长春市春季房交会期间消费者购房意向分析.docx

长春市春季房交会期间消费者购房意向分析
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问卷调研时间：2009年4月28日-5月12日（历时15天）
问卷调研媒介：长春搜房网
问卷有效份数：11530份
一、调研说明
1.1、调查目的
本次调查为长春中原地产联合长春搜房网进行的一次针对长春房地产市场专项调查研究，意在通过专业房地产网络平台捕捉到当前长春市消费者购房意向、置业趋势，为判断长春房地产市场走势提供有力依据。
1.2、调查对象
长春搜房网网友
1.3、调查内容
长春市购房者置业意向调研。
二、调研分析
2.1购房人群特征分析
首次置业及首次改善客群支撑当前长春房地产市场运行

〖中原点评〗24－30岁占据43％的比例，而这部分客群多为表现为首次置业客群，说明当前关注长春房地产市场的首次置业刚性需求客群比重较高。
30－40岁客群已经完成一定资本积累，有能力改善自己的居住环境，拥有28％的比例说明长春市改善这部分消费者对市场关注度较高，与之前08年下半年至09年年初的调研结果相比有较大改观。
40－50岁是真正有实力多次置业，购买升级产品的客群，但这部分人比重不高，说明当前这部分人对房地产市场预期不高，在可改善与暂时先不改善两者中选择了后者。
半数以上有未成年子女的夫妻更关注当前楼市，其次为单身群体

〖中原点评〗2008年下半年随着整体楼市成交量萎靡观望氛围不断攀升，为刺激楼市发展政府在年末出台了一系列扶植性政策，2009年被很多人视为值得购房的年份，因此春节长假后长春商品房成交量稳步攀升，之前一些观望客群在此时也开始动摇，趁下一轮涨价潮到来之前期望挑选到适合自己的房子。半数以上有子女的夫妻关注度表现最为明显，说明这部分人改善生活环境的欲望较强烈，她们关注的户型必然停留在两室及三室产品。
中低端收入家庭与相对高端收入家庭对楼市关注度更高一些

〖中原点评〗3001－4000元的家庭月收入在长春上班族中占据重要比例，但由于这部分人对拥有自己的住所同样拥有强烈的愿望，且这个收入水平也能够支付起银行月供，因此她们存在较大的关注点。另，家庭月收入在5000元以上的消费者也占据较为重要比例，他们的消费能力相对更强一些，对价位稍高一些的商品房承受能力更大一些，因此长春市商品房应该尊重这两个需求旺点而打造。
个体商户、教育、卫生等为当前长春相对有较强购买欲望客群

〖中原点评〗个体商户、教师、医生属长春有购买力的典型代表性，这些职业的客群对当前长春楼市关注度较高，购买欲望较强，为尽量达到供应需求匹配市场上应该打造着力打造迎合这部分客群需求的产品。
2.2 置业计划分析
2.2.1 置业时间
1/3以上被访者选择年内购房

〖中原点评〗当前长春拥有60万流动人口，每年将拥有8万对新人结婚……可以说长春市是一个刚性居住需求的市场，因此不难理解在一线城市房地产市场低迷的时候长春楼市为何能有坚挺的表现。
2.2.2 置业区域
高新、经开、朝阳、南关等区域需求度较为突出，二道区、净月区认可度也有良好表现

〖中原点评〗高新区凭借良好的外部居住环境和人文环境逐渐成为购房者首要考虑的居住区，经开区随着城市建设的推进，各种配套逐渐成熟而被越来越多的人认可，这两个区域又拥有中海、保利等大盘，在他们的带动下消费者对这些区域的购房意向有所提升。
朝阳区、南关区作为城市中心区，各种配套完善、交通便利，但这两个区域在售项目少，城市核心区销售单价较高等抑制了普通消费者对这两个区域购置意向，从问卷结果来看但仍占据重要比重。

此外，二道区、净月区的购置意向也有所提升，说明当前消费者对性价比高的区域、环境好的区域认可度有所提升。
地缘型客户占据重要比重，此外价格、地段、配套等因素也属重点考虑范围

〖中原点评〗当前消费者更关注高新区、经开区，与2008年上半年同期主要关注朝阳区、南关区等产生鲜明对比，说明当前消费者追求的是居住氛围，而不再是一个临时的居所。再参照消费者所关注的因素可知地缘性情结对长春消费者产生重要影响，此外价格、地段、配套等因素也在消费者考虑范围之内，当今消费者置业所考虑的因素愈加趋于理性。
2.2.3 置业面积
租房待购客群比重较大，90平米以下居住升级约占据半数比例，主力置业面积区间60－120平米

〖中原点评〗租房客群关注楼市是为拥有一套属于自己的首套居所，90平米以下面积反映在格局上主要表现为两室、一室户型，随着年龄增长、购买力增强、新添人口等因素，居住升级将成为这部分群体直接面临的问题，90平米以下升级首选格局将是三室产品。
按照面积测算60－90平米能做出两室产品，是首次置业客群首选的面积区间，市场需求度最高；90－120平米可以打造成小三室、舒适性三室产品，是改善型客户乐于接受的面积区间，市场需求度其次；60平米以下多表现为小户型公寓类产品，在此次问卷中仍拥有较高市场认可度一方面说明首次置业、购买力较弱的客群在关注小户型产品，另一方面也说明投资客群对房地产市场关注热度重新升温。
二室产品及小三室产品为当前市场主力需求产品

〖中原点评〗结合上题，首选90平米以下的两室产品为当前市场上主力需求产品，从格局上来看在此得到了认证；其次90－120平米区间内的小三室产品紧随其后；再次适宜年轻人首次置业、过渡＋投资、纯投资等多拥有功能的小户型产品在市场上认可度也较高。
2.3 购买力分析
3000－3500元/平市场认可度最高，3500－4000元/平其次，超4000元/平比例逐级递减

〖中原点评〗当前长春市有购房意向的客群对房价预期放到3000－3500元/平米，在此价格区间的项目会受到消费者的青睐，鲁辉国际城是最典型的代表，即使是期房位置又稍偏一些，但由于价格优势，仍得到市场广泛认可。另，3500－4500元/平米的价格区间也是当前市场上普遍乐于可以接受的。只要地段、环境等因素能够迎合消费者的口味，这个区间的价格处于长春市消费者所能承受范围之内。
20－30万总价占据市场主力，30－40万及2 0万以下相较次之

〖中原点评〗20－30万元总价在长春市居民置业意向中占据重要比重，参照上题更加说明当前消费者对3000－3500元/平米价格区间的需求度较高。另，20万以下对小户型产品及30－40万元的中户型关注度也较高。
2.4 影响购房因素分析
购房者首要考虑交通因素，距工作单位距离等因素，置业更趋于理性

〖中原点评〗购房者关注交通、距离单位距离，仍说明当前消费者对项目的位置较为看重，选择商品房时更趋于理性。
2.5 对未来房地产市场预测
近70％消费者对未来长春房价持不同程度的下降预期

〖中原点评〗在当前房地产整体市场环境中，长春市消费者对房价小幅度回落充满较为强烈的预期，认为房价大幅度下降约占据12％比例，两者合计占据近70％比重，当大多数居民认为长春房价无法增长的时候，房价再上涨的可能性将会大打折扣，这也是当前大多数新开盘项目定制价格不高的重要原因。
三 调研分析总结：
3.1当前消费者特征——当前长春市房地产市场拥有众多有刚性需求的首次置业、首次改善客群等，他们的刚性需求为长春市房地产市场提供了强有力的支撑。家庭月收入中等偏下及相对较高的客群对当前房地产市场的观望度更高一些。
3.2 置业计划及置业需求——当前消费者更关注高新区、经开区，与2008年上半年同期主要关注朝阳、
南关等区域产生鲜明的对比，说明当前消费者追求的是居住氛围，而不再是一个临时的居所。主力置业面积区间60－120平米的二室产品及小三室产品为当前市场主力需求产品。1/3被访者年内将购房，说明当前长春刚性需求较为明显。
3.3 购买力——当前长春市消费者乐于接受的产品单价在3500元/平左右，总价在30万元左右为主力需求点。
3.4 影响购房因素——当前市场环境下，消费者关注商品房的交通条件、距离工作地点等要素，说明当前消费者在购买商品房时更趋于理性。
3.5对未来房价预期——现时点长春消费者对房价下降预期远远高于上涨预期，当大多数消费者都觉得房价没有上涨空间的时候，房价上行是较难的。