灞桥片区房地产市场调研.docx

灞桥片区调研
目录
一、区域板块房地产市场状况…………………………………………P3
1、宏观概况…………………………………………………………p3
2、浐灞房地产状况…………………………………………………p3
三、片区项目状况………………………………………………………p5
A、普华浅水湾城……………………………………………………p5
B、香江湾…………………………………………………………P8
C、高科绿水东……………………………………………………P10
四、片区项目竞争结论………………………………………………P11

一、 区域板块房地产市场状况：
1、 宏观概况：
浐灞生态区位于西安城区东部，北至渭河南岸，南抵绕城高速，西起西铜公路，东至西康铁路，包括浐河、灞河两河四岸的南北向带状区域，是西安新一轮城市规划中最大的发展区域。浐灞生态区距西安市中心约8公里，距西安市新行政中心约3公里，通过生态区自建的“六纵十二横”骨干路网以及两条城市环线。

驾车至钟楼仅需20分钟，抵机场不超过30分钟。按照生态新城、和谐新城的理念，浐灞生态区重点发展金融、旅游、会展、商贸、物流、文化创意、服务外包、科技研发、教育、房地产以及体育等产业，专注于发展现代服务业，建设生态产业新城。

随着基础配套设施的日益完善，浐灞生态区招商引资吸引力不断增强，新加坡盛邦新业、香港恒基兆业、恒大地产、香港中新、深圳振业、上海绿地等国内外知名企业相继落户浐灞。

世界瞩目的欧亚经济论坛每两年在这里召开一次；国际顶级体育赛事F1摩托艇在这里激情上演；作为中国西北首个“国家级水生态系统保护与修复试点”和西北首批“国家湿地公园”所在地，浐灞生态区已经成为都市型生态区的先行者和示范区，并成为“中国杯”插花花艺大赛和2011世界园艺博览会的主办地。
2、 浐灞房地产状况：
城东区——销量回暖，均价走低

西安房地产信息网数据研究中心了解到，2010.10.11月城东区交易86套住宅，成交量达7858.57平方米，环比大幅上涨↑191.57%，成交均价5206元/平方米，环比下降↓4.02%；从走势图看出，城东区的2日的销量有明显的回升，成交均价大幅下降；近5日，城东区显出了量价“异步”的现象。

二、片区项目状况：
A、 普华浅水湾

项目基础信息
物业类别 住宅
项目特色 公园地产
建筑类别 板楼 小高层 高层
装修状况 毛坯 
环线位置
所属商圈  
物业地址 浐灞灞桥区公园南路9号（灞河公园西邻）
交通状况 周边公交线路有237路、301路、903路、907路、508路、240路等在三十四中站下车。
开盘时间 2010-03-27 
入住时间 2011-12 
容 积 率 2.61 
绿 化 率 35% 
户 　 数 总共 6000 户
预售许可证 16幢,20幢：市房预售字第20101
物 业 费 1.30元/平方米·月 ]
物业公司
开 发 商 
售楼地址 灞河湿地生态公园内
普华浅水湾房价 均价5800元/平方米
普华浅水湾打折优惠信息  全款97折，按揭98折
结构：现浇钢筋混凝土剪力墙；
门窗：钢质入户门、铝合金型材中空玻璃；
外墙：采用外墙外保温技术、饰面采用面砖加高级涂料；
内墙：客饭厅、卧室天花刮白，厨房、卫生间天花钢筋混凝土板；
供水：市政供水；
供电：市政供电、每户IC计量；
通讯：有线电视、电话、网络户内预留端口；
供暖：市政集中供暖
户型介绍：主要以大户型2-5居室为主，面积由110-270平米。总栋数120栋，约6000户，主力户型为140平米高层、220平米洋房，层数：6层—33层，户型面积区间：90-307㎡， 一梯两户、两梯四户。2房：110平米 ；3房：140-162平米；4房：142-195平米；5房：230平米
户型图：

价格分析：
记录时间
最高价
均价
最低价
价格描述
2010-12-31
 9200元/㎡
均价7500元/平米
 5800元/平方米

2010-12-06

5800元/平方米

2010-11-10

5300元/平方米

销售状况：普华浅水湾二期在售87.7-180平米房源，其中两房和三房位于高层，花园洋房均为大面积户型，目前高层均价5800-6000元/平米，现在购房可享受全款97折，按揭98折的优惠。

综合评述：华浅水湾位于西安市灞桥区公园南路9号（灞河公园西邻），占据近千米一线灞河景观资源；紧邻国家级湿地公园灞河公园；广运潭、世博园、欧亚论坛会址等环伺四周，普华浅水湾区域配套日益完善；近邻地铁一号线、长乐路、东三环等城市干道，迅捷接驳繁华核心。 普华地产在浐灞生态区启动的首个项目，项目总投资逾25亿元，占地约480亩，规划建筑面积约64万平方米，总共120栋。项目一期13栋，约14万平方米，主要以板式高层、点板结合小高层为主，户型面积从90-307平米不等。普华浅水湾物业类型涵盖了洋房、小高层、高层住宅及商业配套。

B、 香江湾

项目基础信息
物业类别 住宅、公寓、商住楼
项目特色 复合地产,宜居生态地产
建筑类别 板楼 多层 高层
装修状况 毛坯 
环线位置
所属商圈  
物业地址 浐灞东三环安邸立交与灞柳西路交汇处（沿灞河向东200米）
交通状况 周边公交线路有：262路在浐灞商务中心站下车。

开盘时间 2011-03 
入住时间 2012-12 
容 积 率 1.80 
绿 化 率 42% 
户 　 数 暂无资料
预售许可证 办理中
物 业 费 暂无资料 
物业公司
开 发 商
售楼地址 临时接待处：浐灞大道1号（浐灞商务中心A区四层）
香江湾房价 待定
外墙：文化石，面砖；
内墙：抹灰，腻子；
门窗：断桥铝合金窗，钢制入户门；
供电：市政供电；
供水：市政自来水；
供暖：市政集中供暖，地辐热采暖；
供气：天然气到户；
通讯：电话、有线电视、宽带安装到户；
电梯：合资品牌电梯。
户型介绍：花园洋房5-7层，面积区间93-260㎡，主力户型：三居室、四居室、跃层。2居室：97-103/平方米；3居室：135-150/平房米。
户型图：暂无资料
价格分析：
记录时间
均价
价格描述
2010-12-31
5800元/平方米
 均价5800-6000元/平米
2010-12-06
5800元/平方米

2010-11-10
5300元/平方米

销售状况：香江湾目前咨询中，推出户型面积100-200平米，价格待定，项目为期房，预计2012年底交房。

综合评述：香江湾位于东三环安邸立交与灞柳西路交汇处沿灞河向东200米，是浐灞金融商务核心区，含多种业态，包括：花园洋房、河景高层、商务办公SOHO公寓。花园洋房为5-7层，面积区间93-260㎡。主力户型：三居室、四居室、跃层。

C、高科绿水东城

基础信息：
物业类别 普通住宅
项目特色
建筑类别
装修状况 毛坯 
环线位置
所属商圈  
物业地址城东 纺渭路与席王路十字北1公里路西
开盘时间
入住时间 2012-06 
开 发 商
售楼地址 纺织城纺渭路经济大楼3楼临时办公室
该项目预计2010年12月开盘。但至今未见任何进展。其他信息一切未知。

三、 片区状况综述：
l 配套 3公里生活圈
教育： 铁一中、黄河小学、黄河中学、东方中学、西光中学、83中学；

购物：沃尔玛、爱家、晶众家乐、华润万家；
餐饮：凯宾斯基酒店、香格里拉金花饭店、建国饭店；
娱乐：红叶影城、超越健身；
医院：大平医院。

l 总结
该地块位于绕城高速以东，西潼高速以南，南侧紧邻灞河，周围现为村庄。地块处于纺织城北侧2公里；浐灞开发区东南侧，并距离2011年西安世博会会址仅1公里。地理位置属浐灞生态开发区域，随着纺织城的改造、城市规模的扩大，浐灞新区的建立，未来发展空间较大。从现有情况看，交通方面，离市中心10公里，上东三环，50分钟直通咸阳国际机场；离2011年西安世园会会址非常近，未来发展潜力较大。
根据以上调查，由于该区域属于新开发区，可参考项目较少，现有楼盘均价相对较低在5800左右，预计该区域普通商品房估价在6000-6500之间。随着市场发展及周围配套健全，价位也会随之变动。