郑州市高层住宅整体市场分析11(1).docx

郑州市高层住宅整体市场分析

2006年的高层住宅市场显得异常的兴旺繁荣。新年伊始，郑州市场上出现的一些新盘大多以高层为主，尤其是在市中心，比如建筑面积超过30万平方米的长城康桥华城、方圆创世、郑州国贸中心、银基王朝、鑫苑中央花园，以及非常国际、正弘旗等都是高层占绝大部分，甚至一些项目就是纯粹的高层。
此外，长城康桥花园、四月天、名门世家、发展东郡、滨水带·圣菲城、美景天城、富田·太阳城、金色港湾王座点式高层、达观369、帝湖王府、仟禧37°、顺驰·中央特区、中义·阿卡迪亚、海逸名门、鑫苑·国际城市花园等项目都有大量高层推出。
今天，面对一个个高层大盘的不断涌现，高层住宅——这一象征着城市化进程的建筑，在郑州这个中部崛起的领头城市里，正逐步取代多层，成为居住的主流形态。
一、 历年高层、小高层住宅市场供销分析

2005年，郑州的高层住宅共成交16091套、213.94万平方米（57.69％为高层、42.31％为小高层），同比增加30.15％，延续了2002年以来的高速增长态势；市场份额为40.12％，同比增加8.39个百分点，延续了2002年以来的持续增长态势；
从投放上说，高层也占保持了高速增长的态势。在2005年投放占比达到52.51％。
总体销投基本平衡。在06年第一季度高层销售量大大超过投放量，销售量占比进一步上升。

二、 市场价格分析

2005年高层、小高层成交均价为3032元／平方米，其中高层为3093元／平方米，小高层为2972元／平方米，增幅比去年同期增加5.83个百分点，彻底扭转了2001年以来高层价格停滞不前甚至下滑的态势。

2006年各住宅物业价格同比都有上升，由于高层的供应量大幅上涨，而多层产品供应减少等原因，高层的价格上涨速度比多层较为缓慢。
三、 高层产品户型面积分析

20 05年高层、小高层住宅平均单套面积133平方米，单套总价41万。

从以上图表可以很清楚地看出大套系户型占比有走低的趋势。
80-120平方米的小户型占比逐年上升；单套120-160㎡的面积最受欢迎。

由以上图表可以很清楚的分析出2005年的户型结构特征：
Ø 三房是主流户型，占总体的40.25％，其次为四房、两房。
Ø 五房、六房单位所占比例微乎其微。
Ø 05年三房三厅的销售出现了一定比例，说明消费者对住房的多功能性及舒 适度地要求有了进一步的提升。
Ø 公寓型一房住宅所占比例不容忽视。特别是05年下半年以来市场上涌现出大批量的小户型高层公寓，如：名门盛世、如果·爱、都市A座、米兰阳光等纯小户型项目，还有郑州国贸中心、长城康桥华城、鑫苑中央花园、建业置地广场等综合性社区的大体量公寓项目，再加上一些多层公寓项目，如此大规模的小户型住宅集中放量，在目前的市场上消化有一定的难度。
四、高层住宅购房人群集合特征分析
从上表看出：
1、 2005年的高层、小高层住宅购房人群中，大部分为外地人士，占52.68％；
2、 各地方人群购房平均单套面积相差不大，省内市外人士购房平均面积略低。
3、 从单价上讲，郑州市内人群购房单价略低，省外购房人群购房单价最高。
4、 境外人士在郑州购房主要是高层物业，且均价及面积都较高。

从调查中我们不难看到高层的购买人群及有高层住宅购买意愿的购房者以中青年人士为主，业主多为30~40岁年龄段。购买高层住宅的消费群普遍受过高等教育，大专以上学历占的比重较高。

五、高层住宅购买抗性分析
单从供给上讲，随着城市土地的日益稀缺，高层住宅主导今后楼市应该是不容置疑的。但从需求上看，高层住宅能否主导市场则还有诸多因素的限制。现阶段，虽然对于高层的高品质和高价位，人们比较认可，但还有很大一部分人对高层住宅存有偏见，一定程度地患有“恐高症”。 从而在某些楼盘出现了多层住宅的房价比小高层的贵，小高层的比高层贵的现象。
分析其原因如下：
1、 固有的居住形态及居住习惯的影响，购房者缺乏高层体验。对于许多购房者来说，以前从未住过高层，因而根本就不了解高层住宅的全新生活，而全新的居住理念的形成，要在一定范围内普及，需要一个时间过程。
2、 高层住宅产品自身的“硬伤”。 由于建筑形式自身的限制高层住宅的得 房率不高，主要体现在电梯和设备及公共大堂占用面积较大，使每户的公用面积公摊较多，购房者觉得不合算。
3、 高层物业管理费比一般多层住宅的物业费贵，按目前的物业收费标准，多层是0.3~0.8元/平方米，而高层都要0.6~1.5元/平方米，再加上各种设备的维修费，高层住户的日常支出比多层高出不少。
4、 安全隐患担心，人们对高层逃生及电梯安全性，还存在心理隐患。
5、 人们对电梯的等待时间存在疑虑。
6、 高层的开发周期长，时间跨度很大，销售时间延长，如果缺乏市场刺激， 会使人产生“审美疲劳”，给人“这个项目这么长时间还没卖完”的感觉。

对于这些购买抗性，我们如何引导客户，破解“恐高”情结呢？
1． 得房率问题。对于开发商而言，将高层住宅的得房率拼命提高未必就是对产品负责。由于设有宽敞的接待大堂，每个楼层大量的公共面积，这些其实都是从业主舒适度来设计的，这些都充分的考虑到了客户安全、私密、尊贵的居住需求。采用剪力墙和外保温等先进技术，也能将购房者关心的得房率大大提高。
2． 高层住宅优异的品质是其房价高的一个重要原因。精良的建筑材料，优质的建筑质量使高层建筑的硬件和配套标准高于多层住宅，因此抗震性能强，防灾系数比较高。
3． 对于高层物业费来说，高收费意味着高服务。通过电梯自由上下，免去了爬楼的劳顿之苦，也提升了居住的品质。
4． 发挥高层住宅低密度的优势，通过合理的布局，体现住宅区整体规划的空间尺度，并充分发挥和创造景观效应，改善居住环境。
5． 扎扎实实地从产品入手，减少分摊面积，提高电梯、停车位等设施的配置标准，改善套型结构，做好小区的绿化景观等等，以此来赢得购房者的青睐。
6． 充分发挥高层住宅视野开阔，景观系数佳，通风采光好，噪音和空气污染比较少的优势。

六、高层住宅市场特点及发展趋势
1. 高层大盘时代即将到来，随着土地资源的稀缺，开发商将越来越钟情于高层。以前高层都是作为混合业态中的点缀，而今后的混合业态中，高层住宅比例将大幅提高，特别是在市区范围内还会涌现出不少的纯高层住宅大盘。
2. 从06年的消费市场来看，高层作为一种主流住房产品已占据市场的主导地位。多层已成为珍稀房源，正逐步退出市场，但销售依旧火爆。在人们对多层住宅的盲目追捧之后，随着高层的涌现特别是市区环线以内大规模的高层房源放量市场，高层的主导地位将无可动摇。
3. 从单价上讲，2500-3500的价格普遍为市场所接受，整体均价有上涨的趋势，预计增幅为6％左右，达到3213元/平方米。
4. 从区域分布上看，金水区仍是高层集中阵地，郑东新区高层住宅将迅速发展成为第二阵地，价量双升。
5. 从消费群体分布来说，外地人群比例将进一步上升。特别是郑州周边区域，如开封、许昌等地客户比例将进一步扩大，省外投资客比例将进一步增大。
6. 户型设计的合理性与舒适性，将在更大程度上影响消费者的购买意愿。客户群体年轻化，消费市场成长迅速，购房者对户型不再盲目求大，更讲究户型的适用度与人性化，卧室的功能将得到强化，两厅尺度有望缩水。
7. 三房两厅仍为市场的主流产品，其次为两房、四房，复式住宅，特别是顶层复式在市场中消化较慢。调控政策的出现，预计各户型面积将得到有效瘦身，二房比例有望走高，市场将对精巧型三房（144平方米以下）格外恩宠。
8. 市场对创新产品的接受度增强，特别是跃式户型，错层阳台、异型窗，甚至是异型户型都会引起市场特别的关注，而且在中高端市场上将会涌现出一大批的这样的创新户型。
9. 消费市场将更加注重高层住宅的景观规划。小区环境品质较高的项目将受到人们的特别青睐。
10. 从产品供应上看，小户型公寓供应量在东区、中区以及郑东新区将在06年下半年再次集中放量，投资性小户型预计将供过于求，而配套较好的大社区内小户型将受到青睐。

总体来讲，高层住宅作为一种流行和趋势，在郑州楼市才刚刚开始，但已显现出其强大的生命活力。随着土地资源的趋少、趋贵，随着消费者购房理性回归及居住理念的改变，我们有理由相信，郑州高层住宅主导市场的黄金时代已为时不远。
同时，如何弱化高层住宅的高成本劣势，如何进一步创新高层住宅产品、使其进一步精品化、实用化，将会成为2006年高层住宅营销的一大看点