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1、价格定位要考虑市场、产品、成本等众多因素，但最终起决定作用的是市场行情，项目组主要是根据市场调查的结果，采用市场比较法对项目销售价格进行合理的预估。 附件一：住宅价格定位 一、 区域在售楼盘价格分析 项目定价不能脱离区域市场行情，项目位于汉阳，区域在售楼盘价格行情如下表： 汉阳地区住宅楼盘销售价格一览表 序号 项目名称 地理位置 规模（㎡） 主力户型 均价 (元/㎡) 销售率（%） 物业形态 1 芳卉园 鹦鹉大道杨泗庙车站 25880 3*2 2800 95 多层、小高层 2 翠微新城 翠微横路18号 50000 3*2 2*2 3300
2、 95 小高层、多层 3 观江楼 拦江路与阳新路交汇处 10000 1*1 3200 60 高层 4 鹦鹉花园 汉阳区拦江路193号 26000 3*2 3200 100 高层 5 琴台颖园 汉阳大道402号 93000 3*2 2*2 3100 90 小高层 6 五里汉城 汉阳大道317号 130900 2*2 3000 50 多层、小高层 7 月湖景苑 月湖桥龙灯堤65号 33260 3*2 3150 45 小高层、多层 8 金龙花园 汉阳大道624号 80000 3*2 2*2 3400
3、 65 多层 9 阳城景园 汉阳大道524号 50000 3*2 2700 95 小高层 10 汉江 阳光城 王家湾二桥路19号 20000 1*1 2950 90 高层 11 香格里都 汉阳玫瑰园东路特8号 26000 1*1 3700 85 高层 12 朝阳星苑 汉阳大道与芳草路交汇处 26617 2*2 3000 50 小高层、多层 13 金色世家 墨水湖北路 69142 3*2 2700 98 小高层 14 绿色晴川 汉阳大道459号 43000 3*2 2600 98 多层 15
4、绿馨 芳草庭 十里铺陆兴大酒店旁 10000 3*2 2500 95 小高层 16 恒丰 上河图 郭茨口路特1号 89182 3*2 3300 95 小高层 17 花前树下 汉阳七里庙 60718 3*2 2*2 2800 95 多层、小高层 从上表可以看出，区域内目前房价最高的是金龙花园，多层销售均价为3400元/㎡；房价最低的是绿馨芳草庭，小高层销售均价为2500元/㎡。 二、可比性楼盘分析 项目位于汉阳钟家村核心区，区域同类型楼盘较少，在选取可比性楼盘时主要有以下几条标准： （1）物业形态与闽东国际城相同或类似； （2）比较
5、楼盘是汉阳区域或者相邻区域的； （3）知名度较高的同类型楼盘。 根据以上条件，选取复地翠微新城、鹦鹉花园、金龙花园、江山如画、金色华府等五个楼盘作为比较楼盘。复地翠微新城、鹦鹉花园和金龙花园位于汉阳区域，都距离闽东国际城较近，特别是复地翠微新城，与闽东国际城有很强的竞争性。江山如画和金色华府位于汉口区域，其中江山如画位于桥口，景观优势与闽东国际城相似，物业形态相同；金色华府距离闽东国际城较远，但其物业形态和区位状况与闽东国际城类似。 我们通过对以上五个比较楼盘详细深入地调查和研究，运用市场比较法确定闽东国际城住宅的市场行情价。 可比性楼
6、盘综合分析表 项目 名称 项目 地址 项目 规模 主力 户型 销售价格 物业 管理费 销售 情况 优劣势分析 权重 权重的原因 复地 翠微 新城 武汉翠微横路18号 占地300亩，建筑面积约300000㎡，其中二期50000㎡ 2室2厅 3室2厅 起价2960元/㎡， 均价3300元/㎡， 最高价3460元/㎡，层差50-100元/㎡，朝向差30-150元/㎡ 小高层1.2元/㎡/月，多层0.6元/㎡/月，由复瑞物业公司来负责物业管理 销售率95％ 优势:地理位置优越，闹中取静；公司知名度较高。 劣势：周边多民房 25％ 同属于汉
7、阳钟家村区域，处于同一供需圈，冲击力很强 鹦鹉 花园 武汉汉阳区拦江路193号 占地10000㎡，建筑面积80000㎡，其中五期26000㎡ 2室2厅 4室2厅 起价2750元/㎡， 均价3200元/㎡， 最高3870元/㎡， 层差30-80元/㎡， 朝向差30-160元/㎡ 1.2元/㎡/月，由俊丰物业来负责物业管理 销售率100% 优势：开发的规模较大，前期聚集了人气，开发商在汉阳较有名气。但位置较偏，距钟家村商业较远，县份格比较高。 22.5％ 同属于汉阳钟家村区域，距离闽东国际城较近，竞争性较强 金龙 花园 武汉市汉阳区汉阳大道642号 占地38
8、884㎡，建筑面积80000㎡ 2室2厅 3室2厅 起价2980元/㎡， 均价3400元/㎡， 最高价3700元/㎡，层差50-150元/㎡，朝向差200元/㎡ 小高层1.2元/㎡/月，多层0.6元/㎡/月，深圳中航物业管理有限公司负责物业管理 销售率达65％ 优势：配套较齐全，交通方便，小区规划较好，房型设计较合理。 劣势：价格较高，比较喧哗，周边多民房。 22.5％ 同属于汉阳区域，距离闽东国际城稍远，竞争性一般 江山 如画 汉口沿河大道崇仁路口东150米 占地面积11805㎡，建筑面积86062㎡，总户数588户，停车位151个。 2室2厅 3室2厅
9、起价2788元/㎡，均价4000元/㎡，最高4800元/㎡以上， ＜1.2元/㎡/月 销售率达65％ 优势：周边配套较全，自然景观较好。 劣势：周边较喧哗，环境较差。 20％ 属于汉口区域，景观优势明显，对闽东国际城有一定的影响 金色 华府 江岸区解放公园路83号 占地33533㎡，建筑面积190086.5㎡，住宅面积148180㎡，商业建筑面积12700㎡ 2室2厅 3室2厅 4室2厅 起价3700元/㎡，均价4300元/㎡，最高5400元/㎡ 1元/㎡/月，由福星惠誉物业管理公司负责物业管理 销售率95%以上 优势：周边配套较全，自然景观较好。开发商知名度
10、较高 10％ 属于汉口区域，产品特性和区位状况类似，有较强的可比性 三、 住宅部分价格定位分析 1、可比楼盘权数分析表 项目 因素 闽东 国际城 复地翠微 新城 鹦鹉花园 金龙花园 江山如画 金色华府 地段 100 99 96 98 98 103 交通 100 98 97 98 96 99 规模 100 102 95 95 95 102 景观 100 96 96 95 100 95 规划 100 101 100 100 99 102 户型设计 100 99 98 99 99
11、100 配套设施 100 100 98 99 100 104 物业管理 100 99 98 100 99 99 总体分 100 99.25 97.25 98 98.25 1.005 调整比例 1 1.00756 1.02827 1.02041 1.01781 0.995 2、价格定位分析表 比较楼盘 复地翠微新城 鹦鹉花园 金龙花园 金色华府 江山如画 合计 楼盘价格 3300 3200 3400 4300 3900 调整比例 1.00756 1.02827 1.02041 0.995 1.01781 比较价格 3325 3290 3469 4279 3969 权重 25％ 22.5％ 22.5％ 10% 20％ 100％ 权重值＝比较价 ×权重 831 740 780 428 794 3573 采用市场比较法，根据以上计算分析，本项目的市场行情价格为3573元/㎡，取误差+5%，估计本项目市场行情价在3394-3752元/㎡。 四、住宅价格定位建议 根据以上分析，结合武汉市房地产价格走势，我们认为项目住宅部分在5月份开盘时的均价应为3780元/㎡。
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