房地产发展市场营销管理知识分析预测.docx

我国房地产的发展历程及市场分析预测
我国是一个人多地少的国家，据统计人均土地面积还不到世界平均水平的1/3，房地产业的发展是我国现代化建设的需要。我国的现代房地产业起始于改革开放初期，经过二十多年的发展，目前已步入健康发展的轨道，正处于繁荣兴旺时期，房地产市场需求也将逐年增长。
上世纪八十年代中后期，我国的房地产市场开始发育，由于大部份公民住房还以公有住房为主，房地产市场十分萧条，1986年全国房地产开发企业仅1991家，房地产开发企业数量的增加也十分缓慢。九十年代初，由于国家全面推行住房制度改革，老百姓开始意识到住房不仅仅是福利更多的是一种商品，全国商品房建设、销售、购买以及存量房买卖和租赁活动不断出现，逐步形成了新建商品房买卖和存量房买卖、租赁市场，房地产市场逐步走向繁荣。1991年商品房价格变化率为11.9%，1992年猛升至26.5%，1993年又升至29.8%。房地产开发掀起了投资热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，几年间全国的房地产开发企业猛增到33482家，我国的房地产市场第一次出现了投资过热，形成了较严重的房地产泡沫。1993年下半年国家陆续采取宏观调控手段歇制房地产畸形发展的趋势，房地产行业进入调整期，1994年商品房价格率急剧下降至9.1%，全国房地产开发建设投资完成1608亿元，比1993年增长41.3%，明显低于1993年的124.9%，房地产开发的增长速度明显放缓。1994年至1997年随着经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落，并由高于GDP增长转变为低于GDP增长，房地产泡沬破裂，房地产市场一片萧条，1996年行业平均利润率仅为0.91％，1997年行业转入亏损，全国的房地产开发企业数量锐减至21269家。

年 份
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
商品房价格
变化率%

23.2
14.0
22.6
11.9
26.5
29.8
9.1
12.9
一三.5
10.6
3.3
-0.5
2.9
2.7
3.7
4.8
17.8
14.0
6.3
商品住宅价格
变化率%

31.8
21.3
-1.2
26.4
6.3
11.6
3.6
0.2
4.9
3.5
3.7
5.0
一八.7
12.6
6.2
GDP
变化率%
11.6
11.3
4.1
3.8
9.2

14.2
14.0
一三.1
10.9
10.0
9.3
7.8
7.6
8.4
8.3
9.1
10.0
10.1
10.4
11.1
35
30
25
20
一五
10
5
0
-5
1987—2006年我国商品房、商品住宅的价格变化及其与GDP增长率
资料来源：根据历年《中国统计年鉴》的数据计算得出。

从1998年开始，随着国家把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃。
1997年全国城镇房屋竣工面积为62490.19万m2，2002年达到930一八.27万m2，增长48.85%。同时，商品房竣工面积增长更加迅速，1997年全国商品房竣工面积为一五819.7万m2，2002年达到34975.75万m2，增长121.09%。商品房竣工面积占城镇房屋竣工总面积的比例也由1997年25.32%上升到2002年的37.6%。1997年全国商品房新开工面积14026.98万m2、施工面积44985.46万m2，2002年新开工面积达到42800.52万m2、施工面积达到94104.01万m2，分别增长205.一三和109.19%。
表2—1 1997—2002年全国房地产投资及住房建设情况 单位：万m2
年 份
1997
1998
1999
2000
2001
2002
商品房竣工面积
一五819.70
17566.60
21410.83
25104.86
29867.36
34975.75
城镇房屋竣工总面积
62490.19
70166.一三
79646.07
80507.92
85278.88
930一八.27
占比
25.32%
25.04%
26.88%
31.一八%
35.02%
37.60%
数据来源：《中国统计年鉴》。

随着住房金融制度的建立和实施，个人购房占住房需求的比例不断增长。2000年个人购买商品住宅1.32亿m2，占商品住宅销售面积的87.51%，而2002年1～11月个人购买商品住宅的比例达到94.3%。个人购房成为住房市场需求的主力，也带动了个人住房信贷的快速发展。四大国有商业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长过程。到2001年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年底的33倍，并首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，房地产信贷结构发生了重大变化。
由于停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，特别是大力发展住房金融等，改变了城镇居民的住房消费观念，加快了住房商品化进程，使住房需求得到释放，房地产市场规模迅速扩大。个人购买逐渐取代团体购买，个人成为商品房市场的主体。1997年商品住宅销售面积为7864.3万m2，2002年达到23702.31万m2，增长超过2倍。1997年商品住宅销售额为1407.56亿元，2002年达到4957.85亿元，增长超过2.5倍。
1997年～2002年，我国房地产开发企业呈现出数量稳定增长的局面，行业平均利润率平稳回升，行业进入理性发展。
表2—2

2003年，我国房地产开发继续保持了快速增长态势。据2003年1到10月不完全统计：全国累计完成房地产开发投资7367.08亿元，比2002年同期上涨31.3％；商品房施工面积、竣工面积增幅均在30％左右；房地产开发投资资金同比增加43.8％，其中国内贷款资金来源增加的幅度达到54.1％；商品房和商品住宅销售面积同比分别增长34.0％和33.4％，超过了竣工面积增长的速度。
2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，国家频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资过快增长。从2005年开始，政府强调做好供需双向调节，着力采取有关政策措施稳定房价。从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。
2003年下半年和2004年上半年，全国范围内较明显地出现了投资过热，开发区圈占土地热，钢材、水泥等建筑材料价格过快上涨，煤、电、油、运全面紧张等经济过热现象。房地产业关联度高、带动力强，房地产开发投资过快增长产生了对钢材、水泥等建筑材料的大量需求，带动了其价格上涨。2003年全国房地产开发投资比2002年增长30.33%，是前次宏观调控以来增速最快的一年。
表2—3 2000～2007年房地产开发投资及增长情况

2003年以后，全国城市商品房价格呈现快速攀升趋势。2004年全国新建商品房价格同比上涨一五.02%，其中商品住宅价格同比上涨一五.99%。相比前几年3%～5%的涨幅，房价上涨明显过快。
表2—4

2004年第一季度，全社会固定资产投资同比增长43%，比上年同期提高一五.2个百分点。国家为防止经济过热，着力控制固定资产投资过快增长，进而采取了控制土地供应、加强信贷管理、提高投资门槛、严格项目审批、控制拆迁规模等一系列政策措施，控制房地产投资过快增长。
从表2-3及表2-4可以看出，2004年全国房地产开发投资额一三一五8.3亿元，同比增长29.91%，低于上年30.33%的增长率，增幅放缓；2005年全国房地产开发投资额一五909.2亿元，同比增长20.91%，比上年降低8.68个百分点；2006年全国房地产开发投资额19422.9亿元，同比增长22.09%，增幅回升，但仍远低于2004年29.59%的增长率；2007年全国房地产开发投资额25279.7亿元，同比增长30.一五%，比上年提升5.06个百分点，增幅高于2004年的水平，我国的房土地产业又初露投资过热的势头。
2008年，在国际金融危机的形势下，我国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，全国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。上半年全国房地产开发投资额延续了2007年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。

2008年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%， 1-11月新开工面积8.4亿平方米，超过销售面积71%，而施工面积25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍。

2008年商品房销售量理性回归。商品房销售面积同比涨幅由08年上半年的-7.2%，下降到1-11月的-一八.3%。

图2—4

2008年1-11月的销售面积比2005年同期增长一三.3%，比2006年增长6.6%。如果不考虑2007年这个特殊因素的话，可以看到2008年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。

图2—5
图2—5
图2—5

2008年商品房销售面积62088.9万平方米，同比减少20%。其中，现房销售面积19629.3万平方米，同比减少22%；期房销售面积42459.7万平方米，同比减少19%。
2009年商品住宅投资增幅继续减少。商品住宅投资同比增幅在2009年年初陡然下降至0.8%，为近年来的最低水平。之后，投资增幅逐月回升。1-12月，商品住宅完成投资25619亿元，同比增长14.2%，增幅比去年同期减少8.4个百分点。

图2—6

2009年，商品房销售面积大幅增加。全年商品房销售面积937一三万平方米，同比增加42.1%，增幅增加62个百分点。其中，1-11月现房销售面积为20129万平方米，同比增加47%，增幅增加66个百分点；期房销售面积为55074万平方米，同比增加55%，增幅增加73个百分点。
2009年1-12月，商品住宅销售面积85294万平方米，同比增加43.9%，增幅增加64.2个百分点。1-11月，商品住宅现房销售面积为17540万平方米，同比增加48.2%，增幅增加68.4个百分点；期房销售面积为51412万平方米，同比增加56.7%，增幅增加75.0个百分点。
图2—7 近年

从价格的环比变化来看，新建住宅价格环比变化于2008年8月份表现为负增长，持续7个月；2009年3月份，新建住宅价格环比变化由负转正，之后价格逐月回升，2009年全年，新建住宅价格累计上涨9.0%。二手住宅价格环比变化于2008年10月份出现负增长，持续5个月；2009年3月份，二手住宅价格环比变化由负转正，之后价格逐月回升，2009年全年，二手住宅价格累计上涨6.9%。
从价格的同比变化来看，新建住宅与二手住宅价格的同比变化均在2008年12月出现负增长，二手住宅价格的同比变化于2009年4月份由负转正，新建住宅价格同比负增长持续7个月，于2009年7月份由负转正。2009年全年，新建住宅与二手住宅价格分别同比上涨1.3%和2.4%。
根据国家统计局的统计数据，2009年全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%;全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降一八.9%。全国商品房销售面积9.37一三亿平方米，比前年增长42.1%。全国商品房销售额43995亿元，比2008年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。全国商品房成交价格约4695元/平方米，比2008年的3882元/平方米上涨近 24%。这一涨幅是近一五年最大的。
统计显示，2009年全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降一八.9%；完成土地开发面积23000万平方米，下降19.9%。
表2—5 2009年全国房地产主要指标数据
序号
项目
数据
同比
1
房地产开发投资
36236亿元
16.1%
2
房屋施工面积
31.96亿平方米
12.8%
3
房屋新开工面积
11.54亿平方米
12.5%
4
房屋竣工面积
7.02亿平方米
5.5%
5
房企土地购置面积
31906万平方米
-一八.9%
6
房企土地开发面积
23006万平方米
-19.9%
7
商品房销售面积
937一三万平方米
42.1%
8
商品房销售额
43995亿元
75.5%
9
商品房平均价格
4695元/平方米
24%
根据国家统计局发布的数据，2010年1-3月，全国完成房地产开发投资6594亿元，同比增长35.1%，其中，商品住宅完成投资4552亿元，同比增长33.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%；全国房地产开发企业房屋施工面积24.22亿平方米，同比增长35.5%；房屋新开工面积3.23亿平方米，同比增长60.8%；房屋竣工面积11117万平方米，同比增长12.0%，其中，住宅竣工面积8914万平方米，增长9.8%；全国房地产开发企业完成土地购置面积6166万平方米，同比增长30.0%，土地购置费1203亿元，同比增长56.5%；全国商品房销售面积一五361万平方米，同比增长35.8%。其中商品住宅销售面积增长34.2%。1-3月，商品房销售额7977亿元，同比增长57.7%。其中，商品住宅销售额增长55.2%；房地产开发企业本年资金来源16250亿元，同比增长61.4%。其中，国内贷款3674亿元，增长44.3%；利用外资99亿元，下降33.7%；企业自筹资金5602亿元，增长47.8%；其他资金6876亿元，增长91.8%。在其他资金中，定金及预收款3749亿元，增长84.7%；个人按揭贷款2193亿元，增长122.8%。
2010年3月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为105.89，比2月份提高0.42点，比去年同期提高11.一五点，连续11个月上升。
5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9 月 10月 11月 1 2 月 1月月 1 97 2月 3月
2008年 2009年 2010年
图2—8
108
106
104
102
100
98
96
94
92
90
88

2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨一五.9%。
2010年我国宏观经济将继续回暖，城镇化的推进带来住宅需求旺盛，住宅价格上行压力依然存在，但同时，由于住宅供给的不断增加，供求矛盾可能会有所缓和。预计2010年住宅价格保持稳中有升局面的可能性较大，住宅价格环比涨幅回落，同比涨幅上升。

图2—9 近年房屋新开工面积与销售价格分析

总而言之，经过近三十年的不断完善和发展，我国的房地产市场已基本步入健康发展的轨道。从近二十多年来我国房地产开发投资、商品房销售面积、商品房销售额、商品房新开工面积、商品房施工面积和竣工面积等数据分析，房地产各项指标都是处于总量逐年提升，增幅有升降的态势。商品房价格也是逐年升高，升幅有增减。因而，只要我国GDP逐年增长，我国的房地产市场将持续活跃旺盛，需求逐年提升，长盛不衰。

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