马鞍山市城市概况及房产市场研讨.docx

马鞍山市城市概况及房产市场简介
1、 地理位置
马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部，地处北纬31°46'42''~31°17'26''与东经118°21'38''~118°52'44''之间；东临石臼湖与江苏溧水县和高淳县交界；西濒长江与和县相望；南与芜湖市郊、芜湖县、宣城县接壤。至芜湖市区30公里；北与江苏省南京市江宁区毗连，具有临江近海，紧靠经济发达的长江三角洲的优越地理位置。马鞍山市最北点在慈湖河入江口，最南点在黄池镇水阳江中心航道线上，最西点为江心洲与和县之间长江主航道中心线，最东点处于石臼湖中心线。全市总面积1686平方公里，南北最大纵距54．4公里，东西最大横距46公里。

2、 行政划分及人口情况
全市户籍人口为126.57万人。其中：农业人口66.49万人，非农业人口60.08万人。据抽样调查，人口出生率为10.1‰，死亡率为4.6‰，自然增长率为5.5‰。
    全市土地总面积1686平方公里，其中市区354平方公里。境内辖1县3区、17个镇、14个乡、13个街道办事处、122个社区居民委员会、366个村民委员会。
3、 城市交通
马鞍山市是安徽省东部的重工业城市，也是重要的经济强市，它的交通系统尤其是铁路交通十分发达，比如宁铜线上的列车均会停靠马鞍山站。而马鞍山到南京的高速公路已经开通，到南京走高速公路仅需半个小时车程。至于航空方面，马鞍山距南京禄口国际机场仅38公里之遥。除此之外，马鞍山还有发达而又廉价的水运。
4、 城市规划
（一） 规划目标
至2010年城市发展规模为城市人口94万人（包括当涂县城），城市建设用地约为100.8平方公里（包括当涂县城），人均用地为107.2平方米。
（二） 发展模式
城市的发展模式为“一主一副二带”的城市空间体系和“两轴两带”的空间发展模式，以实现南进东扩的城市用地布局形态，在城市空间网络节点和主轴线的激发与支撑作用下，带动城市空间发展。其中：一主，现状马鞍山市区；一副，当涂县城；两轴，采石河与太白大道景观轴；两带，城市西部的产业带和城市东部的生活带。
（三） 城市性质
确定城市性质为长江中下游重要的加工制造业基地和滨江山水园林旅游城市，城市发展模式仍然以集聚式为主，中心城区特别是核心区的集聚效应将进一步增强，与现状主城区的核心区相比，规划主城区的核心区的用地开发强度将会大幅提高，并向四周呈现递减的态势。

5、 城市经济指标
（一） 总体稳步发展，人均居全省第一
生产总值（GDP）
175.6
220.5
303.7
371.9
428.9
540

0
100
200
300
400
500
600
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
（亿元）
2007年全市实现生产总值（GDP） 540亿元，按可比价格计算，比上年增长18.5％。其中：第一产业增加值20.5亿元，增长5.5％；第二产业增加值362亿元，增长21％；第三产业增加值157.5亿元，增长13.5％。全市人均GDP在全省率先突破5000美元，达5600美元，居安徽省首位。

（二） 固定资产投资增长较快
全年全市固定资产投资为331.34亿元，比上年增长26.4％，投资额位居全省第3位。其中房地产开发投资34.66亿元，比上年增长12.6％。

（三）居民收入概况
2007年，城市居民人均可支配收入15700元，比2006年同期增长12.8%。居民人均可支配收入在全省居第一。2007年，个人所得税额突破2亿元，达到2.48亿元。城镇居民储蓄存款达202.88亿元，增长15.73%。
6、 房产情况
（一）马鞍山市房产发展现状
目前马鞍山市目前在售楼盘大致可分三类：
第一类以旧城改造的项目居多，主要特征：市区中心位置、规模较小、占地面积小、楼体栋数少，小区景观较少，但周边配套成熟。
第二类为中小规模的楼盘，主要特征：位置主要位于城市南部，规模较小、产品结构以多层为主，有一定的景观，户型以120——130平米的三房两厅为主，且不同区域地段的楼盘售价相差稍大，整体均价在2000—2300元/平米之间。
第三类为品质较高、规模教大的楼盘，如东方明珠；主要特征是：位置位于城市东部，主要为沿江东大道区域，有一定的规模和规划理念，小区有一定的景观，产品结构一般为多层、小高及别墅的混合型小区，户型设计较合理，面积以200—230平米为主，价格在2300元/平米左右。此类产品的小区楼盘档次高、规模大而成为引导鹰潭市市场的主流产品。
（二）重点项目简介
（1）东方明珠
项目简介：由上海地产集团马鞍山市金申置业发展有限公司投资30亿元人民币开发的大型房地产项目。整个项目占地约60万平方米，总建面积约75万平米，总户数近6000户，为目前马鞍山最大的项目。
项目区位：该项目位于马鞍山市东北方向，江东大道以东，距宁马高速马鞍山出口仅5分钟车程。
物业类型：住宅由多层、小高层和别墅组成。
小区配套：马鞍山二中实验学校、风情商业街、社区图书馆、农贸市场、医院、游泳池、篮球场、网球场、羽毛球场、健身房等设施一应俱全。
目前销售状况：目前为3期蓄水，1、2期基本为多层，多层均价4300元/㎡-4500元/㎡，精装小高层4800元/㎡（销售不理想，原因：1、马鞍山人对小高有抗性；2、前期宣传较少；3、要求一次性付款），主力户型为以90㎡-120㎡的三房一厅为主，以140㎡-150㎡的三房两厅为辅。
项目优势：规模大，目前是马鞍山最大的项目；响应政府“东进”政策；小区规划生活配套完善；开发商品牌，开发商是上海地产；品牌物业管理，物业管理公司是江苏爱涛物业管理有限公司；主打教育牌，与重点中学合作办校，项目紧邻马鞍山重点中学二中，并且与二中在项目内办有附属小学和中学，吸引年轻的父母购房。小区景观设计优美，布有水景，休闲广场等。
项目劣势：项目地理位置比较偏僻；目前周边生活、交通配套不完善；价格上无明显的优势。

（2）西湖花园
项目简介：安徽首个国家康居住宅示范工程，项目总建面积36万平米，15栋小高层和39栋多层共1500套。
项目区位：西湖花园项目位于马鞍山市江东大道以东、蓬莱路以南、东晖路以西、马濮路以北，北侧紧贴马鞍山市体育场邻近市二中，拥有方便快捷的交通，距佳山公园也比较近。
小区配套：小区内设有小学、幼儿园，网球场。
销售状况：共2期7个板块，1期A、B、C，2期A、B、C、D，目前为项目2期，二期采用屋面、门窗保温节能技术。多层均价4500元/㎡，起价4300元/㎡，最高价4900元/㎡（2008年5月推出多层价格预计突破5000元/㎡）。
项目优势：项目在市民中有良好的口碑，项目一期实景现房，小区内部环境优美，休闲广场，曲水亭台；二期采用了保温节能技术；交通便利，拥有多条公交线路。
项目劣势：价格相对周边楼盘较高。

（3）泰和文苑
项目简介：马鞍山泰和房地产公司开发，占地90175平方米，总建筑面积155000平方米，位于马鞍山健康路与江东大道交叉西北部，总投资2.5亿。
项目区位：江东大道与健康路交汇处，邻近马鞍山二中。
小区配套：马鞍山二中实验学校、商业、农贸市场、医院
销售状况：总体分2期，当期为于2007年9月开盘的1期。多层均价为4380元/㎡，最高价为4600元/㎡；小高层均价为3780元/㎡，最高价格为4000元/㎡；商铺均价为8000元/㎡-9000元/㎡。以80㎡2室2厅中小户型为主。
项目优势：周边完美的配套设施；项目的价格在区域内相对来说比较便宜，尤其是小高层的价格，导致该项目小高层比多层的销售情况还要好。
项目劣势：项目档次较低

（4）国际华城
项目简介：马鞍山中加投资有限公司于马鞍山市湖南东路（江东大道以东）投资开发，项目位置相对较好，步行至佳山公园只需10分钟，交通便利。
销售状况：目前项目分国际华城·层峰领和国际华城·御园两部分。国际华城·层峰领的物业类型为小高层、高层，项目分共3期，目前为3期1批（于2008年1月19日开盘），均价为3800元/㎡-3900元/㎡，起价为3388元/㎡。国际华城·御园的物业类型为多层、高层，项目总共2幢多层、4幢小高，多层均价为4200元/㎡，高层价格待定。
配套设施：小学和幼儿园、商业街、酒店
项目优势：项目响应政府“东进”规划方针
项目劣势：项目目前周边配套尚不齐全

（5）春晖家园
项目简介：春晖家园南起印山路，北至花园路，西依江东大道，东抵慈河路。占地45公顷，总建面积55万平米。目前项目2期，主力户型为110平米的三房。目前多层均价：4500元/平方米。小区内设有幼儿园、建中中学；规划有运动休闲中心、农贸市场、超市、银行等生活配套。
项目优势：规模大，小区内部生活配套齐全；规划设计师法自然、延绵的S型水系景观带。特有的屋面雨水收集系统，为水系提供自然水源，使用墙体保温、彩铝中空玻璃保温节能型建筑；价格适中。
项目劣势：部分户型的南面阳台设计不符合马鞍山的使用习惯，此产品出现滞销；交通不方便，仅有一条公交线路。周围还没有成熟的生活配套设施。

（6）格林春天
项目简介：格林春天位于江东大道与印山路的交汇处，北至印山路；南临东湖路，路南规划为市内区级公园；东至军民路；西临贯通南北的江东大道，与即将建设的大型公园东湖公园仅一街之隔。项目占地面积13.28万平方，总建筑面积22.7万平米，以小高层和多层为主要建筑形式。3期将推出别墅。小区内设有幼儿园。总共有1233套住宅。项目目前为2期，多层均价为4400元/平方米。
项目优势：紧邻规划中的大型公园，周边环境优美；底层全架空形式，增加绿化面积；聘请戴德梁行做物业管理顾问。
项目劣势：位置比较偏僻，没有成熟的生活和交通配套；价格和北边的春晖家园相比没有明显的优势。

（三） 房产市场分析
1、城东南地块的项目从12月开始大量上市，整个板块各项目围绕着江东大道东西两侧展开，据统计在建和在售的项目总数大概有十个，根据各项目的提供的规划数据，总体体量达到了250多万方，其中以东方明珠、国际华城和西湖花园为代表这三个项目的总建面积之和达到了170万方。市场上将迎来房价上涨后的第一次市场考验，由原来的3000元/平方米，直接跃到4200-4300元/平方米左右，区域内的多层的最高价为西湖花苑07年年底开出的4900多，还没有突破5000元。
2、城东南板块的周边配套比较完善，教育设施、文体设施、购物场所、休闲娱乐场所及其他的相关配套都比较完善，整个区域开发的时间比较早，目前很多楼盘的入住率都很高，带动了这一区域的人气和商气。总体来说这一板块与马鞍山主城区已经连为一体。居民生活比较便利。
3、多层楼在该地块比较容易销售，小高层住宅也是近两三年来在马鞍山住宅市场中陆续登场，目前购房者对小高层住宅的接受程度还不是很高。部分楼盘的小高层住宅的销售压力比较大。为了刺激小高层的销售，有些楼盘打出了，前5年免物业费的促销策略。所以小高层的销售还是具有一定的压力，各楼盘基本出现是多层卖完时，只剩下小高层。
3、该地块离市中心还是有些距离，但是这就为各个楼盘大打环境牌提供了条件，每个楼盘都在宣传其环境幽雅，适合人居住，通过走访发现几个主要楼盘的环境的确十分优雅。不过，由此也给人带来一种审美疲劳感，因为大部分楼盘的环境十分相似，但其中西湖花园的环境很具有独特性，项目户型设计和小区规划都十分考究，就象起的名字一样。
4、在该地块的东部有许多经济适用房和拆迁安置房，给各个楼盘提供了许多参照物，通过对比，各个在售楼盘的优势一目了然。经济适用房及安置房也为本区域带来了一部份的市场客户，可以为将来商业气氛的形成提供了相当的人气基础，预计未来在该地块的消费群体会有8万人以上。
5、周边的教育设施配套完备，市二中、建中学校、市十六中、采秣小学等，以及未来马鞍山大学城的建设会使该地块的楼盘的销售提供有利条件，大大提升了地块的文化价值将会带来一批高素质的优质潜在客户，同时也带来了很大的楼盘升值空间，具有更大的投资潜力。
6、从户型来看，以两房和三房为主，面积主要在80-120平米左右，中小户型在各个项目的总体户型配比所占比例较大，占到了整体的50%以上，各个楼盘的户型设计都比较优秀，都做到了干湿分离、动静分开、餐厨一体、采光好等优点，非常人性化，设计处处以人为本，对于户型的设计，客户没有太多的挑剔。
7、在定位方面，各个楼盘显得不是太明确，除了泰和文苑定位在“书香”上以外，其他楼盘的定位不是太鲜明，给人造成这些楼盘都差不多的感觉，没有差异性，价格也大致相同。
8、客群对物业偏好方面，都是首选多层，但对小高层和高层住宅也在逐步的接受，据置业顾问反应小高层和高层的销售还算不错，就整体而言，市场中多层住宅很受欢迎。整个市场中客户对户型面积偏好方面，以80-90平米的中小户型最受欢迎。
9、各个楼盘普遍的容积率都比较低，绿化率比较高，交通状况非常好，可以说这些楼盘都是环境优雅。