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世博会对上海未来房地产价格的影响

小组成员：杨春慧 毛楠洁
孙慧明 张夷贝
房地产08-1班
2010年10月12日
世博会对上海未来房地产价格的影响
一、 研究背景
2002 年12 月3 日, 国际博览局第132 次会议将2010 年世博会的举办权授予了中国上海。申博成功给上海带来了无限商机, 而房地产业是国民经济的“晴雨表”，申博成功也给上海房地产业带来了巨大的机遇和挑战。世博会的举办及整个房地产市场供求、土地成本和拆迁等都会对上海房地产价格起影响作用。2010年世界博览会，于2010年5月1日在上海市拉开序幕，上海世博会又一次把中国放到世界的聚光灯下。当世界其它大部分地区仍在2009年经济衰退后遗症中挣扎时，世博会给上海市的长期发展注入活力，并将成为上海及周边地区房地产业的重要驱动力，世博会将提升中国的经济实力。
2010年在上海召开的“世博”，犹如2008年在北京召开的“奥运”。“奥运”概念是坚挺北京房价的原因之一，同样，“世博”也是坚挺上海房价的重要原因。戴上政治、经济色彩的“世博效应”，将大幅度提高城市的价值，从而也推动了房价上涨的空间。本项目切合社会热点，在对上海房价调研的过程中，预测其未来房价的走势，并分析大型活动承办对承办地房价的影响，从而全面地认识承办大型活动对承办地房地产业的作用。

二、 研究过程
1. 2002年申博成功之初，对上海房地产影响分析
上海房价上涨虽然是各种因素综合作用的结果，但申博成功之后2002年的爆发式增长，世博会起到了很大的作用。
1) 供给方面的变化
世博会最大的意义就是能够推动上海整个城市功能的转型。“在这种‘引擎’的作用下,上海城市的集聚功能和综合竞争能力将会得到大幅度提升, 上海建设世界级的经济中心、贸易中心、金融中心和航运中心的步伐大大加快。”这对上海城市建设和房地产开发的投资形成了强大的驱动力。
2) 需求的大量增加
随着世博会的举办, 上海的经济活动趋向于频繁, 将最先刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房屋的需求。因此, 商务住宅市场的需求量将会大幅度上升。据统计上海市最近几年每年新开业的外商投资企业1700 家, 每年净增商务代表处400 家。其次, 伴随着大量的外资机构进入的是大量外籍人士的进入。他们对住宅的选择是中高档的公寓和别墅。因此, 适合外商和外来人士的高档住宅需求, 特别是租赁需求也会增加, 价格也将随着增加。另外, 世博会的举办给上海带来了无限商机。同时, 世博会的举办也推动了上海城市建设的步伐。
3) 土地成本的增加
“土地作为不能再生的资源, 供开发的土地越来越少, 而且由于房地产需求增加, 特别是适合于外销的中高档的物业需求会提高很多, 会加剧土地一级市场的竞争, 从而会提高土地市场的各种成本, 土地价格可能会上升。”特别是世博会选址地周边的土地价格会急剧上升, 从而引发会址周边的商品房价格一路飚升。调查显示,2002 年上海房地产土地出让价格继续上涨, 三季度, 土地出让价比去年同期上涨10 % , 比第二季度上涨11.1 %。市中心城区土地的开发成本上涨迅速。
4) 拆迁成本和建造成本的增加
由于世博会的举办, 上海将进行重大的城市改造, 新一轮旧区改造将侧重于静安区、黄浦区等中心区域, 动迁的成本将大大增加。随着区域功能的重建, 这一地区的区域地价和住宅品质将有很大的提高, 因而增加了住宅的建造成本。
统计资料表明, 截止2002 年底,上海房地产投资720 亿元, 比上年增长14 % 。 2002 年上海商品房均价大约每平方米为4007 元左右, 比上年增长11%。黄浦、静安、长宁、卢湾、徐汇等五个区均价在6000 元以上;嘉定、青浦、奉贤、崇明、金山等五个区均价在3000元以下。同时中低价位的商品房占市场主体, 其中均价每平方米3000 元以下的占15.16%, 3000 —5000 元的占54.12%, 5000 —7000 元的占21.13%, 7000 元以上的占8.19%。
2. 2002年至2010年上海房地产市场发展状况
自从上海于2002年赢得2010年世博会举办权后，政府就加快了建设轨道交通的步伐，并成为世界上快速交通系统发展速度最快的城市之一。由于新轨道交通的投入使用，使得人们更易到达远郊地区，从而将促使新的商业中心形成、非中央商务区的增长以及上海市郊区卫星城镇的形成。新商业中心正不断的在轨道交通沿线的战略要点形成。这些新兴的中心为CBD的写字楼租户提供了更具吸引力的选择。相应地，零售商也将被吸引到这些地区。世博会的举办涉及场馆用地拆迁、中心城区土地资源进一步减少等问题，直接拉动了上海房地产市场的需求量，而需求是市场进一步成长的源泉，需求量的增长直接促进了房地产市场的加速发展。因此，通过世博会中需求量的增长刺激了上海市房地产。
2003年至2009年，在世博会的影响下上海连续7年GDP保持10%以上的百分比速度增长，各项经济指标健康而稳定，梯级消费观念也随之日趋加强，“高、中、低各层次住房”有效需求在逐步大幅度增加。2000年至2004年上海房产均价发展平缓，而到了2005年，上海房房产价格急速上升，由2005年的6698元/平方米上涨到2006年的8237元/平方米，到了2009年房价更是达到了161188元/平方米。2010年1-6月，上海市房屋销售价格指数累计环比上涨2.3%，涨幅低于全国70个大中城市2.5个百分点（70个大中城市为4.8%）。其中1-4月累计环比上涨3.7%，5月份持平，6月份环比下降1.4%。6月上海市商品住宅成交均价比5月下跌14.19%至19168元/平方米。
另外，在这八年间，将近3000亿元投资用于世博会相关基建项目。世博会明显把城市基础设施建设的时间表提前，使得原本这些可能会在几个月或几年后才完成的工程得以提早完成，这给整个房地产市场带来了巨大的影响。住宅市场对经济因素的反应最为敏感，也是最先受益的。基础设施先行，比如多条地铁线的建设，其中地铁7号线及13号线贯穿世博园区，6号、8号线经过世博辐射区域，此外2号线延伸段贯通虹桥机场和浦东机场，到2010年5月1日世博会开幕之时，上海将有12条轨道交通线投入运营，总计长度达420公里，这从一定程度上提升了有关区域的楼价。若非世博会召开，这些物业升值速度将大大延缓。
在这其中，浦东三林和南卢湾区域成为最大的受益者。2002年上海成功申办世博会后，过去8年三林区域房价年增长率高达24％，明显快于整体住宅市场（后者年增长率为16％）。南卢湾和徐汇滨江区域凭借引人入胜的黄浦江江景和世博园景观，也逐渐成为高端住宅聚集区。
上海世博园是有史以来最大的世博园区，约有450亿美元（3070亿元人民币）资金投向上海世博会，高于北京奥运会的开支，但是上海世博会预计将带来1760亿～2200亿美元（1.2万亿～1.5万亿元人民币）的产值，其中1/3的产值将在世博会结束后产生。
目前除碟形的世博文化中心、中国馆等一批建筑被保留外，其余场馆将在世博后被拆除改建，这使得未来5.28平方公里面积土地上的再开发建设蕴涵着无限潜力。虽然世博后的土地利用计划目前依然待定，但仍然可以想到这块区域中未来几年商业及住宅开发有着非常大的发展机会。若以平均容积率1～1.5计算，近2平方公里再开发土地上，可建的商业及住宅面积将达到200万～300万平方米。考虑到世博会会址的区位传统优势，同时也具有较多的可持续发展元素，而这些优势都将持续增进房价的增涨。
三、 研究结论
著名的经济学家陆雄文提及“世博效应”时指出，因世博会在上海召开，预计城市基础设施及环保投入将高达2700亿元，这些都将显著改善上海的交通、通讯、居住环境等，为上海进一步提升产业结构创造良好条件，同时也有利于吸引全球优秀的人才进驻。“我认为，上海楼市在世博后仍将保持平稳走势，起码房价不会下跌”陆雄文如是说。
世博后对不同类型的房地产的影响
1) 住宅
在住宅方面，因为前期利好因素已充分兑现，后世博时代对相邻区域未来住宅价格的积极影响有限。世博会期间住宅市场基本不会受到直接影响，未来的影响也将是间接的，主要来自于世博会增强了投资者对上海作为一个世界城市的认知。按目前市场情况，住宅价格更多受到政策性驱动。而在世博会期间，也无明显迹象表明开发商会延缓新项目的供应。虽然一些开发商或因担心世博会转移市场注意力而避免开盘，但建设工程的管制措施不一定会明显影响开发商的预售计划。总体来说，未来上海住宅市场会在整体稳定中有一个局部调整的过程，也即“稳中有调”；而具体的走势依然取决于上海未来经济形势的发展、上海的地位以及国家相关的宏观调控政策，同时也包括上海市政府配合国家宏观调控政策而采取的联动政策。单说世博因素对世博后住宅价格的影响，还是正向的。
2) 商铺
世博因素对世博后商铺的影响更加是完全正向的。“后世博”时代的来临，留给商铺的机会要多于住宅。世博期间完工的轨道交通，已基本形成网络化，同时伴随消费的多元化、品牌的丰富化，换乘点的商业中心将会逐步发展起来，社区型商业中心也会越来越成熟，而高铁的开通，无疑也会给商铺带来更多的机会。
3) 办公楼市场
世博会展示的效果将有力推动上海乃至中国的形象宣传，而2011年后全球经济有望更快复苏，使得更多外资企业考虑进入中国开拓业务并在上海设立办公点，加上市中心的办公楼本身的希缺性，这些因素将为世博会后的上海办公楼市场带来持续动力。
上海世博会对房地产的影响将是长期的。未来，上海将成为一个主要的国际大都市，来自国内和其它国家的人们将持续迁移到这个城市。由于这种迁移，这个城市的人口将增加，住房需求将相应增长。从长期来讲，这将继续推动中心城区住房价格的增长。市郊住宅区和卫星城市将为人们提供具有吸引力的其他选择，预计这些新区的房价将随着强劲需求而继续增长。相应地，这将推动这些市郊住宅区和卫星城市已建好的地产群进一步整合。
但是由于国家已认识到房价的过度上涨会给经济发展带来极大的危害，并已开始采取强有力的宏观调控措施来调节全国各地的房价。在2010年10月7日晚，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强上海市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，出台这12条政策目的就是要遏制房价上涨，保障居民基本的居住需求。政策从市场和保障两个方面做出规定，市场方面强调了中小户型的普通商品房，住房保障则进一步强调了政府推动住房保障政策的完善和建设的决心。因此未来上海房价也不会增长过快，只会在小范围内稳健上涨。
四、 展望沈阳
同上海一样，沈阳也成为了举办大型活动的承办地。2013年第十二届全国运动会已经确定在辽宁举行，沈阳作为主赛场将承办不少于60%的赛事。
通过上海世博会我们不难看出，全运会给沈阳带累的商机是巨大的。2009年1月，辽宁省博得2013年全运会承办权，沈阳市成为主会场，全年商品房均价涨幅达14%。目前，第十二届全动会全运村已经确定选址到浑南新区的莫子山附近，沈阳即将掀起迎接全运会的建设高潮。
2010年2月28日，沈阳市召开东陵区、浑南新区、航高基地合署办公动员大会，这标志着沈阳行政区划局部调整开始实施，建设大浑南新格局开始形成。规划中的大浑南核心区定名为浑南新城，规划区域面积57平方公里，将建设成“沈阳未来的行政中心、科技中心和文化中心”。 如今，三区合署后，大浑南建设的效率有了更大提高，区域建设速度加快，规划、基建等都取得了巨大进展。
和世博会一样，全运会的建设将以沈阳奥体中心为“原点”，在浑南东西各7公里范围内修建全运会配套设施。同时，大浑南概念提出后，区域内的基础设施愈发完善，这在成为举办全运会基础的同时，大浑南发展策略及全运会契机，也为此区域房价带来升值空间。
为了满足未来新城区要求，浑南新城规划了五横四纵路网，总长度为70公里。2011年，围绕全运村、行政中心、新南站三个组团开展次干道和支路建设，进一步完善配套功能。浑南新城的路网等基础设施启动建设后，将在浑南新城重点区域内建设现代化的地下综合管廊工程，铺设综合管廊面积约40公里，超过目前北京、深圳、大连东港和上海“世博园”地区，将成为国内最大的地下综合管廊系统。浑南新城综合管廊工程于2011年年初开工建设，预计年底建成投入使用。
全运会会让大浑南、沈阳的区域城市建设加快2~3年。而随着区域环境愈发完善，众多企业也会选择南迁，让大浑南地区更加繁荣。随着全运会的全面建设，沈阳的房地产市场也会产生一系列的变化。对于商铺、住宅和写字楼的需求将大量增加，而开发的土地成本也会增加，大量的外来人口将选择在沈阳购房。沈阳的房价也会达到一个新高。

参考文献：
《世博会对上海房地产价格走势影响分析》刘　艳, 施金亮 2004年1月
《世博影响进行时》来源：中国房地产报 2010年3月10日
《世博会对上海房地产的影响》李庆贤 来源：国土资源网 2010年6月4日
《2010年上半年上海房地产市场调研报告》上海房协网  来源：上海市房地产行业协会 2010年8月9日