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楚天燕山立交项目前期策划及营销代理

招标说明书

招标采购人：济南楚天置业有限公司
二〇〇九年五月

投 标 须 知
序 号
内容规定
1
综合说明：
项目名称：楚天燕山立交项目（暂定名）
招标采购人：济南楚天置业有限公司
采购范围：济南楚天燕山立交项目前期策划和独家销售代理
2
踏勘现场时间：投标人自行安排踏勘
3
质疑文件递交（或传真）：以书面形式（一式二份）
截止时间： 09 年 5 月 15 日 17：00 时
地 点：济南市洪家楼南路11-3号建鑫大厦7楼
领取答疑文件： 09 年 5 月 18 日 9：00 时
地点：同上
4
投标与报价文件份数：正本打印文件两份，电子文件一份
5
接收单位：济南楚天置业有限公司
接收地点：济南市洪家楼南路11-3号建鑫大厦7楼
6
投标与报价截止时限： 09 年 5 月 25 日 9：00 时
7
讲标时间： 25 日 9:00 时，每参与竞标的公司70分钟时间（如有变化，另行通知）
地点：济南市洪家楼南路11-3号建鑫大厦7楼会议室
8
履约保证金：中标人在签订策划和销售代理合同时需向招标人提交人民币一百万元整（可先交纳一期50万元）作为履约保证金
9
中标结果通告时间：2009年6月2日
10
招标采购联系人：克志勇 联系电话：[phone] 13853150501

第一部分 竞标规则
一、 竞标规则
1、我司将坚持公平与公正原则，对竞标公司的提案进行评判并给出结果
2、中标公司将成为楚天置业的合作伙伴，拥有楚天燕山立交项目的前期策划及独家销售代理权
3、本次招标没有标底费用，各项费用由参与竞标公司自己承担

第二部分 竞标公司资质与相关要求
一、 竞标公司基本资质要求
1、竞标公司应为中国境内具有合法房地产经纪资格的公司及机构；（开标前验原件）
2、竞标公司应保证中标后在项目前期策划及后期销售代理过程中派出适合且富有经验的项目团队单独配合我司相关工作。

二、 竞标公司过往经营业绩要求
竞标公司与山东名列前茅的品牌开发商在系列项目上成功合作过的优先考虑

三、 竞标公司操作经验要求
1、竞标公司近两年内有在济南东部区域成功代理销售经验给予加分
2、竞标公司在济南市燕山板块（项目周边三千米）现有代理项目的必须给予充分说明，否则不得参与本次竞标
3、本项目的中标公司在签约后不得再代理济南燕山立交板块（项目周边三千米）其他项目

第三部分 投标书要求
一、提供详细的项目前期策划方案
请在深刻理解和分析我司所提供的项目背景资料的基础上，结合深入的市场调查工作，为本项目提供详细的前期策划方案，重点要求包括但不限于：
1、 项目市场调研报告
2、 项目综合定位方案
3、 项目产品策划方案
具体内容可参见下表：
服务内容
具体内容
输出报告
市场调研
城市经济发展研究
项目市场研究报告
城市人文价值研究
城市地产发展状况研究
区域规划解读
竞争项目系统分析
地块优劣势分析与价值解读
项目定位
目标客群挖掘与需求解读
项目综合定位报告
开发商开发战略研究
项目市场形象定位
产品形象定位
物业类型定位
产品策划
产品建筑风格建议
项目产品策划
与概念性设计方案
建筑整体规划建议
景观规划理念与策划
户型规划理念建议
户型面积与配比建议
项目配套定位与策划
项目开发节奏建议
项目销售价格定位
项目前期策划具体服务内容一览表

二、贵司代理本项目的优势、及所能提供的代理服务内容（请尽量详细、明确）。
三、贵司如中标，对前期策划与销售代理费用的收费方式和标准。（请尽量详细、明确）。
四、贵司如中标，对本项目服务人员的架构安排、主要负责人员简介。
五、贵司如中标，对开展工作的部署及要求。
六、贵司如中标，对销售任务的完成计划。
第四部分 时间安排
2009年 月 日 时开始，每家参与竞标的代理公司70分钟，具体安排如下
公司简介——5分钟
标书汇报——50分钟
询标答疑——15分钟

第五部分 评分标准

为了公开、公平、公正地开展这次招标工作，也为了更好地完成这个项目的前期策划和销售工作，特拟订如下评标规则。

一、 评标原则：
1、公开、公平、公正地进行标书文件及汇报的评审；
2、评审原则为以有利于项目销售及树立公司品牌为最终目的；
3、以100分为满分原则，依据各评审项目的权重综合计算，最终分数高者中标。

二、 评审项目及权重：
1、公司概况：6%
2、竞标方案内容：共67%包括以下内容
Ø 市场分析准确性及总结观点合理性：8%
Ø 市场定位准确性及产品策划创新性：26%
Ø 项目销售价格定位：12%
Ø 销售进度说明：8%
Ø 广告推广，品牌包装建议及费用计划：7%
Ø 项目案名建议：6%
3、前期策划与销售代理费用的合理性：15%
4、客户服务品质保证体系：6%
5、为本项目配备的团队人员素质：6%

三、 具体评审细则及标准
1、公司概况：6分
评审项目
评价指标
得分
备注
公司规模
公司整体人员规模超过60人（济南）
2
不包括项目
招聘的销售人员
济南公司人员规模在60以下
1
代理项目情况
目前在济南地区同时代理10万
平米以上住宅项目达到或超过2个
2
指已经签约的住宅全案代理项目，不包括顾问项目
目前在济南有项目
1
所做项目状况
做出一些非常有难度的项目
2
知名项目
没出现一些大失误
1

2、 前期策划方案内容：共67分
评审项目
评价指标
得分
备注
市场分析
市场分析数据准确，结论清晰
8
根据指标获得相应得分
市场分析数据较准确，结论较明确
5
市场分析数据不精确，结论有偏差
0
市场定位
市场定位准确，非常符合项目实际
8
市场定位较准确，基本符合项目实际
6
市场定位不够准确，不符合项目实际情况
0
产品创新
提出创新性的产品定位，利于提升项目整体竞争力
18
有一些创新性的想法，基本符合整体项目运作思路
12
基本没有创新性的亮点出现
5
价格合理性
价格符合实际，并有超额利润
12
价格过高，不符合实际市场情况
6
价格过低，无法实现超额利润
0
销售进度说明
有准确的推盘计划和明确的各阶段销售进度目标
8
有较合理的推盘计划和各阶段销售目标
6
计划和目标不合理
0
品牌包装
广告推广

对开发商及项目有明确的形象品牌推广计划和合理的广告媒体说明
4
对开发商及项目有较合理的品牌推广计划和使用媒体说明
2
推广不鲜明，计划不明确
0
广告推广费用支出计划
有合理的费用支出计划
3
支出计划不明确
1

项目案名建议
案名准确，形象
6
评委根据现状酌情评分
案名较普通
2

3、 代理费用的合理性：共15分
评审项目
评价指标
得分
备注
代理费用
代理费用相对较低
15
根据指标获得相应得分
代理费用适度
8
代理费用过高
2

4、 客户服务品质保证：共6分
评审项目
评价指标
得分
备注
现场销售管理
现场管理制度完善，具备信息化管理软件系统和先进的管理理念，人员齐备
3
此项目需要到该公司代理项目现场考察
现场管理制度具备，人员齐备
2
现场管理制度缺乏，不具备信息化管理软件系统，人员不齐备
0
客户服务管理
完善的客户满意制度和客户服务人员
3
此项目需要到该公司代理项目现场考察
客户满意制度和服务人员不完善
1
无专门的客户满意制度和服务人员
0

5、 为本项目配备的团队人员素质：共6分
评审项目
评价指标
得分
备注
人员素质
（实地考察及现场提问考察）
人员齐备，主要负责人员具备超过5年的房地产工作经验，并服务过大型知名开发商的知名项目，有大城市工作经验
6
大型知名开发商指上文所提的万科、中海、金地等知名地产公司
人员齐备，主要负责人员具备超过3年的房地产工作经验
4
人员不齐备，主要负责人员房地产工作经验低于3年
0

项目概况

1.1---规模尺寸：
出让面积19338平方米。北临经十路，南邻山东行政学院，燕山东路以西，山东建工股份有限公司以东。靠经十路一边为A地块，面积11806平方米，为扇形结构分布。南边地块为B地块，面积7532平方米，地块比较方正。
1.2---用途：
A地块为公建用地，B地块为居住用地。
1.3---区位：
地块位于燕山立交桥西南角，就济南城市城区局部区域现状而言，属于城区的中心地带，目前周边配套设施基本完善。也是济南未来的CBD,CLD双重核心。
1.4---环境：
济南政府早已将该城区列为科教文卫的重点地区和高尚办公住宅区，本案所在地，居住自然环境十分理想，办公环境也已经开始有日新月异的变化。将是济南办公与住宅少有的黄金地段。
1.5---交通：
位于济南两条主干道经十路与二环东路的交汇处，路况很好，交通出行十分便利，地块周边开通的公交线路有二十多路，还将是BRT公交的主要中转枢纽。
1.6---生活配套：
地块处于新老城区结合部，周边的生活配套较为齐全，居住办公环境十分成熟。
1.7---规划综合指标：

编号
土地位置
编号
土地
面积
（m2）
用途
规划指标要求
出让
年限
（年）
实施规划要求
容积率
建筑

密度
绿地率
职业工程技术学院地块。
历下区经十路南侧，燕山东路以西。
A
11806
公建商服
地上≤4.0
地下≤1.6

≤35%

≥25%

40年

地块A：每百平方米建筑面积须配建不少于1.0停车位。规划高层建筑后退经十路道路绿化带不小于10米，多层建筑后退经十路道路绿化带不小于5米，后退东侧规划道路红线不小于10米。对周边现状住宅日照须满足规划要求。
B
7532
居住
地上≤3.2
地下≤1.4
≤18%
≥35%
70年
地块B：停车率不少于100%。规划建筑后退东侧规划道路红线不小于10米。对周边现状住宅日照须满足规划要求，同时须按《城市居住区规划设计规范》要求，结合周边地块配建居民日常生活所需的公共服务设施及中水等设施。住宅套型建筑面积控制须满足国家有关规定要求。 上述两地块须整体出让，一并实施。上述两地块须整体出让，一并实施。在该项目规划建设中要综合考虑与周边“山、桥、楼”的关系，使三者相呼应，建筑设计风格要与周边环境协调。
特别注明：本项目将分两期对外推出，一期为B地块，二期为A地块。
在参与竞标时要对项目的产品价格定位、销售进度、广告推广计划及推广费用支出需要分期详细说明。

（关于投标文件）
1、 投标文件内容
1） 按格式要求填写的“投标函”
2） 投标书正文包括但不限于以下内容（附评标办法）。
3） 技术标和商务标需要分开提交。

内容
权重
技术标（需要PPT演示）
72%
公司及代理项目概况
6%
市场分析，定位。产品分析及定位
34%
价格及销售进度说明
20%
拟派任本案项目团队及管理
12%
商务标（需要书面文件）
28%
本案代理费用
15%
广告推广费用说明
7%
案名及开发商形象包装
6%
2、 投标文件格式要求：正文部分要求提供WORD稿两份、PPT稿一份及相关电子版文件。
3、关于“答辩”的注意事项
Ø 各家投标单位分别单独答辩；
Ø 答辩现场的标书陈述人必须为投标方拟派任本案的主要负责人；
Ø 答辩顺序按照回标顺序。

济南楚天置业有限公司

二零零九年五月

附件１：
投　标　确　认　函

济南楚天置业有限公司：
我公司_________________________________(投标公司全称）对《济南燕山立交项目前期策划及全程代理招标说明书》所有内容已明了清楚，同意按上述文件提出的全部条件和规定参加投标，并授权_____________（全权代表姓名）___职务、职称）为全权代表，参加贵司组织的招标活动。
我司确认参加投标。

　　为此，我公司愿提供以下所列内容：
　　1． 提供招标文件中规定的全部投标文件；
　　2． 保证遵守招标文件中的有关规定；
　　3． 保证对所提交方案拥有完全知识产权；

　　　　　　　　　　　　　　　　　单位名称：（签盖公章）

　　　　　　　　　　　　　　　　　法人代表：（签章）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　地址：___________________________________
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　电话／传真：_____________________________

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2009年　　　月　　　日