新江湾22号地块土地价格.docx

新江湾城22号地块估价报告

在目前官方评审标准尚未出台前提下，本案办公用地价格评估将则采取环线比较、地块市场比较及成本预估法相结合的方式来评议。

1、 环线比较
运用环线预判土地价值，了解本案地块的价值区间

上海环线办公土地价格情况
数据为2009年6月至今1年的办公类成交土地，数据来源cric
外郊环：
主力地价：80.0-852.8万元/亩
主力楼板价：3825-8388元/㎡
中外环：
主力地价：439-1078万元/亩
主力楼板价：5989-8958元/㎡
内中环：
主力地价：1641.9-5355.16万元/亩
主力楼板价：9851-15000元/㎡

结论：依据各环线的土地价格区间，本地块处于中外环区域，
地块的楼板价可在6000-9000元/㎡之间。

2、土地市场比较
1. 求取土地取得费用
采用市场比较法测算宗地的价值
⑴ 选取可比实例，编制比较因素条件说明表
在近期发生交易的土地成交实例中，选择与待估宗地属同一供需圈、土地用途相同、在地域上属于邻近区域或类似区域的三个案例，各实例与估价对象的具体情况见表一《比较因素条件说明表》：

所选实例示意图：
本 案
长宁区新泾镇228街坊2、4丘
长宁区221街坊5丘、225街坊3丘

闸北区338街坊北上海物流3-1地块
外环线
中环线

表一比较因素条件说明表

估价对象
实例A
实例B
实例C
土地名称
新江湾城22#地块
闸北区338街坊北上海物流3-1地块
长宁区新泾镇228街坊2、4丘
长宁区221街坊5丘、225街坊3丘
宗地编号
——
200910702
200908004
200906003
交易日期
估价时点
2010年2月
2009年11月
2009年9月
交易情况
——
正常
正常
正常
土地剩余使用年限
50年
办公：49.67年
49.5年
办公：49.3年
土地用途
办公
办公、商业
办公
办公、商业
区域因素
距市区中心距离
10.2千米
8.6千米
11.8千米
11.2千米
基础设施完善程度
★★
★★
★★
★★
环境质量
★★★★
★★
★★
★★
交通便捷度
★★★★
★★★★
★★★
★★★
板块未来成长性
★★★★
★★★
★★★★
★★★★
目前办公聚集程度
★
★★
★★
★★
个别因素
面积
20,333㎡
38,310.8 ㎡
47,482.7 ㎡
94,052.6 ㎡
建筑容积率
4.0
2.5
2.0
1.81
平面形状
规整
规整
规整
规整
临路情况
临交通性干道
临交通性干道
临交通性干道
临交通性干道
地势条件
较平坦
较平坦
较平坦
较平坦
地质情况
较好
较好
较好
较好
每亩地价
——
953.61万元/亩
800.01万元/亩
764.12万元/亩
楼板价
——
5,722元/㎡
6,000元/㎡
6,332元/㎡

注：采用★评分，1星为最低分，4星为最高分。
环境质量：
实例A：1公里内有彭浦公园、岭南公园；
实例B、C：3公里内有华漕公园、新泾公园等。

交通便捷度：
实例A：周边有北郊火车站、芷新长途客运公司彭浦客运站、1号线彭浦新村站；
实例B、C：北翟长途汽车站

板块未来成长性:
实例A：随着北上海现代物流园区设计规划的完成，及加快园区招商引资速度，也将加速形成未来该区域商务功能；
实例B、C：目前虹桥临空经济园区已从工业园区转型为商务园区，未来为了能更好地承接全球总部经济空间的转移，对接虹桥综合交通枢纽的辐射功能，融入长三角一体化发展，已编制完成了上海虹桥临空经济园区产业、功能、形态一体化规划。

临路情况：
实例A：西邻南北高架；
实例B、C：西邻外环线、南接北翟路。

⑵ 编制比较因素条件指数表
根据待估宗地与三个实例各种因素的具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下
① 交易日期修正：由于本市存量建设用地逐渐减少，土地价格呈现上升的趋势。根据可比
实例A、B、C 的成交日期距离估价时点的远近，其价格应略作调整，因而其
交易日期修正系数分别取为101/100、102/100、102/100。
② 交易情况修正：
可比实例A、B、C 均为正常交易，因此其交易情况修正系数取为100/100。
③ 交易方式修正：
可比实例A、B、C 均属出让，所以其交易方式修正系数均取为100/100。
④ 土地使用年限修正：
根据公式
K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]
确定年期修正系数K。式中
r——为土地还原利率，采用安全利率加风险值的方法，确定土地还原利率为7%。
m——为待估宗地的使用年限，本次待估宗地使用年限为50 年。
n——为可比实例的使用年限，本次估价中可比实例的使用年限分别为49.67、49.5、49.3年。
⑤、土地用途修正
待估宗地与三个实例的土地用途相同，不须进行修正。
⑥、区域因素条件指数
A、与市区中心的距离
根据宗地距离市区中心的距离，分为2Km 内、2-5Km、5-10Km、10Km 以上四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降4；
B 、基础设施配套情况
根据周围道路、供水、排水、供热、供电、供气等状况，分为完善、较完善、一般完善、不完善四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降4；
C、环境质量状况根据污染排放状况及治理状况、距离危险设施或污染源的远近程度、自然条件等情况，分为好、较好、一般、较差四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降3；
D、 交通便捷状况
根据宗地距离交通主干道、火车站、高速公路、码头等的距离及周围交通情况，分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降3；
E、板块未来成长性
根据宗地所在板块的设计规划如：区域规划等，分为良好、较好、一般、无规划四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降4；
F、目前办公聚集程度
根据相关产业的配套及集聚状况、商务办公区的未来发展趋势等情况，分为成熟、较成熟、一般、不成熟等四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降3；
由以上六个区域因素，编制《比较因素条件指数表》（见下页）。
⑦ 个别因素条件指数
A、规划容积率
评估宗地为100，由于目前上海市无容积率修正系数表可参考，故此次以北京市容积率修正系数为参考依据。
B、面积、形状
根据宗地平面形状及可利用情况，分为规整、较规整、不规整等三个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降2；
C、临路状况
根据宗地临路状况，分为临生活性干道、临交通性干道、临小区道路、不临路等四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降4；
D、地势条件
根据地形、地势情况，分为平坦、较平坦、不平坦（山坡地）等三个等级，以评估宗地为 100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降2；
E、地质条件
根据宗地的地质条件情况，分为好、较好、一般、差等四个等级，以评估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数上升或下降2；
根据上述比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表：

表二 比较因素条件指数表

估价对象
实例A
实例B
实例C
区域因素
距市区中心距离
100
96
100
100
基础设施情况
100
100
100
100
环境质量
100
94
94
94
交通便捷度
100
100
97
97
板块未来成长性
100
96
100
100
目前办公聚集程度
100
103
103
103
个别因素
建筑容积率
100
106.38
100
96.99
面积、形状
100
100
100
100
临路情况
100
100
100
100
地势条件
100
100
100
100
地质情况
100
100
100
100

⑶ 编制比较因素修正系数表，确定估价对象的价格：
根据《比较因素条件指数表》，编制《比较因素修正系数表》：

表三 比较因素修正系数表

实例A
实例B
实例C
交易价格
5,722元/㎡
6,000元/㎡
6,332元/㎡
交易时间
101/100
102/100
102/100
交易情况
100/100
100/100
100/100
交易方式
100/100
100/100
100/100
土地使用年限
1.01
1.01
1.01
土地用途
100/100
100/100
100/100
区域因素
距市区中心距离
100/96
100/100
100/100
基础设施情况
100/100
100/100
100/100
环境质量
100/94
100/94
100/94
交通便捷度
100/100
100/97
100/97
板块未来成长性
100/96
100/100
100/100
目前办公聚集程度
100/103
100/103
100/103
个别因素
建筑容积率
100/106.38
100/100
100/96.99
面积、形状
100/100
100/100
100/100
临路情况
100/100
100/100
100/100
地势条件
100/100
100/100
100/100
地质情况
100/100
100/100
100/100
比准价格
6168.53元/㎡
6573.79元/㎡
7133.83元/㎡
简单算术平均值
6625.38元/㎡

经评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值（楼板价）为
人民币6625.38元/㎡
3、销售比例法
在办公土地的楼板价和当年区域办公成交价之间的关系中，推算本案的土地楼板价。
1、通过杨浦区办公地块楼板价和区域办公成交均价的占比，和行业一般办公开发成本规律，大致预测土地成本占当地市场的办公开发成本的比重。
表四 、杨浦区办公类地块楼板价与当年区域办公成交价占比率表：
年度
项目名称
楼板价
（元/平米）
当年项目所在板块办公类成交均价
（元/平米）
按板块占比率（%）
2005年
创智天地坊地块
2528
10815
23.37%
上海新纪元国际广场地块
4087.82
10815
37.80%
2007年
绿地汇创国际广场地块
4702.61
11127
42.26%
2008年
2008年32号公告黄兴路1700号地块
8,000
16032
49.90%
2009年
2009年64号公告上海市杨浦区31街坊地块
6,059
21021
28.82%

注：数据来源：CRIC
由表可知杨浦区办公类项目楼板价与当年板块成交价占比率为23.37-49.9%。而根据办公一般开发规律，土地开发成本占销售价30%进行修正。则可以大致判断：
杨浦区办公类项目楼板价大约占当年区域办公售价的25%-40%左右

2、本案在规划上属于五角场城市副中心区域内，所以将五角场板块作为本案研究对象

五角场板块在售办公项目一览

以上成交均价为2010年（1-6月）成交均价

易居cric系统得知：2010年（1-6月）五角场板块办公均价为20779元/㎡，根据杨浦区办公类项目楼板价大约占当年区域办公售价的25%-40%的占比关系，
大致可以得知本案的楼板价可在在5200-8300元/㎡。

4、方法总结
环线比较法得出本案楼板价：6000-9000元/㎡
市场比较法得出本案楼板价：6625元/㎡
销售比例法得出本案楼板价：5200-8300元/㎡

o 根据以上三类方法易居建议若是贵司出让22号-3和22号-4地块，建议出让楼板价为6700-8300元/㎡
o 若是收购22号周边地块，则易居建议收购地块的楼板价为5200-6500元/㎡，若本案按照区域办公成交价格20779元/㎡销售，则楼板价占比为25%-31%左右。