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扬州、仪征、镇江市场简单研究分析

一、 调查任务：
  在公司领导的组织安排下，本人有幸陪同销售部负责人以及部门同事参加了这次对扬州、仪征、镇江三的楼市考察工作。通过4天的异地楼盘调查工作，在整理出所调查楼盘的相关资料后，尽量对扬州、仪征、镇江三地的房产市场做出特征性的定性认识。
二、调查范围
江苏省扬州市、仪征市、镇江市、 大港新区
三、调查楼盘名录
扬州：1雍华府●熙圆  2蜀景花园  3凯运天地  4中国●扬州国际珠宝城  5中央花园  6京华城中城 7新港名城花园 8莱茵苑 9月亮圆 10世纪家园
镇江：11江南●颐和家园  1 2香江花城 1 3恒美嘉园
镇江大港新区：14港南花苑
仪征：15一洲家园  16镜湖花园  17近水楼盘
四、调查方法
现场考察、现场咨询法
五、扬州地区调查内容
（一）地理位置及人口情况
中国历史文化名城扬州，地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。扬州城区至今已有2400多年的建城史。现辖广陵、维扬区、邗江3个区，江都、高邮、仪征3个市和宝应县。全市共有97个乡镇，9个街道办事处。全市总面积6653.81平方公里，市区总面积988.81平方公里，全市总人口457.19万，其中市区人口115.13万人。现辖区域在东经119度01分（仪征市移居、青山一线）至119度54分、北岸31度56分至33度25分（宝应县西安丰、泾河一线）之间。南部濒临长江，北与淮安、盐城接壤，东和盐城、泰州毗联，西与天长（安徽省）、南京、淮安交界。境内有长江岸线80.5公里，沿岸有仪征、邗江、江都；京杭大运河纵穿腹地，全长143.3公里，由北向南沟通白马、宝应、高邮、邵伯4湖，汇入长江。扬州市城区位于长江与京杭运河交汇处，东经119度26分、北纬32度24分。
扬州全市共有36个民族，汉族占总数的98%。少数民族中，回族人口最多，占少数民族人口总数的73%。高邮市菱塘回族乡是江苏省唯一的少数民族乡。
扬州全市共有36个民族，汉族占总数的98%。少数民族中，回族人口最多，占少数民族人口总数的73%。高邮市菱塘回族乡是江苏省唯一的少数民族乡。
　　（二）旅游、人文、历史情况：
扬州既是风景秀丽的风景城，又是人文荟萃的文化城、历史悠久的博物城。这里有中国最古老的运河，汉隋帝王的陵墓，唐宋古城遗址，明清私家园林，众多的人文景观，秀丽的自然风光，丰富的旅游资源，多少年来吸引了大量的中外游客。
　　1998年，扬州荣膺首批中国优秀旅游城市称号。中国最著名的湖上园林瘦西湖和千年古刹大明寺是中国4A级风景区（点）：何园、个园、唐城遗址、高邮盂城驿、普哈丁墓、龙虬庄古人类遗址为全国重点文物保护单位；著名的瘦西湖乾隆水上游览线是国家旅游局向海内外推出的国家级旅游线；扬州的穆斯林旅游产品正日渐成为我国穆斯林旅游线的重要组成部分。
多年来，扬州市利用名城优势和景观特色，在“古、文、水、绿、秀”上做文章，成功地开发了一大批旅游“新品、名品、精品”，并进一步开发和完善了瘦西湖乾隆水上游览线、高邮湖渔家乐休闲游、仪征生态旅游等民俗观光系列产品，此外，汪氏小苑、汉广陵王墓博物馆二号墓、高旻寺、普哈丁墓园、市区古运河风光带、隋炀帝陵、玉器厂工艺美术景区、西郊森林公园、仪征登月湖旅游度假区、江都龙川广场等一批旅游新景点也正式对外开放。
（三）旅游业经济指标
2001年，扬州旅游业继续保持了较快的发展。接待境外旅游者10.08万人次，同比增长17.96%；创汇4001万美元，同比增长1.69%。接待国内旅游者552万人次，同比增长10.18%;国内旅游收入40.69亿元，同比增长9.21%。旅游总收入44.01亿元,同比增加8.59%。旅游增加值13.50亿元,同比增长20.32%。目前，全市拥有星级涉外饭店36家，各类旅行社50家。
（四）、个盘情况（请参考附件1至10）
（五）、小结：
1、 城市性质及城市化程度：扬州属休闲旅游消费型地级城市，根据经济结构以及人口分布可以看出，扬州的主流产业是以旅游、服务业为主体的第三产业，而农业产业与工业产业的发展速度相对国内几个发达城市而言，则显得较为稚嫩，市区人口与农村人口的悬殊程度以及市区内没有五星级酒店等显性因素也同时证明了，扬州的城市化进程仅仅进入初级阶段。
2、 房地产市场发展格局：
一级市场：随着新开发区逐渐的成行成市，土地价格预计将会逐步攀升，而市政府主动出击招商引资的积极态度，也是抬高地价的直接制因。不过城市土地的稀缺性将会要求土地市场甚至商品房以及其他相关市场逐步规范，同时增强行业参与的进入壁垒。
二级市场：商品房开发市场目前正处于“市内比增值速度、比设计，而新开发区或郊区比规模环境、比配套”的局面，价格已不在是首要考虑因素，开发商通过各种新型营销手段有意识的引导消费者怎样消费，灌输自己的各种理念（居住、投资、办公），企图逐渐改变固有的生活方式，提倡一种全新的居住概念。从开发体量上来看，也处于500亩与2000亩之间的大盘开发。而值得注意的是几乎所有的开发公司（大、中盘），都选择渠道商运作模式，所以我们发现往往楼盘的硬配置上去了，但是软件（专业队伍、专业管理）却还处于中低水平。
3、 房屋二手市场：
  衡量一个房地产市场的主流客户是投资者居多，或者是使用者居多的主要依据是该区域内的二手交易市场的活跃程度。毫无疑问，扬州人没有温州人那么精明算计，故而二手市场的主营业务还是放在住房出租，少量出售上。这也与该城市内常住人口60万左右，而流动人口仅20万左右有关。这种情况导致的直接结果就是买商品房的客户一定是以本市为多，而开发商的项目定位则必须参考这一特点来进行。
4、 开发公司市场竞争力高层组建方面
（1） 开发商实力：
  通过对本次扬州地区调查楼盘开发商的公司性质，列出如下分析表格：
（2） 开发商专业度：
  从收集到的楼盘推广资料来看，大多开发商精于融资、以及开发链的控制力上，而对营销、策划则只抓纲不管目，盲目的去聘请一些全国知名甚至国际知名的代理商操刀“练习”，殊不知其后期开发命脉已被他人掌握，每个销售期还必须按时支付佣金，公司的核心架构则仍是空架，还何谈今后的可持续发展？
（3） 开发商项目开发理念：
  依托该城市独有的各种旅游风景、历史文化以及特有的建筑风格为，不少开发商除了在“以人为本”的传统概念上，还加入“尊贵=等级、古风雅致等等”的一些自创理念，虽有“做秀”之闲，也算是各显神通、别具一格吧。
5、 建筑总体布局方面：
（1） 地块自然优势：
该市多公园、多临江、多山水、擅园林制造、专小桥回廊，地势平坦却通过各种手法“打扮”得“半遮半掩、曲径通幽”了。
（2） 组团式分布，多层或低层呈错列式排列，小高层或高层与临街商业、商业步行街则围合而“种”，形成“从外看气势恢弘，内部则别有洞天”。地块大多依托天然水景、坡地等。
（3） 路网规划：小区内完全公共道路一般修建2至3条（5—8米），以S型、田型、十字型为主，半公半私道路一般布置在楼栋之间（3米——5米）。
6、 建筑体
（1） 立面、山墙设计方面：
A中国古典主义复古设计，多以坡屋顶、飘檐、老虎窗为主。以白色、暗灰色为主。
B 现代主义设计：以“黄、蓝、白、红”点缀立面色调，立面线性感强，而屋顶则仍是采用坡屋顶设计。
（2） 建筑造型（建筑特色）：整个城市均采用复古主义的低层、低密度建筑。体态轻灵、建筑生动，透出浓厚的旅游与文化历史氛围。
（3） 主流建筑体：住宅以 5至7层多层为主，采用两联体或三联体为一栋，屋顶一般做成复式（阁楼）。别墅以二至三层独栋或双拼、叠加为主。
7、 小区景观：
山石：多采用具有江南园林特色的宣石、黄石、太湖石。以叠、累见长。
   园林：古典主义以竹、松、榕、桃、柳为主。现代派以棕榈树、椰树、小叶榕、西班牙灌状植被为主。
8、 户型方面：
（1） 主流户型：
平层式：三室两厅双卫三阳台     平方米：150至180平方米     
跃层式：180平方米    三室两厅双卫三阳台    
小高层：160平方米左右  三室两厅双卫三阳台    
层高：3米
9、 公建配套方面：除开可经营性商业部分，免费型公用设施还有待增强。
10、 价格方面：
（1） 临水、临湖的户型售价高出普通户型500至600元/平方米。
（2） 付款形式方面：一次性与3层首付（住宅）、5层首付（商业）。
（3）多层、跃层最高价： 4000元/平方米   最低价：2500元/平方米
成交客户来源方面：
  商业价格：5500元至10000元左右/平方米
11、 管理方面：中、大型楼盘多聘请知名物业管理商进行前期或临时管理。
12、 商业发展发面：休闲经济的主体特征与外来商业贸易的不发达，与总人口数量相对应，决定该城市未来商业开发需求不旺盛。
六、仪征地区调查内容
（一）、仪征概况

仪征,历史悠久。早在四、五千年前就有人类在这块土地上繁衍生息。在公元前1066-771年西周时期就有了建制。唐宋时已是著名的工商业城市，宋真宗曾下诏在此熔铸四位远祖皇帝的金像，因所铸之像仪容逼真，而得以“真州”、“仪真（征）”地名。这里历来经济发达,人文荟萃,古有“风物淮南第一州”之称。新中国成立以后，特别是中共十一届三中全会以来，仪征这块“宝地”更加风姿娇娆，光彩照人。 
如今的仪征正以一个新型的全国重要的化纤、汽车、化工工业基地，发展中的滨江城市崛起于长江中下游北岸。
 (二)地理位置
　　仪征行政隶属江苏省扬州市，位于江苏省中西部119°02‘-119°22‘,北纬32°14‘-32°36‘之间,地处长江三角洲的顶端，是宁、镇、扬“银三角”地区的几何中心，西接南京，东连扬州，南濒长江，与镇江隔江相望，北部与安徽省天长市接壤。  
长江岸线27公里，直顺稳定、深泓临岸是理想的建港岸线，与宁通高速公路、沿江高等级公路、宁启铁路共同组成了仪征四通八达的水陆交通网，随着润扬大桥的建成，仪征与上海南京、扬州、镇江、等大中城市的距离近在咫尺。西气东输、鲁宁输油等两条管道在此过江。仪征地理优势明显，是江苏省五大重点经济发展带之一。
（三）基本指标
全市总面积903平方公里，辖11个乡、镇，7个场圃，现有总人口61万人（注：含非在册常住人中2.2万人）。 地势总体呈北高南低之势，地貌多样，南部为长江冲积平原，北部、中部为缓岗丘陵区。这里属北亚热带季风气侯区，雨量充沛，光照充足，气侯温暖，为发展农副业生产提供了很好的自然环境。沿江大片圩区土地肥沃，河网密布，历来是鱼米之乡；丘陵山区宜林宜牧宜副，发展多种经营前景诱人。
（四）产业经济 
　　改革开放以来，仪征人民抢抓机遇，加快发展，一二、三产业齐头并进，各项事业协调进步，2003年，全市实现国内生产总值71.5亿元。
农业经济在党和国家一系列农村方针、政策指引下取得了显著成效。近几年来市政府在加强农业基础地位，调整优化农业结构，大力发展农业产业化经营等方面取得了积极成果   全年粮食产量稳定在31-33万吨,油料产量稳定在0.8-1.0万吨。林牧渔业快速发展,培植了茶、果、桑、中药材、水产、蔬菜等一批农副产品生产基地,形成了一批农副产品加工企业和有一定知名度的产品。兴建和完善了一批交易市场，涌现了一些初具雏型的产业化经营经济组织。
　　工业经济经过“八五”和“九五”的改革发展,已形成一定的规模,综合经济实力明显增强,运行质态得到提高。已初步形成了化纤、汽车、化工等三大支柱20多个行业、130多个产品,门类比较齐全的工业体系。仪征化纤股份有限公司是亚洲最大的化纤原料生产基地，上汽仪征汽车公司是上汽三大整车基地之一，上海汇众汽车公司仪征汽车厂生产的伊斯坦纳面包车在国内有较大的知名度，台资大连化工有限公司、江苏优仕化学有限公司享誉业界，中美合资仪征双环活塞环有限公司是国内最大的活塞环生产基地，飞新荧光灯公司是国内最大的直管型荧光灯生产基地，史福特电器、华澳涂料、韩海汽配、纺织机械、无纺布、钢管、变压器等企业发展势头强劲，产品在国际、国内市场颇具影响。同时还有15个固定资产投资在1000万以上的工业项目在建设或洽谈之中。这里聚集了一批国家大中型企业，如建设安装设计综合性一级企业原核工业部华兴建设公司、全国最大的内河油港南京中转油港，以及担负鲁宁输油管线原油存储、加热加压、装船分输任务的仪征输油站等。
（五）经济指标
2003年,完成全市国内生产总值71.5亿元、地方国内生产总值50.5亿元，分别增长11.2%和15.5%，人均国内生产总值达到1.2万元；全市财政收入11.12亿元、一般预算收入4.07亿元，分别增长19%和16.8%、完成全市固定资产投资35亿元、地方固定资产投资25亿元，分别增长19.9%和78.3%；实际利用外资8017万美元、民资18亿元，分别增长1.49倍和1.4倍；自营出口总额4800万美元，增长16.7%；地方城镇在岗职工年平均工资10635元，农民人均纯收入4014元，均增长10%。
    交通、邮电、文化、教育、科技、卫生、环境和城市建设的面貌发生了巨大的变化，仪征是全国卫生城市,市容市貌美丽整洁,城市功能配套齐全，城市基础设施不断完善，全市有科学研究会24家，各类专业科技人员19000多人，1996年荣获“全国科技工作先进市”称号;各类学校300多所，其中1所高等院校；4所中等专业学校；公共图书馆2所；省市级文物保护单位10上；各类卫生机构33个，城区医院4所,已形成比较齐全的医疗预防保健网络。
　　仪征旅游资源十分丰富，古迹有西汉江都王刘非（汉武帝的异母哥哥）墓、唐代的天宁塔、宋元时期的井栏、明代的钟鼓楼和清代的周太谷墓等；自然景观有登月湖风景区、石柱林奇景园、龙山竹海、扬州西郊森林公园等；人工园林有白沙公园、扬子公园等。有黎明大酒店、化纤宾馆、白沙宾馆等一批中高档宾馆遍布市区，方便周到。
仪征物产资源丰富,有大量的树种、植物、砂石、地下水等资源。其中药用植物有456个品种，蕴藏量2500公斤；砂石蕴藏量3亿吨左右；地下水蕴藏量1.3亿方左右；开发利用的潜力很大。
（六）繁荣健康的文化氛围：
近年来，仪征的文化艺术事业在党的“二为”、“双百”方针指引下有了较大的发展。群众文化活动日益丰富多彩；文艺创作繁荣活跃,市里创办有《仪征报》、《白沙诗社》等报刊；文化阵地建设速度加快，文化市场得到了健康发展，全市已有图书馆2所，3个镇创上了省级群众文化先进镇，市区新建了文化综合楼及门市面积近5000平方米。

　文物保护收藏效果显著，全市通过开展民间传世文物征集和地下文物的抢救挖掘工作，全市现有省、市级文物保护单位10处，共整理出秦汉以来的各类文物320件，其中，等级文物200件。
广播电视事业发展迅速，建有江苏微波总站仪征站一座，具有多功能、总建筑面积达15000多平方米的广播电视中心也即将建成使用。
　全市广播电视覆盖率已达100％，有线电视频道已开通20套节目,城区有线电视网络已经建成,新开通了5个乡镇光缆有线电视，16个乡到村的光缆传输，覆盖用户4万多户。
（七）仪征的历史
说起仪征的历史，西周一个太子叫“蚁”的，封地就在此地，这就是仪征最早的地名啦。春秋伍子胥逃楚投吴，是在本市的俩位见义勇为者“浣纱女”和“渔丈人”的舍命帮助下成功的，解剑渡江处，得名“胥浦”，著名的仪征化纤，就建在这里。 
　　汉朝时，这里是吴王刘濞的地盘，他领衔挑起“八王之乱”，就在境内的铜山铸钱来着。隋炀帝开运河，沿河建了四十多座行宫，咱这里有两座，一曰临江宫，一曰扬子宫，从此有了扬子的名称，这段江面就叫扬子江。
　　五代时，接过吴国皇帝杨溥的驾，改名“迎銮”。到了北宋，皇帝信道，听说在境内的二亭山发现了王气，便命在此塑真武像，因仪容逼真，赐名仪真，后升为真州，这一段是仪征的好日子，欧阳修也来凑热闹，写了篇《真州东园记》。有诗为证：
送邵监酒 
　宋 刘宰
仪真来往几经秋，
　风物淮南第一州。
山势北来开壮观，
　大江东下峙危楼。
沙头缥缈千家市，
　舻尾连翩万斛舟。
此去烦君问耆旧，
　几人犹得守林丘。后来宋、金打仗，真州成了前线，繁华不再。元袭宋,仍为真州，明朝改真州为仪真县，降级啦。清初为避胤祯（雍正）的讳，改名仪征，清末避溥仪的讳，改称扬子县，辛亥革命成功，恢复仪征县——您瞧累不累？ 1986年撤县设市改为仪征市。 
（二）、个盘情况（请参考附件15至17）
仪征小结：
1、城市性质及城市化程度：仪征属县级城市，支柱产业表现在轻工业、产业化农业生产，还没有完全进入城市化建设进程中。
2、房地产市场发展格局：
一级市场：由于工业的相对发达，使土地市场的增值速度不高，从而遏制了土地商业发展与土地建设开发的弹性增长。
二级市场：商品房开发体量连年加大.竞争区位主要集中在CBD及CLD一带。
3、 房屋二手市场：以个体代理机构为主，全市点状少量分布，供需两弱。
4、 开发公司市场竞争力高层组建方面
a) 开发商实力：以江苏省或扬州地区开发商占据市场主导地位。
开发商专业度：较扬州市场明显落后
b) 开发商项目开发理念：多数照搬沿海地区开发理念，而缺乏深度理解以及一丝不苟地贯彻执行，原创精神已成为呼之欲出的必然发展趋势。
5、 建筑总体布局方面：多以高层大围合，中间低层线状分布。
（1）   建筑布局相对单一，缺乏灵活性，一般表现为小高层的商业、商住楼围绕地块红线修建从而自然形成围合，内部建筑一般为5至7层的多层建筑，每栋多层建筑多为三或两个单元一组（三联体或二联体）。栋与栋之间的多为并列式排列。
6、 建筑体
a) 立面、山墙设计方面：
建筑立面色彩单调、色调运用不规范。设计线条以直线、立体形状为主。
b) 建筑造型（建筑特色）：现代派与复古派两分天下，小区内多采用复合建筑。
c) 主流建筑体：住宅以 5至7层多层为主，采用两联体或三联体为一栋，屋顶一般做成复式（阁楼）。别墅以二至三层独栋或双拼、叠加为主。
7、 户型方面：户型设计的人性化考虑相对扬州地区不够细腻。
a) 主流户型：
以三房两厅双卫双阳台，面积130至180平方米的多层为主。户内设计多采用平层，较少采用错层式，复式（上层为阁楼）一般放在建筑最高层。
8、 公建配套方面：较扬州地区相对不足。
9、 价格方面：
a) 临水、临湖的户型售价高出普通户型500至600元/平方米。
b) 付款形式方面：以一次性、首付3成（住宅）、首付5成（商业）为主。
（3）多层、跃层最高价：3500元/平方米  最低价：2000元/平方米
8、成交客户来源方面：多以扬州地区高知、高收阶层为主，兼有本地区部分个体工商户、企业主。
10、 管理方面：中、小楼盘采取自管形式，目的在于做好企业售后服务工作，增进企业可持续发展的可能性。
七、镇江地区调查内容
（一）、镇江概况
  镇江地处美丽富饶的长江三角洲，是一座集工业、港口、旅游为一体的城市，是国务院命名的历史文化名城。对外开放以来，镇江与国际上的交往日益密切，随着对外贸易、经济技术合作和对外交流领域的不断扩大，综合经济实力明显增强。在迈入二十一世纪之际，镇江将以更加良好的投资环境，更加优质完善的服务，热忱欢迎海内外客商前来投资兴业、共展宏图。 
（二）、地理环境
　镇江建城已有3000多年，自古以来就是交通要津和著名的产，商埠。1988年3月被国务院列为沿海开发地区。地理气候　镇江位于江苏省南部，西接南京，东邻上海。属北亚热带季风气候，年平均气温15.4。，日照数2057.2小时，无霜期238天，降水量1072.8毫米。 
（三）、行政区划：
　　镇江为江苏省省辖市，辖丹徒、丹阳、句容、扬中4个县（市），市区设京口区、润州区和镇江新区。总面积3843平方公里，人口289万，其中，市区面积273平方公里，人口70万。
（四）、港口、口岸：
　　镇江拥有对外开放的国际港口。现已建成泊位139个，其中万吨级以上泊位20个，最大可停靠5万吨级船舶，即将开工的大港三期工程6个万吨级以上泊位建成后，港口的年呑吐能力将再上一个台阶。镇江港是长江第三大港，列国家主枢纽港之一，有铁路和高等级公路与港口相连，与世界40多个国家和地区的136个港口有运输业务联系。镇江口岸为国家一类对外开放口岸，海关、海事、边防、出入境检验检疫等查验机构齐全。
（五）、交通
　　镇江具有“铁、公、水、空”立体交通优势。京沪铁路横贯东西，国家规划中的京沪高速铁路穿区而过；沪宁高速公路、312和104国道、沿江公路穿越境内，公路网四通八达，正在建设的连接苏北及至中部省份的镇江至扬州长江大桥将使镇江的交通优势更加突出，长江与京杭大运河在镇江交汇构成全国最大的十字黄金水道，这里货物运输量大、船舶航行繁忙，南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江80公里和50公里。
镇江临江近海，水陆交通极为便利。镇江为国家级水路主枢纽和省级公路主枢纽城市。世界闻名的“黄金水道”——长江和京杭大运河在此交汇，沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而过。镇江养护公路总里程1792公里。104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。镇江市区距南京机场和常州机场均为60公里。镇江港是全国主枢纽港之一，岸线长65公里。高资港、大港、扬中港构成镇江港口群体。2000年全市港口吞吐量2996万吨。镇江——大港地方铁路把水上主通道和铁路大动脉、大港港区和市区联为一体。扬中长江大桥与扬中北渡一起，构成长江南北又一通道。全市现有航道72条、640公里，其中干线航道12条、232公里。苏南运河镇江段42.6公里，是全国第一条内河四级标准样板航道，可常年通行500吨级船队。镇江口岸为国家一类对外开放口岸，海关、商检、卫检、动植检等查验机构齐全。
（六）邮电通信：
　镇江电信实现了交换程控化、传输数字化。已开办程控交换、移动通信、无线寻呼、会议电视、多媒体宽带数据通信、ISDN综合数据、智能网、因特网信息等业务，为国民经济信息化提供了高速通信平台。
城市性质:通过有关专家实地考察和论证，镇江市因地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备发展基础工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依托等优势条件。经江苏省政府批准，镇江城市性质为：国家历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。1978年，镇江被国务院列为对外开放城市。1986年，镇江口岸经国务院批准对外开放；1986年底，镇江被国务院列为第二批国家历史文化名城；1988年，被国务院列为沿海经济开放区；1995年，获“全国卫生城市”称号；1998年、1999年连获“全国科教兴市先进城市”称号。1994年、1996年、1999年连获“全国双拥模范城”称号。
    （七）人口：
 2000年末，全市人口266.67万人，比上年末增加0.5万人，其中市区62.54万人。非农业人口100.86万人，占总人口37.83%，比上年增加1.36个百分点。男女性别比例男性略大于女性，男性135.46万人，女性131.21万人，分别占50.8%和49.2%。市区与三县（市）人口性别比例（女=100），市区为107.04，丹徒区、丹阳市、句容市与扬中市分别为100.28、100.40、106.94和99.06。 全市家庭户数由上年94.57万户增加到95.82万户，净增加1.25万户，其中市区22.18万户，比上年21.71万户增加0.47万户。户均人数仍以三口之家为主。全市人口出生数有所下降，出生率亦相应趋缓，全市人口出生数23.99人，其中男性11928人，女性11271人，人口出生率由上年8.83‰趋缓为8.70‰，市区与扬中市人口出生率仍高于全市平均水平，市区为9.84‰，扬中市为12.26‰，丹徒区、丹阳市与句容市人口出生率均低于全市平均水平，分别是6.84‰、8.43‰和7.36‰。全市人口死亡数比上年上升，由上年16033人上升为21043人，人口死亡率7.89‰。比上年高1.86个千分点，市区与句容市人口死亡率低于全市平均水平，分别为6.55‰与7.18‰；丹徒区、丹阳市与扬中市偏高，分别为8.21‰、9.27‰与8.02‰。全市人口自然增长率有所下降，由上年2.50‰下降为0.81‰。 随着社会经济发展对人才的需求，全市迁入人口较大幅度上升。2000年全市迁入人口88400人，其中省内迁入人口数74287人，占迁入人口总数84%；省外迁入人口数14113人，占迁入人口总数16%。2000年全市迁出人口81888人，其中迁往省内人口数70921人，占迁出人口总数86.60%，迁往省外人口数10967人，占迁出人口总数13.40%。2000年迁入人口总数略高于迁出人口总数，在全市迁入迁出人口中，以市区与丹阳市为主。
    （八）、民族:
 根据2000年11月全国人口普查资料：全市有回、蒙古、满、藏、维吾尔、苗、彝、布依、朝鲜、壮、侗、白、黎、高山、锡伯等少数民族，全市少数民族1.56万人，占全市人口的0.54%。
方言:镇江话属于北方方言的江淮次方言，位于北方方言与吴方言两大方言的结合部，大致以谏壁为东界、丹徒区上党为南界。古代的镇江话属吴方言，由于特殊的政治、社会、交通等原因，导致方言属性的变化。镇江话虽属北方方言范畴，但构成复杂，其中既有吴方言的遗痕，又有旗腔（类似京腔）的影响。一江之隔的扬州，对镇江话影响很大。与普通话相比，镇江话没有全浊声母和舌尖后音声母；鼻化元音介于前鼻音韵与元音韵母之间，in、ing,en、eng，n、l不分；有入声调。词汇中保留着丰富的吴方言词。句容、丹徒、扬中的方言类似镇江话，虽构成复杂，但均属北方方言系统。 大港以东、宝堰以南、句容傍茅山一线及至丹阳市西部的语言自西向东渐次出现吴方言特点。多文白异读，说话音接近吴语，读书音接近官话；全浊声母消失，舌面声母多，没有舌尖后音声母；单元音韵母多；读书音4个声调，说话音6个声调。丹阳东部则进入吴语区。
   （九）、旅游资源：
镇江为中国优秀旅游城市，具有“城市山林”、“真山真水”的独特风貌，以“天下第一江山”闻名于世。市区沿江自西向东镶嵌着金山、北固山、焦山，组成风景各异的“三山”风景区。“寺裹山”的金山以绮丽著称，“山裹寺”的焦山以雄秀闻名，北固山以险峻称雄。南山国家森林公园青山连绵，古木幽深，昭明太子读书台、文苑、增华阁、赵伯先墓等点缀其中。西部有被地质界誉为“世界罕见，中国第一”的彭公山方解石晶洞。东部有大型旅游景点21世纪乐园、宝塔山公园。中部有伯先公园、河滨公园、西津渡古街、梦溪园和长达5公里的古运河风光带，有保存完好的汉末城堡铁瓮城遗址，句容有以佛教“律宗第一山”和“宝华玉兰”著称的宝华山国家森林公园，有集江南名山、道教胜地、革命根据地于一体的茅山风景名胜区。丹徒有 山风景名胜区，山上有“万里长江第一塔”报恩塔。镇江的宗教活动在全国乃至东亚及东南亚有广泛影响。金山江天禅寺、焦山定慧寺、宝华山隆昌寺、茅山道院均为全国重点寺庙道观。镇江是国家历史文化名城，有深厚的文化积淀。焦山碑林、丹阳南朝陵墓石刻、镇江英国领事馆旧址为全国重点文物保护单位。焦山碑林中有“大字之祖”瘗鹤铭以及苏轼、黄庭坚、米芾、陆游等书法大家的碑刻和摩崖石刻；南朝陵墓石刻存有齐梁两代帝王归葬丹阳故里的陵墓11处26件，葬于句容的1处4件，是南朝石刻瑰宝。有省级重点文物保护单位15处，其中有焦山古炮台遗址、昭关石塔、相传为孔子所书的延陵季子碑（唐拓本）、被誉为“江南第一钟”的唐中和铜钟、古代建筑奇葩隆昌寺无梁寺殿和铜殿、宋抗金名将宗泽墓、 山炮台遗址等。还有市级重点文物保护单位84处。
    （十）、市树、市花：
广玉兰。1985年3月，市一（八）届人大第3次会议决定广玉兰为市树。 市花：杜鹃花。1985年2月，市一（八）届人大常务会第12次会议决定腊梅为市花。1994年11月，市三（大）届人大常务会第13次会议重新决定杜鹃花为市花。
（二）、个盘情况（请参考附件11至14）

镇江小结：
1、城市性质及城市化程度：旅游、休闲型地级城市，城市化建设进程处于初级建设阶段，非农业人口年增长率可以看出其城市发展弹性小于扬州。
2、房地产市场发展格局：
一级市场：土地资源相对稀缺乏，预计在未来2至3年内，商品房开发重点将会从城市核心与城市新区开发转向城郊规模化集群开发。
二级市场：类似扬州地区竞争格局，其独有特色表现在不少大盘的市内接待点均选择在该市CBD核心区的某个集中位置。
3、房屋二手市场：与扬州相同
4、开发公司市场竞争力高层组建方面
a) 开发商实力：以上市公司、台湾等地集团公司为领导地位的市场领导者与本省或本地区的知名开发商的市场追随者共同瓜分着该地区80%以上的市场份额。
开发商专业度：通过少数楼盘观察，感觉普遍高于扬州。
b) 开发商项目开发理念：与扬州相似。
5、 建筑总体布局方面：与扬州地区相似
a) 组团式分布，错列式排列，临街商业或商业步行街。地块大多依托天然水景、坡地等。
6、 建筑体
a) 立面、山墙设计方面：
A中国古典主义复古设计，多以坡屋顶、飘檐、老虎窗为主。以白色、暗灰色
B 城市现代低层设计，色调采用“橙、黄、蓝、橘红等”为主，以弧线、直线、大三角勾勒出立面线条。
b) 主流建筑体：住宅以 5至7层多层为主，采用两联体或三联体为一栋，屋顶一般做成复式（阁楼）。别墅以二至三层独栋或双拼、叠加为主。
公建配套方面：同样在非经营性的休闲配套上，或地下停车库的配置等方面有待提高。
7、 价格方面：
a) 临水、临湖的户型售价高出普通户型500至600元/平方米。
b) 付款形式方面：与扬州相似
c) 多层、跃层最高价：3800元/平方米    最低价：3000元/平方米
成交客户来源方面：
8、 管理方面：与扬州相似
附件7：
楼盘调查表
楼盘名称 新港名城花园
位置 扬州市文昌西路百详路口—广润发向西200米
发展商 苏州新港建设集团有限公司扬州分公司
代理商 上海新联康
规模 500亩、占地进14万平方米，总建筑面积近18万平方米
建筑形态 曲线型的建筑形体
建筑结构 多层（异型柱框架）、小高层（短肢剪力墙）
总体布局 组团式点状分布
公建配套 地下停车场
教育配套 幼儿园
游乐配套 儿童乐园、老年休闲中心、会所
商业配套 主题商业街
工程状况 土建工程已完毕
装修标准 外墙：涂料  首层：面砖      室内：毛坯  电梯间：普通花岗石 楼道：地砖、涂料
销售情况 90%售完
推出日期 2003年4月 交楼日期 2004年年底
主力户型 平层（130至150平方米）、复式（170至200平方米）
主力建筑 复式、平层（住宅）          双拼、叠加（别墅）、小高层
最高价  ：         元/平方米 最低价 ：      元/平方米 均价：  元/平方米 　
按揭付款所占比例： 一次性付款所占比例：首付30%，70%按揭
物业管理收费：0.6远./平方米/月
公共交通 位于开发新区，主干道旁，交通便利
卖点 社区综合配套齐全，户型方正实用，开发商为上市公司
 综合评价 1、选择代理商虽能在一个销售周期中成功售出楼盘，但是尾盘销售工作却相对较难
 2、开发商不仅与自己的终端市场脱节，甚至下期的开发方向也必须求助代理机构帮助
 3、小区内别墅与多层住宅、高层住宅的总体布局不利于将来楼盘增值得

户型面积比 户型
 一房一厅单卫
 两房两厅单卫：90平方米左右（平层）
 二房三厅双卫：155平方米左右（复式）
 三房两厅单卫：111平方米左右（平层）
 三房二厅双卫：201至203平方米（复式）、125至142平方米左右（平层）
 三房两厅双卫一部电梯：133至137平方米（平层）
 三房二厅三卫：180平方米左右（复式）
 四房二厅双卫：165平方米左右（复式）
 四房二厅双卫一部电梯：215至217平方米（复式）
 五房三厅双卫
 六房三厅三卫
 复式
电话 7969888

附件8：
楼盘调查表
楼盘名称 莱茵苑
位置 扬州市盐埠西路
发展商 扬州莱茵达置业有限公司
代理商 杭州飞扬广告公司
规模 总建筑面积17万平方米
公共配套  户外功用运动设施、儿童嬉戏设施
教育配套 幼儿园
商业配套 超市、美容中心、净菜馆、纯净水站
工程进度 主体基本封顶
装修标准 　
销售情况 一期年底交付，二期年底出售
推出日期 　 交楼日期 　
主力户型 　
最高价  ：   3900 元/平方米 最低价 ：2700 元/平方米 均价3500元/平方米 　
按揭付款所占比例： 一次性付款所占比例：30%（住宅）40%（商业）
物业管理公司：
公共交通 位于扬州老城区东北部，四面临街，两面环水，交通十分便捷
卖点 1、扬州复古主义康居示范居住区2、地段绝佳3、形象与推广主题紧密配合
 综合评价 1、立面采用古典主义形式，与周边历史文化积累暗成一脉
 2、组团式开发节奏，与销售进度配合到位
 3、销售现场、销售人员相对优秀
 4、总体布局拘于大围合、内部并列排列、中间大中庭的俗套。
 5、销售现场稍觉小器，销售人员对工程进度及售价知识方面有待提高
 6、山墙设计不够生动，立面设计色调单板（只有复古，没有创新）
户型面积比 户型
 一房一厅单卫
 二房二厅单卫
 三房二厅双卫
 四房二厅双卫
 五房三厅双卫
 六房三厅三卫
 复式

附件9：
楼盘调查表
楼盘名称 月亮园
位置 　
发展商 新能源开发有限公司
代理商 　
规模 占地297亩，建筑面积26万平方米
配套设施 　
工程状况 　
装修标准 　
销售情况 　
推出日期 　 交楼日期 　
主力户型 　
最高价  ：         元/平方米 最低价 ：      元/平方米 均价：3550 元/平方米 　
按揭付款所占比例： 一次性付款所占比例：
物业管理公司：
公共交通 　
卖点 　
 综合评价 1、销售现场包装、气氛不好。
 2、销售人员综合素质普遍不高。

户型面积比 户型
 一房一厅单卫
 二房二厅单卫
 三房二厅双卫
 四房二厅双卫
 五房三厅双卫
 六房三厅三卫
 复式
电话 7961999

附件10：
楼盘调查表
楼盘名称 世纪家园
位置 扬子江中路368号
发展商 三友房产
代理商 星观达阵
规模及指标 用地面积42887平方米，总建筑面积65442平方米
 地下室3474.40平方米,住宅55688.06平方米\商业4599平方米其他公建设施1680.68平方米
 容积率1.445,建筑覆盖率24.15%,绿化率38.34%,高层总户数160户,多层总户数289户,地下车位75个,人口毛密度368.77/公顷
推广主题 21世纪精致生活样板社区
周边环境 开发区政府、新闻大楼，扬州大厦，新世纪大酒店
配套设施 地下停车室
工程状况 交付
装修标准 毛坯
销售情况 一般
推出日期 　 交楼日期 已交付
主流建筑 小高层（裙楼临街商业）、多层
按揭付款所占比例： 一次性付款所占比例：
物业管理公司：锦江集团物业管理公司
物业口号 使物业保值增值，让业主放心称心，让业主享受酒店式的服务
公共交通 18路、10路、8  路、16路，4至10分钟一班车
卖点 1、大面宽、低进深  2、植有桃花园3、水石造景
 2、借鉴中国古典园林的设计手法，强调空间的渗透、借景，步易景移的效果。
 3、水景中心庭院