不会高于去年。　2.住房面积与户型偏好图12  住房面积偏好
图13  房屋户型倾向被调查者中偏好购买面积在90-120㎡的房屋的三居室，比例为45.06%、49.22%，这部分人群大部分居住在60-90㎡，这种偏好，反映了他们改善性住房的要求；其次是住房面积在60-90㎡区间的二居室，分别占比31.30%、34.98%。今年住房面积偏好在90 ㎡以下的比例合计为37.794%，但市场的实际需求与国六条要求的90 m2以下户型供应量应占总供应量的70%以上仍然存在较大的矛盾，延续了近几年的偏好趋势。3.房源性质图14  潜在的置业房源
从图14中可以看出，被调查者中有53%偏好购买商品房，有19%无固定偏好，有13%偏好购买二手房，只有9%的偏好购买保障性住房。这一系列数据显示，商品房的品质在市场中具有比较强的竞争力，二手房市场有待发展和活跃，保障性住房由于其政策性，对购房人的资格有较多限制，所以在市场的竞争中处于弱势。4.置业区域图15潜在的置业区域
对潜在置业区域的调查显示，南城区域仍然是购房者的首选，达37.40%，居第二位的是河西区域，比例为23.74%，剩下的是东城、星沙及北城区域，比例分别为20.45%、9.01%和5.33%。省政府南迁以及“长株潭“一体化的辐射，带来南城区域城市基础设施的建设和完善、配套设施的齐全，成为置业者的首选；河西先导区的建设以及岳麓学府良好的人文环境和自然环境，越来越备受置业者的青睐；东城尽管是老城区，但作为商业中心区，在区域竞争中，具有很强竞争力，并且随着区位和交通的升级、旧城区的改造， 居住品质也正在改善。（四）影响置业的外部因素1.置业信息来源图16  置业信息来源
从置业者获取置业信息的来源渠道看，在各种媒介的比较中，排在第一位是长沙房地产联合网，比例为39.73%，与去年相比，比例上升了6.10%，充分显示出其在长沙房地产市场信息发布的权威性和门户地位，并且随着网络的进一步发展，影响力将有更大的扩展；其次是电视，比例为17.73，由于房地产市场目前的调整期，各大房地产开发商都加大了电视这一受众面广的媒介宣传；长沙楼市由于其直投等因素的作用，比例为15.89%；平面报刊在房地产开发商加大宣传投入的背景下，比例由去年的11.78%，略微上涨到今年的12.11%。
2.置业关注因素 图17  置业关注因素
从图17中容易看出，置业考虑的前三个因素为价格、交通和地理位置，比例分别为25%、14%以及13%。不难理解这种状况，置业者都追求房屋的质优价廉，价格是第一位，交通的便利和地理位置的优越，又能较好降低生活和工作成本。
3.房屋装修的关注度图18 房屋装修得关注度
关于住房的装修情况，46.22%的被调查者倾向毛坯房，他们希望可以按照自己的方式个性化装修。29.36%的被调查者倾向购买现成的装修房，省时又省心，拿到房门钥匙就可以直接搬进去住，不用花时间和心思操心装修过程中的各种问题。24.42%的被调查者对住房的装修情况并没有明确的要求，关键是要对住房满意。　四、2009年长沙房地产市场需求趋势基本判断　政府政策的制定必须以市场为基础，才能切实有效，本次问卷调查，为政府制定房地产市场相关政策措施能提供良好的信息参考，并透视出当前市场的基本运行状况。从这次问卷调查中，市场呈现出以下几方面发展趋势：
（一）市场需求依然潜力巨大。调查中显示有56.88%的置业者计划今年买房，这部分需求将在“经济适用房货币化补贴”等政策的引导下，得到良好的释放。同时市场上仍然存在一定比例的观望者，这部分人群将会随着楼市回暖迹象的逐步呈现、政府调控措施效应的明显显现以及开发商对市场采取的积极手段，增强市场信心、增大市场需求。
（二）市场上的需求将仍以自住型为主。这种特征延续了长沙房地产市场惯有的特点-以自住和改善性购房为主要目的，而买房置业用于投资的较少。反映出长沙房地产投机较少、泡沫较小，市场比较稳健健康。
（三）置业者买房仍然将倾向于购买90-120㎡的三居。调查显示大部分人居住在90㎡以下，购房的目的大多是为了提高住房面积、改善居住条件。所以，市场上90-120㎡的三居在市场仍然具有较强的竞争力。市场的实际需求与国六条要求的90㎡以下户型供应量应占总供应量的70%以上仍然存在较大的矛盾，这一趋势近几年仍将延续。（四）购房区域的首选依旧将是南城区域，但其他区域的选择倾向性正在加强。原先由于省政府南迁以及长株潭一体化等政策作用，导致南城在购房区域的选择中一枝独秀。但近年来，在政府注重区域平衡发展的思想作用下，河西先导建设区、东城的旧城改造等政策措施推行，其他区域的综合环境得到改善、区域竞争力得到增强，在这一背景下，置业者开始关注其他区域。　（五）长沙房地产联合网在本区域作为房地产信息发布的权威性和宣传的主导型更加突出。从本次房交会的调查显示，大部分调查者都是通过长沙房地产联合网来了解置业信息，并且伴随网络的发展，这特征将更加突出，而一些传统媒介，影响比例都有一定幅度的降低。值得注意的是长沙楼市等直投刊物，在此次调查中，影响力明显的上升，说明大家都在关注这本专业性的刊物，范围越来越广泛。（六）随着政策进一步贯彻落实，棚户区改造对房地产市场的影响将逐步深入，效果也将逐渐显现；经济适用房货币化补贴政策也将更进一步显示出作为市场交易助推器的作用。(七)市场开始出现回暖迹象，尽管还有一定比例的观望情绪。从此次调查中发现，在当前的市场状况下，置业者对长沙房价的态度是理性的，并且有较大比例的受访者打算今年买房，结合今年1-5月长沙房地产市场呈现出的特征，说明长沙房地产市场在今年后期仍将延续前期的特征，逐步回暖、稳健发展。

长沙地产市场调查消费篇：近1／3购房者非长沙人
3个购房者就有1个外地人 去年全市商品房累计批准预售751.40万平方米，去年全年累计实现商品房销售面积690万平方米，都谁买走了长沙的房子？除了长沙本地人外，株潭客、市州客正在成为支撑长沙房地产的重要消费力量。本次调查在回答长沙房地产消费人群结构中，“以长沙市本地消费人群为主，株潭地区的消费人群将显著增加，成为重要的补充部分的占50.75％。”在千万级特大城市大长沙呼之欲出的大背景下，住到省会长沙成为一种流行，而长沙房地产消费结构表情已随之趋现多元化。
近1／3购房者非长沙人 在本次关于长沙房地产消费人群结构的调查中，50.75％的受调查者认为“以长沙市本地消费人群为主，株潭地区的消费人群将显著增加”。 据中地行湖南公司总经理胡仲云介绍，目前长沙房地产销售反映过来的情况是，有近20％－30％的客户来自株潭等市州，此外还有不少外地湖南人，“今年春节返乡的湖南人正在成为各大售楼部关注的重要置业力量。” 在长沙双瑞房地产开发有限公司董事刘东旭看来，株潭客、市州客也成为当下长沙趋热的长沙景观豪宅争夺的重要客源，“从我们藏珑湖上国际社区积累的客户情况来看，有近1／3的非长沙的外来客户，除了株潭客、地州客外，还有不少在广东等地有实力的湖南人。” 刘东旭分析认为，这其实并不难理解，对于长沙的一些高端项目来说，单长沙本地购房能力还有限。 长沙奥林匹克花园北京公馆的热销业主早已是跨过三湘四水，长沙奥林匹克花园总经理骆宪炳向本报证实，“目前，长沙奥林匹克花园的业主有近1／3的非长沙本地人。” 长沙南山房地产开发有限公司副总经理鲁凡认为这个调查数据真实反映了，长沙房地产项目不仅是长沙人在买，而且外地人也在长沙买房，“从我们南山苏迪亚诺积累的客户反映的情况来看，外地人的比例似乎还有继续增加的趋势。”鲁凡认为，这与省会长沙在湖南经济的龙头地位和首位度较高有关系。 “大家需要在广义上去理解外地人在长沙置业投资的数据，”恩瑞集团（加拿大）董事长黄泽安表示，比如2007年面市的湖南新型工业化的配套项目恩瑞国际物流中心本来就不仅仅只是一个定位于长沙的项目。 据了解，在长沙高端别墅项目中的外地客户比例基本不会超过30％，但在投资功能较强的小户型或价格处于低位的项目，外地客户的比例有的甚至超过了一半。
工作在株潭，住在长沙 本次调查中，长沙市本地消费人群趋于饱和，长沙以外的地州市消费人群将显著增加，成为购房主力占33.08％。而50.75％的受调查者认为，以长沙市本地消费人群为主，株潭地区的消费人群将显著增加。湖南区域经济学专家朱翔认为，这个数据说明，株潭客占据在长沙置业的相对的地缘优势。 “工作在株潭，住在长沙，可望成为未来长株潭市民的新生活方式。”长沙市房屋产权管理局局长石长松这样说。 在石长松看来，长株潭三座城市相傍相依，发挥互补联动优势，在一体化进程推动下，一小时经济圈建立后，长株潭房地产同心相向发展可望改变长株潭市民的生活方式。 “长沙、湘潭两市相距仅20多公里，只有10多分钟的车程。湘潭房地产已经越来越受到两市居民的关注。”湘潭市房屋产权管理局副局长肖锡强对石长松的观点表示认同。 在业内人士看来，如果通过长株潭三市经济一体化，使三市的房价有一个趋同性，如果几年后长株潭结合部房价趋同性日趋接近于零，那么相向逼近的三市都能够找到共同点、共赢点。因此，长株潭结合部“金三角”地带的地产走势，将是近年来长株潭房地产发展的焦点。 保利地产总经理周涛认为，“2007年，随着长潭西线的通车，长株潭公交的落实等市政工程的推进和长株潭经济一体化推进，株潭客有望继续加快在长沙置业的步伐。”一个值得注意的现象是，受惠长株潭经济一体化等利好，比华利山等高档项目已经举出了省际豪宅的大旗。
省城置业正成为市州风尚 21世纪不动产长沙公司总经理陈子文认为，随着2007年年中部分高端项目的集中上市，外地人在长沙购房的热情可望继续高歌猛进。 陈子文分析认为，目前在长沙购房的外地人多分为以下几种：一是在长沙投资、工作、创业的人群，二是父母为了子女在长沙学习或工作方便而购房，三是大量选择在长沙置业的移民、毕业学生等，四是认为长沙房价有很大升值空间的投资者。 一位不愿透露姓名的业内人士表示，早期长沙部分高档豪宅很多被市州的客户买走了，“不少还是一次性付款。” 据了解，从全省来看，长沙的各项商务指标均居全省各市州首位，其中实际利用外资、对外贸易总额和社会消费品零售总额分别占全省的47.3％、41.1％和30.9％；从中部地区来看，长沙各项商务指标在中部省会城市中处于中上水平，利用外资、内联引资、社会消费品零售总额等均居武汉之后排第二位。“省会长沙在湖南的经济龙头地位和首位度，使得在省城置业正在成为市州人风尚。 非长沙本地人来长沙购房的倾向比较明显，未来一段时间内可能会出现一个外地人来长沙购房的热潮，这从侧面体现了近年来长沙市城市建设发展，地产产品品质上升的房地产对周围城市的吸附力正在增强。
·外地客丰富在长置业人群结构 湖南区域经济学专家朱翔 “以长沙市本地消费人群为主，株潭地区的消费人群将显著增加，成为重要的补充部分的占50.75％。”湖南区域经济学专家朱翔教授认为，这一方面说明，长沙房地产不仅是本地人在买，而且外地客，特别是株潭消费者正在成为长沙房地产消费的重要人群。 谈到本次调查中，长沙市本地消费人群趋于饱和，长沙以外的地州市消费人群将显著增加，成为购房主力占33.08％这个数据时，朱翔表示，“这说明株潭人因为地缘关系，对长沙更为熟悉，因此其在长沙置业的人群会更大。”朱翔认为，在接下来几年，株潭人在长置业将成为长沙房地产市场的重要表情。 朱翔认为，常德、益阳等地州市甚至是外地人之所以在长沙购房置业，是因为省会长沙的辐射力和影响力及首位度都在增强，“这说明，长沙的城市品位，长沙房地产品质相对较高，被地州市人群认可。” “但有一个现象值得关注，那就是，近年来长沙对外招商引资力度加大，及长沙城市在全国地位的影响力增强，使得省外置业者关注长沙。”朱翔说。

·给儿子在省城买套房 为给儿子买房，是家住宁乡的刘军和老伴的心愿。在刘军看来，在省会长沙买套价格不贵的房子，将为已拿到驾驶证的儿子在长沙找工作消除后顾之忧。 但刘军却花了半年仍没有找到心仪的房子，“太多了，不知道选择哪家。”更让刘军感到为难的是，家里积蓄的十几万元似乎买不到一套房子，“几乎找不到2000元／平方米以下的房子。”刘军说，在家乡小县城里，这样的价格已经可以买到一套不错的大房子了。 儿子给出了建议，要不按揭吧，“2007年，我们一定要在长沙买套房子。”已经在长沙某单位找到司机工作的儿子认为，这应该不算是一个奢侈的梦想。 数字：以长沙市本地消费人群为主，株潭地区的消费人群将显著增加，成为重要的补充部分的占50.75％。长沙市本地消费人群趋于饱和，长沙以外的市州消费人群将显著增加，成为购房主力占33.08％
享受3房2厅居家生活 受新政对户型面积控制的影响和相关税费等政策的影响，2007年紧凑3房有望成为市场主流供需点，“这对长沙开发商来说，户型创新设计仍将是一种考验。” 2007年长沙什么样的户型最受欢迎？市民将会买什么样的房子？这是一个牵挂市场、市民的问题。 本次调查表明，90－120平方米占据26.69％，成为2007年购房置业者的最大的户型需求区间。70－90平方米以20.30％居次席。 在宏观调控地产新政风雨下，“3房2厅的居家生活仍是市场主流。”湖南大学建筑设计院杨建觉分析说。 2007年长沙市民将会买什么样的房子？这是一个牵挂市场、市民的问题。本次调查数据表明，90－120平方米占据26.69％，成为2007年购房置业者的最大户型需求区间。70－90平方米以20.30％居次席。120－150平方米占9.77％份额。150－200平方米的复式大户占2.63％份额，200平方米别墅占0.75％份额。在宏观调控地产新政风雨下，“3房2厅的居家生活仍是市场主流。”湖南大学建筑设计院杨建觉分析说。而70－90平方米中小户型将成为2007年长沙房地产竞争白热地带。
90－120平方米成需求主力 90－120平方米以26.69％，占据1／4强份额，这个调查数据引起了业界的关注，但在参与本次调查的市民王先生看来，“一点也不意外。2007年，我买房肯定会买3房，即使乡下的父母一起住也不显得挤。” 3房是市场需求主流，在长沙市房屋产权管理局信息中心公布的《2006年长沙市房地产市场形势分析》数据中得到了证实。 据该分析数据，去年全年商品住房供应套均面积为109.77平方米，商品住房实际销售的套均面积为106.61平方米。报告显示，2006年长沙市场供应中，120－144平方米区间户型占比重最大，为30.99％。 受新政对户型面积控制的影响和相关税费等政策的影响，2007年紧凑3房有望成为市场主流供需点，“这对长沙开发商来说，户型创新设计仍将是一种考验。”
70－90平方米中小户型需求旺盛 本次调查中，70－90平方米户型需求以20.30％居次席——长沙房地产市场对中小户型的需求仍旺盛。 据了解，受去年新政影响，市中心的小户型部分楼盘开盘时间相对推迟。去年年底中小户型楼盘集中开盘，多个小户型项目在新政后集中放量。 “显然，中小户型的竞争加剧已经在所难免。”湖南景鹏房地产开发有限公司营销总监乐兵认为，“在新政背景下，中小户型如何在激烈的竞争中突围，寻求品质的快速提升，在2007年将成为重要课题。”“去年至今年上半年，在新政作用下，无论是自住型还是投资型的消费者都处于观望之中。现在新政已经明朗化，对政策也都已经充分理解。出于担心房价再涨，消费者选择提前出手。”胡仲云认为，新政洗礼之后，消费者的市场信心已经稳定下来，这也是小户型可望在2007年继续在市场中扮演重要角色的原因。 中国房地产业协会会长宋春华表示，“如果消费观念问题不解决，科学的消费模式没有形成，我们就事论事地去解决结构问题、户型大小问题、房屋价格问题等等，往往难以奏效。”在宋春华看来，在新消费观念引导下，中小户型有望成为房地产产品供应主流。 业内人士认为，随着长沙楼市近年积累的各类住宅产品巨大存量的释放以及新政下对中小户型开发比例的加大投入，长沙小户型楼盘的开发将面临着越来越大的生存竞争压力，这将使得市场对2007年长沙房地产中小户型的选择面更大。
大户型供需高位竞争激烈 此次调查表明，大户型仍有较大需求：120－150平方米占9.77％份额。150－200平方米的复式大户占2.63％份额，200平方米别墅需求占0.75％份额。 2007年长沙房地产市场格局将在品质地产主导下发生变化，突出的一点是郊区大盘将成为市场突出主角。“新城区大盘开发可望成为2007年长沙房地产市场的重要特征。”长沙南山房地产开发有限公司副总经理鲁凡表示。 据不完全统计，2007年长沙市城郊大盘大户型供应将呈集中上市状态。从市场上来看，金星大道北的南山苏迪亚诺、长沙卓越蔚蓝海岸，在月湖板块的藏珑湖上国际社区，南边则有保利阆峰云墅、托斯卡纳等项目都将成为其中重要竞争的参与者。
“过日子”生活成为主流 湖南大学建筑设计院教授 杨建觉 在湖南大学建筑设计院杨建觉教授看来，长沙人还相当程度处于享受“过日子”的生活，即拥有常态的3房2厅居家生活。 杨建觉认为，占1／4强比例的人选择90－120平方米住宅，说明3房2厅的居家生活还是一种未饱和、未满足、也最经得起考验的生活，即夫妻加孩子的3口之家、伴随父母和姐妹兄弟短期看望的生活。它不算豪华，但住得有尊严；它投入不算少（至少30万左右），但是可以通过勤奋工作和努力（或借贷、按揭等）来“买得起”的产品。 从1／5强比例的人选择70－90平方米这个数据来看，传递的重要信息是，走“工薪阶层路线”没有过时，也不会失误。 杨建觉认为，从此次调查数据来看，对长沙房地产开发商而言，应该确信，“国6条”和“90平方米”政策对长沙不是约束、不是限制、不是困扰，而是潜力而是需求、而是长沙的“正中下怀”，“长沙是一个在居住水平与发展上远未高走、远乏能力、远缺多样、远弱文化、远待佳境的‘发展中’的中等城市。这是现实，也是希望。” 合富辉煌（湖南）总经理杨虹薇认为，经过3年时间的积蓄，长沙房地产市场产品线有望在2007年首次出现较为明显的市场分界线，“这里面有一个重要特征是高端产品如别墅产品将集中供应。”
就想买套100平方米房子 100平方米与120平方米对于现在长沙某单位任职的李小姐来说，不是一个数字问题，而是一个选择与不选择的问题。 去年结婚的李小姐说，即使今年有了小孩，100平方米的房子也足够用了，“差20平方米，加上装修费用就是好几万，对我来说是不小的压力。”李小姐说，要是100平方米的房子一样有她心仪的大阳台的话，“这20平方米对我来说并不是非要不可。” 李小姐在芙蓉北路上班，希望就在城北买套房子，不到2800元／平方米的价格，李小姐表示可以接受，“这几年房子都涨了，这个价格在长沙并不高。”李小姐现在的事情是，到城北去找大阳台的房子，“我相信我一定可以找到满意的。”长沙地产市场调查宏调篇：或将是个“执行年”
--
·调控雷声大，雨点也会大土地增值税清算拉开了宏观调控的序幕。 2007年中国房地产的春天，注定因一场清算风暴的到来而不平静。2月1日开始正式施行的土地增值税全面清算，无疑是新调控时代第一张倒下的多米诺骨牌。 随后，国土资源部正式印发了《2007年国土资源工作要点》，指出在2007年国家将继续严格落实土地管理和耕地保护责任制、严格实行问责制等。 2006年关于“90／70”政策孰是孰非的争论尚在继续，2007年二次调控的政策传闻又甚嚣尘上。 ——保有税，物业税，土地政策，金融收紧，各种消息四处蔓延，购房者、开发商、相关业者都目光灼灼地紧盯着政府之手。一个细小的动作，一句看似淡漠的话语，都能引来无数联想与猜测。 调控，自税费始 最近，房地产企业的老总们为账本眼花缭乱。 事因2月1日土地增值税开始实行清算制——当土地增值税开始挤压开发利润，开发商们必须开始研究对策了。 “不要小看土地增值税清算，这对于长沙的开发商来说是触及底线的一次政策命题。”长沙长长置业有限公司总经理张君枫分析，年后更具执行力的宏观政策将拉开序幕。 合富辉煌（湖南）总经理杨虹薇表示，土地增值税征收实行清算制，是映射到市场的一大信号，“政策将会从土地、税收两大方面加强调控，进一步规范市场，控制房价上涨。税收政策重头戏——物业税也即将出台，预计对房价及供求量会有重大影响。” 从更深层而言，过去“囤房不如囤地”，通过土地升值获取利润的通行规则，或许将就此全面改写。2007年，调控自土地税费调整始。 ]或将是个“执行年”不夸张地说，土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高，三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。而这，恰恰是开发商的命门——对土地进行连环调控。 而更令业界紧张的，是物业税的扑朔迷离。“人均30平方米以上开征保有税”，或许仅仅只是发改委的某个声音，但显然，保有税距离市场已不再遥远。 相比2006年，2007年的宏观政策的一个信号是，以平抑房价为目的的调控，已经越来越精准，随时都有可能掐住开发商的命门。”阳光100国际新城推广总监朱李平称。 张君枫认为，2007年政策“显然将从税收、金融和土地三方面来实施”。尽管2007年还将依旧维系2006年组合拳的套路，但是重点已经由调整住房结构转向了税收与金融。 一个明显的信号是，2007年政府更趋向“质”的改变——关键是要将调控政策、措施执行到位，遏制对楼市宏观调控作用的消解因素。 湖南大学副校长陈收判断，在房地产发展战略开始显露从产业政策向公共政策回归的态势下，2007年房地产行业政策调控的执行力度将会加大。“重视调控效果，化解国有银行的金融风险，将是今年的一大重点，房地产开发直接融资的渠道极有可能加大拓展。”华盛集团董事长罗劲松如是说。 当政策的大智慧已定，2007年的宏观调控脉络已经若隐若现。地产商获利空间被打压 湖南省社科院产业经济研究所所长、研究员 肖毅敏房地产作为一种商品具有双重属性：作为住房它是一种消费品，作为资本它是一种投资品。我国政府对房地产业的调控近年来的一个重要变化，就是逐步由注重低收入群体住房保障目标走向注重抑止房地产市场投资过热目标，而后者也包含了对包括低收入群体在内的所有消费性购房者的保护。 抑止房地产市场投资过热仍将是2007年房地产行业政府调控的主线。税收、信贷、土地政策的调节作用集中到一点，就是要削弱投机行为，打压获利空间，从开发商和购房者两个方面抑制投机热，清除市场泡沫。事实上户型面积及比例的调控也是一种抑制投机、抑制房地产炒作的措施。小户型为主的住房供应结构与我国消费性住房需求结构相符合，不利于投机性的炒房需求结构。大面积高档、豪华型的商品房更有利于用作投机商品，从而更符合炒房需求。 2006年推出的一系列房地产调控政策，将在2007年延伸并发生作用，这将对房地产投资热潮产生抑制作用。但是，2007年中国股市的降温，将影响投资资金的流向，社会流向房地产的资金比例会有所提升，这可能在一定程度上会削弱房地产调控政策的影响。
宏观调控下的戏 国家对于房地产行业越来越细致、越来越严格的宏观调控试图向大家证明：房子与每个人切身相关，房地产调控应该让每个人都买得起房子。 新年伊始，国家税务总局一纸通知，又一次让所有人看到希望，同时又开始惊恐：土地增值税清算制，带来了国家向开发企业暴利出招的讯号，另一方面也让一些开发商找到“涨价”的合理借口。 长沙市民张昊就是担忧者中普通的一员。在观望中，他经历了2006年的风雨，而2007年未来时，就已雷声阵阵，宏观调控打压开发商的同时，也打压了他的兴趣：他想早一点买房子，又怕宏观调控后房子降价，吃亏了；他另一方面又担心，观望得太久了，房子变贵了，又买不起。“谁能告诉我，房价到底是涨还是跌？”张昊在关注房价时，开始留意专家们评说宏观调控的言论。 可是，用不了多久，他是彻底失望了。“报纸上一个专家有一个专家的说法，不看还好，越看我反而越糊涂，难道宏观调控就跟房价一样，只可意会不能言传？”张昊无奈地笑了笑。 2007年，宏观调控走向如何？这个专家们研究的题目，如今也成为了市民们关注的焦点，在这个脉络背后，是政府的一个决心，也是开发商们所要面对的难题，更是市民期盼着的方向。 根据本报的调查显示：在对2007年关于房地产市场宏观调控走向的看法上，24.46％的被访者认为土地利用与管理方面政策将更细化，23.02％的被访者认为户型面积及比例调控将加大力度，18.56％的被访者认为税费调控政策将更深入，15.83％的被访者认为针对开发商的约束将更严格，而认为经济适用房、廉租房等保障性住房政策将进一步规范和没有新政，落实与执行以前政策为主的分别占12.66％和5.04％，其他的占0.43％。

·近半数人甘愿做“房奴” 房贷创新产品多了，市民贷款买房选择余地也就大了。制图／龚万里 据《2006年长沙市房地产市场形势分析报告》显示：长沙市全年完成房地产开发投资近300亿，新开工面积约900万平方米，累计实现商品房销售面积690万平方米，销售金额193亿元。 据记者从银行系统得到的一份权威统计显示，2006年，各家商业银行在长沙个人贷款余额为188.85亿元，其中近80％为房贷。“2006年，是历年来星城各家银行投入住房按揭贷款最多的一年。”不少银行人士这么告诉记者。展望2007年长沙银行房贷，我们则看到了初现政策“松动”、更加多元化的市场变局。
银行加大房贷投入 自今年1月1日起，财政部、国土资源部和央行三部委联合印发《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，加大对房地产市场的宏观调控力度。在宏观调控“紧箍咒”下，2007年，长沙各大银行的房贷业务将何去何从？ 长沙目前房地产市场是健康的、可控的，我们今年会进一步加大房贷投入，特别是个人住房贷款。”在接受采访时，星城几家商业银行房地产信贷人士不约而同地表态。在这些把握信贷资金流向的金融业人士看来，虽然有宏观调控背景，但综合各方面因素，长沙房地产是比较健康的。2007年各家银行房贷业务的基调仍以稳健为主，把重点放在长沙及周边地区，并适度加大个人房贷的营销力度。 “截至2006年末，交行的房贷业务占个人贷款的85％，发放房贷金额同比增加了90％”。交通银行长沙分行信贷中心主任向伟称。2007年，交行在湘房贷业务的重心仍然在长沙，“我们看好今年房贷市场，并将加大对房贷的投入，预计全年房贷业务增幅仍在90％左右。” “银行并不担心放出去的贷款收不回来。银行之所以愿意做个人住房按揭贷款业务，主要是考虑到它风险分散，而房子又是老百姓生活中必不可少的资产，一般不会恶意欠款。”浦发银行长沙分行个人业务部人士表示，该行今年会加大个贷投放力度，个人住房按揭贷款的收益比较稳定，整体风险也不大。今年的规模应该不会比2006年小。 工行湖南省分行个人金融部相关负责人则透露，在有效控制风险、保证资产质量的前提下，今年将继续加强住房贷款的营销工作。住房贷款及以住房为抵押的贷款，由于贷款额大、期限长而风险相对稳定，仍然是该行2007年的重点产品。
房贷创新产品不下10个 对于房贷的调控，更多会体现在严控信贷规模，并对房地产行业贷款进行严查方面，这些措施无疑都将有助于杜绝地产商将开发过程中面临的巨大风险转嫁给商业银行，但个人房贷市场却丝毫未受影响。虽然加息后，市民还贷成本有一定程度的增加。但据统计，为了吸引并留住房贷客户，今年各家银行陆续出台的房贷创新产品不下10个品种，品种多了，市民选择余地也就大了。 据调查，对准备贷款买房的人来说，绝大多数人表示，利率上调影响了自己的贷款买房计划。其中，有51.6％的家庭会继续贷款，但会调整贷款方案，如提高首付额度、减少还款年限或延迟贷款计划；有29.3％的家庭将取消贷款计划；另外还有20.9％的人，将改变购房面积的大小或推迟购房计划。 由于贷款购房者对利率变化十分敏感，为吸引并留住房贷客，去年以来银行房贷创新产品纷纷面世。交通、光大浦发、招商等股份制银行一年内相继推出“安居贷”、“循环贷”、“存抵贷”等多款跟房贷有关的新业务。总体来看，各银行的创新房贷产品不是省钱，就是省力，或者是放宽条件。比如，交行的“安居贷”取消了强制房贷险等除利息以外的其他费用。 今年各银行对于同一类产品所制定的政策差异化将有所提高，最终受益的将是广大市民。省工行个人金融部有关人士预计，随着银行间竞争愈演愈烈，个人信贷市场的细分将越发明显，主要表现在：同一个产品，不同的银行在贷款的期限、成数或是利率等这些具体政策上将各有不同。
“紧箍咒”下的温和变通 “2006年长沙商品房均价2991元／平方米，同比下跌1.29％。”《2006年长沙市房地产形势报告》中如此表述。商品房均价的同比下跌，某种程度说明宏观调控效果正在逐步显现。在此背景下，2007年长沙房贷是否面临变局？ 2006年，国家实施了房地产市场的第二轮宏观调控。为抑制房产需求，连续运用利率杠杆和税收杠杆，同时抬高购房的准入门槛，提高首付比例。经历2006年4月28日和8月19日央行两次上调利率，5年期以上的商业住房贷款基准利率为6.84％，优惠利率为5.81％；并且自2006年6月1日起，对于购买90平米以上的，首付从二成提高至三成。 “从本月开始，个人购买前3套家庭自住商品房，不仅能得到基准利率下浮15％的优惠，还能获得银行最高七成按揭”。交通银行长沙分行上述人士称，只要不是投资商铺和写字楼，客户就能得到上述优惠，还免去了保险、公证等其他费用。该利率水平和按揭成数已触及房贷政策的最底线。 不过，如果个人贷款购房套数超过3套，银行则会降低按揭成数，并上浮利率10％－20％不等。据省内中行、工行等国有银行信贷人士称，只要该行在征信系统查到已有房贷记录，即认定申请人是二次贷款，并执行基准利率，最高七成按揭。 早在2005年6月15日，央行在《进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中要求，对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并不实行优惠住房利率。对借款人以“商住两用房”名义申请贷款的，一律按照个人商业用