某别墅市场分析报告( 9页).docx

南苑别墅市场分析报告

一、南山风景区简介：

■ 南山风景区距乌鲁木齐市区平均40~65公里，总面积120平方公里，习惯上被称为“南山牧场”；
■ 南山风景区北侧是天池风景区，东侧是吐鲁番地区，具有得天独厚的区位优势；
■ 1990年6月，自治区政府授予南山风景区为首批自治区级风景名胜区。近几年南山风景区经过不断开发建设已形成胜利达坂、菊花台、白杨沟、照壁山、庙尔沟、苜蓿台子、“亚心”等七大旅游片区，以及平西梁滑雪场、西白杨沟、东白杨沟、南台子、后峡、天山一号冰川等80多个旅游景点；吸引游客能力增强。
■ 预计到2010年，南山风景区将建成以“观光型、休闲型、文化型、商务型为客源市场，将其建设成为回归大自然并具有西域地方民族特色，都市休闲运动中心功能的好去处。届时游客规模达年180万人次。
结论：南山以它独特的区位优势和自然风光、以及众多的大众化旅游景点开发和日益健全的基础设施建设，使其逐渐成为乌市及周边县市的单位和普通民众在假日时期选择休闲的最佳去处。随着假日经济的推动，家庭旅游和单位度假已成为一种新的消费时尚，溶入到人们的工作生活当中。
二、南山风景区客源分析：
A、旅游客源分析
■ 据统计，来新疆旅游的海内外游客中(不含区内)有70%以上都要经过乌鲁木齐中转，而这些到乌市的游客50%以上都到南山风景区的景点游览，2001年接待游客95万人次。
■ 疆内游客约占全区国内游客的80%，且以本地区游客居多，主要是本地区单位的干部、职工。
■ 近年南山风景区在夏季6月底至9月底的旅游黄金接待时间内，游人平均达为6000人次/日。

★ 旅游客源具体分布:

一级目标客源
二级目标客源
疆内客源
乌鲁木齐市区，昌吉城镇居民双休日，节假日休闲，度假旅游市场。
天山北坡经济带，及伊梨地区，巴洲，阿克苏居民观光旅游市场和石油职工度假旅游疗养市场。
内地客源
北京，广东等经济发达地区观光，商务游览。
上海，江苏，浙江，山东，福建，天津等省市观光，商务旅游。
境外客源
独联体，巴基斯坦购物旅游市场。
日本，韩国，港澳台旅游市场。

结论：
1、南山风景区最大的客源市场在疆内，而乌市及周边县市的客源占较大比例；
2、到南山旅游客源分为三类：
（1）乌市及周边县市较富有的企事业单位作为企业福利奖励员工；
（2）随着经济收入的增加和休闲观念的改变，经济较富裕的家庭聚会或朋友聚会，这类客源比例逐年在上升；
（3）旅行社组织的疆外及境外团队观光和商务旅游；

三、南山风景区旅游度假村发展状况：

1、目前南山风景区对外营业的度假村：

房屋类型
租金行情
客源
配套设施
占有比例
事业单位的旅游度假村
普通间
标准间
30元/床
200元/间
以政府团队为主
相对较完善
50%
专业的旅游度假村
普通间
标准间
别墅
30元/床
200元/间
700~1500元/套
以旅行社团队为主
完善
20%
私人建造的出租公寓
普通间
标准间
20元/床
80元/间
以散客为主
无
30%
注：2001年统计，目前已有旅游服务接待场所687家，固定接待能力为11841张床位，另有各类大小不等的毡房1154顶。

2、度假别墅（商品房）：

开盘时间
面积配比
售价（元/ m2）
配套设施
销售情况
德隆别墅
2001.1
200m2：2套
160m2：168套
900~1200
无
基本售完
正泰别墅
2002
243m2：28套
180m2：4套
1400
无
没有销售
红鱼儿度假村
2002
260m2：27套
1700
无
售出2套
销售分析：
1、三个项目整体规划存在缺陷，过分追求容积率，不具备休闲度假功能；
2、德隆别墅大部分是以15万/套出售给本公司中高层管理人员，一部分是送给与集团有利益关系的政府官员，真正出售的只占极少部分。
3、因市场销售不佳，正泰、森得房地产公司的别墅都在准备出租，待市场回暖再销售。
4、销售不佳原因分析：（1）度假别墅目标市场不明确、市场容量不大；（2）政府或企业对本区域的市场引导力度不够，区域房产不具备知名度；（3）项目整体规划的缺陷，项目定位不明确；（4）没有好的销售团队，现场销售力度不强；（5）企划力度太弱，广告不到位，无法引起潜在客户注意；（6）工程拖延；

四、收益状况分析：
（一）、以普通标准房例（保守估计）
1、有一定规模和档次的酒店标准客房租金在80-100元/间·天；
2、在黄金旅游时间，即6月底至9月底，节假日标房出租率接近100%，而工作时间出租率在40%，平均按60%计算；在旅游淡季时间，出租率在10%左右；
3、标房面积在20m2左右；
A、计算标房（20m2）一年的平均租金（随着冬季旅游的增多，黄金旅游按4个月计算），即：9120元
4个月×30天×100元/天·间×60%＋8个月×30天×80元×10%
＝9120元
B、若按1500元/m2售价进行销售，则20m2标准房总价30000元
则年回报率为9120元/30000元×100%＝30%
即购买一套20 m2的酒店公寓，不到4年时间即可回收所有的购房成本，这个投资空间不仅对于开发商、更对于投资大众，都是非常大的。

（二）、以豪华别墅为例（乐观估计）
1、在黄金旅游时间（即6月底—9月底），节假日出租率80%，而工作时间出租率在20%左右，平均出租率按30%计算，在旅游淡季时间，出租率在5%左右；
2、面积一般在200m2左右；
3、租金一般在700--1500元/天·套；
A、计算一年租金，黄金旅游时间按4个月计算：即44400元
4个月×30天×1000元/天·间×30%＋8个月×30天×700元/天·套×5%
＝44400元。
B、若按1500元/m2的售价进行销售，则200m2别墅总价为30万
则年回报率为44400元/30万元×100%＝14.8%，即购买一套200m2的别墅作为投资使用，至少需要7年才能回收全部投资。
结论：
从上述投资收益分析可以看出，小面积的酒店公寓，具有更高的市场回报率和更广泛的市场客源，是一种投资少、见效快的置业渠道，既可以出租也可以自己度假，而别墅因市场放量加大且受客源影响，投资风险较大。

五、本案规划调整
（一）、通过以上分析，我们必须明确知道：
1、度假别墅市场容量不大，对于“高总价”的物业，销售客源有很大局限性，投资风险大；
2、作为开发商来说，必须明确度假别墅“投入产出比”一定不会很高，无法创造更大的开发价值；
3、而作为“低总价、高回报”的度假公寓，其所面对的销售客源非常广（可以出租也可以自己度假）。开发商“投入产出比”高，资金回笼也快，这是开发商创造土地价值的最佳方式。

（二）、明确本案客源定位
1、企事业单位——用于本单位节假日度假、年会、培训或用于关系单位的接待；
2、企业老板、政府中高层官员——用于个人度假休闲或赠送；
3、乌市及周边县市的旅游或投资爱好者。

（三）方案调整：
1、已经确定动工的20套别墅，按原设计方案执行，面向以“企事业单位”的投资客；
2、另44套别墅设计方案进行调整，每套别墅设计成4套50~60平方米的度假公寓，面向以“家庭”为单位的自用客或投资客；

六、本案价格建议
1、别墅价格：1300元/m2；
2、度假公寓：1500元/m2；

七、服务方式：

（一）、代理销售期间甲、乙双方的工作事项
甲方：1、承担售楼处装修费用
2、承担广告媒体发包费用（如报纸、户外定点等广告），不低于总销金额的2%
3、承担售楼处水电费
4、承担售楼处电话线设立费用
5、甲方委派一人协调乙方现场作业，休假日及国家法定假日，如因客户业务需要须全力配合作业
乙方：1、担任本项目销售总策划工作
2、执行现场售楼处业务操作
3、承揽本项目房地产代理境内、外销售业务、企划事项
4、承担售楼处业务人员薪资及奖金
5、承担广告企划设计费用
6、售楼处电话费用

（二）、代理销售服务费计算方式
1、乙方销售代理服务费用依每底价之3%计算；
2、若成交价超出销售底价成为超价，超价部分甲乙双方各得50%；
3、买方于签约前违约，没收之定金，甲乙双方各得50%；
4、在买方缴完相应签约金，即算乙方服务完成，乙方可依相应条款请领代理费用。

（三）、销售进度
代理销售时间：从公开日算起6个月内
销售进度：总销达7成